TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00105

N° RG 26/00045 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EGJS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

DEMANDEUR (S) :

E.P.I.C. OPDHLM-[Localité 2] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE LA [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [N] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Amélie HERPIN

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 03 Février 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 31 Mars 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Amélie HERPIN, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M^e BELLESORT

Copie certifiée conforme à M. [R] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 11 décembre 2024, l’Office Public de l’Habitat du département de la [Localité 2] – [Localité 2] Habitat (ci-après l’OPH [Localité 2] Habitat) a donné à bail Monsieur [N] [R] un logement non meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3], avec effet au 13 décembre 2024 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 354,75€, hors charges.

Le 29 novembre 2024, les parties ont conclu un bail pour une place de stationnement sis [Adresse 4], avec effet au 13 décembre 2024, pour un loyer mensuel de 20,93 €

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2025, l’OPH [Localité 2] Habitat a fait délivrer à Monsieur [R] un commandement de payer la somme en principal de 1.773,58 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 30 juin 2025, et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2025, l’OPH Mayenne Habitat a fait assigner Monsieur [R] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Laval.

A l’audience du 3 février 2026, l’OPH [Localité 2] Habitat, représenté par son avocat, réitère les termes de l’acte introductif d’instance et demande de :

— constater et en tant que de besoin prononcer la résiliation du bail, ainsi que du contrat de location de stationnement n°5,

— ordonner que dans les 24 heures du jugement à intervenir, le défendeur devra vider de corps et de biens et rendre libre de tous occupants de son chef, les locaux occupés par lui,

— ordonner que faute pour lui de ce faire dans ledit délai, il y sera contraint par toutes voies de droit et notamment par expulsion avec l’appui de la force publique s’il y a lieu,

— condamner le défendeur à payer la somme principale de 1.773,58€ au titre des arriérés de loyers, ladite somme avec intérêts de droit au taux légal à compter du 21 août 2025, date du commandement de payer resté sans effet ainsi que les loyers postérieurs jusqu’à la résiliation du bail,

— condamner le défendeur à payer une indemnité mensuelle d’occupation équivalente aux loyers et charges mensuels actualisés conformément au bail à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération complète des locaux,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution,

— condamner Monsieur [R] à verser la somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’OPH [Localité 2] Habitat fonde ses demandes sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sur les articles 1217, 1741 et 1762 du Code civil au regard du défaut d’exécution de ses obligations contractuelles par la locataire. Il soutient le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance à titre principal et pour défaut de règlement des loyers et charges à titre subsidiaire. Il actualise sa créance locative à la somme de 4.623,42 €, suivant décompte arrêté à la date du 31 décembre 2025.

Monsieur [R], comparant en personne, sollicite le maintien dans les lieux et des délais de paiement. Il reconnaît l’existence de la dette. Il expose avoir entrepris des démarches pour assurer le logement, qui était assuré par le passé. Il précise que le défaut d’assurance est lié à des difficultés financières. Concernant les impayés, il indique ne plus régler depuis le mois d’août au minimum.

Il explique ne plus avoir d’emploi et attendre la réponse concernant un recrutement dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée ce mois. Il évoque vouloir retrouver une meilleure situation et rattraper les erreurs commises. Concernant ses revenus, il déclare percevoir uniquement des APL et ne plus pouvoir prétendre à la prime d’activité.

A l’issue des débats, le jugement est en délibéré au 31 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

L’assignation a été régulièrement dénoncée le 6 novembre 2025 au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec accusé de réception plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

La saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.) est intervenue le 22 août 2025, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

Sur la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance

L’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

D’autre part, les conditions générales du contrat de bail prévoient qu’à la demande de [Localité 2] habitat, le locataire doit fournir une attestation d’assurance à jour et qu’à défaut, le contrat de location pourra être résilié un mois après une sommation de se conformer aux clauses du contrat restées infructueuses (article 5 – page 4).

Le commandement de payer du 21 août 2025 produit aux débats ne fait référence qu’au paiement des loyers et charges, sans mentionner la nécessaire justification d’un contrat d’assurance dans le délai d’un mois. Aussi, les conditions susvisées ne sont pas réunies.

Sur la résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers et des charges

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail d’habitation signé par les parties contient une clause résolutoire (article 4 – page 3) prévoyant qu’en cas de non-paiement d’un seul terme de loyer et charges, du dépôt de garantie, du supplément de loyer solidarité, ou de toutes autres sommes dues à [Localité 2] Habitat, le contrat pourra être résilié de plein droit par le bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, délivré par huissier de justice et aux frais exclusifs du locataire.

L’expulsion du locataire ou de tout occupant introduit par lui sera alors prononcée par le juge compétent.

Le contrat de location portant sur la place de stationnement prévoit qu’en cas de non-paiement du loyer à son échéance, 2 mois après un commandement de payer, resté sans effet, le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative de [Localité 2] Habitat.

Il doit être considéré que le délai de deux mois ainsi fixé par les contrats en cours sera appliqué, conformément aux dispositions de l’article 2 du Code civil.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2025, l’OPH [Localité 2] Habitat a fait délivrer à Monsieur [R] un commandement de payer reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et visant la clause résolutoire pour un montant de 1.773,58€, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 30 juin 2025.

La locataire n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au profit de l’OPH [Localité 2] Habitat à la date du 22 octobre 2025 pour le bail d’habitation et le contrat de location de la place de stationnement.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Monsieur [R] étant occupant sans droit ni titre à compter du 22 octobre 2025, il est condamné, à compter de cette date et jusqu’à la libération définitive des lieux constatée par la remise des clés, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 457,17 €.

S’agissant d’une indemnité et non pas d’un loyer, il n’y a pas lieu à application des augmentations légales.

Sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés

En vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

Il résulte des pièces versées aux débats (le bail, le commandement de payer et le décompte actualisé de la créance arrêté au 31 décembre 2025) que le bailleur justifie de sa créance. Il convient toutefois de déduire de ce décompte le coût du commandement de payer, facturé le 30 septembre 2025, qui relève des dépens.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [R] à payer à l’OPH [Localité 2] Habitat la somme de 4.468,35 €, au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 31 décembre 2025, incluant le terme de décembre 2025.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 1.773,58 € à compter du 21 août 2025, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24-VII de cette loi ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit et de ses observations à l’audience que Monsieur [R] n’a pas repris le paiement des loyers courants antérieurement à l’audience.

Cette condition n’étant pas remplie, il y a lieu de rejeter la demande en délais de paiement.

Il ne justifie pas en tout état de cause être en mesure de s’acquitter de sa dette par des versements mensuels.

Sur la demande d’expulsion

Monsieur [R] étant occupant sans droit ni titre depuis le 22 octobre 2025, il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra être poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

En vertu de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7.

Le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la demande tendant à dire que le locataire devra quitter les lieux dans un délai de 24 heures s’analyse en une demande de réduction de ce délai. Or, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Par conséquent, l’OPH [Localité 2] Habitat sera débouté de sa demande tendant à la réduction du délai de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] supportera la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 21 août 2025.

L’équité ne commande pas qu’il soit condamné en plus au paiement d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 11 décembre 2024 entre l’Office Public de l’Habitat du département de la [Localité 2] – [Localité 2] Habitat et Monsieur [N] [R] concernant le logement sis [Adresse 3], à compter du 22 octobre 2025 ;

CONSTATE la résiliation du contrat de location portant sur la place de stationnement n°[Adresse 5] [Localité 5], à compter du 22 octobre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [R] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, à compter de la signification du présent jugement ;

A défaut AUTORISE l’Office Public de l’Habitat du département de la [Localité 2] – [Localité 2] Habitat à faire procéder à son expulsion des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à verser à l’Office Public de l’Habitat du département de la [Localité 2] – [Localité 2] Habitat la somme de 4.468,35 € au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 31 décembre 2025, incluant le terme de décembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.773,58 € à compter du 21 août 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à verser à l’Office Public de l’Habitat du département de la [Localité 2] – [Localité 2] Habitat une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 457,17 €, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs ;

REJETTE la demande en délais de paiement formée par Monsieur [N] [R] ;

REJETTE la demande en réduction du délai d’expulsion formée par l’Office Public de l’Habitat du département de la [Localité 2] – [Localité 2] Habitat ;

DIT que le greffe transmettra le présent jugement au représentant de l’État dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de M. [N] [R] dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit ;

DIT que le greffe transmettra la présente ordonnance au représentant de l’État dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [N] [R] dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées en application de l’article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

La greffière La Présidente

Cécile JOUAULT Amélie HERPIN