TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Julien QUIENE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Rémy HUERRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01392 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AGI

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C. IMEFA 101,

[Adresse 1]

représentée par M^e Rémy HUERRE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [I] [F],

[Adresse 2]

représentée par M^e Julien QUIENE, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 décembre 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 19 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01392 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AGI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 février 2010, la société IMEFA 101 a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [F] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros et d’une provision pour charges de 90 euros.

Par avenant du 7 mai 2016 le contrat a été renouvelé pour 6 années à compter du 4 février 2016 moyennant un loyer mensuel de 620 euros à compter du 4 février 2021.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3965,10 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [F] le 9 septembre 2024.

Par assignation du 13 janvier 2025, la société IMEFA 101 a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  7930,20 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 10 octobre 2025, la société IMEFA 101 maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er octobre 2025, s’élève désormais à 11180,94 euros. La société IMEFA 101 considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’en rapporte sur la demande de délais suspensifs sollicités par la locataire. Il est précisé qu’un dossier de surendettement a été déposé et qu’une partie de la dette de loyers a été effacé dans le cadre d’un plan de surendettement, que toutefois la société visée par l’effacement est IMEFA 37 et non IMEFA 101, que l’effacement partiel ne peut donc pas être pris en compte dans le cadre de la présente instance.

Mme [I] [F], assistée de son conseil, a déposé des conclusions écrites auxquelles elle s’est rapportée et sollicite l’octroi de délais suspensifs pour apurer la dette résiduelle après effacement par la banque de France de 1800 euros. Elle propose de verser 50 euros en plus du loyer pour apurer sa dette résiduelle et sollicite un paiement le 10 du mois pour éviter toute difficulté de paiement.

Mme [I] [F] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société IMEFA 101 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 6 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3965,10 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 novembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [I] [F] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [I] [F] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société IMEFA 101 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er octobre 2025, Mme [I] [F] lui devait la somme de 11180,94 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Il est versé aux débats un courrier de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 4] du 12 juin 2025 informant du rétablissement personnel de la locataire entrainant l’effacement total des dettes de la locataire à compter du 10 avril 2025 notamment une dette de 9516, 24 euros auprès de la SCI IMEFA 37.

La désignation de la SCI IMEFA 37 a la place de la SCI IMEFA 101 bailleresse et créancière de Mme [I] [F] relève d’une erreur matérielle sans incidence sur l’effacement de la dette locative à hauteur de 9516, 24 euros.

Mme [I] [F] elle sera condamnée à payer à la bailleresse la somme de 1664, 70 euros (11180, 94 – 9516, 24 euros) , avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2024.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [I] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 805,79 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMEFA 101 ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I] [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société IMEFA 101 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 février 2010 entre la société IMEFA 101, d’une part, et Mme [I] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 7 novembre 2024,

CONDAMNE Mme [I] [F] à payer à la société IMEFA 101 la somme de 1664, 70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2024,

AUTORISE Mme [I] [F] à se libérer de sa dette en réglant 50 euros chaque mois pendant 33 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 36 euros (trente-six euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [I] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 novembre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [I] [F] sera condamnée à verser à la société IMEFA 101 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [I] [F] à payer à la société IMEFA 101 la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [I] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 septembre 2024 et celui de l’assignation du 13 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge