MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00988 – N° Portalis DB2V-W-B7J-HACH

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A.S. 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE,

dont le siège social est sis 5 Rue Montaigne – 76000 ROUEN

représentée par la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS:

Madame [X] [B],

demeurant 12 Rue du Grand Quai – Dernier étage – Appartement 231 – 76700 HARFLEUR

comparante, assistée de Madame [Y] [E], une amie

Monsieur [W] [H],

demeurant 12 Rue du Grand Quai – Dernier étage – Appartement 231 – 76700 HARFLEUR

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 08 Décembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 mars 2021, la société IMMOBILIERE BASSE SEINE aux droits de laquelle vient la SAS 3F NORMANVIE, a consenti un bail d’habitation à Madame [X] [B] et Monsieur [W] [H] portant sur un appartement n° 231 référencé 7024L-0231 au dernier étage de l’immeuble situé 12 rue du Grand Quai à HARFLEUR (76700), moyennant le paiement mensuel à terme échu d’un loyer de 774,03 euros, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 862,74 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 27 mai 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Madame [X] [B] et Monsieur [W] [H] le 10 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date des 17 et 20 octobre 2025, la SAS 3F NORMANVIE a fait assigner Madame [B] et Monsieur [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à leur expulsion et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

1 990,65 euros au titre de l’arriéré arrêté au 22 septembre 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2025 lors de laquelle elle a été plaidée.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 8 décembre 2025, la SAS 3F NORMANVIE, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation. Elle indique que Monsieur [H] a quitté les lieux sans donner congé. Elle expose que le dernier règlement de 428,13 euros remonte au mois d’octobre 2025 couvrant le terme échu de septembre 2025 de 408,13 euros outre une somme de 20 euros à valoir sur l’arriéré, que l’APL a été débloquée en novembre 2025 pour un montant de 7,01 euros et que la dette locative en principal, actualisée au 2 décembre 2025, s’élève désormais à 2 539,71 euros. Elle maintient ses demandes à l’encontre des deux titulaires du bail, en l’absence de paiement des loyers courants depuis le terme échu d’octobre 2025 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [B] a comparu en personne, assistée d’une amie, Madame [Y] [E] pour interpréter ses propos compte tenu de ses problèmes d’élocution, tout en précisant qu’elle comprend parfaitement ce qui est dit. Elle expose que Monsieur [H] a quitté les lieux en 2022. Elle indique avoir 4 enfants à charge et être enceinte, percevoir des allocations de la CAF pour un montant de l’ordre de 2 500 euros par mois outre, depuis septembre 2025, un salaire de 1 000 euros. Elle soutient avoir payé le jour de l’audience une somme de 400 euros couvrant ainsi le loyer résiduel exigible de novembre 2025. Elle demande à pouvoir apurer sa dette par mensualités de 60 euros en plus du paiement des termes courants avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais de paiement.

Monsieur [H], assigné sur procès-verbal de recherches infructueuses en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré d’ici le 20 décembre 2025 afin de vérifier le règlement de 400 euros annoncé comme effectué le jour de l’audience et produire un décompte actualisé.

Aucune note n’a été transmise.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIVATION

Sur l’absence de l’un des défendeurs

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales pour les deux titulaires du bail deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou qui qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application des dispositions de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, une pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’il pourra être résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers ou charges échus deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 862,74 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 mai 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Tel qu’il résulte des avis d’échéance, cet arriéré de 1 862,74 euros comprend :

— une somme totale de 38,10 euros à titre de pénalités d’enquête sociale ;

— une somme de 1,50 euros à titre de frais de rejet de prélèvement ;

— et une somme de 85,75 euros à titre de frais de procédure.

Or, le bailleur ne justifie pas qu’une demande d’enquête sociale ait été notifiée aux locataires. Il ne peut donc pas être retenu que ces derniers n’y auraient pas répondu dans le délai d’un mois. Il n’est dès lors pas justifié que les pénalités d’enquête sociale soient dues.

Par ailleurs, les frais de rejet de prélèvement et les frais de procédure ne constituent ni des loyers, ni des charges.

Il convient donc de déduire des causes du commandement du 3 juin 2025 une somme totale de 125,35 euros, la somme réellement due au titre de l’arriéré locatif au 27 mai 2025 s’établissant ainsi à 1 737,29 euros.

Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer délivré pour un montant erroné n’est pas atteint de nullité et qu’il vaut pour la somme réellement due.

En conséquence, les locataires disposaient d’un délai de deux mois expirant 3 août 2025 à 23 h 59 pour régler la somme de 1 737,29 euros.

Tel qu’il résulte du décompte produit, cette somme n’a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 août 2025.

Sur les délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Madame [B] n’a pas justifié avoir réglé le terme échu de novembre 2025 avant l’audience, malgré la possibilité qui lui en a été offerte dans le cadre d’une note en délibéré. En outre, le terme précédent d’octobre 2025 n’a pas été payé. Enfin, la bailleresse s’oppose à l’octroi de délai de paiement sur le fondement de l’article 24 précité. Il n’est donc pas possible d’accorder ces délais à Madame [B].

Il convient donc de rejeter sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion

Les titulaires du bail n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de leur ordonner ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux titulaires du bail d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle et qu’elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail comporte une clause de solidarité entre les co-preneurs pour le paiement du loyer et des charges, des indemnités d’occupation et des frais de procédure judiciaire.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révisable dans les mêmes conditions, et de condamner solidairement Madame [B] et Monsieur [H] à son paiement à compter du 4 août 2025, date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de paiement

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SAS 3F NORMANVIE verse aux débats un décompte sur la base duquel elle revendique un arriéré en principal de 2 539,71 euros dû au 2 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Toutefois, si les frais de procédure ont effectivement été déduits de l’arriéré locatif réclamé, celui-ci comprend toujours la somme totale de 38,10 euros à titre de pénalités d’enquête sociale et la somme de 1,50 euros à titre de frais de rejet de prélèvement qu’il convient de soustraire également pour les motifs déjà exposés.

En conséquence Madame [B] et Monsieur [H] seront condamnés solidairement à payer à la SAS 3F NORMANVIE la somme de 2 500,11 euros au titre de l’arriéré dû au 2 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Sur les délais de paiement de droit commun

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, Madame [B] n’a fourni aucune pièce permettant de justifier qu’elle serait en mesure de régler sa dette dans le délai maximal de 24 mois.

Dès lors, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] et Monsieur [H], qui succombent à la cause, seront condamnés solidairement aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la SAS 3F NORMANVIE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative réellement due au titre du commandement de payer du 3 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mars 2021 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE BASSE SEINE, aux droits de laquelle vient la SAS 3F NORMANVIE d’une part et Madame [X] [B] et Monsieur [W] [H] d’autre part, portant sur un appartement n° 231 référencé 7024L-0231 au dernier étage de l’immeuble situé 12 rue du Grand Quai à HARFLEUR (76700) et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 4 août 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [X] [B] et Monsieur [W] [H] ;

ORDONNE à Madame [X] [B] et Monsieur [W] [H] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, l’appartement n° 231 référencé 7024L-0231 au dernier étage de l’immeuble situé 12 rue du Grand Quai à HARFLEUR (76700), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [B] et Monsieur [W] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 août 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [B] et Monsieur [W] [H] à payer à la SAS 3F NORMANVIE la somme de 2 500,11 euros au titre de l’arriéré dû au 2 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [B] et Monsieur [W] [H] aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [B] et Monsieur [W] [H] à payer à la SAS 3F NORMANVIE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS 3F NORMANVIE de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 FEVRIER 2026, et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO