TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026

DOSSIER : N° RG 25/03320 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FR2A

AFFAIRE : [E] [Y] C/ [A] [Z]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [Y]

né le 11 Juillet 1958 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

comparant, assisté par Maître Olivier BERTRAND de la SELARL LEXALIS AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDEUR

Monsieur [A] [Z]

né le 07 Avril 1995 à (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

***

Débats tenus à l’audience du 23 Février 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 27 Avril 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2022, Monsieur [E] [Y] a donné à bail à Monsieur [A] [Z] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 300 euros.

Des loyers demeurant impayés, et après une première mise en demeure pour loyers impayés et tapage nocturne en date du 12 décembre 2024, Monsieur [E] [Y] a fait signifier à Monsieur [A] [Z], par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, un commandement de payer au titre des loyers impayés, rappelant également au locataire son obligation de jouissance paisible des lieux loués.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, Monsieur [E] [Y] a fait assigner Monsieur [A] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de La Rochelle aux fins de voir :

• Prononcer la résiliation du contrat de bail ;

• Ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier;

• Condamner Monsieur [A] [Z] au paiement des sommes suivantes :

○ La somme de 3 980 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 23 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 6 juin 2025 et avec la capitalisation des intérêts par année entière en vertu de l’anatocisme,

○ Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer prévu au contrat au moment de la résiliation, augmenté des charges, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération complète et effective des lieux.

En outre, le bailleur sollicite la condamnation de Monsieur [A] [Z] aux dépens, comprenant les frais du commandement de payer, ainsi qu’à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et qu’il soit dit qu’il n’y ait pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente-Maritime le 24 octobre 2025.

À l’audience du 23 février 2026, faisant suite à un premier renvoi du 26 janvier 2026, Monsieur [E] [Y] a comparu et était représenté par Maître [Q]. À l’audience, ce dernier maintient ses demandes et actualise sa demande de paiement des loyers à la somme de 3 230 euros, arrêté au 20 février 2026, précisant que Monsieur [A] [Z] a repris le paiement des loyers sur les trois derniers mois et a payé une somme en plus. Ce dernier ajoute qu’il entend le cri du locataire la nuit, et que personne d’autre n’a accès au logement. En réponse à la demande de délais de paiement formée par Monsieur [A] [Z], Monsieur [E] [Y] indique ne pas y être opposé, sous réserve que celle-ci soit assortie d’une clause de déchéance.

Monsieur [A] [Z] a comparu à l’audience, non assisté d’un avocat. Celui-ci soutient avoir repris le paiement des trois dernières échéances de loyers, et allègue que le retard de paiement est dû à l’existence de problèmes avec sa banque, cette dernière lui ayant supprimé ses comptes. Il précise recevoir un salaire de 1 800 euros net par mois et explique crier la nuit en raison du harcèlement qu’il subit par un cousin.

Enfin, Monsieur [A] [Z] sollicite des délais de paiement, ce dernier indiquant pouvoir régler la somme de 200 euros par mois en plus du loyer de 300 euros, et précise vouloir régler sa dette et partir, une demande de logement social étant en cours.

Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998 est parvenu au greffe le 14 janvier 2026, avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 24 février 2026 par le greffe du tribunal, Monsieur [E] [Y] a transmis un décompte de créance actualisé en date du 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Conformément au même article, cette formalité est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Charente-Maritime par voie électronique le 24 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 janvier 2026.

En conséquence, la demande de Monsieur [E] [Y] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et à l’article 1728 du Code civil, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

L’article 1343-2 du Code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail, du commandement de payer et du décompte de créance actualisé en date du 20 février 2026 que Monsieur [E] [Y] rapporte la preuve que Monsieur [A] [Z] a des impayés de loyers à hauteur de 3 230 euros, impayés pour lesquels Monsieur [A] [Z] ne conteste ni le principe, ni le montant.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [A] [Z] à payer à Monsieur [E] [Y] la somme de 3 230 euros, au titre des loyers et charges dus au 20 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 juin 2025, date de la mise en demeure, sur la somme de 3 080 euros et du présent jugement sur le surplus.

Il convient également d’ordonner, conformément à la demande formée par Monsieur [E] [Y], pour les intérêts échus dus au moins pour une année entière, la capitalisation des intérêts, compte tenu de la durée particulièrement longue pour laquelle Monsieur [A] [Z] n’a pas payé les loyers.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut en toute hypothèse être demandée en justice, selon l’article 1227 du Code civil.

En application de l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur.

La résolution met fin au contrat, celle-ci prenant effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice, conformément à l’article 1229 du Code civil.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Conformément à l’article 1228 du Code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur.

Les délais visés aux articles 1228 de l’article précité obéissent aux conditions de l’article 1343-5 du Code civil, lequel dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [A] [Z] a plusieurs impayés de loyers, alors même que le paiement des loyers constitue une obligation essentielle du contrat.

Si celui-ci a repris le paiement des loyers sur les mois de décembre 2025, janvier et février 2026, en payant chaque mois la somme de 300 euros ainsi qu’une somme supplémentaire afin de réduire sa dette locative, pour autant, il ressort du décompte de créance actualisé au 20 février 2026 qu’entre le mois d’octobre 2024 et le mois de novembre 2025, soit pendant plus d’une année, Monsieur [A] [Z] n’a payé que 1 300 euros de loyers au mois de juin, juillet et août 2025, ce dernier ne réglant aucun loyer sur les autres mois. Dès lors, il ne s’agit pas d’impayés isolés, mais d’un manquement contractuel particulièrement fréquent, s’observant sur plusieurs mois, portant par ailleurs le montant des impayés de loyer à la somme de 3 230 euros. Aussi, bien que les paiements étaient plus réguliers sur les trois derniers mois, ces derniers sont insuffisants pour rembourser la dette locative.

En outre, Monsieur [A] [Z] ne justifie pas des difficultés passagères qu’il indique avoir rencontrées avec la banque.

Dès lors, l’absence de paiement régulier des loyers par Monsieur [A] [Z] constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Néanmoins il résulte du rapport du diagnostic social et financier et de l’audience que Monsieur [A] [Z] souhaite rester dans le logement et pouvoir régler ses dettes avant de le quitter par la suite pour un logement social dont une demande est en cours sans qu’il en justifie, et propose de continuer de payer le loyer augmenté de la somme de 200 euros tous les mois, afin d’apurer sa dette locative. Monsieur [A] [Z] justifie avoir repris le paiement intégral des loyers à partir du mois de décembre 2025, augmenté de la somme de 100 euros en janvier et de 150 euros en février 2026. Il résulte également de l’audience ainsi que du diagnostic social et financier que Monsieur [A] [Z] a un revenu mensuel de 1 800 euros net, ce dernier travaillant en qualité de travailleur BTP, de sorte qu’il apparaît être en mesure de régler les impayés de loyers. Ce dernier a proposé d’apurer sa dette par versements mensuels de 500 euros, correspondant au montant du loyer de 300 euros augmenté de la somme de 200 euros. Dès lors, Monsieur [A] [Z] démontre être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

En outre, Monsieur [E] [Y] n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement à condition qu’une clause de déchéance du terme soit ordonnée en l’absence de règlement d’une seule échéance.

Dès lors, il convient d’accorder un délai de 16 mois pour apurer sa dette locative dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où il ne respecte pas ce délai.

Ainsi, si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la résiliation judiciaire du contrat de bail est réputée ne pas avoir été prononcée et dans le cas contraire, si l’échéancier n’est pas respecté ou que les loyers courants ne sont pas payés, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible, et le bail sera résilié sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de Monsieur [A] [Z] et de tout occupant de son chef sera autorisée avec le concours de la force publique si nécessaire et l’assistance d’un serrurier et le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution. Dans ce cas, Monsieur [A] [Z] sera alors condamné à payer à Monsieur [E] [Y] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [A] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [A] [Z], partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer à Monsieur [E] [Y] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

— DECLARE recevable la demande de Monsieur [E] [Y] aux fins de résiliation judiciaire du bail ;

— CONDAMNE Monsieur [A] [Z] à payer à Monsieur [E] [Y] la somme de 3 230 euros (TROIS MILLE DEUX CENT TRENTE EUROS) au titre des loyers et des charges arrêtés au 20 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 juin 2025 pour la somme de 3 080 euros et à compter du présent jugement sur le surplus ;

— AUTORISE Monsieur [A] [Z] à s’acquitter de sa dette en 16 mensualités d’un montant de 200 euros, la dernière échéance correspondant au solde de la dette (due en principal, intérêts et frais), et ce, en plus du paiement du loyer courant et des charges ;

— DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

— DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et le contrat de bail conclu le 15 décembre 2022 entre d’une part Monsieur [E] [Y] et d’autre part Monsieur [A] [Z], concernant les locaux situés au [Adresse 4] sera résilié, et ce 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

Et en ce cas :

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [A] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— CONDAMNE Monsieur [A] [Z] à payer à Monsieur [E] [Y] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

— CONDAMNE Monsieur [A] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 juin 2024 ;

— CONDAMNE Monsieur [A] [Z] à payer à Monsieur [E] [Y] la somme de 500 euros (CINQCENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER