MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 MAI 2026

Minute :

N° RG 25/00631 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G43P

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A. HABITAT 76 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis 112 boulevard d’Orléans – 76040 ROUEN

Non comparante, représentée par Maître Laurence HOUEIX, Avocate au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE:

Madame [S] [N]

née le 16 Mars 1983 à HARFLEUR (76700), demeurant 15 rue de la Ferme Leblond – Etg. 1 – appt. 1012 – 76700 GONFREVILLE-L’ORCHER

Non comparante, représentée par Maître Caroline INQUIMBERT de la SELARL MARY-INQUIMBERT, Avocate au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Marc REYNAUD, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection et en présence de Madame [U] [J], Auditrice de justice.

GREFFIER LORS DES DEBATS : Caroline ROSEE

GREFFIER LORS DU PRONONCE : Clara SANCTOT

DÉBATS : en audience publique le 09 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Marc REYNAUD, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Clara SANCTOT, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2023, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME a consenti un bail d’habitation à M. [N] [S] sur des locaux situés au 15 Rue de la Ferme Leblond à Gonfreville-l’Orcher (76700) appt 002, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 388,69 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2637,98 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [N] [S] le 27 mai 2024.

Par assignation du 1er juillet 2025, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6700,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juin 2025,250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 9 mars 2026, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 mars 2026, s’élève désormais à 8794,28 euros. HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’oppose à tout délais et considère que le locataire qui ne règle qu’épisodiquement et partiellement son loyer a laissé la dette s’élever à une somme importante. Il s’oppose à tout délai et à la suspension de la clause résolutoire.

Le bailleur s’oppose à l’irrecevabilité soulevée par le défendeur relative à l’imprécision du commandement quant aux sommes réclamées. Il ajoute que la CCAPEX a régulièrement été avisé dans les délais de la loi tout comme la dénonciation de l’assignation au représentant de l’état.

M. [N] [S] ne comparait pas mais est représenté par son Conseil.

Il expose que la procédure serait irrecevable à raison de la nullité du commandement qui ne distinguerait pas les loyers des charges locatives, ni des versements effectués par la CAF. Il ajoute qu’il appartient au bailleur de justifier de la saisine de la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’état. Il s’oppose en conséquence à la demande d’expulsion, et sollicite le remboursement des indemnités d’occupation dans la mesure où elles lui auraient été facturées alors qu’il estime n’avoir jamais été occupant sans droit ni titre.

Monsieur [N] conteste enfin la dette locative considérant toujours qu’il n’est pas en mesure de distinguer les loyers dus des charges locatives et sollicite en toute hypothèse des délais s’il était démontré qu’elle subsiste.

Subsidiairement, Monsieur [N] sollicite la suspension de la clause résolutoire, le rejet de la demande d’expulsion et de la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, des délais de paiement.

En tout état de cause il s’oppose à la condamnation sollicitée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il a été précisé par le bailleur sans que cela soit contesté, que Monsieur [N] n’a pas respecté les mesures définitives de la commission de surendettement en date du 18 décembre 2024 et que le plan conventionnel est devenu caduc.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME justifie avoir notifié l’assignation le 1 juillet 2025 au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales le deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, soit le 27 mai 2024.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 6 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2637,98 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le locataire estime que le décompte qui était joint au commandement ne lui permettrait pas de comprendre à quoi correspondent les sommes réclamées. Mais en réalité, le sommes visées dans le commandement correspondent à l’addition du loyer et des charges et permettaient au locataire de parfaitement connaitre le montant des sommes dues.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 avril 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [N] [S] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette alors que le plan qui avait été élaboré par la banque de France dans le cadre du surendettement n’a pas été respecté.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

En revanche, M. [N] [S] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 mars 2026, M. [N] [S] lui devait la somme de 8794,28 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [N] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer et des charges en cours.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 décembre 2023 entre HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME, d’une part, et M. [N] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au 15 Rue de la Ferme Leblond à Gonfreville-l’Orcher (76700) appt 002 est résilié depuis le 7 avril 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [N] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [N] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 15 Rue de la Ferme Leblond à Gonfreville-l’Orcher (76700) appt 002 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [N] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [N] [S] à payer à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME la somme de 8794,28 euros (huit mille sept cent quatre-vingt-quatorze euros et vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 mars 2026,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [N] [S] à payer à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 février 2025 et celui de l’assignation du 1er juillet 2025.

REJETTE toute autre demande comme plus ample ou contraire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommées.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judicaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

Ainsi jugé le 11 MAI 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Clara SANCTOT Marc REYNAUD