MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00957 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G744

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A. LOGEO SEINE,

dont le siège social est sis 139 Cours de la République – 76600 LE HAVRE

représentée par la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR:

Monsieur [J] [B] [M]

né le 07 Juillet 1968 à POINTE NOIRE (CONGO),

demeurant 31 Rue Paul Marion – 1er étage – Porte C14 – 76600 LE HAVRE

comparant, non assisté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 08 Décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2024, la SA d’HLM LOGEO SEINE (ci-après LOGEO SEINE), a consenti un bail d’habitation à Monsieur [J] [B] [M] portant sur un appartement porte C 14, 1er étage, dans l’immeuble situé 31 rue Paul Marion au HAVRE (76600), moyennant le paiement mensuel à terme échu d’un loyer de 413,77 euros, outre une provision sur charges de 91,88 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 3 136,27 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 22 juillet 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions a été informée de la situation de Monsieur [J] [B] [M] le 3 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, LOGEO SEINE a fait assigner Monsieur [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

4 174,53 euros au titre de l’arriéré locatif ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 octobre 2025.

Un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, lors de laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 8 décembre 2025, LOGEO SEINE, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 1er décembre 2025, s’élève désormais en principal à la somme de 5 731,92 euros, terme de novembre 2025 inclus. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [J] [B] [M], comparant en personne, indique avoir rencontré de nombreuses difficultés liées au décès de son fils, à son divorce et à une perte d’emploi, mais que sa situation se rétablit, ayant retrouvé du travail depuis octobre 2025 en tant qu’intérimaire avec un revenu mensuel compris entre 1 600 et 1 900 euros par mois. Il expose qu’il a demandé un soutien social, que l’APL a été débloquée en octobre 2025 et qu’il envisage de déposer un dossier de traitement de sa situation de surendettement. Il demande des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 25 septembre 2024 contient une clause résolutoire prévoyant qu’il pourra être résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers ou charges échus deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Cette stipulation contractuelle, plus favorable au locataire, doit donc prévaloir sur le délai légal de six semaines.

En outre, le commandement de payer délivré le 24 juillet 2025 indique que l’arriéré locatif d’un montant alors de 3 136,27 euros doit être payé dans un délai de deux mois sous peine d’acquisition de la clause résolutoire, délai qu’il convient donc de retenir en toute hypothèse comme étant celui laissé dans le commandement au locataire pour en apurer les causes.

D’après l’historique des versements, la somme de 3 136,27 euros n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 septembre 2025.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Monsieur [B] [M] n’a pas repris avant l’audience le paiement du loyer courant et n’a en outre produit aucune pièce justifiant qu’il soit en mesure de régler sa dette locative. Il n’est donc pas possible de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article précité.

Il sera dès lors débouté de sa demande tendant à obtenir des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [B] [M] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 25 septembre 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [B] [M] à son paiement à compter du 25 septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, il incombe au créancier de prouver l’obligation du débiteur de lui payer les sommes dont il réclame le paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats le bail et un décompte sur la base duquel elle revendique un arriéré de 5 731,92 euros dû au 1er décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [B] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer à LOGEO SEINE la somme de 5 731,92 euros au titre de cet arriéré.

Sur les délais de paiement de droit commun

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, Monsieur [B] [M] n’a produit aucune pièce justifiant de ses revenus actuels. Alors même qu’il expose avoir retrouvé un emploi en tant qu’intérimaire depuis octobre 2025, il n’a pas pour autant réglé le terme de novembre 2025 payable à terme échu. Il ne justifie pas plus d’un déblocage de ses droits à l’APL qui viendrait minorer sa dette, le décompte du bailleur n’en faisant pas état.

Dans de telles coditions, il ne démontre pas être en mesure de régler sa dette actuelle de 5 731,92 euros dans le délai maximal de 24 mois.

Sa demande est donc rejetée, sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [M], partie succombante, sera dès lors condamné aux dépens, y inclus notamment le coût du commandement de payer du 24 juillet 2025, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de LOGEO SEINE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2024 entre la SA d’HLM LOGEO SEINE d’une part et Monsieur [J] [B] [M] d’autre part, portant sur un appartement porte C 14, 1er étage dans l’immeuble situé 31 rue Paul Marion au HAVRE (76600), et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 25 septembre 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [J] [B] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [J] [B] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l’appartement porte C 14, 1er étage dans l’immeuble situé 31 rue Paul Marion au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [J] [B] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [J] [B] [M] à payer à la SA d’HLM LOGEO SEINE la somme de 5 731,92 euros au titre de l’arriéré arrêté au 1er décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [J] [B] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 juillet 2025, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [J] [B] [M] à payer à la SA d’HLM LOGEO SEINE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA d’HLM LOGEO SEINE du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 FEVRIER 2026, et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO