MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 26 MAI 2026

N° RG 25/00857 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G7CR

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [V]

né le 27 Septembre 1974 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Claire DEWERDT de la SELEURL CLAIRE DEWERDT AVOCAT, avocats au barreau de ROUEN substituée par Maître Constant LAMBERT, avocat au barreau de ROUEN

Madame [D] [E] épouse [V]

née le 07 Novembre 1975 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Claire DEWERDT de la SELEURL CLAIRE DEWERDT AVOCAT, avocats au barreau de ROUEN substituée par Maître Constant LAMBERT, avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [Y]

né le 19 Mai 1999 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Marina MOUNTSOU

DÉBATS : en audience publique le 30 Mars 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Marina MOUNTSOU, Greffier au siège de ce Tribunal, [Adresse 3]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 octobre 2021 à effet au 7 octobre 2021, Monsieur [C] [V] et Madame [D] [E] épouse [V] ont donné à bail à Monsieur [S] [Y] un appartement de type duplex, lot n° 215, aux 1er et 2ème étages du bâtiment A et une place de parking, lot n°102, au sous-sol du bâtiment A dans la Résidence [Etablissement 1], située [Adresse 4] [Localité 4], moyennant le paiement mensuel d’un loyer initial de 397 euros, outre une provision sur charges de 45 euros.

Par actes de commissaire de justice en date des 4 août 2022 et 7 octobre 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire des commandements de payer dont les causes ont été régularisées dans le délai imparti.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un nouveau commandement de payer dans le délai de deux mois la somme principale de 1 747,48 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 3 mars 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2025, Monsieur et Madame [V] ont fait assigner Monsieur [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE, aux fins de lui demander de :

— constater la résiliation du contrat de bail d’habitation aux torts et griefs de Monsieur [Y] ;

— dire et juger que celui-ci devra vider de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux loués ;

— dire et juger qu’à défaut par lui d’obtempérer, ils pourront procéder à son expulsion par toutes voies et moyens de droit et notamment avec le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [Y] à leur payer la somme de 1 920,18 euros au titre du montant des loyers, charges et indemnités d’occupation des lieux impayés au 4 août 2025, loyer du mois d’août 2025 inclus, somme restant à parfaire pour les mois suivants et jusqu’à la décision ;

— condamner Monsieur [Y] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges dus jusqu’au jour de la complète libération des lieux ;

— condamner Monsieur [Y] à leur payer la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [Y] aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût des deux commandements du 7 octobre 2024 et du 5 mars 2025 respectivement d’un montant de 160,18 euros TTC et de 166,04 euros TTC et le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 septembre 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, Monsieur [Y] ne s’étant pas présenté aux rendez-vous fixés.

L’affaire, appelée à l’audience du 5 janvier 2026, a été renvoyée à l’audience du 30 mars 2026. Lors de cette audience, Monsieur et Madame [V], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leur assignation en actualisant leur demande au titre de l’arriéré à la somme de 3 423,49 euros en principal arrêtée au 16 mars 2026, terme de mars 2026 inclus.

Bien que régulièrement convoqué par le greffe suivant avis de renvoi par lettre simple, Monsieur [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS

Sur l’absence du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

En l’espèce, les bailleurs justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 11 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

Ils ont également saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, étant souligné que cette formalité n’est pas requise à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu le 5 octobre 2021 contient une clause résolutoire prévoyant qu’il pourra être résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers ou charges échus deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 5 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 747,48 euros alors due n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 mai 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de lui ordonner, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur et Madame [V] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [Y] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 6 mai 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révisable dans les mêmes conditions, et de condamner Monsieur [Y] à son paiement à compter du 6 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, les bailleurs versent aux débats un décompte sur la base duquel ils revendiquent un arriéré de 3 423,49 euros dû au 16 mars 2026, déduction faite des frais de procédure et des frais de relance.

Monsieur [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme susvisée à Monsieur et Madame [V] au titre de l’arriéré locatif dû au 16 mars 2026, terme de mars 2026 inclus.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Ainsi, il y a lieu de condamner Monsieur [Y], partie perdante, aux dépens y inclus le coût du commandement de payer du 7 octobre 2024 et de celui du 5 mars 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion du coût des saisines de la CCAPEX qui étaient inutiles.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations en considération de ces éléments.

Monsieur [Y] étant tenu aux dépens, il y a lieu de le condamner à payer à Monsieur et Madame [V] une somme de 800 euros en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative due au titre du commandement de payer du 5 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 5 octobre 2021 conclu entre Monsieur [C] [V] et Madame [D] [E] épouse [V] d’une part et Monsieur [S] [Y] d’autre part portant sur un appartement de type duplex, lot n° 215, aux 1er et 2ème étages du bâtiment A et une place de parking, lot n°102, au sous-sol du bâtiment A dans la Résidence [Etablissement 1], située [Adresse 4] au [Localité 5] et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 6 mai 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [S] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l’appartement de type duplex, lot n° 215, aux 1er et 2ème étages du bâtiment A et la place de parking, lot n°102, au sous-sol du bâtiment A dans la Résidence [Etablissement 1], située [Adresse 4] au [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 mai 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] à payer à Monsieur [C] [V] et Madame [D] [E] épouse [V] la somme de 3 423,49 euros au titre de l’arriéré dû au 16 mars 2026, terme de mars 2026 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] aux dépens y inclus le coût du commandement de payer du 7 octobre 2024 et de celui du 5 mars 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion du coût des saisines de la CCAPEX ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] à payer à Monsieur [C] [V] et Madame [D] [E] épouse [V] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [C] [V] et Madame [D] [E] épouse [V] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judicaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

Ainsi jugé le 26 MAI 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Marina MOUNTSOU Grégory RIBALTCHENKO