TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

Chambre 04

N° RG 23/10030 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XVQT

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2024

DEMANDEURS :

M. [W] [D]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Charlotte HERBAUT, avocat au barreau de LILLE

Mme [A] [K]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Charlotte HERBAUT, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

M. [G] [F] [H]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE

Mme [B] [L] [M] [Z] épouse [H]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE

La SARL LGMI à l’enseigne “LA PETITE AGENCE”, prise en la personne de son représentnt légal

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Eric DEBEURME, avocat au barreau de LILLE

Maître [N] [J] en qualité d’associé et au nom de la société “[J] ET ASSOCIES NOTAIRES”

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Laurence RUYSSEN, Vice présidente

En présence de [I] [C] , auditrice de Justice ayant siégé en surnombre avec voix délibérative, en vertu de l’ordonnance n°58-1270 du 22/12/1958.

Greffier : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 Janvier 2024.

A l’audience publique du 07 Octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 16 Décembre 2024.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 16 Décembre 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 18 février 2020, M. [G] [H] et Mme [B] [Z] épouse [H] (ci-après, les époux [H]) ont donné à la société LGMI, agence immobilière (ci-après, la société LGMI) mandat pour vendre leur bien immobilier, une maison d’habitation avec jardin située au [Adresse 4], le mandat prévoyant une rémunération de l’agence à hauteur de 10.900 euros.

Par compromis de vente du 22 février 2020, signé avec l’intermédiaire de la société LGMI, les époux [H] se sont engagés à vendre leur immeuble à M. [W] [D] et Mme [A] [K] (ci-après, les consorts [E]), pour le prix de 289.900 euros.

Par acte authentique dressé par Maître [N] [J], notaire à [Localité 16], en date du 25 mai 2020, la vente a été réitérée entre les parties.

Au cours de l’autonome 2021, une ligne à très haute tension reliant les communes d'[Localité 10] à [Localité 12] a été installée dans la commune de [Localité 15] en remplacement d’une précédente ligne électrique. Son tracé passe par un terrain se situant en face du bien immobilier litigieux.

Se plaignant de l’installation d’une ligne très haute tension dont ils n’avaient pas connaissance avant la vente, les consorts [E] ont, suivant exploit délivré le 23 mai 2022, fait assigner les vendeurs, la SARL LGMI exerçant sous l’enseigne La Petite Agence et Me [N] [J] en qualité d’associé et au nom de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée dénommée [J] et Associés, notaires, devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de restitution d’une partie du prix de vente et d’indemnisation.

L’affaire a été réinscrite au rôle après ordonnance de radiation en date du 18 octobre 2023.

La clôture a été ordonnée le 17 janvier 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire fixée à l’audience du 7 octobre 2024.

Prétentions et moyens des parties

Selon leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 25 octobre 2023, expurgées des moyens, les consorts [E] demandent au tribunal :

De déclarer irrececable la fin de non-recevoir soulevée par la société LGMI ; De condamner in solidum tous les défendeurs à leur payer la somme de 100.000 euros en restitution du prix d’achat ; De condamner in solidum tous les défendeurs à leur payer la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts ;De condamner in solidum tous les défendeurs à leur payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. Concernant la fin de non-recevoir soulevée par l’agence LGMI, les consorts [E] font valoir que la prescription de leur demande en garantie des vices cachés aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état dans le respect de l’article 789 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité. En tout état de cause, ils se réfèrent à l’article 1648 du code civil et soutiennent que leur action peut être exercée dans les 20 ans de la vente.

Au soutien de leur demande en restitution partielle du prix, ils invoquent à titre principal la garantie des vices cachés, se référant aux articles 1641 et suivants du code civil. Ils regrettent la transformation de la ligne électrique se trouvant sur le terrain en face de leur bien en une ligne à très haute tension, reposant sur des pylônes de 70 mètres de hauteur et dont l’un est visible depuis leur jardin. Selon eux, l’installation de cette ligne prévue antérieurement à la vente leur a été cachée par les vendeurs, l’agence LGMI et le notaire. En réponse à l’argumentation adverse, ils soutiennent que malgré la publicité du projet, ils n’ont pu en être informés lors des deux visites réalisées et qu’ils n’ont pu visiter plus amplement la commune, le bien ayant été vendu pendant la période de covid.

Subsidiairement, ils se fondent sur les articles 1130, 1137 et 1138 du code civil et affirment avoir été victimes d’un dol de la part des vendeurs, auquel ont participé l’agence LGMI et le notaire, les défendeurs leur ayant caché, par réticence dolosive, le projet de transformation de la ligne électrique en ligne très haute tension. Selon eux, l’intention dolosive des vendeurs est attestée par le fait que, leur bien ayant été construit postérieurement à 2016, ces derniers n’ont pas pu bénéficier d’indemnités de la part du Réseau de Transport d’Electricité couvrant la perte de valeur de leur maison, qui désormais préjudicie aux acquéreurs. Ils leurs reprochent leur mauvaise foi.

A titre infiniment subsidiaire, ils fondent leur action sur l’article 1130 du code civil, expliquant qu’ils ont fait une erreur excusable en achetant un bien donnant vue sur la ligne électrique préexistante et non sur une ligne à très haute tension, déterminante de leur consentement puisque, en connaissance du projet, ils n’auraient pas acheté le bien ou en auraient négocié le prix.

Au soutien de leur demande en dommages et intérêts, les consorts [E] estiment que les défendeurs sont fautifs en ce qu’ils leur ont dissimulé le projet de construction de la nouvelle ligne.

Concernant l’agence LGMI, ils sollicitent l’application de l’article 1137 du code civil, reprochant à cette société d’avoir représenté les vendeurs et de s’être rendue complice du dol, ainsi que l’application de l’article 1992 du même code posant le principe de responsabilité du mandataire en cas de faute. Ils soutiennent qu’en tant que professionnel de l’immobilier, l’agence LGMI était tenue d’une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis non seulement de son mandant, mais également d’eux-mêmes en qualité de candidats acquéreurs. Elle devait les renseigner sur tout ce qui pouvait faire obstacle à la vente, ainsi notamment d’un risque de mauvaise revente du fait de la construction de la ligne litigieuse, le cas échéant en suppléant leur inexpérience.

S’agissant du notaire, ils précisent que ce dernier est également tenu d’une obligation particulière d’information, à charge pour lui de démontrer qu’il s’en est acquitté, ayant pour objectif de garantir l’utilité et l’efficacité de l’acte de vente. Selon les demandeurs, en ne mentionnant pas le projet de ligne à très haute tension, l’acte authentique comporte un risque d’annulation et n’est en conséquence pas efficace.

Ils ajoutent que ces fautes sont en lien de causalité avec leur préjudice. Ils estiment avoir perdu une chance de refuser la vente ou de négocier le prix d’achat, alors même que du fait de la ligne très haute tension, leur bien a perdu en valeur. Ils contestent la valeur probante des estimations immobilières versées aux débats par l’agence LGMI. Ils font également état d’un préjudice visuel et d’un préjudice de jouissance car en temps humide, ils entendent les grésillements de la ligne.

En réponse aux arguments adverses, ils demandent, dans le corps de leurs écritures, que soit écartée des débats la pièce n°3 des vendeurs en ce qu’il s’agirait d’un courrier 'avocat produit en violation du secret professionnel.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 22 décembre 2023, les époux [H] demandent, outre le rejet des prétentions des consorts [E] à titre principal :

A titre subsidiaire et reconventionnel, à être garantis par l’agence LGMI pour toutes les condamnations éventuellement prononcées à leur encontre au profit des demandeurs ;En tout état de cause, la condamnation solidaire des acquéreurs à leur payer la somme de 8.000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ; La condamnation solidaire des acquéreurs à leur payer la somme de 6 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et ce avec recouvrement direct au profit de leur conseil, ainsi qu’aux dépens de l’instance ;Que soit écartée l’exécution provisoire associée à la présente décision. Au soutien de leurs prétentions, ils rejettent d’abord la qualification de vice caché au sens des articles 1641 et 1642 du code civil, expliquant que la création de la ligne à très haute tension ne constitue pas un vice inhérent à l’immeuble, son siège étant extérieur au bien vendu, qu’en outre la ligne était apparente lors de la vente, le projet n’ayant nullement été dissimulé et présentant un caractère public, pour avoir été relayé dans la presse, sur les réseaux sociaux, et pour avoir fait l’objet de manifestations de riverains. En tout état de cause, ils expliquent qu’ils n’ont pas eu l’intention de dissimuler un tel projet et que leur déménagement n’était pas motivé par son existence, mais par la volonté d’agrandir leur domicile suite à l’accueil d’un enfant. Ils ajoutent que ce projet immobilier n’aurait pas constitué, lors de la vente, un élément déterminant du consentement des acquéreurs, qui étaient pressés d’acheter. Ils soulignent enfin que l’action en garantie des vices cachés n’ouvre pas droit à une restitution partielle du prix.

Ils soutiennent ensuite qu’ils n’ont commis aucun dol au sens des articles 1130 et 1137 du code civil, faute de manœuvre ou de mensonge de leur part, la jurisprudence écartant toute réticence dolosive dans les hypothèses dans lesquelles les acquéreurs étaient en mesure d’obtenir les informations revendiquées. Notamment, ils affirment que ces derniers résidaient antérieurement à 20 km de la commune de [Localité 15] et avaient donc nécessairement connaissance du projet d’installation d’une ligne à très haute tension. Ils leur reprochent d’avoir été négligeant ou imprudent en ne se renseignant pas sur ce projet. Ils relèvent que ces derniers étaient pressés d’acheter et ont d’ailleurs renoncé à la transmission, par le notaire, de documents d’urbanisme qui auraient pu les renseigner. Ils ajoutent que la réticence reprochée n’a nullement été déterminante de leur consentement puisqu’une ligne électrique était déjà existante et visible depuis le jardin, les dimensions de la nouvelle ligne n’étant pas anormales, le projet ayant été approuvé après études environnementales et enquêtes publiques. Enfin, ils font valoir que l’action en nullité pour vice du consentement n’ouvre pas droit à la restitution du prix.

Sur l’erreur, ils avancent que l’erreur commise par les acquéreurs est inexcusable et non déterminante de leur consentement.

Enfin, ils remettent en cause l’existence d’un préjudice subi par les demandeurs, soutenant que le bien n’a pas fait l’objet d’une dévalorisation et critiquant la valeur probante des estimations produites par les consorts [E]. Ils rappellent les avantages apportés par la ligne très haute tension pour la région.

Concernant leur demande en garantie, ils reprochent à l’agence un manquement à son devoir d’information et de conseil, car cette dernière, en tant que professionnel de l’immobilier, devait identifier les risques affectant l’immeuble et attirer l’attention des parties sur ces risques. En l’espèce, elle aurait dû les informer de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement du projet de reconstruction de la ligne électrique.

Au soutien de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts, ils invoquent un préjudice moral du fait de l’attitude procédurale des acquéreurs, qui les accusent gratuitement de mauvaise foi et se sont opposés à toute résolution amiable du litige.

Sollicitant du tribunal qu’il écarte l’exécution provisoire associée à la présente décision, ils expliquent qu’aucune urgence n’affecte le litige, les acquéreurs occupant toujours le bien.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 13 octobre 2023, la société LGMI invoque l’irrecevabilité de l’action en garantie des vices cachés, demande le rejet des prétentions des acquéreurs et sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation solidaire et conjointe des acquéreurs, ou l’un à défaut de l’autre, à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre la prise en charge des dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle estime que l’action en garantie des vices cachés est prescrite en application de l’article 1648 du code civil. Sur le dol, l’agence avance qu’elle ne peut se voir reprocher un tel vice du consentement, n’étant pas partie à la vente.

Elle conclut ensuite au caractère infondé des prétentions des consorts [E]. Elle soutient qu’ils connaissaient ou auraient dû connaître le projet de construction de la ligne très haute tension, d’abord car ce projet était public, ensuite car la ligne électrique avait pu être constatée par eux lors des visites, et enfin car la modernisation et le changement d’aspect visuel de la ligne électrique avait été évoqué par l’agent commercial de l’agence au cours des visites et lors de la signature du compromis. Elle confirme que les consorts [E] étaient pressés d’acquérir en signant un compromis de vente trois jours après la première visite. Elle ajoute que le défaut invoqué n’était pas déterminant de leur consentement, puisqu’ils n’ont pas fait usage de leur faculté de rétractation dans les 15 jours de la vente. Enfin, elle conteste la réalité du préjudice des acquéreurs sur la perte de valeur du bien, critiquant la pertinence de l’agence immobilière choisie pour les estimations réalisées, et évoquant le caractère fluctuant du marché immobilier.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 24 novembre 2022, Me [N] [J] sollicite le rejet des demandes des consorts [E] et leur condamnation aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, il demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

A l’appui de ses demandes, il explique qu’il n’a pas commis de faute. Il avance que les obligations d’information, de vérification et d’efficacité pesant sur le notaire sont des obligations de moyens et qu’il ne peut être responsable qu’en cas de carence dans les investigations et contrôles que le devoir d’efficacité imposait nécessairement. Il ajoute que la portée de cette obligation s’apprécie selon son degré d’implication. Or, en l’espèce, il déclare ne pas avoir participé activement aux tractations et être intervenu alors que la convention de vente était parfaite après direction des négociations et rédaction du compromis par l’agence immobilière.

Il ajoute que l’acte de vente est parfaitement efficace, et conteste la réalité du préjudice des acquéreurs. Il se fonde sur le principe de réparation intégrale et explique que pour que la responsabilité du notaire soit retenue, il faut que le risque réalisé soit celui sur lequel le notaire aurait dû attirer l’attention des parties. Or en l’espèce, les acquéreurs ne démontrent pas selon lui une perte de chance de ne pas contracter ou d’avoir contracté dans des conditions financières plus avantageuses, la vente étant parfaite lors de son intervention et la perte de valeur du bien n’étant pas démontrée. Il ajoute que les restitutions suite à l’annulation d’un contrat ne constituent pas un préjudice indemnisable, et que le notaire ne peut ainsi jamais être tenu à une restitution du prix.

Il sollicite du tribunal qu’il écarte l’exécution provisoire attachée au présent jugement du fait de la nature de l’affaire et de l’absence d’urgence. Il attire l’attention sur les conséquences excessives de l’exécution provisoire avec un risque d’insolvabilité des acquéreurs en cas d’infirmation.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de dire qu’une demande tendant à “dire constater et juger” ne constitue pas une prétention en justice devant être tranchée par le tribunal mais simplement un exposé des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel que la prescription.

Il résulte de l’article 789 du code de procédure civile que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer notamment sur une fin de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement de ce juge. Selon l’article 791 du même code, le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au fond.

Selon l’article 1648 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Ce délai biennal est un délai de prescription.

En l’espèce, la société LGMI invoque la prescription de l’action en garantie des vices cachés, qui constitue une fin de non-recevoir, dans ses dernières conclusions au fond. Or, le juge de la mise en état, n’a jamais été saisi, jusqu’à son dessaisissement le 7 octobre 2024, de conclusions d’incident aux fins de voir déclarer irrecevable l’action des demandeurs.

Surtout, l’agence immobilière, qui n’est liée par aucun contrat aux acquéreurs, n’est en aucun cas tenue de la garantie des vices cachés. Elle n’a donc ni qualité ni intérêt à soulever cette fin de non-recevoir.

La fin de non-recevoir sera rejetée.

Sur les demandes formulées à l’égard des vendeurs

A titre liminaire, il convient de relever que les consorts [E] sollicitent, dans leurs écritures, que soit écartée des débats la pièce n°3 produite par les époux [H].

Cette demande n’étant pas reprise dans leur dispositif, il n’y a pas lieu d’y répondre. Il appartiendra, le cas échéant, au tribunal d’apprécier la valeur probante de cette pièce.

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du défaut inhérent à la chose vendue. Il lui appartient ainsi d’établir que le défaut dont il se plaint était antérieur à la vente, compromet l’usage de la chose, avait un caractère caché pour lui, et présente un caractère de gravité.

En l’espèce, les consorts [E] se plaignent de l’installation d’une ligne à très haute tension, visible depuis leur jardin, suite à leur acquisition, étant rappelé qu’au moment de l’acquisition, une ligne, seulement haute tension, se situait à cet endroit et était également visible depuis leur jardin.

Ils se plaignent donc de l’existence d’un équipement qui ne se situe pas sur leur bien et qui ne leur appartient pas de sorte qu’ils n’invoquent pas un défaut inhérent à la chose.

Ce qu’ils invoquent ne relève aucunement de la garantie des vices cachés. Leurs demandes formées à ce titre ne peuvent qu’être rejetées.

Sur le dol

Sur l’existence du dol

Selon l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Celui qui invoque une réticence dolosive doit, en application de ce texte, rapporter la preuve du défaut d’information de la victime, de l’intention dolosive de l’auteur de la réticence et du caractère déterminant de cette dernière. Le caractère dolosif ou non de la réticence dépend des aptitudes des parties au contrat, de leur faculté de renseignement et du caractère accessible ou non de l’information objet du débat.

Lorsqu’il est constitué, le dol rend toujours excusable l’erreur provoquée.

En l’espèce, les éléments versés aux débats montrent qu’un projet de reconstruction de la ligne à un circuit 400.000 volts reliant les postes électriques d'[Localité 10], au sud de [Localité 14], et de [Localité 13], au nord-est d'[Localité 9] en une ligne à deux circuits de 400.000 volts a vu le jour en 2011.

Les acquéreurs prétendent ne pas avoir eu connaissance de ce projet lors de la vente et soutiennent qu’ils n’avaient pas à se renseigner eux même sur l’existence d’un tel projet.

Il est constant que ni le compromis de vente, ni l’acte notarié ne font état de l’existence du projet de transformation. Les vendeurs admettent par ailleurs ne pas avoir informé les acquéreurs de l’existence du projet de transformation en cause. Enfin, si la société LGMI prétend que son agent commercial a évoqué avec les acquéreurs la transformation de cette ligne, elle ne produit aucune pièce en ce sens.

Il est vrai que l’agence LGMI et les vendeurs font état de la publication, entre 2011 et 2022, de nombreux articles de presse relatifs à ce projet. Ils produisent en outre les justificatifs du caractère public du projet ayant fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique en 2016, d’un recours devant le conseil d’Etat en 2018, d’une enquête publique en 2019, de diverses autorisations préfectorales en 2019 avant le début des travaux fin 2019.

Ils démontrent également le relayage de ces informations sur les réseaux sociaux, avec la mise à disposition de détails concernant le tracé de la ligne, les chiffres et l’apparence des futurs pylônes. En outre, ils justifient du fait que plusieurs manifestations ont eu lieu localement en opposition au projet et que le réseau de transport d’électricité avait mis en place, en 2015, une exposition itinérante passant par la commune de [Localité 15] ayant pour objet d’informer les habitants sur le futur remplacement de la ligne électrique.

Toutefois, l’ensemble de ces éléments démontre essentiellement une résonnance locale du projet d’infrastructure, qui pouvait être légitimement ignorée par un acquéreur n’étant pas issu des communes concernées par le tracé de la ligne. En dehors de la presse locale, les informations concernées sont par ailleurs relayées par des sites ou organes de presse spécifiques à la protection de l’environnement et spécialisés dans le traitement des informations relatives aux actions du réseau de transport électrique.

Or, il ressort du compromis de vente daté du 18 février 2020 que les consorts [E] résidaient, avant l’achat du bien, à [Localité 11], dans la métropole européenne Lilloise, commune située en dehors du tracé de la ligne à très haute tension tel qu’indiqué dans le résumé non technique de l’étude d’impact figurant aux débats. Dans ces conditions, l’absence de connaissance du projet par les acquéreurs doit être considérée comme légitime.

Par ailleurs, si en effet, ces derniers ont renoncé, dans l’acte authentique de vente, à la communication de documents d’urbanisme, il n’est pas établi que ces documents contenaient des informations, lisibles par eux en qualité d’acheteur profane, relatifs au projet de reconstruction de la ligne électrique. Au surplus, rien ne démontre que les documents d’urbanisme non transmis par le notaire concernaient la commune en général, et non uniquement la parcelle vendue.

En second lieu, les acquéreurs affirment que cette information était déterminante de leur consentement. Si les vendeurs soutiennent que l’aspect de la ligne après rénovation présente un caractère normal et similaire à l’aspect de l’ancienne ligne électrique, il résulte toutefois des nombreux articles de presse produits aux débats et documentant l’installation de cette ligne que cette dernière repose sur des pylônes d’une hauteur de 70 mètres de haut alors que les anciens pylônes mesuraient 45 mètres de haut. De plus, selon les photographies produites, l’un des nouveaux pylônes se situe désormais juste en face du jardin des demandeurs, de l’autre côté de la voie séparant leur jardin du champ situé en vis-à-vis, alors qu’auparavant les pylônes se situaient sur les côtés de leur jardin. En outre, les anciens pylônes étaient constitués d’une armature en acier plus discrète dans le paysage.

Le caractère anormal et plus imposant de la ligne très haute tension est également établi par les articles de presse et publications sur les réseaux sociaux produites aux débats, de la lecture desquels il ressort que la transformation de la ligne électrique est communément jugée comme ayant des conséquences non négligeables sur la vue des riverains et la valeur de leurs biens. En particulier, ces documents font état du fait que le réseau de transport d’électricité a proposé le rachat des maisons antérieurement construites se situant à moins de 100 mètres de la nouvelle ligne pour démolition, et a mis en place pour les riverains se situant à plus grande distance une indemnisation de leur préjudice visuel. En outre, le résumé non technique de l’étude d’impact de la reconstruction de la ligne daté de mai 2019 évoque, dans les effets négatifs du projet immobilier, « l’impact visuel de la nouvelle ligne dans le paysage et le cadre vie proche des riverains ».

Ainsi, il doit être considéré que le remplacement de l’ancienne ligne électrique par cette nouvelle ligne à très haute tension, avec l’implantation d’un pylône en face du jardin du bien litigieux, constituait une information déterminante du consentement des acquéreurs à la vente. Le moyen selon lequel la nouvelle ligne présente des avantages pour la région est inopérant à ce titre, puisqu’il se réfère à l’utilité publique d’un tel projet et ne porte pas sur les avantages particuliers que pourrait apporter l’existence de la ligne pour les acquéreurs.

En troisième lieu, sur la question de savoir si les vendeurs étaient animés d’une intention dolosive, il convient de relever que, d’une part, les vendeurs ne contestent pas avoir eu eux-mêmes eu connaissance du projet de reconstruction de la ligne électrique avoisinant leur propriété avant la vente et de ne pas en avoir informé les acquéreurs. D’autre part, indépendamment de leur souhait de déménager pour des raisons familiales, ils avaient un intérêt économique à dissimuler l’existence de ce projet de rénovation. En effet, il résulte des éléments ci-dessus exposés que la vue de leur jardin allait être modifiée par la mise en place de la nouvelle ligne et qu’ils n’étaient a priori éligibles à aucune indemnisation de la part du réseau de transport d’électricité, pour avoir construit leur bien postérieurement à 2016. Compte tenu de ces éléments, il était évident qu’ils avaient conscience du caractère crucial de l’information pour les acheteurs, et auraient dû attirer leur attention sur l’existence du projet de rénovation dont le tracé pouvait les concerner.

En conséquence, en dissimulant le projet d’urbanisme dont ils avaient connaissance aux acquéreurs, les époux [H] ont retenu une information déterminante.

Sur les conséquences du dol

Sur la demande en restitution partielle du prix de vente à hauteur de 100.000 eurosEn application de l’article 1240 du code civil, l’invocation d’un vice du consentement ouvre, pour la victime des manœuvres dolosives, une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu’elle a subi.

A ce titre, le contractant victime peut exercer une réduction du prix de vente et solliciter l’indemnisation des dommages que le dol lui a causé. L’indemnisation prenant la forme d’une restitution du prix est justifiée, en matière de vente, si la victime du dol démontre avoir perdu une chance d’acquérir le bien à un prix plus avantageux.

En l’espèce, les acquéreurs sollicitent une restitution partielle du prix de vente à hauteur de 100.000 euros, expliquant que s’ils avaient eu connaissance du projet de construction de la ligne à très haute tension, ils auraient négocié leur prix d’achat. Ils se plaignent de la dévalorisation de leur bien du fait de la présence de la ligne ainsi que d’un préjudice de jouissance, visuel et sonore, la nouvelle ligne dégradant leur vue et étant à la source de grésillements audibles en temps de pluie.

Selon les estimations immobilières produites aux débats par les différentes parties, les biens immobiliers vendus dans la commune de [Localité 15] postérieurement à la vente litigieuse l’ont été pour un prix supérieur au prix d’achat des acquéreurs (375 000 euros, 378 000 euros, 345 000 euros et 375 000 euros). Par ailleurs, il convient de relever que les estimations produites par les acquéreurs ont été réalisées par le même agent immobilier qui, aux termes des deux évaluations produites, estime le bien à un prix compris entre 200 000 et 230 000 euros. Ainsi, les acquéreurs ne justifient pas d’une dévalorisation de leur bien à hauteur de la somme demandée au titre de la restitution du prix.

Certes, aucune des ventes postérieures documentée par les parties ne concernait, comme l’indiquent les acquéreurs, des biens dans des situations exactement comparables au bien litigieux, avec un vis-à-vis donnant directement sur l’un des pylônes de la nouvelle ligne électrique. En outre, la réalité d’une possibilité de négociation du fait du projet d’infrastructure au moment de la vente ressort des articles de presse produits aux débats ainsi que du résumé non technique de l’étude d’impact du projet. Il apparaît dans ces documents que la question des conséquences de la nouvelle ligne à très haute tension sur le paysage et la valeur des biens immobiliers concernés consistait, à l’époque du projet, une préoccupation certaine.

De même, les désagréments liés à l’existence de la nouvelle ligne, tels son incidence sur la vue depuis le jardin ainsi que les nuisances sonores sont des éléments qui auraient naturellement été intégrés dans la négociation du prix si les acquéreurs avaient eu la connaissance de la future construction de la ligne à très haute tension. A ce titre, les photographies produites font en effet état de la dégradation de la vue des consorts [E] depuis leur jardin.

Dans ces conditions, la perte de chance, pour les acquéreurs, d’avoir négocié le prix en considération des désagréments visuel et sonores causés par la ligne à très haute tension et de la possibilité d’une baisse de la valeur du bien immobilier est établie et ouvre droit à réparation.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments et en l’absence d’autres éléments permettant d’évaluer plus finement la perte de chance de ne pas avoir contracté à des conditions plus favorables, il convient de l’évaluer à la somme de 15.000 euros.

Il convient de condamner les vendeurs à payer aux acquéreurs la somme globale de 15.000 euros à titre de restitution partielle du prix indemnisant le préjudice causé par la réticence dolosive.

Sur la demande de dommages et intérêts à hauteur de 30 000 eurosSelon le principe de la réparation intégrale du préjudice, la réparation du dommage doit correspondre au préjudice subi, sans perte ni profit pour la victime.

En l’espèce, les acquéreurs sollicitent par ailleurs la condamnation des vendeurs à leur payer la somme de 30 000 euros en réparation de leurs préjudices faisant valoir la mauvaise foi des vendeurs.

En obtenant la réparation du préjudice résultant du défaut d’information sur le projet de transformation de la ligne électriques, ils sont rétablis dans leurs droits. La demande complémentaire concerne des préjudices déjà indemnisés. Elle sera donc rejetée.

Sur les demandes indemnitaires formulées à l’égard de l’agence immobilière

Sur la demande en restitution partielle du prix à hauteur de 100 000 euros

Les acquéreurs recherchent la responsabilité de l’agence immobilière sur le fondement des articles 1992, selon lequel le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion, et 1137 du code civil, relatif au dol. Ils invoquent également le manquement à son devoir d’information et de conseil.

D’emblée il convient de dire qu’en l’absence de tout contrat entre les consorts [E] et la société LGMI, la responsabilité de celle-ci ne peut être recherchée que sur le fondement de l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est acquis que l’agent immobilier est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil non seulement vis-à-vis de son mandant mais aussi de la partie qui ne l’a pas mandaté, laquelle peut demander réparation du préjudice qui en découle sur le fondement de l’article 1240 du code civil. En ce sens, l’agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d’acte, est notamment tenu d’un devoir d’information et de conseil afin de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention.

C’est à l’agent immobilier, tenu d’un tel devoir d’information et de conseil, de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation.

En l’espèce, dans ses écritures, l’agence immobilière reconnaît avoir eu connaissance du projet de rénovation de la ligne électrique en ligne à très haute tension sur le secteur d’implantation du bien immobilier litigieux. A ce titre, il lui appartenait, en application des textes et principes susvisés, d’informer l’acheteur de l’existence de ce projet, étant précisé que la modification de la ligne était certaine à la date de conclusion de la vente, au début de l’année 2020, le caractère déterminant de l’information pour l’acquéreur et son incidence sur l’efficacité de la vente ayant été démontré ci-dessus. Or, l’agence LGMI ne justifie pas s’être acquittée de son obligation d’information à ce titre, même si elle affirme dans ses écritures que l’agent commercial avait informé les acquéreurs de l’existence du projet de transformation de la ligne électrique. L’absence d’usage, par les acquéreurs, de leur faculté de rétractation ne démontre nullement leur acquiescement à la vente en connaissance du projet d’infrastructure touchant la commune, puisqu’il n’est pas établi que ces derniers ont eu connaissance du projet dans le délai d’exercice de leur droit de rétractation. De même, l’éventuelle empressement des acquéreurs à conclure la vente n’est pas de nature à exonérer l’agence de son obligation d’information.

De part son omission, l’agence immobilière a privé les acquéreurs de la chance d’obtenir une négociation du prix de vente tenant compte des désagréments causés par la présence de la ligne à très haute tension en vis-à-vis de leur jardin.

Il convient de se référer aux paragraphes précédents s’agissant de l’évaluation du préjudice subi par les acquéreurs en lien de causalité avec l’omission en cause.

Dans ces conditions, il convient de condamner la société LGMI à payer, in solidum avec les vendeurs, la somme de 10 000 euros précédemment allouée aux acquéreurs en réparation de leurs préjudices.

Sur la demande en dommages et intérêts à hauteur de 30 000 euros

Comme évoqué précédemment, la demande d’indemnisation des acquéreurs à hauteur de 30 000 euros formée in solidum à l’encontre des vendeurs, de l’agence immobilière et du notaire concerne l’indemnisation de préjudices déjà indemnisés.

Il convient donc également de rejeter cette demande en ce qu’elle a également été formée à l’encontre de la société LGMI.

Sur les demandes indemnitaires formulées à l’égard du notaire

En application de l’article 1240 du code civil, le notaire est tenu à l’égard de ses clients d’une obligation de conseil et d’information à l’égard des personnes qu’il assiste en vue de la rédaction de l’acte authentique, et doit, à ce titre, veiller à la validité des actes passés ainsi qu’à leur efficacité juridique. Il lui appartient donc de renseigner ses clients de sorte que ceux-ci puissent prendre des décisions pour la réalisation de la vente en connaissance des risques existants. A ce titre, le notaire doit rechercher l’ensemble des dispositions d’urbanisme susceptibles d’avoir une influence sur la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

Il appartient au notaire de prouver qu’il a valablement exécuté son obligation d’information et de conseil.

En l’espèce, Me [N] [J] est intervenu dans le cadre de l’instrumentation de l’acte authentique de vente postérieurement à la signature du compromis de vente entre les parties. S’il ne conteste pas avoir eu connaissance du projet de reconstruction de la ligne à très haute tension dans la région, ni de ne pas avoir attiré l’attention des parties sur ce point, aucun élément ne démontre qu’il avait connaissance du fait que le prix avait été négocié sans tenir compte de cette information. Par ailleurs, le tracé de la ligne ne passant pas sur le terrain de la propriété litigieuse, il n’incombait pas au notaire de mentionner le projet de ligne dans l’acte de vente ou de communiquer aux acquéreurs les documents d’urbanisme y afférent.

En conséquence, en l’absence de faute, il convient de rejeter les demandes des consorts [E] à l’encontre de Me [N] [J].

Sur les demandes reconventionnelles des vendeurs

Sur la demande en garantie formée à l’encontre de l’agence immobilière

Selon l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. L’article 1992 du même code précise que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En application de ces dispositions, la responsabilité contractuelle de l’agent immobilier peut être engagée par son mandant, notamment s’il ne s’est pas assuré de l’efficacité de l’acte qu’il a rédigé ou en cas de manquement à son obligation d’information et de conseil.

C’est à l’agent immobilier, tenu d’un tel devoir d’information et de conseil, de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation.

En l’espèce, l’agence LGMI reconnaît avoir eu connaissance du projet d’infrastructure portant sur la ligne électrique situé en vis-à-vis du bien litigieux et ne pas en avoir informé les acquéreurs. Elle ne justifie pas non plus avoir indiqué à ses mandants, les vendeurs, de la nécessité de le faire. Or, en tant que professionnel de l’immobilier exerçant dans la région, il lui appartenait de fournir aux parties les informations de nature à éclairer leur consentement. Ce manquement à son devoir d’information et de conseil est en lien de causalité avec le vice du consentement ci-dessus établit à l’origine de la condamnation des époux [H].

En conséquence, la société LGMI doit être condamnée à garantir les vendeurs de toutes les condamnations prononcées à leur encontre au profit des acquéreurs par la présente décision, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens.

Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre des acquéreurs

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les époux [H] sollicitent la condamnation des acquéreurs à leur payer la somme de 8 000 euros à titre de dommage et intérêts, leur reprochant d’être à l’origine d’un préjudice moral du fait de leur attitude procédurale et des accusations de mauvaise foi portées à leur encontre. Compte tenu de leur condamnation, par le présent jugement, à indemniser les acquéreurs en raison du dol commis, il y a lieu de rejeter cette demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [H] et la société LGMI, qui succombent principalement, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner les vendeurs et l’agence immobilière à payer aux consorts [E] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ce qui entraîne rejet de leurs propres demandes au titre des frais irrépétibles.

Par ailleurs, l’équité commande de rejeter la demande formée par Me [N] [J] à l’encontre des demandeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande relative à l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire. Cependant, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la présente décision est exécutoire de plein droit par provision et la nature de l’affaire demeure compatible avec l’exécution provisoire.

Ainsi, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SARL LGMI ;

Condamne in solidum M. [G] [H], Mme [B] [Z] épouse [H] et la SARL LGMI à payer M. [W] [D] et Mme [A] [K] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute M. [W] [D] et Mme [A] [K] du surplus de leurs demandes formées à l’encontre de M. [G] [H] et Mme [B] [Z] épouse [H] et de la SARL LGMI ;

Déboute M. [W] [D] et Mme [A] [K] de leurs demandes formées à l’encontre de M^e Vincent [J] ;

Condamne la SARL LGMI à garantir M. [G] [H] et Mme [B] [Z] épouse [H] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre dans la présente décision, en ce compris les condamnations aux dépens et au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [G] [H] et Mme [B] [Z] épouse [H] de leur demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de M. [W] [D] et Mme [A] [K] ;

Condamne in solidum M. [G] [H] , Mme [B] [Z] épouse [H] et la SARL LGMI au paiement des dépens de l’instance ;

Condamne in solidum M. [G] [H] , Mme [B] [Z] épouse [H] et la SARL LGMI à payer à M. [W] [D] et Mme [A] [K] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes de M. [G] [H] et Mme [B] [Z] épouse [H], de la SARL LGMI et de Me [N] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Le greffier La Présidente