MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00564 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G4LG

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEURS :

Madame [L] [R]

née le 29 Juillet 1974 à NANTES (44000), demeurant 4 avenue des Bergères – 92800 PUTEAUX

Représentée par M^e Estelle FORNIER, Avocat au barreau de PARIS

Monsieur [G] [S] [M]

né le 06 Juillet 1971 à SAÏGON (VIETNAM), demeurant 4 avenue des Bergères – 92800 PUTEAUX

Représenté par M^e Estelle FORNIER, Avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [C]

née le 02 Janvier 1981 à ROUBAIX (59100), demeurant 4 rue de l’Aumône – 76400 FECAMP

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 06 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2024, Madame [L] [R] et Monsieur [G] [S] [M] ont consenti un bail d’habitation à Madame [X] [C] portant sur une maison individuelle située 4 rue de l’Aumône à FECAMP (76400), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 100 euros payable à terme échu entre le 15 et le 20 du mois. Le bail prévoit un dépôt de garantie de 1 100 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 janvier 2025, les bailleurs ont demandé à Madame [C] de régler le dépôt de garantie et le loyer de décembre exigible au plus tard le 20 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2025, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 200 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 février 2025 dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La CCAPEX a été informée de la situation de Madame [C] le 5 mars 2025.

Par assignation du 27 mai 2025, les bailleurs ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour lui demander de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;

à titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 16 avril 2025 ;

— constater que Madame [C] s’est maintenue dans les lieux sans droit ni titre depuis le 17 avril 2025 ;

en conséquence :

— prononcer la résolution du bail à compter du 16 avril 2025 ;

à titre subsidiaire :

— prononcer la résolution judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers ;

en tout état de cause :

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1 100 euros par mois et ce jusqu’à parfaite libération des locaux ;

— condamner Madame [C] à leur payer l’indemnité d’occupation à compter du 17 avril 2025 jusqu’à complète libération des lieux et la restitution des clés ;

— la condamner à leur payer la somme de 2.900 euros correspondant aux loyers impayés arrêtés au 22 avril 2025 augmenté des intérêts au taux légal ;

— la condamner à leur payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;

— ordonner la libération des lieux par Madame [C] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux, avec si nécessaire le concours du commissaire de police et de la force publique ;

— supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— supprimer le bénéfice de l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [C] à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner en tous les dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 mai 2025 et le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 octobre 2025, les bailleurs, représentés par Maître Estelle FORNIER, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et précisent que la dette locative, actualisée au 20 septembre 2025, s’élève désormais à 7 300 euros. Ils exposent que Madame [C] a déposé le 3 juin 2025 une demande de traitement de sa situation de surendettement qui a été déclarée recevable le 29 juillet 2025. Pour autant, elle n’a pas repris le paiement du loyer courant, la dette postérieure à la décision de recevabilité étant de 2 200 euros au titre du loyer de juillet 2025 exigible le 20 août 2025 et du loyer d’août 2025 exigible le 20 septembre 2025. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Madame [C], comparant en personne, justifie du dépôt et de la recevabilité de son dossier de surendettement aux dates indiquées par les bailleurs. Elle a une fille à charge de 16 ans. Elle dispose de revenus mensuels de l’ordre de 4 500 euros et indique ne pas avoir payé son loyer car elle ne sait pas gérer son budget. Elle est suivie par une assistance sociale pour la mise en place d’une mesure d’accompagnement social personnalisé. Elle souhaite se maintenir dans les lieux le temps de trouver un autre logement. Elle demande à pouvoir régler sa dette postérieure à la décision de recevabilité de la commission de surendettement en 8 mensualités de 275 euros à compter du 15 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Les bailleurs justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 4 mars 2025. D’après l’historique des versements, la somme de 2 200 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 avril 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et la suppression du bénéfice du sursis prévu à l’article L. 412-6 du même code, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les bailleurs versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 septembre 2025, Madame [C] leur doit la somme de 7 300 euros.

Madame [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à Madame [R] et Monsieur [M].

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Madame [C] occupe les lieux sans droit depuis le 16 avril 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [C] à son paiement à compter du 16 avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24-VI de cette loi dispose que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Aux termes de l’article 24 VII de cette loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, Madame [C] n’a pas repris le paiement du loyer courant. Il n’est donc pas possible de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article précité.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. "

La locataire, qui a déposé un dossier de surendettement, verra sa situation traitée dans le cadre de la procédure de surendettement. Sa demande est donc rejetée.

Sur la demande de condamnation pour résistance abusive

Il est constant que le débiteur qui contraint son créancier à agir en justice dans des circonstances qui caractérisent l’abus peut être condamné à indemniser le préjudice subi.

Madame [R] et Monsieur [M] ne démontrent pas la résistance abusive de Madame [C] alors qu’il est établi que sa demande de traitement de sa situation de surendettement a été déclarée recevable.

Leur demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C], partie succombante, est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [C], tenue aux dépens, est condamnée à payer à Madame [R] et Monsieur [M] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er décembre 2024 entre Madame [L] [R] et Monsieur [G] [S] [M] d’une part, et Madame [X] [C] d’autre part, portant sur une maison individuelle située 4 rue de l’Aumône à FECAMP (76400) est résilié depuis le 16 avril 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [X] [C], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Madame [X] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, la maison individuelle située 4 rue de l’Aumône à FECAMP (76400) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, avec remise des clés et établissement d’un état des lieux de sortie ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [X] [C] à payer à Madame [L] [R] et Monsieur [G] [S] [M] la somme de 7 300 euros à titre d’arriéré de loyer et d’indemnité d’occupation, selon comptes arrêtés au 20 septembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [X] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’était le loyer, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [X] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 mars 2025, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation du 27 mai 2025 et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [X] [C] à payer à Madame [L] [R] et Monsieur [G] [S] [M] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [L] [R] et Monsieur [G] [S] [M] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 15 DECEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE