MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 24/01084 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GVSE

NAC : 5AH Baux d’habitation – Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués

DEMANDEURS :

Madame [H] [P]

née le 1er Mars 2002 à VERNON (27200), demeurant 2, Allée du Bassin – 76430 SAINT ROMAIN DE COLBOSC

Comparante, assistée de M^e Nathalie VALLEE, Avocat au barreau de ROUEN

Monsieur [Z] [U]

né le 19 Mars 1997 à VILLEPINTE (93420), demeurant 109, Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

Comparant, assisté de M^e Nathalie VALLEE, Avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDERESSE :

SCI REINHART, immatriculée au RCS du HAVRE sous le numéro D 380 018 093, dont le siège social est sis 21 rue Marie Talbot – 76310 SAINTE ADRESSE

Représentée par M^e Nicolas DESMEULLES, Avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 1er Décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

en dernier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2022, la SCI REINHART a donné à bail à Madame [H] [P] et Monsieur [Z] [U] un appartement et une cave dans un immeuble situé 30 rue Albert Samain au HAVRE (76620).

Un dépôt de garantie de 833 euros a été versé par les locataires.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 31 mars 2022 de façon contradictoire.

Les locataires ont donné congé par lettre recommandée avec accusé réception reçue le 26 avril 2023 par la bailleresse.

Le 28 juillet 2023, la SCI REINHART a donné pouvoir à Monsieur [S] pour la représenter à l’état des lieux de sortie fixé le 31 juillet 2023 afin qu’il fasse également office d’état des lieux d’entrée pour lui.

Madame [P] et Monsieur [U] ont restitué les clés le 31 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023, un constat d’état des lieux a été dressé en l’absence de Madame [P] et de Monsieur [U].

Aux termes de nombreuses correspondances, Madame [P] et Monsieur [U] ont sollicité, notamment par l’intermédiaire de leur assurance de protection juridique, la restitution du dépôt de garantie. La SCI REINHART s’y est opposée.

Madame [P] et Monsieur [U] ont saisi un conciliateur de justice qui a dressé le 15 février 2024 un procès-verbal de constat d’échec.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, Madame [H] [P] et Monsieur [Z] [U] ont fait assigner la SCI REINHART devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE afin d’obtenir la restitution du dépôt de garantie outre diverses sommes à titre de majoration de retard et dommages intérêts pour résistance abusive.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 17 février 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois jusqu’à l’audience du 1er décembre 2025 lors de laquelle elle a été plaidée.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions responsives déposées et soutenues à l’audience, Madame [H] [P] et Monsieur [Z] [U], assistés de leur conseil, demandent au juge de :

condamner la SCI REINHART à leur payer la somme de 833,00 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;la condamner à leur payer la somme de 2 165,80 euros à titre de majoration de retard ;la condamner à leur payer une somme de 2 000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;la condamner aux dépens ; la condamner à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;débouter la SCI REINHART de l’intégralité de ses demandes.

A l’appui de leur demande de restitution du dépôt de garantie, ils soutiennent avoir restitué les clés le 31 juillet 2023 au locataire suivant, Monsieur [S], conformément aux instructions données par la bailleresse, et sans qu’un état des lieux de sortie n’ait été établi. Ils indiquent avoir rendu le logement dans un état propre, après avoir fait les travaux de reprise demandés par courriels de la bailleresse. Ils exposent que la bailleresse leur a indiqué leur restituer le dépôt de garantie dans le délai d’un mois par courriel du 31 juillet 2023 consécutivement à la restitution des clés. Ils précisent ne pas avoir été convoqués par le commissaire de justice pour l’état des lieux effectué le 18 août 2023, et que cet acte est ainsi dépourvu de caractère contradictoire. Ils s’opposent dès lors également aux sommes réclamées par la bailleresse à titre de réparations locatives et au titre de la moitié du coût des honoraires du commissaire de justice. Ils soulignent que la bailleresse ne leur a pas transmis le bail des nouveaux locataires, malgré demande officielle de leur conseil.

Le dépôt de garantie n’ayant pas été restitué dans le délai d’un mois à compter de la remise des clés alors qu’aucun état des lieux de sortie n’établit pas une non-conformité avec l’état des lieux d’entrée, ils sollicitent sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 une somme de 2 165,80 euros à titre de majoration de retard du 1er septembre 2023 au 1er novembre 2025.

Ils s’opposent aux demandes de la bailleresse à titre de taxe sur ordures ménagères et à titre de charges annexes pour la location de l’équipement ménager en faisant valoir que ces sommes ont déjà été payées en même temps que le loyer, tel que visé sur les quittances délivrées par la bailleresse.

Aux termes de ses dernières conclusions responsives déposées et soutenues à l’audience, la SCI REINHART, représentée par son conseil, demande au juge de :

débouter Madame [P] et Monsieur [U] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; à titre reconventionnel, les condamner in solidum à lui payer ; la somme de 320,00 euros au titre des charges annexes relatives à l’équipement ménager ; la somme de 240,90 euros au titre du paiement de la taxe d’ordures ménagère 2023 ; la somme de 140,00 euros au titre de la moitié des honoraires du commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie du 18 août 2023 ; la somme de 1.545,97 euros au titre des réparations locatives ; la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La SCI REINHART ne conteste pas que Madame [P] et Monsieur [U] ont bien restitué les clés le 31 juillet 2023. Elle expose avoir mandaté son nouveau locataire pressenti, Monsieur [S], pour la représenter lors de l’état des lieux de sortie fixé le jour même mais que celui-ci a refusé d’emménager compte tenu de l’état dégradé du logement. Elle soutient qu’averti par Monsieur [S], son gérant s’est rendu sur place le 31 juillet 2023 mais que Madame [P] et Monsieur [U] étaient alors déjà repartis. Elle fait valoir que le constat d’état des lieux par commissaire de justice du 18 août 2023 n’a pas pu être dressé de façon contradictoire car Madame [P] et Monsieur [U] s’y sont opposés.

Elle indique que les travaux de remise en état du logement se sont élevés à 2 378,97 euros et s’estime dès lors fondée à conserver le dépôt de garantie de 833 euros et à réclamer le solde dû au titre des travaux pour 1 545,97 euros, ainsi que la moitié des honoraires du commissaire de justice pour son constat du 18 août 2023.

Elle considère enfin que Madame [P] et Monsieur [U] sont redevables de la taxe sur ordures ménagères 2023 pour un montant de de 240,90 euros et d’une somme de 320 euros au titre des « charges annexes » visées dans le bail pour la location de l’équipement ménager, dont elle n’avait pas jusqu’alors sollicité le paiement par bienveillance.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il en sera référé à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1730 du code civil : s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon les dispositions de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, il est établi par commissaire de justice sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Aux termes de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention » et selon les dispositions de l’article 1353 du code civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, selon délégation de pouvoir du 28 juillet 2023, la SCI REINHART a missionné Monsieur [S], son nouveau locataire pressenti, pour la représenter afin d’établir le 31 juillet 2023 l’état des lieux de sortie qui lui servirait également d’état des lieux d’entrée. Il est constant que Madame [P] et Monsieur [U] étaient présents à ce rendez-vous lors duquel ils ont remis les clés à Monsieur [S].

Il n’y avait donc aucun obstacle à l’établissement d’un état des lieux de sortie amiable et contradictoire le 31 juillet 2023, son inexistence étant imputable à la bailleresse qui, dans ses rapports avec les locataires, doit supporter le fait que son représentant n’a pas rempli sa mission.

Il est relevé au demeurant que les allégations de la bailleresse selon lesquelles son gérant se serait déplacé dans les lieux peu après avoir été averti par Monsieur [S] de l’état prétendument dégradé du logement ne sont seulement étayées par aucune pièce mais de surcroît guère crédibles. En effet, à la suite du courriel des demandeurs du 31 juillet 2023 de 15 h 20 confirmant la remise des clés à Monsieur [S], le gérant leur a répondu par courriel du même jour de 15 h 50 qu’il restituerait le dépôt de garantie dans le délai d’un mois. La bailleresse a ainsi eu toute faculté durant cette demi-heure pour faire le point avec Monsieur [S] sur l’état du logement avant d’annoncer ce remboursement intégral.

S’agissant de l’état des lieux que la bailleresse a estimé devoir faire établir le 18 août 2023 par commissaire de justice, alors même qu’il n’y avait eu aucun empêchement à l’établissement d’un état des lieux de sortie amiable et contradictoire lors de la remise des clés, il est également constant que le commissaire de justice n’a pas convoqué Madame [P] et Monsieur [U] pour y assister en contravention avec les dispositions de l’article 3-2 précité. La bailleresse connaissait pourtant leur nouvelle adresse communiquée par courriel du 31 juillet 2023 de 17h16.

Le moyen selon lequel Madame [P] et Monsieur [U] ont refusé de contribuer pour moitié aux frais du commissaire de justice est inopérant, cette circonstance n’exonérant pas la bailleresse de les faire convoquer au jour de la date de réalisation du constat pour qu’il puisse à tout le moins leur être opposable.

Dès lors en présence d’un procès-verbal de constat établi 18 jours après la restitution des lieux, dépourvu de tout caractère contradictoire, sans que cela ne soit imputable aux locataires, la bailleresse ne rapporte pas la preuve de ce que les lieux ont été restitués le 31 juillet 2023 dans un état non conforme à l’état des lieux d’entrée.

Il convient donc de condamner la SCI REINHART à payer à Madame [H] [P] et Monsieur [Z] [U] la somme de 833 euros au titre de la restitution de leur dépôt de garantie.

Sur la majoration de retard

Selon les dispositions de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, faute de preuve d’un état des lieux de sortie non conforme à l’état des lieux d’entrée, il convient de retenir que le dépôt de garantie aurait dû être restitué dans le délai d’un mois à compter de la remise des clés le 31 juillet 2023, soit le 31 août 2023 au plus tard.

En conséquence, la SCI REINHART sera condamnée à payer à Madame [H] [P] et Monsieur [Z] [U] une somme de 83,30 euros par mois sur la période de 13 mois courant du 1er septembre 2023 jusqu’au 30 septembre 2024, date de l’assignation, soit une somme totale de 1 082,90 euros à titre de majoration de retard.

Madame [H] [P] et Monsieur [Z] [U] seront déboutés du surplus de leurs demandes à ce titre.

Sur la demande pour résistance abusive

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

Ainsi l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister et un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, la majoration de retard pour non restitution du dépôt de garantie dans le délai légal vient réparer l’intégralité du préjudice des locataires dès lors qu’ils ne produisent aucune pièce permettant de justifier d’un préjudice distinct.

Madame [H] [P] et Monsieur [Z] [U] seront dès lors déboutés de ce chef de demande.

Sur la demande reconventionnelle au titre des réparations locatives

Il résulte de ce qui précède que la SCI REINHART ne justifie pas de dégradations locatives.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle au titre des honoraires de commissaire de justice

Le procès-verbal de constat par commissaire de justice du 18 août 2023 ayant été établi à la demande de la bailleresse sans convocation des locataires, il y a lieu de rejeter la demande de la SCI REINHART à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle au titre des charges annexes et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Aux termes de l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Aux termes de l’article 1189 du même code, toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Aux termes de l’article 1190 du même code, dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée (…) ;

3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste des charges récupérables auprès du locataire est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Enfin, l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la quittance de loyer porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

En l’espèce, le bail stipule :

en son article « loyer » que le bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de 833 euros, charges comprises ;

en son article « charges » que le preneur s’oblige à acquitter une provision sur charges dont le montant définitif de l’année civile sera arrêté au cours du premier trimestre suivant ;et en son article « charges annexes » qu’elles comprennent les taxes ordures ménagères pour un montant de 15 euros mensuel en sus et la location d’équipement ménager comprenant un réfrigérateur et une machine à laver la vaisselle fournis à la demande du locataire pour un montant de 20 euros mensuel en sus.

Ainsi, les clauses contradictoires de ce bail doivent s’interpréter en faveur des locataires en ce que le terme mensuel de 833 euros doit s’entendre toutes charges comprises, ce qui est d’ailleurs confirmé par les quittances délivrées par la bailleresse mentionnant que la somme de 833 euros qui a été réglée chaque mois par les demandeurs se répartit entre « le loyer et les charges de copropriété pour 798 euros » et « les charges annexes pour 35 euros ».

En outre, il est relevé que la location d’équipement ménager pour 20 euros par mois à titre de « charges annexes » ne correspond à aucune des charges légalement récupérables par un bailleur.

Dès lors, la SCI REINHART doit être déboutée de ses demandes au titre du paiement des charges annexes et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Ainsi, il y a lieu de condamner la SCI REINHART, partie perdante, aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI REINHART sera condamnée à payer à Madame [H] [P] et Monsieur [Z] [U] une somme que l’équité commande de fixer à 1.500 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE la SCI REINHART à payer à Madame [H] [P] et Monsieur [Z] [U] la somme de 833,00 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SCI REINHART à payer à Madame [H] [P] et Monsieur [Z] [U] la somme de 1 082,90 euros à titre de majoration de retard ;

DEBOUTE Madame [H] [P] et Monsieur [Z] [U] de leur demande indemnitaire pour résistance abusive ;

DEBOUTE la SCI REINHART de sa demande au titre des honoraires de commissaire de justice ;

DEBOUTE la SCI REINHART de sa demande à titre de réparations locatives ;

DEBOUTE la SCI REINHART de sa demande au titre des charges annexes relatives à l’équipement ménager ;

DEBOUTE la SCI REINHART de sa demande au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

CONDAMNE la SCI REINHART aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI REINHART à payer à Madame [H] [P] et Monsieur [Z] [U] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI REINHART de sa demande au titre de ces mêmes dispositions ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé le 16 FEVRIER 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Grégory RIBALTCHENKO