REFERES

ORDONNANCE N°

DOSSIER N° RG 24/02216 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MEFR

AFFAIRE : S.C.I. CASERNE DE BONNE C/ Société BEST OLIVE OILS TUNISIA

Le : 26 Juin 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL CATHERINE GOARANT AVOCAT

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 26 JUIN 2025

Par Anne AUCLAIR RABINOVITCH, Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. CASERNE DE BONNE , dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e COHEN -TRUMER, avocat au barreau de PARIS (plaidant) et par Maître Catherine GOARANT de la SELARL CATHERINE GOARANT AVOCAT, avocats au barreau de GRENOBLE, (postulant)

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Société BEST OLIVE OILS TUNISIA dont le siège social est sis [Adresse 1] – TUNIS-TUNISIE dont l’établissement principal est situé [Adresse 6], également prise dans les lieux loués qu’elle exploite dans le Centre commercial CASERNE DE BONNE, situé [Adresse 3] à [Localité 9], local n°23, enseigne « BEST OLIVE OILS»,

représentée par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 26 Novembre 2024 pour l’audience des référés du 19 Décembre 2024 ; Vu le renvoi au les renvois successifs et notamment au 7 mai 2025;

A l’audience publique du 07 Mai 2025 tenue par Anne AUCLAIR RABINOVITCH, Présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 26 Juin 2025, date à laquelle Nous, Anne AUCLAIR RABINOVITCH, Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 29 janvier 2024, la SCI CASERNE DE BONNE a donné à bail dérogatoire à la société de droit étranger BEST OLIVE OILS TUNISIA un local professionnel situé au rez-de-chaussée du centre commercial [Adresse 7], [Adresse 4] à GRENOBLE, moyennant un loyer annuel de 18 000 € hors taxes, hors charges, TVA au taux en vigueur en sus, payable mensuellement, le premier jour de chaque mois et d’avance.

Par courrier daté du 21 juin 2024, la SCI CASERNE DE [Adresse 5] a entendu donner congé à son preneur avec effet au 22 juillet 2024.

La société BEST OLIVE OILS TUNISIA ne s’est pas présentée lors de l’état des lieux de sortie et n’a pas restitué le local.

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été ensuite été notifié au preneur le 17 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, la SCI CASERNE DE BONNE a fait assigner la société de droit étranger BEST OLIVE OILS TUNISIA devant le président du tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé aux fins de constat de la résiliation du bail, d’expulsion et de paiement de plusieurs sommes provisionnelles.

En l’état de ses dernières demandes et en réplique aux prétentions adverses, la SCI CASERNE DE BONNE entend voir :

— Débouter la société BEST OLIVE OILS TUNISIA de l’ensemble de ses demandes, fins et contestations ;

— Juger irrecevables les contestations et demandes de la société BEST OLIVE OILS TUNISIA ;

— A titre principal, constater que la société BEST OLIVE OILS TUNISIA se maintient dans les lieux sans droit ni titre depuis le 22 juillet 2024, malgré la notification de la résiliation du bail conformément à ses termes, ce qui constitue un trouble manifestement illicite ;

— A titre subsidiaire, constater le jeu de la clause résolutoire à effet du 28 octobre 2024, le commandement de payer étant demeuré infructueux ;

— A titre très subsidiaire, ordonner l’expulsion avec, si besoin, le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, de la société BEST OLIVE OILS TUNISIA à défaut de restitution volontaire du local à échéance du bail le 5 mars 2025 ;

— En toute hypothèse :

o Ordonner en conséquence l’expulsion de la société BEST OLIVE OILS TUNISIA ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local n°23 qu’elle exploite au centre commercial CASERNE DE BONNE, situé [Adresse 3] à [Localité 8] ;

o Dire que la SCI CASERNE DE BONNE pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société BEST OLIVE OILS TUNISIA ;

o Condamner la société BEST OLIVE OILS TUNISIA à payer à la SCI CASERNE DE BONNE la somme de 30 273,28 € correspondant à l’arriéré dû au titre du bail dérogatoire échu et des indemnités d’occupation, arrêtée au 25 février 2025 ;

o Condamner la société BEST OLIVE OILS TUNISIA à payer à la SCI CASERNE DE BONNE une indemnité d’occupation provisionnelle établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location prorata temporis et augmenté des charges, taxes et accessoires, à compter, à titre principal, du 22 juillet 2024, ou à titre subsidiaire du 28 octobre 2024, ou à titre très subsidiaire du 5 mars 2025, et jusqu’à complète libération des lieux ;

o Condamner la société BEST OLIVE OILS TUNISIA à payer à la SCI CASERNE DE BONNE la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o Condamner la société BEST OLIVE OILS TUNISIA en tous les dépens.

La SCI CASERNE DE BONNE affirme qu’en dépit de ses engagements, la société BEST OLIVE OILS TUNISIA n’a jamais ouvert son local au public, ni procédé au moindre règlement depuis la prise d’effet du bail.

En réponse, la société BEST OLIVE OILS TUNISIA conclut au débouté de la SCI CASERNE DE BONNE de l’intégralité de ses demandes. Elle entend voir juger que la clause résolutoire n’est pas acquise et que le bail dérogatoire court toujours, jusqu’à son terme fixé au 5 mars « 2024 ».

Reconventionnellement, la société BEST OLIVE OILS TUNISIA sollicite la condamnation de la SCI CASERNE DE BONNE au paiement des sommes provisionnelles de :

—  1 500 € correspondant au dépôt de garantie,

—  30 000 € à valoir sur les dommages et intérêts.

En tout état de cause, la société BEST OLIVE OILS TUNISIA réclame l’octroi d’une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société BEST OLIVE OILS TUNISIA oppose une exception d’inexécution, invoquant des manquements à l’obligation de délivrance du bailleur ne lui permettant pas une jouissance paisible des lieux loués.

Elle évoque tout d’abord des échanges précontractuels laborieux et indique ensuite que le bailleur n’a jamais procédé aux travaux de réparation du système de climatisation, pourtant nécessaire à la conservation des huiles qu’elle commercialise, entrainant ainsi la perte d’un stock d’une valeur estimée à 50 000 €.

Elle ajoute avoir été contrainte de procéder à diverses réparations, avec des contraintes horaires imposées par le centre commercial, allongeant la durée et le coût des travaux et entrainant une perte d’exploitation, outre une atteinte à son image, puisque le magasin n’a jamais pu ouvrir.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur le trouble manifestement illicite invoqué par la SCI CASERNE DE BONNE

Selon l’article 835 alinéa premier du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il doit donc être réalisé, illicite et cette illicéité doit présenter un caractère évident.

Il appartient au juge des référés de vérifier, au besoin, si les clauses invoquées sont licites et il est tenu d’en rechercher le caractère manifestement abusif.

En l’espèce, l’article 2.1 du bail dérogatoire du 29 janvier 2024 prévoit en son cinquième alinéa que « pendant toute la durée du présent Bail dérogatoire, les Parties pourront résilier ce dernier à tout moment et sans verser d’indemnité d’aucune sorte, moyennant un délai de prévenance d’un (1) mois, notifié par courrier recommandé avec accusé de réception ».

Par courrier daté du 21 juin 2024, la SCI CASERNE DE BONNE a entendu résilier le contrat à compter du 22 juillet 2024.

Il sera tout d’abord constaté que le courrier intitulé « Lettre recommandée avec accusé de réception n°RK 48 979 017 5 FR », dont la réception n’est pas contestée par le défendeur, n’est toutefois accompagné d’aucune preuve d’envoi permettant de connaitre sa date de présentation au destinataire. Celle-ci constitue pourtant le point de départ du délai de prévenance.

Il sera ensuite relevé qu’une clause permettant la résiliation, à tout moment, d’un bail portant sur un local professionnel situé dans un centre commercial, moyennant un délai particulièrement court d’un mois, sans versement d’indemnité d’aucune sorte, présente un caractère manifestement abusif.

Dans ces conditions, le trouble manifestement illicite résultant d’une occupation sans droit ni titre invoquée par la SCI CASERNE DE BONNE n’est pas caractérisé.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées sur ce fondement.

2. Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et ses suites

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens de ce texte pour constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le bail et la résiliation de droit de celui-ci.

En l’espèce, le bail dérogatoire du 29 janvier 2024 contient en page 11 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, fraction de terme ou rappel de loyer dû, à leur échéance, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du contrat, celui-ci sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, dix jours après une mise en demeure ou un commandement demeuré totalement ou partiellement infructueux.

La société BEST OLIVE OILS TUNISIA n’a réglé aucun loyer depuis la prise à bail.

Le commandement de payer les loyers du 17 octobre 2024 est demeuré infructueux à l’issue du délai de dix jours contractuellement prévu et rappelé dans l’acte de commissaire de justice.

Toutefois, les contestations élevées par le preneur, notamment une exception d’inexécution, peuvent faire échec, en référé, à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 de ce code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Aux termes de l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, il est constant que le local loué par la société BEST OLIVE OILS TUNISIA n’a jamais ouvert au public.

Celle-ci soutient que cette fermeture résulte du comportement du bailleur qui n’aurait pas procédé aux réparations lui incombant, notamment en ce qui concerne la climatisation.

Toutefois, la société BEST OLIVE OILS TUNISIA produit pour seuls éléments des échanges de courriels et messages intervenus avec l’équipe du centre commercial.

L’existence de désordres dont la réparation incomberait au bailleur n’est corroborée par aucune des pièces versées aux débats par le preneur.

Dans ces conditions, le juge des référés ne peut que constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail dérogatoire et par suite la résiliation de celui-ci à compter du 28 octobre 2024.

En conséquence, l’expulsion de la société BEST OLIVE OILS TUNISIA ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local n°23 qu’elle exploite au centre commercial CASERNE DE BONNE, situé [Adresse 3] à [Localité 8], sera ordonnée.

Concernant la demande relative à l’enlèvement et la séquestration des meubles, il sera renvoyé à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de prévoir des modalités distinctes.

L’indemnité provisionnelle d’occupation due mensuellement à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux sera équivalente au montant du loyer et des charges, taxes et accessoires, soit 2 348,64 €.

3. Sur la demande de provision à valoir sur les loyers et charges

En application du second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la société BEST OLIVE OILS TUNISIA ne conteste pas n’avoir réglé aucun loyer, charges et accessoires, à l’exception du dépôt de garantie.

Or, tel que cela a été précédemment évoqué, les éléments qu’elle produit ne suffisent pas à établir le caractère suffisamment sérieux des constatations soulevées pour s’opposer aux sommes réclamées par le bailleur en application du bail dérogatoire.

Par conséquent, la société BEST OLIVE OILS TUNISIA sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 30 273,28 € à valoir sur l’arriéré des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dues au 25 février 2025.

4. Sur les demandes provisionnelles reconventionnelles

En application du second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Selon l’article 9 du même code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société BEST OLIVE OILS TUNISIA sollicite une provision de 30 000 € " à valoir sur les dommages intérêts qu’elle sera susceptible de solliciter devant le juge du fond et qu’elle estime à la somme de 90.000 € ", outre une provision de 1 500 € correspondant au dépôt de garantie.

Toutefois, aucun manquement contractuel n’est, en l’état, opposable à la SCI CASERNE DE BONNE.

Par ailleurs, aucune des pièces produites ne permet de justifier les montants réclamés par la société BEST OLIVE OILS TUNISIA.

Enfin, la société BEST OLIVE OILS TUNISIA conteste l’acquisition de la clause résolutoire, mais n’a pas restitué le local à l’échéance du bail contractuellement prévue.

Dans ces conditions, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles reconventionnellement présentées par la société BEST OLIVE OILS TUNISIA.

5. Sur les frais et dépens

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens.

Selon l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société de droit étranger BEST OLIVE OILS TUNISIA, qui perd le procès, supportera les dépens.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge la SCI CASERNE DE BONNE les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Dès lors, la société de droit étranger BEST OLIVE OILS TUNISIA sera condamnée à verser à la SCI CASERNE DE BONNE la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande présentée sur ce fondement par la société BEST OLIVE OILS TUNISIA sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées sur le fondement d’un trouble manifestement illicite ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire au 28 octobre 2024 ;

Ordonnons l’expulsion de la société de droit étranger BEST OLIVE OILS TUNISIA et de toute personne de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

Renvoyons à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution concernant la demande relative à l’enlèvement et la séquestration des meubles ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation, due mensuellement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, à une somme égale à 2 348,64 € ;

Condamnons la société de droit étranger BEST OLIVE OILS TUNISIA à verser à la SCI CASERNE DE BONNE la somme provisionnelle de 30 273,28 € au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation suivant compte arrêté 25 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024, outre les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles présentées reconventionnellement par la société BEST OLIVE OILS TUNISIA ;

Condamnons la société de droit étranger BEST OLIVE OILS TUNISIA à verser à la SCI CASERNE DE BONNE la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande présentée par la société BEST OLIVE OILS TUNISIA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société de droit étranger BEST OLIVE OILS TUNISIA aux entiers dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE