MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 JANVIER 2025

Minute :

N° RG 23/00542 – N° Portalis DB2V-W-B7H-GIMB

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEURS :

Madame [Y], [Z] [E] épouse [N]

née le 22 Novembre 1975 à BOIS GUILLAUME (76230), demeurant 7, rue de la Croisette – 27380 BOURG BEAUDOUIN

Représentée par M^e Claire SOUBRANE, Avocat au barreau de ROUEN substituée par M^e Floriane RIFFELMACHER, Avocat au barreau du HAVRE

Madame [L], [R] [E] épouse [G]

née le 01 Octobre 1969 à ROUEN (76032), demeurant 35, rue de Thymerais – 78570 ANDRESY

Représentée par M^e Claire SOUBRANE, Avocat au barreau de ROUEN substituée par M^e Floriane RIFFELMACHER, Avocat au barreau du HAVRE

Monsieur [M], [K] [E]

né le 22 Août 1972 à ROUEN (76032), demeurant 19, Avenue des Landes – 92150 SURESNES

Représentée par M^e Claire SOUBRANE, Avocat au barreau de ROUEN substituée par M^e Floriane RIFFELMACHER, Avocat au barreau du HAVRE

Madame [T], [O] [U] épouse [E]

née le 16 Mai 1946 à LE HAVRE (76600), demeurant 6, rue du Commandant Guilbaut – 76800 ST ETIENNE DU ROUVRAY

Représentée par M^e Claire SOUBRANE, Avocat au barreau de ROUEN substituée par M^e Floriane RIFFELMACHER, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [V]

née le 10 Novembre 1972 à FECAMP (76400), demeurant 1, rue des 104 – 76700 HARFLEUR

Représentée par M^e Emmanuel CARDON, Avocat au barreau du HAVRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-002731 du 06/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LE HAVRE)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 04 Novembre 2024

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 mars 2021, prenant effet le 1er avril 2021, Madame [E] a donné à bail à Madame [I] [V] un logement situé 1 rue des 104, 1er étage, porte D, à HARFLEUR (76700), moyennant un loyer initial de 550 €.

Se prévalant de loyers impayés, Madame [Y] [P] née [E], Madame [L] [G] née [E], Monsieur [M] [E] et Madame [T] [E] née [U] ont fait délivrer à Madame [V] un commandement de payer la somme en principal de 4 101,80 €, hors le coût de l’acte, correspondant à l’arriéré de loyer arrêté au 14 décembre 2022 et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs.

Par acte en date du 20 mars 2023, les consorts [E] ont fait assigner Madame [V] devant le juge des contentieux de la protection. Aux termes de leurs conclusions, ils lui demandent de :

— juger qu’ils ont qualité à agir à l’encontre de Madame [V],

— juger valable tant sur le fond que sur la forme le commandement de payer du 27 décembre 2022, les actes de dénonciation de ce commandement et de l’assignation introductive d’instance aux services de la préfecture,

En conséquence,

— les recevoir en leurs demandes, fins et conclusions et les déclarant bien fondés,

— débouter purement et simplement Madame [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise,

— constater que la location qui a été consentie à Madame [V] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Madame [V] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil,

— ordonner que Madame [V] ainsi que tout occupant de son chef seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Madame [V] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, à la somme en principal de 6 894,12 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, étant précisé qu’ils se réservent le droit d’actualiser leur créance au jour de l’audience,

— condamner Madame [V] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des locaux,

— condamner Madame [V] au paiement d’une somme de 800 € au titre des frais irrépétibles,

— condamner Madame [V] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation, de la notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 3 juillet 2023 où elle a été renvoyée à l’audience du 2 octobre 2023 puis renvoyée successivement jusqu’à être retenue à l’audience du 4 novembre 2024. Lors de cette audience, les consorts [E] étaient représentés par Maître SOUBRANE, substituée par Maître RIFFELMACHER, qui a précisé que le bien immobilier est bien la propriété des demandeurs et a maintenu la demande de résiliation-expulsion.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, Madame [V] demande au juge des contentieux de la protection de :

— à titre principal, dire et juger que Madame [E] ne peut pas être identifiée précisément, qu’elle n’avait pas qualité ni intérêt à agir, qu’elle est intervenue seule et sans avoir associé d’aucune manière les coindivisaires propriétaires du bien, et prononcer en conséquence l’annulation du bail du 25 mars 2021, du commandement de payer du 27 décembre 2022 et des actes de dénonciation de ce commandement et de l’assignation introductive d’instance aux services de la CCAPEX le 2 janvier 2023 puis aux services de la préfecture le 22 mars 2023, ou l’une à défaut de l’autre, et dire et juger en conséquence que l’action judiciaire entreprise est irrecevable,

— subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux années à compter du 4 septembre 2024, date de l’effacement de la dette locative de Madame [V] à hauteur de 8 928,12 euros et débouter en conséquence les demandeurs de leurs prétentions mal fondées,

— laisser à chacun la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens.

A l’audience du 4 novembre 2024, Madame [V] était représentée par Maître CARDON, qui a repris oralement les moyens et prétentions contenus dans ses écritures et a précisé que Madame [V] perçoit le RSA et se trouvait à l’hôpital. Il a indiqué également que Madame [V] a bénéficié de mesures d’effacement de sa dette par une décision de la commission de surendettement des particuliers de SEINE MARITIME en date du 4 septembre 2024.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré au 6 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la qualité à agir

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, Madame [V] soutient que l’action en résiliation des consorts [E] est irrecevable et mal fondée. Elle soutient que le bail signé le 25 mars 2021 a été conclu par « Madame [E] », sans que l’on puisse identifier le bailleur plus précisément et ainsi s’assurer de la qualité à agir des demandeurs. De plus, selon la défenderesse, le commandement de payer et l’assignation seraient irrecevables car dénoncés aux services de la CCAPEX et de la préfecture par Madame [Y] [E] seule.

En réponse à ces arguments, les demandeurs versent aux débats un acte notarié en date du 26 octobre 2011 par lequel Madame [T] [E] née [U] donne à Madame [L] [G] née [E], Monsieur [M] [E] et Madame [Y] [P] née [E], ses enfants, la toute propriété des trois quarts de plusieurs biens immobiliers dont le bien en question. Si ce document n’est pas produit dans son intégralité, la page concernant le bien loué est produite et paraphée des parties. Ils versent également aux débats un mandat de gestion en date du 18 novembre 2011 par lequel les quatre consorts [E] ont confié la gestion de leurs biens immobiliers, et notamment du logement loué, à l’agence IMMO de France.

De plus, la dénonciation à la CCAPEX du commandement de payer et à la préfecture de l’assignation par Madame [Y] [P] née [E] seule n’a pas d’incidence sur la validité de ces actes puisqu’ils ont bien été délivrés par les trois enfants de Madame [E].

Il convient donc de constater que les consorts [E] ont qualité à agir et que le commandement de payer en date du 27 décembre 2022 et l’assignation en date du 20 mars 2023 ont valablement été délivrés et notifiés à la CCAPEX et à la préfecture.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Les demandeurs justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 22 mars 2023, soit plus de deux mois avant la première audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable en l’espèce dès lors que le bail a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de ladite loi et non renouvelé depuis, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article L. 722-5 du code de la consommation, la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour le débiteur de payer, en tout ou en partie, une créance autre qu’alimentaire née antérieurement à la décision de recevabilité.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [V] le 27 décembre 2022 pour la somme de 4 101,80 € hors frais.

La locataire ne justifie pas de l’apurement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. En outre, si la locataire a déposé un dossier de surendettement sa demande n’a été déclarée recevable par la commission de surendettement que le 2 juillet 2024, soit postérieurement au délai de deux mois fixé au commandement de payer.

Il y a donc bien lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 28 février 2023 et de constater la résiliation du bail à cette date.

Par conséquent, il convient d’ordonner à Madame [V], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 598,65 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 février 2023 et ne cessera d’être due qu’à libération effective des locaux avec remise des clés au propriétaire ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Les consorts [E] produisent un décompte actualisé au 17 octobre 2024 dont il ressort que la dette est d’un montant de 10 355,55 €, déduction faite d’un montant de 528 € correspondant au « solde antérieur », non justifié.

La commission de surendettement des particuliers de SEINE MARITIME a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Madame [V], et a prononcé un effacement de la dette locative à hauteur de 8 928,12 €. Il convient donc de condamner Madame [V] à payer la somme de 1 427,43 euros aux consorts [E] avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision au titre des arriérés de loyers arrêtés au 17 octobre 2024.

Il y a lieu de dire que la condamnation en paiement prononcée est soumise dans ses modalités de règlement aux strictes décisions de la commission de surendettement.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture ».

La commission de surendettement des particuliers de SEINE MARITIME a imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision du 4 septembre 2024.

En conséquence, les effets de la clause résolutoire, à savoir l’expulsion de la locataire, sont suspendus jusqu’au 3 septembre 2026.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [V], partie perdante, est condamnée aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [V] est condamnée à payer aux consorts [E] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Madame [Y] [P] née [E], Madame [L] [G] née [E], Monsieur [M] [E] et Madame [T] [E] née [U] recevables en leur demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du logement situé 1 rue des 104, 1er étage, porte D, à HARFLEUR (76700), donné en location à Madame [I] [V] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 28 février 2023 ;

DIT que Madame [I] [V] est occupante sans droit ni titre depuis cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [I] [V] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 1 rue des 104, 1er étage, porte D, à HARFLEUR (76700), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Madame [Y] [P] née [E], Madame [L] [G] née [E], Monsieur [M] [E] et Madame [T] [E] née [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire de plein droit jusqu’au 3 septembre 2026 ;

CONDAMNE Madame [I] [V] à payer à Madame [Y] [P] née [E], Madame [L] [G] née [E], Monsieur [M] [E] et Madame [T] [E] née [U] une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer contractuel augmenté des charges, déduction faite des allocations logement éventuellement perçues par le bailleur ;

CONDAMNE Madame [I] [V] à payer à Madame [Y] [P] née [E], Madame [L] [G] née [E], Monsieur [M] [E] et Madame [T] [E] née [U] la somme de 1 427,43 euros (mille quatre cent vingt-sept euros et quarante-trois centimes) arrêtée au 17 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que la condamnation en paiement ainsi prononcée est soumise dans ses modalités de règlement aux dispositions du plan de surendettement ;

CONDAMNE Madame [I] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 décembre 2022, ;

CONDAMNE Madame [I] [V] à payer à Madame [Y] [P] née [E], Madame [L] [G] née [E], Monsieur [M] [E] et Madame [T] [E] née [U] la somme de 300 euros (trois cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’Etat dans le département en application des articles L. 412-5 er R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé le 06 JANVIER 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE