TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n°: 26/00087

N° RG 25/00434 – N° Portalis DBZC-W-B7J-ED7G

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE DE REFERE DU 03 Mars 2026

DEMANDEUR (S) :

S.A. [N] [A]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [O] [C]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Julie BOULANGER

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 07 Octobre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue le 02 Décembre 2025. Puis le délibéré a été prorogé au 03 Mars 2026.

ORDONNANCE :

— Prononcée par mise à disposition au greffe

— Contradictoire et rendue en premier ressort.

— Signée par Julie BOULANGER, Présidente et par Cécile JOUAULT, greffière.

Copie avec formule exécutoire à M^e BELLESORT

Copie certifiée conforme à M. [C] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 7 octobre 2024, la S.A. [N] [A] a donné à bail à Monsieur [O] [C] un logement sis [Adresse 3] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 377,09 €.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, la S.A. [N] [A] a fait signifier à Monsieur [O] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 477,54 €.

Par notification électronique du 11 avril 2025, la S.A. [N] [A] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025, la S.A. [N] [A] a fait assigner Monsieur [O] [C] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de :

— La déclarer recevable en son action,

Constater la résiliation du bail,

— Ordonner que dans les 24 heures du jugement à intervenir, le défendeur devra vider de corps et de biens et rendre libre de tous occupants de son chef, les locaux occupés par lui,

— Ordonner que faute pour lui de ce faire dans ledit délai, il y sera contraint par toutes voies de droit et notamment par expulsion avec l’appui de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

— Condamner Monsieur [O] [C] au paiement, à titre provisionnel, des sommes suivantes :

• la somme principale de 2 336,18 € , avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025, ainsi que les loyers postérieurs jusqu’à la résiliation du bail,

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

• la somme de 500 euros HT en application de l’article 700 du code de procédure civile

• les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 23 juillet 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 7 octobre 2025, Monsieur [O] [C] a sollicité un renvoi invoquant avoir reçu trop tardivement la convocation car il ne relevait plus régulièrement son courrier depuis 2021 suite à un divorce conflictuel. Il a justifié sa demande de renvoi par la nécessité de fournir des documents qu’il n’avait pas en sa possession et notamment des documents liés à sa situation de surendettement. La demande de renvoi a été refusée, M. [C] ayant été convoqué dans des délais raisonnables. Il a pu produire un certain nombre de documents à l’audience et en cours de délibéré, la bailleresse ayant pu y répondre par note en délibéré.

La S.A. [N] [A] a soutenu ses demandes, actualisé le montant de la dette locative à 5 798,73 €, mois de septembre 2025 inclus, précisé le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée à hauteur de 514,64 € par mois.

Le bailleur a fait valoir que sa demande se fondait sur les impayés de loyers.

Il a expliqué que s’il ne contestait pas la présence de nuisibles dans le logement loué qui a été détectée postérieurement à l’entrée dans les lieux du locataire, il a proposé l’intervention d’un professionnel afin d’y mettre fin. Il précise que le processus n’a pu être mené à son terme en raison de l’opposition du locataire qui refuse l’accès au logement ce qui démontre sa mauvaise foi puisqu’il utilise ce prétexte pour ne pas payer son loyer. Il produit à l’appui de ses affirmations les échanges entre le locataire, la société appelée à intervenir et les services de [N] [A].

Le bailleur s’oppose à la demande de délai sollicité par le locataire qui est trop long au vu du montant de la créance et de la mauvaise foi du locataire depuis des mois.

Monsieur [O] [C] a pour sa part indiqué ne pas contester le montant de la créance, hormis les frais excessifs. Il justifie le non-paiement des loyers par les manquements du bailleur. Il expose que [N] [A] a donné le logement en location sans DPE et n’a pas fait de demande d’APL en son nom, lui causant un préjudice. De plus, il ajoute que le logement était infesté de punaises de lit lors de son entrée dans les lieux et que l’intervention de la société mandatée par le bailleur l’obligeait à sortir toutes ses affaires du logement à plusieurs reprises ce qu’il a refusé.

Sur sa situation personnelle, il a indiqué travailler en CDI et percevoir environ 1500 euros par mois. Il est père de trois enfants et vit avec son fils de 17 ans dans le logement. Il affirme verser une pension alimentaire de 351 euros pour ses deux autres enfants, saisie sur son salaire. Il évoque également payer 200 euros par mois de taxe foncière.

Monsieur [O] [C] a produit des échanges qu’il a eu avec les services de [N] [A], des clichés de son logement attestant selon lui de la présence de nuisibles, un document attestant d’un dépôt de dossier auprès de la commission de surendettement, ainsi que son relevé de droits CAF.

Il a sollicité l’obtention d’un délai de paiement pour payer l’ensemble de la créance sous la forme de versements de 50 euros par mois en sus du loyer qui pourront débuter dans 3 mois lorsque ses droits CAF seront rétablis.

Il sollicite également une réduction du loyer en raison des manquements du bailleur (absence de DPE et absence de demande d’APL), ainsi que sa condamnation à lui verser la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts pour l’indemnisation de son préjudice résultant de la présence de punaises de lit et de cafards dans le logement. Enfin, il sollicite le rejet des demandes de frais supplémentaires formulées par le bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025 prorogé au 03 mars 2026.

Par dépôt au greffe en date du 13 octobre, Monsieur [O] [C] a produit un courrier expliquant une nouvelle fois sa situation, des bulletins de salaires, de nouveaux clichés de son logement, une demande de logement effectuée en juin 2025, ainsi qu’un courrier de la CAF attestant du transfert en cours de son dossier auprès de la CAF de la [Localité 4].

En réponse, [N] [A] a formulé des observations notamment pour faire de nouveau état de la mauvaise foi de Monsieur [C] qui invoque la présence de punaises de lit dans son logement mais qui dans le même temps fait obstacle à l’intervention d’une entreprise spécialisée. Il a également transmis en réponse aux affirmations de Monsieur [C] le DPE du logement établi en mai 2023 et l’état des lieux d’entrée signé par le locataire. Il transmet également la fiche logement pour location sur laquelle, en fin de page, il est noté : « refus pour le moment à la question : date dossier APL complété ».

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

La Commission des Actions de Prévention des Expulsions locatives (C.C.A.P.E.X) a été saisie le 11 avril 2025.

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 4] le 23 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

I. Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d’expulsion

Sur le fondement de l’acquisition de la clause résolution pour défaut de paiement des loyers

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail produit par le bailleur contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant ladite clause résolutoire a été signifié à Monsieur [O] [C], le 8 avril 2025. Or, il ressort du décompte actualisé des impayés de loyer que les sommes dues dont le paiement était sollicité par ce commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Monsieur [C] entend éviter les effets de la résolution du bail en invoquant un dépôt de dossier de surendettement, une exception d 'inexécution du fait de la présence de punaises de lit au sein du logement, une absence de déclaration de sa situation à la CAF par le bailleur et un logement loué sans DPE.

L’analyse des documents produits démontre toutefois que M. [C] n’a pas à ce stade été déclaré recevable à la procédure de surendettement, le simple dépôt d’un dossier étant sans effet sur le jeu de la clause résolutoire.

Il ressort également que le DPE du logement (classé D) lui a bien été adressé et qu’il en a signé le diagnostic.

M. [C] ne saurait valablement justifier du non paiement des loyers par la présence de punaises de lit dans le domicile. Il lui appartenait pour procéder à une rétention du loyer d’y être autorisé or il n’a engagé aucune démarche en ce sens. Les documents produits démontrent au contraire que le bailleur a fait intervenir la société STF qui a débuté le processus de décontamination du logement en procédant à une première intervention le 22 juillet 2025, mais qu’elle n’a pu réintervenir 15 jours après, conformément au processus en vigueur pour ce type de prestation, en raison du refus de Monsieur [O] [C] de laisser accès au logement.

M. [C] reconnaît d’ailleurs que le non paiement des loyers a résulté aussi de problèmes financiers de sorte que l’exception d’inexécution invoquée semble surtout relever d’un argument d’opportunité in extremis pour éviter les effets de la clause résolutoire.

Enfin, concernant la CAF, il ressort des documents produits que M. [C] n’entendait pas solliciter d’allocation auprès de l’organisme.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 9 juin 2025 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [C] et de tous les occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, en vertu de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7.

Le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Ce délai en outre ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la demande tendant à dire que le locataire devra quitter les lieux dans un délai de 24 heures s’analyse en une demande de réduction de ce délai. Or, il n’est démontré aucune circonstance particulière suffisante pour justifier la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande tendant à la réduction du délai de l’article L412-1 du code de procédure civile d’exécution.

II. Sur les demandes en paiement à titre provisionnel

1) Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Monsieur [O] [C] se trouve sans droit ni titre depuis le 9 juin 2025.

Il sera condamné par conséquent à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux, constatée par la remise des clés, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Le montant de cette indemnité ne pourra faire l’objet des augmentations légales applicables aux loyers.

2) Sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur produit aux débats le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte actualisé arrêté à la date du 23 septembre 2025.

La créance apparaît régulière et bien fondée.

Monsieur [O] [C] sera par conséquent condamné à verser à la S.A. [N] [A], à titre provisionnel, la somme de 5 798,73 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 23 septembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 8 avril 2025 sur la somme de 2 336,18 €.

III. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou, d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Ainsi, si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [O] [C] se propose d’acquitter le paiement des sommes dues de manière échelonnée en débutant les règlements sous trois mois lorsqu’il aura recouvré ses droits CAF. Il propose de régler la somme de 50 euros par mois en plus du loyer.

Il n’a toutefois pas repris le paiement du loyer courant depuis octobre 2024. De plus, la proposition de délai apparaît insuffisante au vu du montant total de la créance supérieur à 5 500 euros.

Il convient par conséquent de débouter Monsieur [O] [C] de sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

IV. Sur les demandes reconventionnelles formulées par le locataire

1) Sur la demande de réduction du loyer en raison des manquements du bailleur

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité pour le juge de réduire ou suspendre le montant du loyer à la demande d’une des parties de faire procéder à la mise en conformité du logement.

En l’espèce, Monsieur [O] [C] sollicite une réduction du loyer en raison des manquements allégués du bailleur à savoir le défaut de DPE du logement et l’absence de demande d’APL en son nom.

Monsieur [C] sera débouté au regard des motifs ci-avant exposés.

2) Sur la demande de dommages et intérêt en raison de la présence de nuisibles dans le logement

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, Monsieur [O] [C] sollicite que [N] [A] soit condamné à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice résultant de la présence de punaises de lit et de cafards dans le logement.

Il convient sur ce point de considérer qu’en refusant l’accès à son logement, Monsieur [O] [C] a volontairement entravé l’action de la société mandatée pour mettre fin au préjudice qu’il invoque et qu’il ne peut dès lors valablement solliciter son indemnisation de sorte qu’il ne pourra qu’être débouté de sa demande.

IV. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Monsieur [O] [C] sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Toutefois, il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, au regard de la matière, l’équité justifie qu’il ne soit pas ordonné de condamnation au titre des frais irrépétibles.

Par conséquent, les parties seront déboutées de leur demande d’indemnités au titre des frais irrépétibles.

Par ailleurs, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la S.A. [N] [A] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 octobre 2024 entre Monsieur [O] [C] d’une part, et la S.A. [N] [A], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 5], sont réunies à la date du 9 juin 2025;

DEBOUTE Monsieur [O] [C] de sa demande visant à l’octroi de délai de paiement avec suspension de la clause résolutoire ;

DEBOUTE la demande de la S.A. [N] [A] aux fins de réduction du délai de l’article L412-1 du code de procédure civile d’exécution ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [O] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Monsieur [O] [C] à verser à la S.A. [N] [A] à compter du 9 juin 2025, et jusqu’à complète libération effective des lieux et remise des clés, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Monsieur [O] [C] à payer à la S.A. [N] [A] la somme de 5 798,73 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 23 septembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 8 avril 2025 sur la somme de 2 336,18 €.

DEBOUTE Monsieur [O] [C] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [O] [C] de sa demande de réduction de loyer ;

CONDAMNE Monsieur [O] [C] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE la S.A. [N] [A] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [O] [C] au versement d’une somme au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE la S.A. [N] [A] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que le greffe transmettra le présent jugement au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [O] [C] dans le cadre du plan d 'action pour le logement des personnes défavorisées en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La Greffiere La Présidente

T

Cécile JOUAULT Julie BOULANGER