TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

4ème chambre civile

N° RG 24/01828 – N° Portalis DBYH-W-B7I-LUEH

SG

Copie exécutoire

et copie

délivrées le :05/05/26

à :

M^e Lakdar GRABSIA

la SCP LSC AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 4 MAI 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [Q] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Lakdar GRABSIA, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DEFENDEURS

Madame [V] [J] Veuve [O], demeurant [Adresse 2] [Localité 2] [Adresse 3][Localité 3]

Madame [L] [O] , demeurant [Adresse 4] [Localité 4]

Madame [G] [O] épouse [H], demeurant [Adresse 2] [Localité 5]

Monsieur [S] [O], demeurant [Adresse 5]

Madame [C] [O] épouse [I], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [X] [O], demeurant [Adresse 7]

représentés par Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 15 Décembre 2025, tenue à juge unique par Serge GRAMMONT, Vice-Président, assisté de Patricia RICAU, Greffière, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après dépôt des dossiers, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 23 Février 2026et prorogé au 4 mai 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé daté 17 octobre 1985, Madame [V] [J], veuve [O] a donné à bail commercial à M. [Q] [B] un local situé au [Adresse 8], à [Localité 1], pour une activité d’épicerie et laiterie, moyennant un loyer de 15.000 francs par an payable par trimestre.

Ce bail a été renouvelé le 9 juillet 2001 et le 9 juillet 2013, et prolongé tacitement depuis le 10 juillet 2022.

Par avenant du 9 janvier 2020, une révision du loyer a été effectuée portant le loyer annuel à 4.821, 62 euros à compter du 1er octobre 2019.

Par acte d’huissier-commissaire de justice du 4 juillet 2023, Mme [V] [J], Mme [G] [O], M. [X] [O], Mme [L] [O], M. [S] [O] et Mme [C] [O] (ci-après les consorts [O]) ont fait délivrer à M. [Q] [B] un commandement de payer la somme de 3.346, 12 euros hors frais de procédure visant la clause résolutoire.

Le 15 mai 2024, un huissier-commissaire de justice a dressé un procès verbal de constat de l’état du local et a constaté la création d’une chambre froide aménagée dans le local.

Par acte d’huissier-commissaire de justice du 17 janvier 2024, M. [Q] [B] a fait assigner les consorts [O] devant ce tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de suspension de la clause résolutoire et de condamnation des bailleurs à justifier des sommes réclamées et à fournir un bail conforme à la législation.

Par ordonnance du 24 juin 2025, le juge de la mise en état a condamné M. [Q] [B] à payer aux défendeurs la somme provisionnelle de 6.534, 69 euros au titre de l’arriéré de loyers.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 3 septembre 2025, M. [Q] [B] demande au tribunal de :

— Condamner les consorts [O] à restituer les sommes perçues au titre des charges, taxes et impôts et tous autres accessoires du loyer depuis le 1er janvier 2020 ;

— Condamner les consorts [O] à fournir un décompte des loyers hors charges, taxes, impôts et autres accessoires du loyer,

— Dire que ces sommes seront productives d’intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— Lui accorder un délai de 24 mois à compter du 15è jour de la signification du jugement pour se libérer du solde du loyer, si solde il y a au vu du décompte qui sera fourni par les consorts [O] ;

— Rejeter toutes les demandes des consorts [O];

— Condamner les consorts [O] à 2500 euros au titre de l’article 700 C.P.C. et aux dépens.

Il conteste les sommes qui lui sont réclamées au titre de l’arriéré de loyers et charges en expliquant que la loi du n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, prohibe toute révision du loyer d’un bail commercial, à l’expiration du bail, supérieure à 10 % du loyer en vigueur, ce qui est le cas des révisions de loyers opérées par les bailleurs. Il explique en outre que les révisions de loyers auraient dû être effectuées selon une indexation sur un indice des prix à la consommation. Il sollicite que les sommes trop perçues lui soient remboursées par les bailleurs. Il conteste avoir effectué dans les locaux litigieux des travaux non-autorisés, et souligne que l’état des lieux d’entrée n’est pas versé aux débats, de sorte que les bailleurs ne sont pas en mesure de prouver leurs allégations sur ce point. Il fait en outre valoir qu’aucune mise en demeure ne lui a été adressée concernant une infraction aux clauses du bail. Il sollicite enfin des délais de paiement.

Selon leurs dernières conclusions, signifiées le 30 octobre 2025, les consorts [O] demandent au tribunal de :

— Constater que le bail commercial du 7 octobre 1985 ayant lié les parties se trouve résilié de plein droit à la date du 19 janvier 2024, le commandement étant demeuré infructueux,

— Déclarer la loi Pinel inapplicable, en l’absence de renouvellement du bail,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— Dire que Monsieur [Q] [B], se trouve, à compter de cette date, occupant sans droit ni titre

— Subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail commerce du 7 octobre 1985,

— Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance et le concours de la force publique,

— Ordonner la remise en état des locaux loués aux frais de M. [Q] [B],

— Condamner M. [Q] [B], au paiement d’une somme de 16.847, 17 euros TTC au titre des arriérés de loyers arrêtés au 23 juillet 2024,

— Dire que M. [Q] [B], sera redevable d’une indemnité d’occupation due par jour de retard, outre les charges, égale au loyer contractuel à compter du 19 janvier 2024, ceci jusqu’à ce qu’il quitte définitivement les lieux,

— Débouter M. [Q] [B] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner M. [Q] [B], au paiement d’une somme de 5.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du Code Procédure Civile,

— Condamner M. [Q] [B] aux dépens qui comprendront les frais du commandement et ceux de la présente procédure.

Ils expliquent que le bail commercial a été conclu le 17 octobre 1985, renouvelé à deux reprises en 2001 et 2013, et qu’aucun congé n’ayant été prononcé, le bail est donc tacitement reconduit depuis le 10 juillet 2022, de sorte que ce dernier n’est pas soumis à la loi du 18 juin 2014 et que les augmentations de loyers sont conformes à la réglementation applicable puisque elles ne sont pas soumises au plafond de 10 % ni aux exigences d’indexation. Ils sollicitent la résiliation en premier lieu par le jeu de la clause résolutoire et de l’article L.145-9 du code de commerce, puisque le commandement de payer envoyé le 4 juillet 2023 a été laissé sans réponse, le locataire n’ayant pas acquitté les sommes réclamées. Ils estiment que les relevés de compte montrent clairement que le locataire n’a jamais réglé les sommes dues, le solde s’établissant à 16.847, 17 euros au 3 octobre 2025. En seconde lieu, ils sollicitent la résolution du bail en raison de la violation des dispositions du bail par le locataire qui a effectué des travaux, en l’espèce l’aménagement d’une chambre froide, sans autorisation des bailleurs, comme le démontre un constat d’huissier. Ils considèrent que cette modification, non prévue dans le bail, constitue une violation de l’article L 145-10 du code de commerce, qui sanctionne les infractions aux clauses du bail. Ils estiment avoir communiqué toutes les pièces utiles au locataire. Ils s’opposent à la demande d’octroi de délais de paiement en faisant valoir que le locataire est de mauvaise foi et qu’il ne communique aucune pièce justificative.

La clôture a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 18 novembre 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 15 décembre 2025 et mise en délibéré au 23 février 2026, prorogée à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur le montant des sommes réclamés par le bailleur

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1315 du code civil dans sa version applicable au litige dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

1o Les caractéristiques du local considéré;

2o La destination des lieux;

3o Les obligations respectives des parties;

4o Les facteurs locaux de commercialité;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, le montant du loyer a été révisé par voie d’avenant, de sorte qu’il a été fixé par accord des parties qui ont volontairement écarté les règles concernant le plafonnement qui ne sont pas d’ordre public. (Cf 3e civ. 13 juillet 2011, n° 11-11.072)

Il n’y a donc pas lieu de rectifier le loyer comme M. [Q] [B] le demande.

Concernant la répartition des charges, l’article 21-II de la loi °2014-626 du 18 juin 2014, dispose que l’article L. 145-40-2, tel qu’il résulte de l’article 13 de cette loi, est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi.

En l’espèce, le bail litigieux a été renouvelé pour la dernière fois le 9 juillet 2013. Les dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce dans sa version issue de la loi du 18 juin 2014 ne sont par conséquent pas applicables.

Les parties étaient donc libres de convenir de la répartition entre elles des charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, et seules les stipulations contractuelles déterminent celles d’entre elles qui pèsent sur le preneur. (Cf Civ. 3, 13 février 2025, n°23.17-978)

En l’espèce, l’article 1er du bail stipule que le preneur s’engage à « prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent actuellement, sans pouvoir prétendre à aucune réparation quelconque, le propriétaire prenant uniquement à sa charge les grosses réparations telles qu’elles sont prévues par l’article 606 du code civil ».

L’article 2 du bail stipule que le preneur à la charge « d’entretenir les lieux présentement loués en bon état de réparations locatives et d’entretien », et l’article 11 celle « de supporter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage devant la façade de l’immeuble, la taxe du tout-à-l’égout, ainsi que toutes les impositions ou taxes actuelles ou nouvelles afférentes aux lieux loués qui sont ou seront établies au nom du propriétaire. En un mot, le preneur devra payer ou rembourser tous les impôts grevant les lieux loués, même l’impôt foncier ».

Les consorts [O] versent aux débats les appels de remboursement des taxes foncières et des ordures ménagères, ainsi que les décomptes de charges de copropriétés mentionnant les charges locatives, et les décomptes de régularisation de charges locatives.

Les consorts [O] communiquent un décompte des sommes dues par M. [Q] [B] et des sommes qu’il a réglées. Elle justifie ainsi suffisamment le montant des sommes que M. [Q] [B] lui doit. Ce dernier ne justifie pas s’être acquitté de ces sommes.

M. [Q] [B] sera par conséquent condamné à lui payer la somme de 16.847, 17 euros arrêtée au 2 octobre 2025.

La demande de M. [Q] [B] restitution des charges, taxes et impôts et tous autres accessoires du loyer depuis le 1er janvier 2020 et de production d’un décompte des loyers hors charges, taxes, impôts et autres accessoires du loyer, sera par conséquent rejetée.

2- Sur la résolution du bail

L’article 1728 2° du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article L145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail stipule notamment « à défaut de paiement d’un seul terme du loyer ou accessoires à son échéance, d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail et un mois après un semple commandement de payer ou d’exécuter contenant la présente clause resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 4 juillet 2023 comprend reproduction de cette clause, la mention du délai d’un mois laissé au preneur pour s’exécuter et fait mention d’un arriéré de loyer et charges de 3.346, 12 euros.

M. [Q] [B] ne démontre pas avoir réglé cette somme dans le délai d’un mois, de sorte que la clause résolutoire a joué de plein droit le 5 août 2023.

Le maintien dans les lieux de M. [Q] [B] depuis cette date constitue dès lors une occupation sans droit ni titre.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de la M. [Q] [B] et de tout autre occupant de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin.

Le bail a été résilié et rien ne permet de douter que M. [Q] [B] occupe toujours les lieux, de sorte que la demande d’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges contractuellement prévues est justifiée.

La demande de remise en état n’est pas justifiée faute pour les bailleurs de démontrer que des modifications substantielles des locaux auraient été apportées par le preneur.

3- Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, M. [Q] [B] sollicite des délais de paiement. Cependant, il ne communique aucun élément concernant sa situation financière, de sorte qu’il ne justifie ni des difficultés financière qu’il invoque à l’appui de sa demande, ni de sa capacité à pouvoir se libérer de sa dette dans le délai de 24 mois.

Au regard de ces éléments, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement.

4- Sur les demandes accessoires

L’article 695 du code de procédure civile énumère les frais du procès qui entrent dans la catégorie des dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, M. [Q] [B] qui succombe en ses demandes sera tenu aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [O] la totalité des sommes qu’ils ont exposées pour faire valoir leurs droits devant la justice, de sorte que M. [Q] [B] sera condamné à leur verser ensemble la somme de 2.000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique publiquement par jugement contradictoire prononcé en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre M. [Q] [B] d’une part, et les consorts [O] d’autre part, à la date du 5 août 2023,

ORDONNE à M. [Q] [B] et à tous autres occupants de son chef de libérer les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 1] et à défaut, ordonne son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Q] [B] à régler à Mme [V] [J], Mme [G] [O], M. [X] [O], Mme [L] [O], M. [S] [O] et Mme [C] [O] une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer en cours et des charges à compter de l’expiration du bail jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs,

CONDAMNE M. [Q] [B] à régler à Mme [V] [J], Mme [G] [O], M. [X] [O], Mme [L] [O], M. [S] [O] et Mme [C] [O] la somme de 16.847, 17 euros arrêtée au 2 octobre 2025 au titre de l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges,

CONDAMNE M. [Q] [B] aux dépens,

CONDAMNE M. [Q] [B] à verser à Mme [V] [J], Mme [G] [O], M. [X] [O], Mme [L] [O], M. [S] [O] et Mme [C] [O] ensemble la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

LE GREFFIER LE JUGE