MINUTE 2024/

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 28 Novembre 2024

N° RG 24/00737 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IBUK

DEMANDEURS

Monsieur [E] [H]

né le [Date naissance 8] 1960 à [Localité 76] (72)

demeurant [Adresse 48]

Madame [B] [MC] [G] [H] épouse [Z]

née le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 76] (72)

demeurant [Adresse 13]

Madame [YN] [LD] [U] [H] épouse [K]

née le [Date naissance 16] 1967 à [Localité 76] (72)

demeurant [Adresse 73]

Monsieur [DS] [C] [N] [H]

né le [Date naissance 10] 1951 à [Localité 76] (72)

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [RR] [P] [O] [H]

né le [Date naissance 9] 1952 à [Localité 76] (72)

demeurant [Adresse 31]

représenté par Maître Jean-luc VIRFOLET, avocat au Barreau du MANS

DEFENDEURS

Monsieur [V] [KL] [T] [H]

né le [Date naissance 11] 1965 à [Localité 76] (72)

demeurant [Adresse 72]

défaillant

Madame [W] [EG] [R] veuve [H]

née le [Date naissance 15] 1949 à [Localité 59] (59)

demeurant [Adresse 32]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.

Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

copie exécutoire à M^e Jean-luc VIRFOLET – 29 le

N° RG 24/00737 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IBUK

DÉBATS A l’audience publique du 24 septembre 2024

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 28 novembre 2024 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 28 Novembre 2024

— prononcé publiquement par Emilie JOUSSELIN, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— réputé contradictoire

— signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [H] (père) est décédé le [Date décès 12] 1997 [Localité 54] (72).

Il laissait pour lui succéder :

— Mme [MC] [HS], sa conjointe survivante, bénéficiaire de l’usufruit sur la totalité de la succession,

et ses septs enfants :

— M. [I] [Y] [J] [H], né le [Date naissance 20] 1948 à [Localité 76] (72) et décédé le [Date décès 14] 2012 à [Localité 55] (62), laissant pour lui succéder son épouse, Mme [W] [R], née le [Date naissance 15] 1949 à [Localité 59] (59) et sa mère, Mme [MC] [HS] veuve [H],

— M. [DS] [H], né le [Date naissance 10] 1951 à [Localité 76] (72),

— M. [RR] [H], né le [Date naissance 9] 1952 à [Localité 76] (72),

— M. [E] [H], né le [Date naissance 8] 1960 à [Localité 76] (72),

— Mme [B] [H], née le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 76] (72),

— M. [V] [H], né le [Date naissance 11] 1965 à [Localité 76] (72),

— Mme [YN] [H], née le [Date naissance 16] 1967 à [Localité 76] (72).

Mme [MC] [HS] veuve [H], est décédée le [Date décès 26] 2015 [Localité 54] (72), laissant pour lui succéder ses six enfants survivants :

— M. [DS] [H], né le [Date naissance 10] 1951 à [Localité 76] (72),

— M. [RR] [H], né le [Date naissance 9] 1952 à [Localité 76] (72),

— M. [E] [H], né le [Date naissance 8] 1960 à [Localité 76] (72),

— Mme [B] [H], née le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 76] (72),

— M. [V] [H], né le [Date naissance 11] 1965 à [Localité 76] (72),

— Mme [YN] [H], née le [Date naissance 16] 1967 à [Localité 76] (72).

Le 28 mars 2017, Maître [A] [X], notaire à [Localité 74] (72) a dressé un acte de partage partiel de la succession de Mme [MC] [HS] veuve [H], les héritiers s’étant accordés sur la répartition des liquidités dépendant de la succession, après décompte d’une créance de salaire différé au profit de M. [RR] [H], et liquidation des droits de Mme [W] [R], conjointe survivante de M. [I] [Y] [H], fils pré-décédé.

Le 28 juillet 2021, la même notaire a dressé un autre acte de partage partiel portant sur la créance de restitution due par la succession de Mme [MC] [HS] veuve [H], aux héritiers de M. [I] [H], père, les héritiers s’étant accordés sur le montant de cette créance et sa répartition.

Les biens immobiliers relevant de l’indivision post-communautaire [HS]-[H] et de la succession de Mme [MC] [HS] veuve [H] demeurent en indivision, à savoir le bordage de “[Adresse 1]” sis sur la commune de [Localité 76] (72), comprenant des bâtiments d’habitation et d’exploitation : cuisine, couloir, salle d’eau, deux chambres, une étable à la suite, et un grenier sur le tout et une cour, des issues, un jardin, des terres et pré, d’une surface totale de 9 hectares 60 ares et 93 centiares, le tout cadastré :

référence cadastrale

lieudit

contenance

section A n°[Cadastre 27]

[Adresse 63]

81 ares

section B n°[Cadastre 33],

[Adresse 60]

1 hectare 49 ares et 60 centiares

section B n°[Cadastre 34]

[Adresse 60]

67 ares

section B n°[Cadastre 35]

[Adresse 60]

58 ares et 40 centiares

section B n°[Cadastre 36]

[Adresse 1]

90 ares et 52 centiares

section B n°[Cadastre 37]

[Adresse 1]

1 hectare et 23 ares

section B n°[Cadastre 38]

[Adresse 1]

8 ares et 50 centiares

section B n°[Cadastre 39]

[Adresse 1]

7 ares et 30 centiares

section B n°[Cadastre 40]

[Adresse 1]

9 ares et 96 centiares

section B n°[Cadastre 41]

[Adresse 1]

1 hectare 3 ares et 44 centiares

section B n°[Cadastre 43]

[Adresse 1]

70 ares et 57 centiares

section B n°[Cadastre 44]

[Adresse 1]

68 ares et 57 centiares

section B n°[Cadastre 46]

[Adresse 61]

65 ares et 52 centiares

section B n°[Cadastre 47]

[Adresse 61]

56 ares et 48 centiares

section B n°[Cadastre 22]

[Adresse 1]

1 are et 7 centiares

— une parcelle de terre sise commune de [Localité 76] (72) cadastée section A n°[Cadastre 7] lieudit “[Adresse 65], d’une superficie de 97 ares et 90 centiares,

— diverses parcelles de terre sise commune de [Localité 76] (72) cadastrées

section A n°[Cadastre 6]

[Adresse 65]

94 ares et 50 centiares

section A n°[Cadastre 17]

[Adresse 58]

24 ares et 60 centiares

section A n°[Cadastre 18]

[Adresse 66]

9 ares et 20 centiares

section A n°[Cadastre 19]

[Adresse 68]

39 ares et 20 centiares

section A n°[Cadastre 23]

[Adresse 64]

3 ares et 30 centiares

section A n°[Cadastre 24]

[Adresse 64]

6 ares et 84 centiares

section A n°[Cadastre 29]

[Adresse 64]

80 centiares

section A n°[Cadastre 30]

[Adresse 64]

2 ares et 27 centiares

section B n°[Cadastre 21]

[Adresse 67]

2 hectares et 48 ares

section B n°[Cadastre 42]

[Adresse 67]

2 hectares et 30 ares

section B n°[Cadastre 43]

[Adresse 1]

70 ares et 57 centiares

section B n°[Cadastre 45]

[Adresse 61]

2 hectares 38 ares et 30 centiares

section B n°[Cadastre 49]

[Adresse 56]

1 hectare et 40 centiares

section B n°[Cadastre 50]

[Adresse 57]

60 ares

section B n°[Cadastre 51]

[Adresse 56]

89 ares et 60 centiares

section B n°[Cadastre 25]

[Adresse 71]

63 ares et 60 centiares

et les droits indivis non délimités de M. [I] [H] père, dans une parcelle de terrain sise à [Localité 76] (72) cadastrée section A n°[Cadastre 28] lieudit “[Adresse 64]” d’une superficie de 1 are et un centiare,

— des parcelles de terre sises sur la commune de [Localité 74] (72), cadastrées

section ZK n°[Cadastre 2]

[Adresse 70]

72 ares et 97 centiares

section ZK n°[Cadastre 52]

[Adresse 62]

2 hectares 81 ares et 80 centiares

M. [V] [H] exploite, sous le forme d’une EARL depuis le 1er avril 2008, à savoir l’EARL [53], l’exploitation agricole sise à “[Adresse 1]” à [Localité 76] (72). Il est titulaire en son nom d’un bail rural verbal ayant commencé à courir à compter du 8 juin 1998. Par la suite, les parcelles incluses dans le bail ont été mises à disposition de l’EARL [53] par M. [V] [H].

Par sommation délivrée par Maître [F], huissier de justice à [Localité 75] (72) le 15 avril 2022 à la demande des co-indivisaires de M. [V] [H], ceux-ci lui ont demandé de régler des arriérés de fermage échus en novembre 2020, avril 2021, et novembre 2021 ainsi que la part du fermier au titre des taxes de la chambre d’agriculture pour un montant total de 6.338,26 euros.

M. [V] [H] restant silencieux face à la volonté de ses co-indivisaires de vendre les immeubles indivis aux fins de partage, ont sollicité un conciliateur de justice, M. [L], afin de trouver une issue amiable, les co-indivisaires de M. [V] [H] souhaitant sortir de l’indivision.

M. [L] a dressé le 16 février 2022 un constat de carence, M. [V] [H] n’ayant répondu à aucun des différents courriers adressés par le conciliateur à son attention.

Par acte de commissaire de justice (anciennement huissier) délivré le 5 mars 2024, M. [E] [H], Mme [B] [H], Mme [YN] [H], M. [DS] [H] et M. [RR] [H] ont assigné M. [V] [H] et Mme [W] [R] veuve de M. [I] [H] fils devant le Tribunal Judiciaire du Mans aux fins d’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la communauté ayant existé entre M. [I] [H] père et Mme [MC] [HS] veuve [H], et de leurs successions respectives en ce qui concernent les immeubles restés en indivision.

Ils demandent également dans leur assignation, à laquelle il sera renvoyé pour plus ample exposé des motifs:

— de commettre Maître [A] [X], notaire à [Localité 74] (72) pour y procéder et de désigner tel Juge du Tribunal qu’il écherra pour surveiller les opérations et trancher les difficultés pouvant survenir,

— d’ordonner la vente sur licitation par devant notaire commis des immeubles suivants dépendants de l’indivision à savoir :

l’ensemble de bâtiments d’habitation et d’exploitation sis sur la commune de [Localité 76] (72) au lieudit “[Adresse 1]” sur la base d’une mise à prix de 40.000 euros,

les parcelles de terre et pré sises sur la commune de [Localité 76] (72) cadastrées

Références cadastrales

Lieudit

Contenance

section A n°[Cadastre 27]

[Adresse 63]

81 ares

section A n°[Cadastre 6]

[Adresse 65]

94 ares et 50 centiares

section A n°[Cadastre 17]

[Adresse 58]

24 ares et 60 centiares

section B n°[Cadastre 21]

[Adresse 67]

2 hectares et 48 ares

section B n°[Cadastre 33],

[Adresse 60]

1 hectare 49 ares et 60 centiares

section B n°[Cadastre 34]

[Adresse 60]

67 ares

section B n°[Cadastre 35]

[Adresse 60]

58 ares et 40 centiares

section B n°[Cadastre 36]

[Adresse 1]

90 ares et 52 centiares

section B n°[Cadastre 37]

[Adresse 1]

1 hectare et 23 ares

section B n°[Cadastre 38]

[Adresse 1]

8 ares et 50 centiares

section B n°[Cadastre 39]

[Adresse 1]

7 ares et 30 centiares

section B n°[Cadastre 40]

[Adresse 1]

9 ares et 96 centiares

section B n°[Cadastre 41]

[Adresse 1]

1 hectare 3 ares et 44 centiares

section B n°[Cadastre 42]

[Adresse 67]

2 hectares et 30 ares

section B n°[Cadastre 43]

[Adresse 1]

70 ares et 57 centiares

section B n°[Cadastre 44]

[Adresse 1]

68 ares et 57 centiares

section B n°[Cadastre 45]

[Adresse 61]

2 hectares 38 ares et 30 centiares

section B n°[Cadastre 46]

[Adresse 61]

65 ares et 52 centiares

section B n°[Cadastre 47]

[Adresse 61]

56 ares et 48 centiares

section B n°[Cadastre 49]

[Adresse 56]

1 hectare et 40 centiares

section B n°[Cadastre 50]

[Adresse 57]

60 ares

section B n°[Cadastre 51]

[Adresse 56]

89 ares et 60 centiares

section B n°[Cadastre 22]

[Adresse 1]

1 are et 7 centiares

section B n°[Cadastre 25]

[Adresse 71]

63 ares et 60 centiares

soit une contenance totale de 21 hectares 10 ares et 13 centiares,

et les parcelles de nature de terre et pré situées sur la commune de [Localité 74] (72) cadastrées section ZK n°[Cadastre 52] au lieudit “[Adresse 62]” pour une contenance de 2 hectares 81 ares et 80 centiares et section ZK n°[Cadastre 2] au lieudit “[Adresse 69]” pour une contenance de 72 ares et 97 centiares, soit une contenance totale de 3 hectares 54 ares et 77 centiares,

sur la base d’une mise à prix de 50.000 euros pour l’ensemble des parcelles sises sur la commune de [Localité 76] (72) et [Localité 74] (72),

— d’ordonner l’expulsion de M. [V] [H] et de tous occupants de son chef des bâtiments d’habitation et d’exploitation situés au lieudit “[Adresse 1]” à [Localité 76] (72), au besoin avec le concours de la force publique,

— de condamner M. [V] [H] à payer à l’indivision une somme de 36.000 euros au titre de l’occupation des lieux d’habitation et des bâtiments d’exploitation pour une période de 5 ans précédant la délivrance de l’assignation, ou subsidiairement, fixer le cas échéant à 36.000 euros le montant de la créance de l’indivision à l’encontre de M. [V] [H] à ce titre,

— de condamner M. [V] [H] à régler à l’indivision une indemnité d’occupation de 600 euros par mois à compter de la présente assignation jusqu’à libération des lieux et remise des clés au notaire commis,

— de condamner M. [V] [H] à payer la somme de 1.000 euros à chacun des demandeurs à savoir M. [E] [H], Mme [B] [H] épouse [Z], Mme [YN] [H] épouse [K], M. [DS] [H] et M. [RR] [H] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile (CPC),

— de déclarer opposable le présent jugement à Mme [W] [R] veuve de M. [I] [Y] [H] fils,

— d’ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage dont distraction au profit de Maître Jean-Luc VIRFOLET avocat.

Régulièrement assignés, M. [V] [H] et Mme [W] [R] veuve de M. [I] [H] fils n’ont pas constitué avocat.

La clôture des débats est intervenue le 13 juin 2024 par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur l’ouverture judiciaire des opérations de comptes, liquidation et partage des indivisions post-communautaire et successorales :

Aux termes de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué.

En application de l’article 840 du Code civil, lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de la terminer, un partage judiciaire peut être ordonné.

Il résulte de l’article 1364 du Code de procédure civile que si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations. Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le tribunal.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que si un partage amiable partiel a pu avoir lieu concernant:

— les liquidités dépendant de la succession, après décompte d’une créance de salaire différé au profit de M. [RR] [H],

— la liquidation des droits de Mme [W] [R], conjointe survivante de M. [I] [Y] [H], fils pré-décédé,

— et la créance de restitution due par la succession de Mme [MC] [HS] veuve [H], aux héritiers de M. [I] [H], père,

des contestations subsistent entre les ayants-droits concernant le sort des immeubles, de sorte que le partage n’a pu être réalisé à l’amiable les concernant.

En conséquence, il conviendra d’ordonner au dispositif de la présente décision l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage judiciaire en ce qui concerne les immeubles demeurant en indivision, de la communauté [H]-[HS], de la succession de M. [I] [H] décédé le [Date décès 12] 1997 et de la succession de sa veuve, Mme [MC] [HS], décédée le [Date décès 26] 2015.

Le patrimoine successoral à partager ne comprenant plus que des biens immobiliers soumis à la publicité foncière, il y a lieu de désigner un notaire.

Maître [A] [X], Notaire à [Localité 74] (72), est intervenue au titre de l’acte de notoriété concernant la succession de Mme [MC] [HS] veuve [H], et a dressé les actes de partage partiel. Par ailleurs, elle exerce sur le secteur géographique où se situent les immeubles dont le partage est sollicité. Force est d’en déduire qu’elle a une connaissance fine de la situation des parties mais également du marché immobilier concernant les biens immobiliers à partager. Elle sera donc désignée au dispositif de la présente décision pour procéder aux dites opérations de partage judiciaire, sous la surveillance du juge du tribunal judiciaire du Mans en charge des successions et chargé de faire rapport en cas de difficulté.

Il y a lieu de rappeler qu’il entre dans la mission du notaire commis de dresser, dans le délai d’un an à compter de sa désignation, un état liquidatif qui établira la masse partageable, les comptes entre les copartageants, les droits des parties et les éventuels dépassements de la quotité disponible, ainsi que la composition des lots à répartir.

A cette fin, il appartient au notaire de se faire remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment les comptes de l’indivision, d’examiner les sommes éventuellement dépensées pour le compte de celle-ci ou perçue pour son compte au titre de loyers, de déterminer, le cas échéant les pertes ou avantages financiers résultant de l’occupation gratuite du bien dépendant de l’indivision, et par suite, les sommes susceptibles de revenir à chacun des copartageants.

En effet, chaque indivisaire peut être créancier de la masse au titre d’impenses qu’il a faites, de frais divers qu’il a acquittés, de ses travaux personnels comme débiteur de cette masse au titre d’une indemnité d’occupation, des pertes ou détériorations que le bien indivis aurait subi par sa faute, de la perception de fonds indivis qu’il n’aurait pas remis à l’indivision ou prélevés dans la caisse de celle-ci.

Si un désaccord subsiste, le notaire établira un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties, ainsi qu’un projet d’état liquidatif qu’il transmettra au juge commis, lequel fera rapport au tribunal des points de désaccord subsistants, le cas échéant après une tentative de conciliation devant le juge commis.

II. Sur la demande de licitation du bien immobilier

L’article 1361 du CPC dispose que le tribunal ordonne le partage, s’il ne peut avoir lieu, ou la vente par licitation sur les conditions prévues à l’article 1378 sont réunies.

Aux termes de l’article 1377 du CPC, le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles 110 à 114 et 116 du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992.

L’article 1378 du même code prévoit que si tous les indivisaires sont capables et présents ou représentés, ils peuvent décider à l’unanimité que l’adjudication se déroulera entre eux. A défaut, les tiers à l’indivision y sont toujours admis.

L’article 1686 du même code dispose également que si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ; ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s’en trouve quelques uns qu’aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, la vente s’en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.

Selon l’article 1273 du CPC, le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente. Il peut préciser qu’à défaut d’enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu’il fixe. Le tribunal peut, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, faire procéder à leur estimation totale ou partielle.

Il résulte du “III – IMMEUBLES TRANSMIS” de l’attestation notariée établie le 24 novembre 1997 par Me [SI] [S], notaire à [Localité 74] (72) après le décès de M. [I] [H] père, constatant le consentement par ses enfants à l’exécution de la donation au profit sa veuve, Mme [MC] [HS], que les immeubles dont les demandeurs sollicitent la licitation dépendaient de l’indivision communautaire, et dépendent de la succession de Mme [MC] [HS] veuve [H].

Il ressort des éléments versés au dossier que M. [V] [H], l’un des indivisaires et ayants-droits, exploite sous la forme d’une EARL les terres agricoles et utilise pour cela, les bâtiments agricoles qui s’y trouvent. Il dispose d’un bail rural verbal en son nom pour cela, qu’il a mis à disposition de l’EARL.

Au regard des échanges épistolaires entre lui et différents membres de sa fratrie, soit directement, soit par notaire interposé, il apparaît qu’il leur a fait part, il y a plusieurs années, de son intention de leur racheter leurs parts indivises, sollicitant du temps afin de lui permettre de vendre sa maison sise sur la commune de [Localité 74] (72), le prix de la vente devant lui permettre d’obtenir la somme nécessaire au rachat des dites parts indivises.

Il ressort du courrier adressé à M. [V] [H] par le notaire Maître [X] le 24 mars 2021 que sa fratrie attendait toujours à cette date une proposition financière de sa part, qu’il était invité à leur en faire part, et qu’à défaut, le recours à un expert foncier agréé serait envisagé pour établir de manière objective la valeur des immeubles indivis en vue de progresser dans les opérations de partage partiel des immeubles.

Il ressort des courriers datés des 13 novembre 2020 et 30 novembre 2020 échangés entre les demandeurs d’une part, et M. [V] [H], d’autre part, que celui-ci demeurait toujours dans sa maison et ne souhaitait plus leur racheter leurs parts indivises, mais souhaitait que l’indivision se poursuive jusqu’à sa retraite.

Le rendez-vous fixé entre les frères et soeurs pour tenter de trouver un accord sur les modalités de sortie de l’indivision s’est soldé par un échec, ainsi que la tentative de conciliation initiée par les demandeurs (constat de carence dressé le 16 février 2022 par M. [L], conciliateur).

Force est de déduire de ces éléments qu’aucun des indivisaires ne souhaite conserver les biens immobiliers dépendants de la succession, y compris M. [V] [H], celui-ci ayant fait connaître, après plusieurs années de tergiversations, son souhait de rester en indivision jusqu’à sa cessation d’activité pour prendre sa retraite, ce qui exclut toute proposition de sa part de rachat des parts indivises de ses frères et soeurs, et toute possibilité de vente dans le cadre d’une vente de gré à gré, celui-ci opposant une fin de non recevoir à toute tentative de dialogue sur ce point.

Une vente par licitation des biens immobiliers préalablement à tout partage s’impose donc.

Concernant la mise à prix, le 3 novembre 2015, M. [M] [D] estimait la valeur de l’ensemble immobilier à 159.000 euros, se décomposant ainsi, 80.000 euros pour les bâtiments d’habitation et d’exploitation agricole sis au lieudit “[Adresse 1]” à [Localité 76] avec 5.000m² environ de parcelles cadastrées B[Cadastre 38], B[Cadastre 39], B[Cadastre 22], et B[Cadastre 37] partie, B[Cadastre 41] partie pour le complément, et 79.000 euros pour les parcelles de nature de terre et de pré situées sur les communes de [Localité 76] et [Localité 74] (72).

Le 13 décembre 2023, Me [X] dans son avis de valeur actualisé, obtenait une valeur de 80.000 euros pour les bâtiments d’habitation et d’exploitation agricole sis au lieudit “[Adresse 1]” à [Localité 76] et 35.950 euros pour les parcelles de nature de pré et 65.644 euros pour les parcelle de nature de terre situées sur les communes de [Localité 76] et [Localité 74] (72), soit une valeur totale de 181.594 euros.

La mise à prix proposée par les demandeurs à hauteur de 40.000 euros pour les bâtiments d’habitation et d’exploitation agricole sis au lieudit “[Adresse 1]” à [Localité 76] avec 5.000m² environ de parcelles cadastrées B[Cadastre 38], B[Cadastre 39], B[Cadastre 22], et B[Cadastre 37] partie, B[Cadastre 41] partie pour le complément, et 50.000 euros pour les parcelles de nature de terre et de pré situées sur les communes de [Localité 76] et [Localité 74] (72) apparaît adaptée au regard de l’estimation actualisée des biens immobiliers réalisée par la notaire en 2023.

Les demandeurs, en proposant deux mises à prix distinctes, d’une part pour les bâtiments d’habitation et d’exploitation, et d’autre part, pour les terres, semblent envisager , sans pour autant le préciser dans leurs conclusions, une licitation en deux lots, ce qui apparaît impossible en l’absence de références cadastrales précises pour les bâtiments, ceux-ci partageant les mêmes références cadastrales que certaines terres faisant alors partie du second lot.

En conséquence, la licitation des biens immobiliers dépendant de la succession [HS] veuve [H] sera ordonnée en un seul lot et sur la base d’une mise à prix de 90.000 euros.

La vente sera poursuivie sur cahier des charges qui sera établi par Maître LEPRINCE-VERRON, conformément à l’article 1275 du Code de procédure civile, lequel pourra se faire assister par tout technicien de son choix pour l’établissement des certificats et diagnostics légaux, ainsi que par tout huissier de justice de son choix, territorialement compétent, pour l’établissement de l’état descriptif du bien et l’organisation des visites du bien aux éventuels enchérisseurs, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, la présente décision valant autorisation pour l’huissier de justice de pénétrer dans les lieux.

Les enchères seront reçues par le notaire commis désigné également à cet effet.

En application de l’article 1274 du Code de procédure civile, la partie la plus diligente pourra procéder aux formalités de publicité prévues aux articles 63 à 69 du décret du 27 juillet 2006.

III. Sur la demande d’expulsion :

L’article 815-9 alinéa 1er du code civil dispose que “Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal”.

A l’occasion d’une vente par adjudication ordonnée, il peut être éventuellement ordonné l’expulsion de l’occupant indivis, en cas de refus de celui-ci de libérer les lieux.

Au soutien de cette prétention, les demandeurs font valoir que M. [V] [H] occupe à titre privatif les bâtiments d’habitation et d’exploitation ainsi que les terres, et refuse depuis 2015 de leur verser une indemnité d’occupation alors qu’il n’existe à son profit aucune convention d’occupation, ni aucun bail et adopte une attitude menaçante.

En l’espèce, il résulte du courrier établi le 30 juin 2009 à [Localité 76] (72) par M. [V] [H] et adressé à Mme [MC] [H], sa mère, que celle-ci lui a consenti le 8 juin 1998 un bail à ferme d’une durée de 18 mois ayant commencé à courir le 8 juin 1998 comprenant les terres sises sur la commune de [Localité 74] (72) cadastrées section 2K [Cadastre 52]-[Cadastre 2] pour une contenance de 3 hectares 54 ares et77 centiares et sises sur la commune de [Localité 76] (72) cadastrées section A-B pour une contenance de 21 hectares 69 ares et 86 ares et mises à disposition de l’EARL [53].

Il résulte des échanges entre la fratrie de M. [V] [H] et Maître [X] (courriels des 2 et 10 novembre 2020 et du 11 février 2021) que ce bail rural est verbal et est toujours en cours, les demandeurs ayant, par acte d’huissier délivré le 15 avril 2022, sommé M. [V] [H] de régler les échéances de fermage impayées à échéance en novembre 2020, avril 2021 et novembre 2021 ainsi que la part du fermier au titre des taxes de chambre d’agriculture.

Lorsque ce bail a été établi le 8 juin 1998, Mme [MC] [H] demeurait dans l’immeuble à usage d’habitation dans la mesure où il ressort du mail adressé le 7 décembre 2021 par les demandeurs au conciliateur, M. [L], que du vivant de leur mère, M. [V] [H] aurait évoqué auprès de cette dernière son souhait de racheter la ferme, et que celle-ci l’aurait mal pris, ne souhaitant par partir s’installer sur la commune de [Localité 74] (72) afin de laisser l’habitation de la ferme à son fils.

Il en sera déduit que ce bail, conclut du vivant de Mme [MC] [H], n’inclut pas le dit bâtiment à usage d’habitation qu’elle occupait elle-même. Pour le reste, en présence d’un bail rural, dont l’étendue est incertaine au regard des éléments versés au dossier, il n’est pas exclut qu’il porte sur le reste des immeubles à savoir les bâtiments à usage agricole et les terres de nature de terre et de pré.

Ainsi, M. [V] [H] occupe les terres et éventuellement les bâtiments à usage agricole avant tout en qualité de titulaire d’un bail rural qui court toujours, de sorte qu’il ne peut être expulsé de ceux-ci sur le seul fondement de l’article 815-9 du Code Civil. En conséquence, en présence d’une demande d’expulsion mal fondée concernant les terres et éventuellement les bâtiments à usage agricole, les parties seront déboutées de leur demande sur ce point.

Concernant l’immeuble à usage d’habitation, il résulte de l’assignation délivrée à sa personne le 23 février 2024 au lieudit “[Adresse 1]” [Localité 76] qu’il y est effectivement domicilié.

Pour autant, à ce stade des opérations de comptes, liquidation et partage judiciaire, cette demande apparaît prématurée concernant l’immeuble à usage d’habitation.

Les parties seront donc également déboutées de leur demande d’expulsion concernant la maison d’habitation.

IV. Sur la créance indivise de 36.000 euros réclamée à M. [V] [H] au titre de l’occupation des bâtiments indivis et la demande de fixation d’une indemnité d’occupation pour la maison d’habitation et les bâtiments d’exploitation à la charge de M. [V] [H] :

Selon l’article 815-9 du Code Civil, “L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité”.

Au soutien de cette demande, M. [E] [H], Mme [B] [H], Mme [YN] [H], M. [DS] [H] et M. [RR] [H] font valoir que M. [V] [H] occupe depuis le décès de leur mère, à savoir depuis 2015,les bâtiments d’habitation et d’exploitation agricole sans aucune convention, ni aucun bail.

Or, il résulte des développements précédents, que contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, M. [V] [H] est titulaire d’un bail rural verbal toujours en cours et que s’il apparaît que l’immeuble à usage d’habitation n’était pas inclut dans ce bail rural, il se pourrait que les bâtiments à usage agricole soient concernés par le dit bail.

En conséquence, faute pour les demandeurs de démontrer de manière certaine que M. [V] [H] occupe uniquement en qualité d’indivisaire les bâtiments à usage agricole, ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

Concernant l’immeuble à usage d’habitation, il ressort du courrier rédigé par M. [V] [H] le 30 novembre 2020 en réponse au courrier de sa fratrie en date du 13 novembre 2020, qu’à cette date, il n’avait pas encore vendu sa maison et que s’il vendait sa maison, il allait venir habiter à [Localité 76] (72), mettrait ses meubles sous le hangar mais son lit dans la maison car il n’allait pas “coucher dehors”, envisageant ainsi d’utiliser 1/6ème de la maison. Force est d’en déduire qu’il n’y demeure nullement depuis 2015, ce qui résulte également des courriers de sa fratrie dont il ressort qu’il vivait jusqu’à fin novembre 2020 à [Localité 74] (72). Pour autant, ces courriers ne suffisent pas à établir que M. [V] [H] est domicilié au lieudit “[Adresse 1]” [Localité 76] depuis cette date. En effet, le seul élément extérieur qui vient étayer le discours de la fratrie date du 23 février 2024, à savoir l’assignation délivrée à la personne de M. [V] [H] à cette date à son domicile alors sis au lieudit “[Adresse 1]” [Localité 76].

En conséquence, les demandeurs ne démontrant pas qu’il occupait à titre exclusif la maison d’habitation de la ferme située lieudit “[Adresse 1]” [Localité 76] avant le 23 février 2024, M. [V] [H] n’est redevable d’aucune indemnité d’occupation avant le 23 février 2024.

Dès lors, les demandeurs seront déboutés de leur demande principale de condamner M. [V] [H] à payer à l’indivision la somme de 36.000 euros pour la période des 5 années précédant la délivrance de l’assignation en partage judiciaire, et de leur demande subsidiaire de fixer à 36.000 euros la créance détenue par l’indivision à l’encontre de M. [V] [H] au titre de la jouissance exclusive des bâtiments d’habitation et d’exploitation durant les 5 années précédant la délivrance de l’assignation en partage judiciaire.

Il est établi qu’au 23 février 2024, M. [V] [H] occupait de manière exclusive le bâtiment d’habitation de la ferme sise au lieudit “[Adresse 1]” [Localité 76].

Les demandeurs considèrent que cette indemnité d’occupation doit être valorisée à hauteur de 600 euros, cette valorisation comprenant les bâtiments d’habitation et les bâtiments agricoles. Or, comme exposé précédemment, aucune indemnité d’occupation ne peut être mise à sa charge au titre des bâtiments agricoles, ceux-ci pouvant potentiellement être compris dans le bail rural dont M. [V] [H] est titulaire.

En conséquence, considérant que la somme de 600 euros demandée, correspond à hauteur de 200 euros à l’occupation des bâtiments agricoles et à hauteur de 400 euros à l’occupation du bâtiment d’habitation, la demande n’est justifiée qu’à hauteur de 400 euros, et M. [V] [H] sera donc condamné à payer à l’indivision successorale [HS] veuve [H] la somme de 400 euros par mois au titre de l’occupation privative du bâtiment à usage d’habitation de la ferme sise au lieudit “[Adresse 1]” [Localité 76] et ce jusqu’à libération totale des lieux et remise des clés au notaire commis ou jusqu’au partage.

V. Sur les frais du procès :

Concernant le caractère opposable du présent jugement à Mme [W] [R] veuve de M. [I] [H], fils, celle-ci ayant été régulièrement appelée à la cause, le jugement lui est nécessairement opposable sans besoin qu’il soit statué sur ce point au dispositif de la présente décision.

Il convient d’ordonner le partage des dépens. Ainsi, conformément à l’article 696 du CPC, chacun des enfants vivants [H] sera condamné au paiement des dépens à hauteur de 1/6ème. Dès lors, il n’apparaît pas opportun d’ordonner leur emploi en frais privilégiés de partage, ni leur distraction au profit de Maître Jean-Luc VIRFOLET en application de l’article 699 du CPC.

La nature familiale du litige et les solutions apportées conduisent à ne pas faire droit aux demandes des parties fondées sur les dispositions de l’article 700 du CPC.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du CPC, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage judiciaire en ce qui concerne uniquement les immeubles demeurant en indivision, de la communauté [H]-[HS], de la succession de M. [I] [H] père, décédé le [Date décès 12] 1997 et de la succession de sa veuve, Mme [MC] [HS], décédée le [Date décès 26] 2015 ;

DÉSIGNE pour y procéder Maître [A] [X], Notaire, [Adresse 4];

COMMET le juge en charge du suivi des successions du Tribunal judiciaire du Mans pour suivre les opérations et faire rapport en cas de difficultés ;

RAPPELLE que les parties devront remettre au notaire désigné toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

DIT que le notaire désigné pourra d’initiative interroger le FICOBA et FICOVI et tout autre fichier qu’il jugera utile sur la base de la présente décision ;

RAPPELLE que le notaire désigné dispose d’un délai d’un an à compter de la présente décision pour dresser un état liquidatif qui établit les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties, la composition des lots à répartir ;

DIT que le notaire commis rendra compte au juge commis des difficultés rencontrées et pourra solliciter de celui-ci toute mesure nécessaire à l’accomplissement de sa mission ;

RAPPELLE que les parties pourront à tout moment abandonner la voie du partage judiciaire et réaliser entre elles un partage amiable, le juge commis étant alors informé sans délai par le notaire commis afin de constater la clôture de la procédure judiciaire ;

RAPPELLE qu’en cas de désaccords des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmettra sans délai au juge commis un procès-verbal reprenant les dires des parties, un exposé précis et exhaustif des points d’accord et de désaccord des parties ainsi que le projet d’état liquidatif ;

RAPPELLE au notaire commis qu’en cas d’inertie d’un indivisaire, il lui appartient de solliciter la désignation d’un représentant à celui-ci conformément aux dispositions de l’article 841-1 du Code civil ;

ORDONNE, par le ministère du notaire commis, la licitation en un seul lot des immeubles suivants :

— les bâtiments d’habitation et d’exploitation agricole sis au lieudit “[Adresse 1]” à [Localité 76] avec 5.000m² environ de parcelles cadastrées B[Cadastre 38], B[Cadastre 39], B[Cadastre 22], et B[Cadastre 37] partie, B[Cadastre 41] partie pour le complément,

— les parcelles de terre et pré sises sur la commune de [Localité 76] (72) cadastrées

section A n°[Cadastre 27]

[Adresse 63]

81 ares

section A n°[Cadastre 6]

[Adresse 65]

94 ares et 50 centiares

section A n°[Cadastre 17]

[Adresse 58]

24 ares et 60 centiares

section B n°[Cadastre 21]

[Adresse 67]

2 hectares et 48 ares

section B n°[Cadastre 33],

[Adresse 60]

1 hectare 49 ares et 60 centiares

section B n°[Cadastre 34]

[Adresse 60]

67 ares

section B n°[Cadastre 35]

[Adresse 60]

58 ares et 40 centiares

section B n°[Cadastre 36]

[Adresse 1]

90 ares et 52 centiares

section B n°[Cadastre 37]

[Adresse 1]

1 hectare et 23 ares

section B n°[Cadastre 38]

[Adresse 1]

8 ares et 50 centiares

section B n°[Cadastre 39]

[Adresse 1]

7 ares et 30 centiares

section B n°[Cadastre 40]

[Adresse 1]

9 ares et 96 centiares

section B n°[Cadastre 41]

[Adresse 1]

1 hectare 3 ares et 44 centiares

section B n°[Cadastre 42]

[Adresse 67]

2 hectares et 30 ares

section B n°[Cadastre 43]

[Adresse 1]

70 ares et 57 centiares

section B n°[Cadastre 44]

[Adresse 1]

68 ares et 57 centiares

section B n°[Cadastre 45]

[Adresse 61]

2 hectares 38 ares et 30 centiares

section B n°[Cadastre 46]

[Adresse 61]

65 ares et 52 centiares

section B n°[Cadastre 47]

[Adresse 61]

56 ares et 48 centiares

section B n°[Cadastre 49]

[Adresse 56]

1 hectare et 40 centiares

section B n°[Cadastre 50]

[Adresse 57]

60 ares

section B n°[Cadastre 51]

[Adresse 56]

89 ares et 60 centiares

section B n°[Cadastre 22]

[Adresse 1]

1 are et 7 centiares

section B n°[Cadastre 25]

[Adresse 71]

63 ares et 60 centiares

soit une contenance totale de 21 hectares 10 ares et 13 centiares,

et les parcelles de nature de terre et pré situées sur la commune de [Localité 74] (72) cadastrées section ZK n°[Cadastre 52] au lieudit “[Adresse 62]” pour une contenance de 2 hectares 81 ares et 80 centiares et section ZK n°[Cadastre 2] au lieudit “[Adresse 69]” pour une contenance de 72 ares et 97 centiares, soit une contenance totale de 3 hectares 54 ares et 77 centiares,

sur la base d’une mise à prix de 90.000 euros,

DIT que la vente sera poursuivie selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 du Code de procédure civile, sur cahier des charges établi par le notaire en charge de la vente,

DIT qu’ en application de l’article 1274 du Code de procédure civile, la partie la plus diligente pourra procéder aux formalités de publicité prévues aux articles 63 à 69 du décret n 2006-936 du 27 juillet 2006;

RAPPELLE aux parties qu’en application de l’article 1378 du code de procédure civile, en cas de licitation ordonnée par le tribunal en application de l’article 1377 du code civil, si tous les indivisaires sont capables et présents ou représentés, ils peuvent décider, à l’unanimité que l’adjudication se déroulera entre eux, de sorte qu’il sera alors loisible à l’un d’entre eux de se porter acquéreur du lot concerné ;

RAPPELLE que, le bien immobilier dépendant de l’indivision successorale, son libre accès devra être garanti à l’ensemble des coindivisaires ;

DEBOUTE M. [E] [H], Mme [B] [H], Mme [YN] [H], M. [DS] [H] et M. [RR] [H] de leur demande d’expulsion de M. [V] [H] des immeubles dont la licitation est ordonnée ci-dessus,

DEBOUTE M. [E] [H], Mme [B] [H], Mme [YN] [H], M. [DS] [H] et M. [RR] [H] de leur demande principale de condamner M. [V] [H] à payer à l’indivision la somme de 36.000 euros au titre de la jouissance exclusive des bâtiments d’habitation et d’exploitation dépendant de l’indivision successorale [HS] veuve [H] pour la période des 5 années précédant la délivrance de l’assignation en partage judiciaire,

DEBOUTE M. [E] [H], Mme [B] [H], Mme [YN] [H], M. [DS] [H] et M. [RR] [H] de leur demande subsidiaire de fixer à 36.000 euros la créance détenue par l’indivision à l’encontre de M. [V] [H] au titre de la jouissance exclusive des bâtiments d’habitation et d’exploitation dépendant de l’indivision successorale [HS] veuve [H] durant les 5 années précédant la délivrance de l’assignation en partage judiciaire,

DEBOUTE M. [E] [H], Mme [B] [H], Mme [YN] [H], M. [DS] [H] et M. [RR] [H] de leur demande de fixer à la charge de M. [V] [H] une indemnité d’occupation au titre de l’usage privatif des bâtiments d’exploitation dépendant de l’indivision successorale [HS] veuve [H],

FIXE à 400 euros par mois l’indemnité d’occupation due par M. [V] [H] à l’indivision successorale [HS] veuve [H] au titre de l’usage privatif du bâtiment d’habitation de la ferme sis au lieudit “[Adresse 1]” à [Localité 76] (72) à compter du 23 janvier 2024 et ce jusqu’à complète libération des lieux ou remise des clés au notaire commis ou jusqu’à la réalisation du partage;

CONDAMNE en conséquence M. [V] [H] à verser à ce titre 400 euros par mois à l’indivision successorale [HS] veuve [H],

CONDAMNE M. [E] [H], Mme [B] [H], Mme [YN] [H], M. [DS] [H], M. [RR] [H], et M. [V] [H] au paiement des dépens à hauteur de 1/6ème chacun ;

DEBOUTE M. [E] [H], Mme [B] [H], Mme [YN] [H], M. [DS] [H], et M. [RR] [H] de leur demande d’ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage,

DEBOUTE M. [E] [H], Mme [B] [H], Mme [YN] [H], M. [DS] [H], et M. [RR] [H] de leur demande de distraction des dépens au profit de Maître Jean-Luc VIRFOLET en application de l’article 699 du CPC,

DÉBOUTE M. [E] [H], Mme [B] [H], Mme [YN] [H], M. [DS] [H], et M. [RR] [H] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,