TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

4ème chambre civile

N° RG 25/00845 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MH3O

SG/PR

Copie exécutoire

et copie délivrées

le : 23/03/26

à :

M^e Nathalie CROUZET

la SELARL GIRARD & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 23 mars 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. HCH, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Fabrice GIRARD de la SELARL GIRARD & ASSOCIES, avocats au barreau de VALENCE

D’UNE PART

E T :

DEFENDERESSE

S.A.S. DERICHEBOURG PROPRETE, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e MARTY, avocat au barreau de PARIS (plaidant) et par M^e Nathalie CROUZET, avocat au barreau de GRENOBLE (postulant)

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 20 Octobre 2025, tenue à juge unique par Serge GRAMMONT, Vice-Président, assisté de Béatrice MATYSIAK, Greffière, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 12 Janvier 2026 et prorogé au 23 mars 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Aux termes d’un bail commercial conclu le 25 octobre 2013, la SCI HCH a donné à bail à la société Derichebourg Propreté un local situé, [Adresse 3] à Seyssinet-Pariset, moyennant un loyer de 13.200 euros hors taxe par an payable mensuellement.

Le 25 octobre 2013, un état des lieux d’entrée contradictoire était effectué.

Par acte d’huissier commissaire de justice du 28 décembre 2023, la société Derichebourg Propreté délivrée au bailleur un congé pour le 30 juin 2024.

Un état des lieux de sortie contradictoire était effectué le 28 juin 2024.

Le 9 juillet 2024, la société SCI HCH faisait dresser un procès-verbal de constat par un huissier commissaire de justice.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 juillet 2024, la SCI HCH mettait en demeure la société Derichebourg Propreté d’avoir à remettre en état les locaux loués et à enlever les objets encombrant laissés sur le parking.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 octobre 2024, la SCI HCH par l’intermédiaire de son conseil mettait en demeure la société Derichebourg Propreté d’avoir à lui régler la somme de 16.418, 25 euros.

Par acte d’huissier commissaire de justice du 10 février 2025, la la SCI HCH faisait assigner la société Derichebourg propreté devant ce tribunal afin de l’avoir condamné à lui verser diverses sommes.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la SCI HCH demande au tribunal de :

— Condamner la société Derichebourg Propreté à lui verser les sommes de :

—  8.707, 01 euros au titre des réparations nécessaires à la remise en état du local.

—  13.494, 67 euros au titre de son préjudice financier tenant à l’impossibilité de relouer le bien en l’état,

—  509, 28 euros au titre du remboursement des frais de constat du commissaire de justice,

—  3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

—  4 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la société Derichebourg Propreté aux dépens de avec distraction au profit de la Selarl Girard & Associes.

Selon ses dernières conclusions signifiées le 3 juin 2025, la société Derichebourg Propreté demande au tribunal de :

— Condamner la société SCI HCH à lui payer la somme de 3.300 euros, représentant le dépôt de garantie

— Condamner la société SCI HCH à lui payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Débouter la SCI HCH de toutes ses demandes fins et conclusions

— Condamner la société SCI HCH à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la société SCI HCH aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à ces écritures pour l’exposé des moyens des parties, ainsi qu’aux motifs du jugement qui s’y rapportent.

Le juge de la mise en état a prononcé la clôture par ordonnance du 24 juin 2025 et a fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 20 octobre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026, prorogée à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur les réparations locatives

Il résulte de l’article 1730 du code civil que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit les rendre tels qu’il les a reçus, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du code civil dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Selon les articles 1754 et 1755 du code civil, les réparations locatives sont les travaux d’entretien ou de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux d’équipements à usage privatif et qu’elles sont à la charge du locataire sauf si elles ne sont occasionnées que par la vétusté des lieux.

L’article 1755 précise qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

La vétusté s’entend de l’usure normale résultant de l’usage prolongé des lieux sans aggravation de cette usure par le fait du locataire. Il en résulte que le locataire est exonéré de toute réfection ou remise en état lorsque l’état de la chose louée ne résulte que de l’usage normal de celle-ci.

Ces règles n’étant pas d’ordre public, elles sont supplétives lorsque les clauses du bail commercial n’y dérogent pas. En application de l’article 1162 du même code, dans sa version applicable au litige, les clauses dérogatoires doivent s’interpréter restrictivement en faveur de celui qui s’oblige.

En l’espèce, le bail stipule que « le preneur sera tenu d’effectuer dans les locaux loués, pensant toute la durée du bail et à ses frais, toutes les mesures réparations et les travaux d’entretien, le nettoyage et en général toutes réfection ou remplacement dès qu’ils s’avéreront nécessaires et pour quelque cause que ce soit, à l’exception de celles prévues par l’article 606 du code civil (…)

Il devra entretenir les revêtements de sols autres que les moquettes en parfait état et notamment remédier à l’apparition de tâches, brûlures, trous ou décollement ».

La SCI HCH fait valoir que l’état des lieux de sortie montre de nombreuses dégradations et détériorations des locaux, et que leur coût doit être assumé par la locataire, selon les devis et factures fournis. Elle souligne en outre que des encombrants avaient été laissés par le preneur sur le parking devant les locaux : un véhicule accidenté, une benne bleue et un transpalette, l’empêchant de relouer les locaux.

La société Derichebourg Propreté estime quant à elle n’être tenue qu’aux réparations locatives prévues à l’article 1754 du Code civil et non aux travaux rendus nécessaires par la vétusté des lieux, et qu’elle n’est pas tenue de restituer les locaux dans un état neuf.

En l’espèce, il apparaît que l’état des locaux est le suivant :

* Entrée et couloir :

— L’état des lieux d’entrée mentionnait que le sol, les murs, et le plafond étaient en état neuf, et que l’éclairage était en état d’usage ;

— le procès-verbal de constat, conforme à l’état des lieux de sortie, indique :

«

— le sol est recouvert d’un linoléum, sale avec des traces de salissures et des rayures ainsi que des résidus de ruban adhésif noir et jaune.

— Les murs sont dégradés avec des traces de salissures ainsi que de nombreux trous chevillés.

— L’éclairage est assuré par des blocs encastrés dans les dalles de faux plafond et dont les quatre tubes fluo ne sont pas fonctionnels. »

* Les bureaux :

— l’état des lieux d’entré indique que les murs et les sols sont en état neuf, et que les éclairages sont fonctionnels ;

— Le procès verbal de constat, conforme à l’état des lieux de sortie indique que :

« Bureau n°1 :

— Le sol recouvert de linoléum, salle avec des traces des salissures et des rayures ainsi que des résidus de rubans adhésif noir et jaune au niveau du seuil de la porte

— Les murs sont dégradés avec des traces de salissures ainsi que des traces d’éclaboussures.

— Les deux stores vénitiens intérieurs sont en mauvais état, dégradé, et hors d’usage, et dont un est manquant avec le socle de fixation cassée.

— L’éclairage est assuré par des blocs encastrés dans les dalles de faux plafond et dont 4 tubes fluo ne sont pas fonctionnels.

Bureau n°2

— La poignée de la porte d’entrée et dégradée, cassée

— Le sol est recouvert de linoléum sales avec des traces des salissures et des rayures ainsi que des traces de poinçonnement.

— Les murs sont dégradés avec des traces et des salissures en partie basse.

— Les trois stores vénitiens intérieurs sont en mauvais état, dégradé et hors d’usage avec un store manquant et dont le socle de fixation est cassé.

— L’éclairage est assuré par des blocs encastrés dans les dalles de faux plafond et dont les deux tubes fluo ne sont pas fonctionnels.

Bureau n°3

— Le sol est recouvert de linoléum avec des traces salle des salissures et des rayures ainsi que des traces de poinçonnement.

— Les murs sont dégradés avec des traces de salissures en partie basse.

— Les trois stores vénitiens intérieurs sont en mauvais état, dégradé et hors d’usage, avec deux stores manquants et dont le socle de finition est cassé.

— L’éclairage est assuré par des blocs encastrés dans les dalles de faux plafond dont les deux tubes fluo ne sont pas fonctionnels.

Bureau n° 4

— La poignée de la porte d’entrée et dégradée, cassée.

— Le sol est recouvert de linoléum, salle avec des traces, des salissures et des rayures ainsi que des traces de poinçonnement.

— Les murs sont dégradés avec des traces et des salissures en partie basse.

— Le store vénitien intérieur et manquant avec le socle de fixation cassée. »

* Le local informatique :

— L’état des lieux d’entrée ne fait pas état de ce local ;

— Le procès verbal de constat relève que : «

— Le sol est recouvert de linoléum, sale avec des traces et des salissures.

— La baie de brassage et partiellement descellé du mur avec un lot de câblage débranché et sans identification apparente.

— L’éclairage est assuré par un spot encastré dans les dalles de faux plafond, manquant et dont les câbles électriques pendent du plafond. »

* WC :

— L’état des lieux d’entrée mentionne que le sol, les murs, l’évier, le ballon thermique sont en état neuf, qu’il existe un éclairage au plafond par quatre néons ;

— Le procès verbal de constat, conforme à l’état des lieux de sortie relève que : «

— Le sol est recouvert de linoléum sales avec des traces et des salissures.

— La partie basse des murs est recouverte de faïence murale avec deux trous chevillés et porte papier manquants.

— Le plafond est constitué de dalles de faux plafond dont deux sont manquantes.

— L’éclairage est assuré par un spot encastré dans les dalles de faux plafond manquant et dont les câbles électriques pendent du plafond.

— La cuvette des WC est sale et entartrée. »

* Sanitaire :

— Le procès verbal de constat note : «

— La porte d’entrée est sale avec des traces et des salissures.

— Le sol est recouvert de linoléum salle avec des traces et des salissures.

— Les murs sont recouverts de faïence murale avec 7 trous chevillés.

— Le plafond est constitué de dalles de faux plafond dont 3 sont manquantes.

— La cuvette de WC est sale et entartrée.

— Le lavabo est sale et entartré.

Buanderie :

— La porte d’entrée est sale avec des traces et des salissures.

— Le sol est recouvert de linoléum, sale avec des traces de salissures.

— Les murs sont recouverts de faïence murale autour de l’évier avec 6 trous chevillés.

— Le reste des murs est dégradé avec des traces et des salissures.

— L’éclairage est assuré par des blocs encastrés dans les dalles de faux plafond et dont deux tubes fluo ne sont pas fonctionnels.

— Le robinet de l’évier est cassé hors d’usage descellé. »

* Le garage :

— L’état des lieux d’entrée mentionne que le sol est en béton ciré et état d’usage, avec des traces apparentes, les dalles du plafond sont en état d’usage, sans traces, la peinture des murs est neuve et sans traces, l’éclairage au plafond est assuré par trois blocs de quatre néons. La tableau électrique est neuf et la porte sectionne en état d’usage.

— Le procès verbal de constat, conforme à l’état des lieux de sortie, indique que : «

— La porte d’accès depuis l’extérieur est une porte sectionnelle dont les joints sont dégradés et déchirés en partie basse de chaque côté.

— L’un des deux châssis fixe vitrées de la porte sectionnelle est cassée, grossièrement bouché par du carton.

— La porte d’accès depuis la buanderie à deux vantaux est cassé hors d’usage.

— Le sol est recouvert de peinture résineuse en très mauvais état apparent fortement dégradé avec des traces des salissures et des résidus collants.

— Les murs sont en très mauvais état fortement dégradé avec des traces de moisissures des salissures et de nombreuses traces d’impact.

— Le plafond est constitué de dalles de faux plafond dont 10 sont manquantes.

— Le boîtier de protection du système de téléphonie est manquant.

— L’éclairage est assuré par des blocs encastrés dans les dalles de faux plafond et donc 4 tubes fluo ne sont pas fonctionnels.

— L’extincteur est arraché du mur. »

Ces désordres sont manifestement dus à un défaut d’entretien et de nettoyage et non pas à la vétusté, et leur réparation incombe au locataire.

La société Derichebourg Propreté fait valoir que les stores vénitiens, l’évier du garage et les dalles à remplacer ne sont pas mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, de sorte qu’ils sont réputés avoir été fourni en l’état ou résultent de l’obligation d’entretien du bailleur.

En application de l’article 1731 du code civil, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état en l’absence d’observations particulières lors de l’état des lieux d’entrée. Faute pour le locataire de démontrer que les dégradations existaient à l’entrée dans les lieux, il est présumé responsable des désordres constatés.

La société Derichebourg Propreté sera par conséquent tenu d’indemniser la SCI HCH du coût de la remise en état.

La SCI HCH verse aux débats quatre devis :

— MISCIOSCIA Peinture: 6.972 euros

— BESCHI Stores et Fermetures: 2.179, 01 euros

— ALD’ELEC: 1.992 euros

— MIL’ SERVICES : 864 euros

pour un total de 12.007, 01 euros TTC

La société Derichebourg Propreté estime que la production de devis non suivie de facturation n’établit pas le préjudice allégué.

Cependant, en application de l’article 1358 du code civil, un fait juridique peut se prouver par tout moyen. Par ailleurs, le préjudice de la SCI HCH est constitué par les dégradations commises, et non par les dépenses engagées pour y remédier. Dès lors, de simples devis sont de nature à établir un préjudice, étant observé que la société Derichebourg Propreté n’apporte aucune critique sur le fond concernant les sommes retenues.

Au regard de ces éléments, la société Derichebourg Propreté sera condamnée à verser à la SCI HCH la somme de 12.007, 01 euros au titre des réparations locatives.

2- Sur le préjudice financier

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa version applicable au litige, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la SCI HCH d’apporter la preuve d’un manquement contractuel, d’un préjudice, et d’un lien de causalité entre les deux.

La SCI HCH estime avoir subi un préjudice financier du fait de l’impossibilité de pouvoir relouer les locaux en raison de leur mauvais état. Il sollicite une somme de 1.927, 81 euros par mois pendant sept mois, soit la somme de 13.494 euros.

Il n’est pas certain que la SCI HCH aurait loué rapidement les locaux litigieux, même en bon état. Par ailleurs, la demanderesse n’était pas contrainte d’attendre l’issue du litige pour entreprendre les travaux de remise en état. Cependant, l’état des locaux a pu dissuader des futurs locataires. La nécessité d’entreprendre des travaux constitue dès lors une perte de chance de louer plus rapidement les locaux. En outre, il n’est pas contesté que la société Derichebourg Propreté a laissé encombré le parking pendant prêt d’un mois.

Au regard de ces éléments, il convient de fixer à quatre mois de loyer la perte financière de la SCI HCH, soit la somme de (1.927, 81 x 4) 7.711, 24 euros.

La SCI HCH réclame le remboursement des honoraires de l’huissier-commissaire de justice qui a dressé le procès verbal de constat, cependant dès lors qu’un état des lieux contradictoire de sortie avait été effectué, cette somme ne saurait être mise à la charge du locataire. La demande à ce titre sera par conséquent rejetée.

3- Sur la résistance abusive

La SCI HCH estime que l’obligation du locataire de prendre en charge les travaux n’est pas sérieusement contestable et qu’elle s’était engagée à effectuer les travaux dans les plus brefs délais lors de la remise des clefs, de sorte qu’il doit être condamné à la somme de 3.000 euros au titre de la résistance abusive.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le droit d’ester ou de se défendre en justice comme tout droit subjectif n’a pas un caractère absolu et que son exercice est susceptible de dégénérer en abus, lequel va alors ouvrir à la partie victime le droit de percevoir des dommages-intérêts destinés à compenser le préjudice qu’elle a subi à ce titre.

L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

L’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’un abus du droit d’agir ou de se défendre en justice. (cf : 3 ème civ, octobre 2021, n°20-18.792)

En l’espèce, la SCI HCH n’apporte pas la preuve de circonstances particulières ayant fait dégénéré le droit de la société Derichebourg Propreté de s’opposer aux demandes de la SCI HCH en abus de droit. Sa demande à ce titre sera par conséquent rejetée.

4- Sur les demandes reconventionnelles de la société Derichebourg Propreté

La société Derichebourg Propreté sollicite la condamnation de la SCI HCH à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 3.300 euros, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 euros à titre des dommages et intérêts. Elle estime que la mauvaise foi et la carence du bailleur à lui restituer le dépôt de garantie a engendré des difficultés financières.

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, devenu l’article 1103 du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le bail stipule en son article 22 que « pour garantir l’exécution des obligations lui incombant, le preneur verse au bailleur qui le reconnaît, une somme représentant trois mois de loyer hors taxe à titre de dépôt de garantie. Ce dépôt sera ni productif d’intérêts, ni imputable sur la dernière échéance de loyer et sera remboursable après le départ du preneur, sous réserve, d’une part de l’apurement de toutes sommes dues par le preneur et notamment le solde du montant des charges correspondant à sa période d’occupation, et d’autre part du règlement des travaux de remise en état des locaux loué (…) Lors du départ du locataire, le dépôt de garantie s’imputera par priorité sur le montant des réparations dues par le preneur».

Il n’est pas contesté que la société Derichebourg Propreté a réglé un dépôt de garantie d’un montant de 3.300 euros que le bailleur ne lui a pas restitué.

Il résulte de ce qui précède que la société Derichebourg Propreté n’a pas réglé le montant des réparations locatives à sa charge, de sorte que la SCI HCH était bien fondé à ne pas lui restituer le montant du dépôt de garantie.

La société Derichebourg Propreté sera par conséquent débouté de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

La somme de 3.300 euros s’imputera sur le montant des travaux de remise en état déterminé plus haut conformément aux stipulations contractuelles.

La société Derichebourg Propreté sera par conséquent condamné à verser à la SCI HCH la somme de (12.007, 01+ 7.711, 24 – 3.300) 16.418, 25 euros.

A défaut d’apporter la preuve d’une faute du bailleur et d’un préjudice, la société Derichebourg Propreté sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5- Sur les demandes accessoires

L’article 695 du code de procédure civile énumère les frais du procès qui entrent dans la catégorie des dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la société Derichebourg Propreté qui succombe en sa défense sera tenue aux dépens. L’article 699 du code civile prévoit que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. Il sera fait droit aux demandes du conseil de la SCI HCH à ce titre.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI HCH la totalité des sommes qu’elle a dû exposées pour faire valoir ses droits devant la justice, de sorte que la société Derichebourg Propreté sera condamnée à lui verser la somme de 3.000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

FIXE le préjudice de la SCI HCH à la somme de 19.718, 25 euros,

CONDAMNE la société Derichebourg Propreté à payer à la SCI HCH la somme de 16.418, 25 euros, après déduction du dépôt de garantie,

CONDAMNE la société Derichebourg Propreté aux dépens qui pourront être recouvré par la Selarl Girard & Associes, avocat, selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Derichebourg Propreté à payer à la SCI HCH la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIERE LE JUGE

lors du prononcé

Patricia RICAU Serge GRAMMONT