TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00114

N° RG 24/00718 – N° Portalis DBZC-W-B7I-D7WD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

DEMANDEUR (S) :

Madame [B] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Emmanuel-François DOREAU, avocat au barreau de LAVAL, substitué par Capucine GENDRON, avocate au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [Q] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [F] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par M^e Eric L’HELIAS, avocat au barreau de LAVAL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Valérie BERNARD

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 06 Janvier 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 03 Mars 2026. Puis le délibéré a été prorogé au 31 Mars 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe avec le concours de [J] [T], attachée de justice

— contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Valérie BERNARD, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M^e DOREAU et M^e L’HELIAS

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er décembre 2022, Mme [B] [Z] a donné à bail à Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 €, hors charges.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 1er décembre 2022.

Les locataires ont donné congé par courrier en date du 27 avril 2024 avec effet au 31 juillet 2024.

Le 13 septembre 2024, un procès-verbal de constat de l’état du logement a été établi par commissaire de justice en l’absence des locataires.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, Mme [B] [Z] a fait assigner Mme [F] [Y] et M. [Q] [O], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval et sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir condamner :

— solidairement Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] à lui verser les sommes suivantes :

852,24 euros au titre des arrières de loyers, 19 678,81 euros au titre des réparations locatives,

— in solidum Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais du constat et du commandement de payer (428,46 euros).

Initialement appelée à l’audience du 4 février 2025, l’affaire a fait l’objet de quatre renvois à la demande des parties et d’un cinquième en raison de la charge de l’audience du 4 novembre 2025.

A l’audience du 6 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs qui ont déposé leurs dossiers.

Dans ses conclusions en réponse n°3, Mme [B] [Z] maintient ses demandes formulées dans l’assignation et conclut en outre au débouté de l’ensemble des demandes des défendeurs.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les locataires ont manqué à leur obligation de paiement des loyers en refusant, malgré la délivrance d’un commandement de payer, d’acquitter la révision du loyer, prévue au contrat de bail, à compter de décembre 2023 ainsi que les loyers des mois de juin et juillet 2024. Elle soutient que la demande reconventionnelle de réduction de loyer et subsidiairement, de dommages et intérêts, en raison de troubles de jouissance et des manquements de la bailleresse à son obligation de fournir un logement décent tenant à des problèmes d’électricité dans le logement dont il ne rapportent pas la preuve ainsi qu’à un manque d’isolation du logement contredit par le DPE réalisé en mars 2024, doivent être rejetées, dès lors que les problèmes d’électricité résultent de modifications réalisées par les locataires et du branchement de plusieurs appareils électriques sur le même groupe d’électricité et qu’une ancienne locataire atteste ne jamais avoir eu de problèmes électriques tout comme le nouveau locataire.

Concernant sa demande en paiement au titre des dégradations, Mme [B] [Z] fait valoir que bien que prérédigé, l’état des lieux d’entrée est contradictoire dès lors que les locataires ont réalisé une visite des lieux, qu’ils pouvaient faire annoter des points sur l’état des lieux d’entrée, qu’ils ont signé le document mentionnant « certifié exact » et qu’ils n’ont pas sollicité pendant le délai légal de 10 jours l’ajout de complément à cet état des lieux d’entrée.

Si elle concède que le procès-verbal de constat de commissaire de justice a été réalisé sans en aviser les concluants, elle expose que c’est en raison d’une incompréhension entre elle-même et le commissaire de justice et qu’en tout état de cause, elle ne disposait pas de la nouvelle adresse des locataires sortants. Elle ajoute que ce constat n’a été réalisé qu’un mois et demi après le départ des locataires et que n’ayant pas occupé le bien pendant ce délai, il était dans l’état laissé par les preneurs. Elle précise ne jamais avoir fait obstacle à l’établissement d’un état des lieux de sortie mais n’était pas disponible à la date déterminée par les locataires sortants. Elle ajoute qu’il est de jurisprudence constante qu’un constat d’huissier même dressé en l’absence des locataires est opposable et que même s’il n’est pas contradictoire, cela ne lui interdit pas d’invoquer l’existence de désordres au regard de ce constat versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties. Elle ajoute enfin qu’elle verse aux débats des photographies qu’elle a réalisées le 1er août 2024, soit juste après le départ des locataires. Au regard de ces éléments, Mme [B] [Z] soutient que les locataires n’ont pas respecté leur obligation d’entretien et en demande réparation.

Par conclusions en réponse n°3, Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] demandent à la juridiction de :

— juger que Mme [B] [Z] est responsable des moisissures et de l’humidité constatées dans le bien loué entre le 1er décembre 2022 et le 12 septembre 2024,

— juger illégale la clause du bail prévoyant que la consommation électrique de la clôture électrique et des pompes d’abreuvoir de la ferme sera supportée par le locataire (sans sous-compteur permettant de mesurer la consommation de ces installations) en contrepartie de la consommation gratuite de l’eau de ville, et la déclarer nulle et subsidiairement non-écrite,

— débouter Mme [B] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [B] [Z] à leur payer les sommes de :

• 650 euros au titre du dépôt de garantie,

• 6 000 euros au titre de la réduction de la valeur locative entre le 1er décembre 2022 et le 31 juillet 2024 et subsidiairement la même somme à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance,

• 1 500 euros en réparation du dommage causé par la procédure abusive initiée,

• 1 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre infiniment subsidiaire, compenser le montant des condamnations qui pourraient être par l’impossible prononcées au profit de Mme [Z], avec celles dont elle sera elle-même jugée débitrice à l’égard de Mme [F] [Y] et M. [Q] [O], en application de l’article 1348 du code civil, et accorder à ces derniers un moratoire de deux ans et subsidiairement, un échéancier sur deux ans pour s’acquitter des sommes au paiement desquelles ils pourraient être condamnés après compensation,

— condamner Mme [Z] aux entiers dépens comprenant l’intégralité des éventuels frais d’exécution forcée.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] font notamment valoir que l’état des lieux d’entrée et le procès-verbal de constat du commissaire de justice leur sont inopposables et à tout le moins dénués de force probante car non contradictoirement établis.

Ils exposent en outre que les prétentions indemnitaires de Mme [B] [Z] au titre de prétendus manquements à leur obligation d’entretien doivent être rejetées dès lors que la bailleresse ne justifie pas que les désordres constatés dans le procès-verbal de constat du commissaire de justice leur sont imputables.

Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] se prévalent également de l’illégalité d’une clause aux termes de laquelle la consommation électrique de la clôture électrique et des pompes d’abreuvoir de la ferme sera supportée par les locataires en contrepartie de la consommation gratuite de l’eau de ville, de défaillances de l’installation électrique et du défaut d’isolation du logement caractérisant un manquement de la bailleresse à son obligation de fournir un logement décent et de garantir une jouissance paisible du bien loué pour solliciter reconventionnellement une réduction rétroactive des loyers et subsidiairement, l’allocation de dommages et intérêts.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile aux dernières écritures précédemment mentionnées.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 3 mars 2026, prorogé au 31 mars 2026.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

Sur la demande en paiement au titre des loyers révisés et charges impayés

En vertu de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

En vertu de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat litigieux Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat litigieux, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, Mme [B] [Z] sollicite la condamnation de Mme [F] [Y] et de M. [Q] [O] à lui verser la somme de 852,24 euros au titre de l’indexation des loyers de décembre 2023 à mai 2024 à hauteur de 136,44 euros (22,74 euros x 6 mois) et au titre des loyers de juin et juillet 2024 à hauteur de 1 365,80 euros ((672,74 + 10,16) x 2), déduction faite du dépôt de garantie à hauteur de 650 euros.

Au soutien de ses prétentions, Mme [B] [Z] verse aux débats :

— le contrat de bail en date du 1er décembre 2022 mentionnant le montant du loyer et les conditions de révision au 1er décembre 2023,

— un courrier en date du 14 novembre 2023 adressé à Mme [F] [Y] et M. [Q] [O], relatif à la révision du loyer en cours de bail conformément à la clause afférente, et faisant mention d’un loyer mensuel de 672,74 euros outre une provision sur charge de 10,16 euros,

— un courrier électronique du 22 janvier 2024 au nom de Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] indiquant à Mme [B] [Z] que l’ANIL les a informés que le loyer ne pouvait pas être augmenté en raison de l’absence de DPE à jour, qu’isl ne régleraient pas les loyers si elle ne leur fournissait pas les quittances de loyers et qu’ils initieraient une procédure à défaut de réponse,

— un courrier de mise en demeure en date du 25 juin 2024 réclamant l’échéance du loyer et des charges de juin 2024 ainsi que les sommes résultant de la révision du loyer des échéances de décembre 2023 à mai 2024, soit la somme totale de 819,34 euros,

— un courrier électronique en date du 7 juillet 2024 des locataires indiquant qu’ils ne s’acquitteront pas des loyers des mois de juin et juillet compte tenu des problèmes électriques au sein du logement leur ayant occasionné d’importantes pertes d’argent et que le bailleur pouvait garder la caution à titre de paiement du mois de juillet 2024,

— un commandement de payer du 12 novembre 2024 portant sur la somme en principal de 1 502,24 euros.

Mme [B] [Z] justifie de l’existence de l’obligation dont elle sollicite l’exécution et qu’au demeurant, les locataires ne contestent pas.

En effet, Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] ne contestent pas qu’en exécution du contrat de bail, ils sont redevables envers la bailleresse de sommes au titre de la révision du loyer et au titre des loyers et charges des mois de juin et juillet 2024 et ne contestent pas le calcul du montant sollicité sauf pour préciser, à juste titre, que la somme est en réalité de 851,24 euros (1 365,80 euros + 136,44 euros – 650 euros = 851,24 euros) et non de 852,24 euros.

Toutefois, Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] sollicitent reconventionnellement la réduction du montant du loyer à 300 euros par mois et cela de manière rétroactive entre le 1er décembre 2022 et le 31 juillet 2024, en se prévalant de manquements de Mme [B] [Z] à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Il a néanmoins été jugé que conformément aux dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, la réduction ou la suspension des loyers n’est prévue qu’accessoirement à l’exécution des travaux, de sorte que le juge n’a pas le pouvoir de les ordonner dès lors qu’il n’est pas saisi d’une demande de travaux. Or, en l’espèce, les locataires ayant quitté le logement depuis juillet 2024, aucune demande de travaux n’est formulée accessoirement à la demande reconventionnelle de réduction rétroactive des loyers laquelle ne pourra qu’être rejetée.

En conséquence de ce qui précède, Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] sont redevables envers Mme [B] [Z] de la somme de 1 502.24 euros (1 365,80 euros + 136,44 euros) au titre des loyers et charges impayés de juin et juillet 2024 (1 365,80 euros) et de la révision des loyers à compter du 1er décembre 2023 (136,44 euros).

Sur la demande en paiement au titre des réparations et dégradations locatives

En vertu de l’article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures. ».

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il en résulte que si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

En outre, un état des lieux d’entrée et de sortie doit être établi contradictoirement ou à défaut, par commissaire de justice, de sorte qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

En l’espèce, Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] contestent l’opposabilité et à tout le moins, la force probante de l’état des lieux d’entrée et du procès-verbal de constat du commissaire de justice dès lors qu’ils n’ont pas été établis contradictoirement.

Ils font en effet valoir que l’état des lieux d’entrée n’a pas été établi contradictoirement car il était déjà prérédigé de manière dactylographiée et que l’exemplaire produit par la bailleresse comporte un ajout manuscrit de sa main qui ne figure pas sur l’exemplaire qui leur a été remis.

Toutefois, les deux locataires ne contestent pas avoir été présents lors de la visite des lieux ni avoir signé l’état des lieux d’entrée dactylographié sur lequel ils pouvaient faire ajouter des mentions lors de la visite des lieux ou dans les dix jours de son établissement, possibilité légale dont ils reconnaissent ne pas s’être saisis et alors même que la loi n’impose pas que l’état des lieux soit renseigné manuscritement.

En outre, force est de constater que Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] ne produisent pas la page de l’exemplaire d’état des lieux d’entrée remis par la bailleresse sur laquelle ne figurerait pas la mention manuscrite relative au carrelage de la terrasse fissuré de sorte qu’ils ne rapportent pas la preuve de leurs allégations aux termes desquelles l’état des lieux d’entrée n’aurait pas été établi contradictoirement.

Au soutien de l’inopposabilité ou de l’absence de force probante du procès-verbal de constat en date du 13 septembre 2024, Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] font valoir qu’il a été établi par commissaire de justice en leur absence et alors même qu’ils n’avaient pas été convoqués à cette fin et plus d’un mois et demi après leur départ des lieux.

Il résulte des éléments du dossier et notamment du procès-verbal de constat par commissaire de justice que ce dernier n’a procédé à aucune diligence de convocation des locataires sortants afin de permettre la réalisation contradictoire de cet état des lieux de sortie ce que concède Mme [B] [Z] expliquant cette carence par une incompréhension avec le commissaire de justice, circonstance indifférente à faire obstacle au constat du caractère non-contradictoire du procès-verbal réalisé par commissaire de justice le 13 septembre 2024 dont elle se prévaut pour solliciter réparations des dégradations qu’elle impute à ses anciens locataires.

Toutefois, s’il est exact qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire, il a été jugé qu’un constat de commissaire de justice, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu’il a été soumis à la libre discussion des parties.

En l’espèce, le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024 a été régulièrement versé aux débats et largement discuté par Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] dans leurs écritures de sorte qu’il ne saurait être considéré comme n’ayant aucune valeur probante.

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’il est de jurisprudence constante que l’indemnisation du bailleur au titre des réparations locatives et de remise en état des lieux n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par ce dernier des travaux dont il demande réparation dès lors qu’il verse aux débats les éléments permettant d’apprécier le montant du dommage résultant de l’inexécution par le locataire des réparations locatives.

A ce titre, Mme [B] [Z] sollicite la condamnation solidaire de Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] à lui verser la somme totale de 19 678,81 euros se décomposant comme suit :

—  1 152 euros au titre de l’élagage à ras d’une haie de 40 mètres selon facture en date du 13 septembre 2024 du Gaec [Z],

—  1 698,79 euros au titre du changement d’un volet roulant du séjour selon devis en date du 23 octobre 2024 de la société BCF Habitat,

—  16 828,02 euros au titre de la remise en état des murs, plafonds et menuiseries du salon/cuisine, du cellier, des deux salles de bain, des toilettes, du couloir, des trois chambres, de la cage d’escalier et du hall à l’étage, outre le sol du cellier, selon devis de la société SAS Euzenat Peinture By Laze Décoration en date du 10 septembre 2024.

Sur la somme sollicitée pour l’élagage à ras de la haie

A l’exception de la terrasse pour laquelle il est indiqué qu’elle est rénovée et qu’un carreau est fissuré, l’état des lieux d’entrée ne comporte aucune indication sur la composition des extérieurs du bien loué pas plus que sur leur état. Le contrat de bail en date du 1er décembre 2022 précise néanmoins que la location porte sur le local d’habitation ainsi que sur les combles aménagés, le hangar agricole, la terrasse et le jardin.

Dès lors et en présence d’attestations contradictoires versées par chaque partie auxquelles il n’est pas possible d’accorder plus de valeur probante à l’une qu’à l’autre, il sera fait application des dispositions de l’article 1731 du code civil permettant de considérer que la haie dont Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] ne contestent pas l’existence lors de leur entrée dans les lieux, était normalement taillée et entretenue lorsqu’ils ont pris possession du bien loué.

En outre, Mme [B] [Z] verse aux débats une photographie de l’état de la haie datée du 1er août 2024, soit quelques jours après la restitution par les locataires des lieux loués, attestant de l’absence d’entretien et de remise en état de cette haie dans le cadre de la restitution de la location par Mme [F] [Y] et M. [Q] [O].

Enfin, le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024 atteste que la haie a été entièrement rasée conformément à la prestation facturée par le Gaec [Z].

En conséquence, Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] seront condamnés solidairement à verser à Mme [B] [Z] la somme sollicitée de 1 152 euros au titre de l’élagage à ras d’une haie de 40 mètres.

Sur la somme sollicitée pour le changement du volet roulant du séjour

Mme [B] [Z] sollicite la somme de 1 698,79 euros au titre du changement du volet roulant du séjour selon devis en date du 23 octobre 2024 de la société BCF Habitat, faisant valoir que si l’état des lieux d’entrée n’en fait pas mention, il doit être considéré comme ayant été en bon état de réparations locatives lors de la prise de possession des lieux loués par les locataires qui ne contestent pas son dysfonctionnement et en sont par conséquent redevables au titre de l’obligation d’entretien leur incombant.

Il convient de rappeler que dès lors qu’une partie invoque un manquement de l’autre à une obligation lui incombant, c’est à la partie qui invoque le manquement d’en rapporter la preuve. Ainsi, si le bailleur invoque un manquement du locataire à son obligation d’entretien, il lui appartient d’en faire la preuve.

S’il est exact que l’absence de mention concernant l’état du volet roulant de la porte d’entrée/séjour dont l’existence n’est toutefois pas contestée, conduit à faire application de la présomption de l’article 1731 du code civil de bon état de réparation locative lors de l’entrée dans les lieux, il n’en demeure pas moins que cette présomption peut être renversée par la preuve contraire. Or, en l’espèce, les locataires versent aux débats l’attestation de leur amie, Mme [E] [D], qui indique avoir constaté dès le jour de l’emménagement dans les lieux loués que le volet roulant ne fonctionnait pas.

Il en résulte que cette attestation renverse la présomption de bon état de réparation locative concernant le volet roulant litigieux et que Mme [B] [Z] échoue à faire la preuve d’un manquement de Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] à leur obligation d’entretien sur ce point.

Dans ces conditions, la demande tendant à la condamnation solidaire de Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] à verser la somme de 1 698,79 euros au titre du changement du volet roulant du séjour sera rejetée.

Sur la somme sollicitée au titre de la remise en état des murs, plafonds et menuiseries du logement et du sol du cellier

Mme [B] [Z] sollicite la somme de 16 828,02 euros au titre de la remise en état des murs, plafonds et menuiseries du salon/cuisine, du cellier, des deux salles de bain, des toilettes, du couloir, des trois chambres, de la cage d’escalier et du hall à l’étage, outre le sol du cellier, selon le devis en date du 10 septembre 2024 de la société SAS Euzenat Peinture By Laze Décoration qu’elle verse aux débats.

La détermination de l’existence d’éventuelles réparations locatives relatives aux murs, plafonds, menuiseries de l’ensemble des pièces du logement ainsi que du sol du cellier incombant à Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] doit s’effectuer en comparant l’état des lieux d’entrée en date du 1er décembre 2022 et le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024 régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties. Il doit également être tenu compte de l’occupation des lieux par les défendeurs du 1er décembre 2022 à fin juillet 2024.

Si l’état des lieux d’entrée mentionne que les plafonds des différentes pièces sont en bon état voire à l’état neuf, le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024 ne comporte aucune mention relative à l’état des plafonds du logement à l’exception de deux photographies présentant le plafond de la salle de bain (page 24 sur 48). De même, parmi les photographies datées du 1er août 2024 et versées aux débats par Mme [B] [Z], une seule comporte une légende relative à un plafond dont il est indiqué qu’il s’agit de celui du couloir, sans plus de précisions. Or, ces indications sommaires ne permettent pas de déterminer si la photographie se rapporte au plafond du couloir 1, seulement en bon état sur l’état des lieux d’entrée ou au plafond du couloir 2, mentionné comme étant à l’état neuf sur l’état des lieux d’entrée.

En l’espèce, force est donc de constater que concernant les plafonds du logement loué, Mme [B] [Z] échoue à démontrer que des réparations locatives sont imputables à Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] à l’exception du plafond de la salle de bain du rez-de-chaussée de sorte que les demandes financières relatives à la reprise en enduit, à la fourniture et la pose de deux couches de peinture blanc mat dans le salon/cuisine, le cellier, les salles de bain, les toilettes, les 3 chambres, le couloir, la cage d’escalier et le hall, doivent être rejetées, à l’exception de la réfection du plafond de la salle de bain 1, laquelle est justifiée.

S’agissant des menuiseries dont le lessivage et la peinture à raison de deux couches sont mentionnés au devis fondant la demande indemnitaire de Mme [B] [Z], il sera également relevé que le procès-verbal de constat réalisé le 13 septembre 2024 ne mentionne aucun élément permettant de caractériser, par comparaison avec l’état des lieux d’entrée, l’existence de réparations locatives imputables à Mme [F] [Y] et M. [Q] [O], à l’exception de la lucarne de toit du cellier à raison de la présence de moisissures sur lesquelles il sera statué ultérieurement, et à l’exception du store de la lucarne de toit de la chambre à l’étage qui ne se manœuvre plus mais pour lequel aucune indemnisation n’est sollicitée par Mme [B] [Z].

Force est donc de constater qu’aucun élément ne permet d’imputer aux locataires au titre des réparations locatives, le lessivage et la peinture de l’ensemble des menuiseries du logement loué et la demande indemnitaire de Mme [B] [Z] concernant les menuiseries sera par conséquent rejetée.

Concernant le sol du cellier ou arrière cuisine, l’état des lieux d’entrée mentionne qu’il est neuf ce que confirme le ticket d’achat du revêtement de sol en date du 21 novembre 2022 versé aux débats par la bailleresse, alors même que le procès-verbal de constat en date du 13 septembre 2024 relève la présence d’une trace rouge, d’une déchirure et d’un ensemble de marques de corrosion circulaires illustrées par les photographies prises par le commissaire de justice.

Ces éléments suffisent à rapporter la preuve de réparations locatives imputables à Mme [F] [Y] et M. [Q] [O], le court délai d’occupation du logement par ces derniers du 1er décembre 2022 jusqu’à fin juillet 2024 ne justifiant pas l’application d’un taux de vétusté. Dès lors, il sera fait droit à la demande indemnitaire de Mme [B] [Z] au titre de la dépose du sol existant, de la fourniture et de la pose d’un sol à l’identique dans le cellier.

En ce qui concerne les murs du logement, la comparaison de l’état des lieux d’entrée et du procès-verbal de constat du commissaire de justice permet de déterminer que :

— les murs du séjour/cuisine ou salon/cuisine étaient à l’état neuf à l’entrée des locataires dans le logement, le procès-verbal de constat de commissaire de justice mentionne l’existence d’une coulure ocre derrière le tuyau de poêle, le très mauvais état des peintures murales avec notamment « des spectres d’ameublement, de nombreux trous chevillés non rebouchés ou grossièrement rebouchés, une sur-couche de peinture blanche grossièrement appliquée et ne portant pas jusqu’au plafond »,

— les murs des toilettes mentionnés en bon état à l’entrée dans les lieux, présentent des reprises grossières,

— les murs du couloir mentionnés à l’état neuf dans l’état des lieux d’entrée, présentent des « des trous chevillés ainsi que des épaufrures » aux termes des constatations du commissaire de justice,

— les murs de la chambre 1, mentionnés à l’état neuf dans l’état des lieux d’entrée, présentent des « éclats de peinture autour du convecteur »,

— les murs de la chambre 2 également mentionnés à l’état neuf dans l’état des lieux d’entrée, présentent « des tâches, épaufrures, lignes au feutre indélébile et trous chevillés »,

— les murs du sas de l’escalier mentionnés à l’état neuf dans l’état des lieux d’entrée, présentent « plusieurs dégradations et reprises grossières »,

— les murs de la chambre à l’étage mentionnés à l’état neuf dans l’état des lieux d’entrée, présentent des « trous chevillés, les peintures sont sales »,

— les murs de la salle de bain à l’étage mentionnés comme étant en bon état dans l’état des lieux d’entrée, ne font l’objet d’aucune indication dans le procès-verbal de constat.

En outre, le procès-verbal de constat de commissaire de justice relève que « la moisissure se trouve en grande quantité dans la salle de bain : angles et arêtes, joints de la baignoire, de la faïence murale et du lavabo » s’agissant de la salle de bain du rez-de-chaussée, que la buanderie ou cellier est « envahie par la moisissure, y compris au sol » et que dans la première chambre, il y a de « la moisissure dans l’encadrement de la fenêtre » correspondant aux trois endroits pour lesquels le devis prévoit l’application d’une peinture fongicide.

Se défendant d’être redevables d’une quelconque somme au titre des réparations locatives, Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] font notamment valoir qu’ils ne sont pas responsables de la présence de moisissures dans le logement laquelle est liée à l’insuffisance du système de chauffage et au défaut d’isolation du logement.

Mme [B] [Z] réplique que la moisissure n’est pas liée aux caractéristiques du logement mais résulte d’un manque d’aération de la part des locataires qui avaient en outre éteint la VMC caractérisant un défaut d’entretien du logement.

Si l’état des lieux d’entrée ne mentionne aucunement la présence de moisissures dans le logement, il n’en demeure pas moins que d’importantes traces de moisissures dans trois endroits du logement ont été relevées tant par le commissaire de justice dans le procès-verbal de constat qu’il dresse le 13 septembre 2024 que par Mme [B] [Z] dans le cadre des photographies datées du 1er août 2024 qu’elle verse aux débats.

En outre, les échanges de messages téléphoniques écrits entre Mme [B] [Z] et ses locataires versés aux débats par ces derniers prouvent que très rapidement après leur emménagement en décembre 2022, ils ont constaté de la moisissure dans la buanderie (cellier ou arrière cuisine) ce dont Mme [F] [Y] a informé Mme [B] [Z] dès le 23 janvier 2023 afin de lui signaler la présence de ces moisissures en quantité conséquente.

Or, d’une part, Mme [B] [Z] ne verse aux débats aucun élément de preuve venant corroborer ses allégations aux termes desquelles les locataires n’auraient pas aéré le logement ni fait fonctionner la VMC et d’autre part, il est tout à fait improbable que des moisissures soient apparues aussi peu de temps après l’emménagement des locataires du seul fait d’un manque d’aération du logement ou d’un défaut d’usage de la VMC par leurs soins.

Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] ne sauraient donc être condamnés au titre des réparations locatives au paiement de l’intégralité des sommes sollicitées par Mme [B] [Z] pour la remise en état des murs du logement comprenant notamment l’application d’une peinture fongicide dans le cellier et à l’encadrement de la fenêtre de la chambre du rez-de-chaussée.

Au regard des développements précédents, Mme [B] [Z] sera justement indemnisée au titre de sa demande concernant la remise en état des murs, plafonds et menuiseries du logement et du sol du cellier à hauteur de 5278,72 euros TTC.

En conséquence, Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] sont redevables envers Mme [B] [Z] de la somme totale de 6 430,72 euros (1 152 euros + 5 278,72 euros) en réparation du préjudice subi à raison des manquements à leur obligation d’entretien et de s’acquitter des réparations locatives, de laquelle il convient de déduire la somme de 650 euros correspondant au dépôt de garantie, soit la somme totale de 5 780,72 euros (6430,72 euros – 650 euros).

Sur les demandes reconventionnelles en réduction des loyers et subsidiairement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est tenu d’assurer le caractère décent du logement tout au long de l’exécution du bail.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 liste les caractéristiques du logement décent au titre desquelles figurent notamment une étanchéité à l’air suffisante, une aération suffisante avec des dispositifs d’ouverture et d’éventuels dispositifs de ventilation des logements en bon état et permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, les locataires sollicitent reconventionnellement une réduction des loyers et subsidiairement, l’allocation de dommages et intérêts en invoquant l’indécence du logement et les troubles de jouissance qu’ils ont subis.

Concernant la demande reconventionnelle de réduction rétroactive du loyer, il sera rappelé qu’il y a précédemment été répondu et qu’elle a été rejetée. Il convient dès lors d’examiner la demande subsidiaire de dommages et intérêts au titre du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent et de garantie contre les troubles de jouissance.

Au soutien des troubles de jouissance subis, Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] font notamment valoir que Mme [B] [Z] ne pouvait pas leur imposer la signature d’une clause prévoyant que certains équipements électriques de sa ferme soient raccordés à l’installation électrique du bien loué en contrepartie d’une absence de facturation de leur consommation d’eau et cela sans installer un sous-compteur leur permettant d’apprécier le niveau de consommation électrique des appareils ainsi raccordés. Ils sollicitent en conséquence que cette clause du bail soit jugée illégale et qu’elle soit déclarée nulle et non écrite.

Il convient toutefois de relever que Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] ne mentionnent aucun fondement sur la base duquel ils fondent le caractère illégal de la clause dont ils sollicitent qu’elle soit déclarée nulle et non écrite pas plus qu’ils n’expliquent en quoi le fait de ne pas pouvoir apprécier le niveau de consommation électrique des appareils raccordés leur a causé un préjudice.

La demande de Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] tendant à ce que la clause du bail soit jugée illégale et déclarée nulle et non écrite sera en conséquence rejetée.

Par ailleurs, Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] font valoir que la présence de moisissures dans le logement est liée à l’insuffisance du système de chauffage et au défaut d’isolation du logement caractérisant un manquement de la bailleresse à son obligation de fournir un logement décent tout comme l’inadaptation de l’installation électrique donnant lieu à des baisses de tension et à des coupures électriques régulières ayant endommagés plusieurs de leurs appareils électroménagers.

En l’espèce, il ressort de la procédure que :

— concernant l’électricité, Mme [F] [Y] a, par message téléphonique écrit en date du 7 décembre 2022, averti Mme [B] [Z] de problèmes électriques persistants malgré l’augmentation de la puissance du compteur électrique, Mme [B] [Z] lui répondant alors qu’elle ferait venir un électricien,

— le 27 août 2023, Mme [F] [Y] a de nouveau envoyé un message demandant la venue d’un électricien car plusieurs de ses appareils électroménagers ne fonctionnaient plus à cause du système électrique,

— concernant l’isolation du logement, Mme [F] [Y] a averti Mme [B] [Z] de la présence de moisissures dans le logement, de l’inadaptation des équipements de chauffage par rapport au logement et de l’absence d’isolation, dès le 23 janvier 2023. A ce message, Mme [B] [Z] conseille à sa locataire d’aérer, suggère de compléter le dispositif de VMC en raccordant la buanderie à la VMC et conseille l’achat d’un poêle à pétrole pour la chambre de l’étage. Les défendeurs produisent également un courriel en date du 30 janvier 2023 de Mme [B] [Z] dans lequel elle évoque la possible isolation des combles perdus pour la somme d’un euro sans indiquer précisément si elle entend faire procéder à ces travaux dès lors qu’elle s’interroge sur l’éligibilité de la maison louée au dispositif.

Les locataires produisent également des factures d’électricité dont les montants sont les suivants :

1.477,27 € entre février 2023 et février 2024, 1.206,99 € entre février et juin 2024 (475,25 + 731,74)

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) réalisé le 23 mars 2024, fait état d’une classe énergétique E, pour une consommation électrique comprise entre 1.470 et 2.050 € par an précisant toutefois que cette consommation dépend tant de l’isolation que de la performance des équipements mais également que ces données chiffrées sont calculées par convention pour une température de chauffage de 19° et réduite à 16° la nuit.

Mme [B] [Z] produit également les conclusions d’expertise du DPE relatif au logement loué construit avant 1948, dont il ressort la nécessité de l’isoler notamment pour un confort l’été (page 2/14) et une déperdition de la chaleur de 21% par la toiture et de 34% par la ventilation. En outre, le DPE fait état d’une insuffisance d’isolation du plancher bas et de la toiture, outre une isolation moyenne des portes et fenêtres (page 4/14).

Des préconisations de travaux sont également formulées. Pour les travaux essentiels, il s’agit de l’isolation des combles et de remplacement du système de chauffage et de mise à jour du système d’intermittence, de l’installation d’une ventilation et de la reprise de l’étanchéité à l’air de l’enveloppe. Pour les travaux à envisager, le remplacement des portes et fenêtres et l’installation d’un appareil type pompe à chaleur étaient préconisés (page 6/14).

Enfin, l’installation électrique intérieure présente des anomalies nécessitant l’intervention d’un électricien professionnel (dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs sur chaque circuit, matériels électriques vétustes inadaptés à l’usage et matériels électriques présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension – protection mécanique des conducteurs, page 2/8). Les photos en annexe de l’état des installations électriques montrent des inadaptations des systèmes concernant les surcharges, des tableaux de répartition/ disjoncteur de branchement placés dans des endroits non-admis (sous un point d’eau), la présence de matériels électriques inadaptée à l’usage et la présence de conducteurs électriques non-protégés mécaniquement (page 3/8).

Au regard du procès-verbal de constat réalisé le 13 septembre 2024, il y a lieu de relever que les radiateurs convecteurs électriques (pages 28 et 37) apparaissent anciens.

En outre, il ressort des images des combles, l’absence d’isolation type laine de verre et la présence d’un unique plancher, la photo en haut de la page 47 témoignant de l’existence d’un jour entre la charpente et la toiture.

Enfin, il convient de rappeler les constatations relatives à l’importance des traces de moisissures notamment dans le cellier/buanderie.

Force est donc de constater que les installations de chauffage apparaissent manifestement inadaptées aux caractéristiques du logement, qui est insuffisamment isolé. Il en résulte notamment que tel que précédemment indiqué le développement de moisissures dans le logement ne peut pas être imputé à un usage anormal des lieux par les locataires, l’absence d’isolation suffisante, laissant entrer l’humidité dans le logement et ne permettant pas un chauffage adéquat. L’isolation du logement apparaît manifestement insuffisante et cette difficulté avait pu être soulevée en cours de bail par les locataires, et la bailleresse en était régulièrement informée.

En outre, l’expertise réalisée dans le cadre du DPE atteste que des anomalies de l’installation électrique portent sur l’ensemble du logement et présentent un caractère de dangerosité prégnant, de sorte que cette installation électrique ne saurait être considérée comme conforme aux caractéristiques d’un logement décent. Cette anomalie générale ne saurait être imputée aux locataires dès lors qu’aucun élément versé aux débats ne prouve qu’ils ont modifié l’installation électrique.

En conséquence des développements précédents, Mme [B] [Z] a manqué à son obligation de garantir les locataires des troubles de jouissance ainsi qu’à son obligation de délivrance d’un logement décent concernant l’isolation du logement et l’installation électrique. Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] sont donc en droit d’obtenir une indemnisation du préjudice subi du fait de l’indécence de leur logement et des troubles de jouissance. Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] ayant notamment souffert de la présence de moisissures, du froid et de la perte d’électroménager liés aux anomalies électriques ce qui a généré des achats dont ils justifient, et compte tenu de la durée d’occupation du logement du 1er décembre 2022 à fin juillet 2024, le préjudice subi sera justement réparé par l’allocation de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

La demande de Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] tendant à l’obtention de dommages et intérêts en réparation du dommage causé par la procédure abusive initiée ne peut être que rejetée, en ce qu’il a été fait partiellement droit aux demandes formées par Mme [B] [Z] de sorte que la procédure qu’elle a initiée ne peut pas être considérée comme abusive.

Sur la compensation des créances respectives

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Aux termes de l’article 1348 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] sont redevables des loyers et charges impayés pour un montant de 1 502,24 euros et de la somme de 5 780,72 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, soit la somme totale de 7 282,96 euros.

Et, ainsi qu’il a été indiqué, la bailleresse est tenue de verser à Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts résultant des manquements à son obligation de délivrance d’un logement décent et de garantie contre les troubles de jouissance.

Il en résulte qu’après compensation entre les créances réciproques, Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] seront solidairement condamnés à verser la somme de 5 282,96 euros (7 282,96 euros – 2 000 euros) à Mme [B] [Z].

Sur la demande de délais de paiement formée par les locataires

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] sollicitent un moratoire de deux ans et subsidiairement, un échéancier sur deux ans pour s’acquitter des sommes dues.

Force est de constater qu’ils ne justifient pas de leur situation financière. En conséquence, leurs demandes ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [F] [Y] et M. [Q] [O], succombant partiellement en leurs demandes, supporteront in solidum la charge des dépens comprenant les frais du commandement de payer en date du 12 novembre 2024 mais pas le coût du procès-verbal de constat par commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, lequel restera à la charge de la bailleresse dès lors qu’elle ne rapporte pas la preuve qu’un état des lieux de sortie ne pouvait pas être établi contradictoirement conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, il apparaît équitable de laisser à chacune des parties la charge des frais qu’elle a dû exposer dans le cadre de la présente instance et par conséquent, de rejeter leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

FIXE à la somme de 1 502,24 euros la créance de Mme [B] [Z] sur Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] au titre des loyers et charges impayés de juin et juillet 2024 et de la révision des loyers du 1er décembre 2023 au 31 mai 2024 ;

REJETTE la demande reconventionnelle de Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] tendant à la réduction rétroactive du montant du loyer entre le 1er décembre 2022 et le 31 juillet 2024 ;

FIXE à la somme de 5 780,72 euros la créance de Mme [B] [Z] sur Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] au titre des réparations locatives et après déduction du dépôt de garantie à hauteur de 650 euros ;

FIXE à la somme de 2 000 euros la créance de Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] sur Mme [B] [Z] au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à raison de la violation par Mme [B] [Z] de ses obligations de délivrance d’un logement décent et de garantie contre les troubles de jouissance ;

CONDAMNE, compte tenu de la compensation intervenue entre les créances réciproques des parties, solidairement Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] à verser à Mme [B] [Z] la somme de 5 282,96 euros ;

REJETTE la demande de report et d’échelonnement de paiement des sommes dues formulée par Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] ;

REJETTE la demande de Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] de voir juger illégale et déclarer nulle et non écrite, la clause du bail prévoyant que la consommation électrique de la clôture électrique et des pompes d’abreuvoir de la ferme sera supportée par le locataire en contrepartie de la consommation gratuite de l’eau de ville ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] sur le fondement de la procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum Mme [F] [Y] et M. [Q] [O] aux entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer en date du 12 novembre 2024 ;

REJETTE les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Valérie BERNARD