TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/08522 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XRJJ

JUGEMENT DU 11 MARS 2025

DEMANDEUR :

M. [O] [H]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Quentin LECLERC-LEMAITRE, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

La S.C.I. ROZA IMMO, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

M. [K] [R]

[Adresse 2]

[Localité 5]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Ulysse PIERANDREI, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu la clôture diférée au 29 Février 2024.

A l’audience publique du 09 Janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 11 Mars 2025.

Ulysse PIERANDREI, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 11 Mars 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 22 juin 2021 par Maître [L] [Z], notaire à [Localité 10], complété d’un avenant sous seings privés des 06 et 09 juillet 2021, M. [O] [H] a consenti au profit de M. [K] [R] une promesse unilatérale de vente d’un immeuble à usage d’habitation comprenant trois logements situé [Adresse 3] moyennant le prix de 255.000 euros et ce pour une durée expirant le 24 septembre 2021 à 16 heures.

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2021, M. [K] [R] a conclu une “convention de substitution” avec la société Roza Immo, société civile immobilière dont les représentantes légales sont Mme [X] [P] et Mme [U] [P].

M. [K] [R] et la société Roza Immo n’ont jamais fait usage de leur option d’achat.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 23 février 2022, M. [O] [H] a mis en demeure M. [K] [R] et la société Roza Immo de lui payer la somme de 24.500 euros conformément à la clause d’immobilisation contenue dans la promesse de vente.

Par actes d’huissier de justice signifiés les 22 et 23 mars 2022, M. [O] [H] a assigné M. [K] [R] et la société Roza Immo devant le Tribunal judiciaire de Lille aux fins de paiement de l’indemnité d’immobilisation fixée dans la promesse de vente.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2023, M. [O] [H] demande au Tribunal de :

condamner solidairement, ou l’un à défaut de l’autre, M. [K] [R] et la société Roza Immo à lui payer la somme de 24.500 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;condamner solidairement, ou l’un à défaut de l’autre, M. [K] [R] et la société Roza Immo aux entiers dépens de l’instance ;condamner solidairement, ou l’un à défaut de l’autre, M. [K] [R] et la société Roza Immo à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’appuyant sur les articles 1103 et 1104 du code civil, M. [O] [H] soutient en substance que la clause instituant une faculté de substitution en faveur de M. [K] [F] a eu pour effet de placer la société Roza Immo dans la même position contractuelle que l’acquéreur initial et de lui rendre opposable l’intégralité des stipulations de la promesse de vente, de sorte qu’ils sont solidairement tenus de l’indemnité d’immobilisation prévue par cette dernière. Il ajoute que la qualité d’agent immobilier de M. [K] [F] et l’existence d’un mandat de recherche et de négocation conclu avec la société Roza Immo ne suffisent pas à faire dégénérer l’exercice de la faculté de substitution en opération à titre onéreuse dans la mesure où ladite société s’est substituée pour le même prix que celui auquel s’était engagé le bénéficiaire initial, la preuve de la volonté de celui-ci d’acquérir l’immeuble litigieux en tant que professionnel de l’immobilier n’étant par ailleurs pas rapportée.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2023, la société Roza Immo sollicite du Tribunal qu’il :

juge que la cession à titre onéreux des droits liés à la promesse unilatérale de vente par M. [K] [R] au profit de la société Roza Immo est frappée d’une nullité d’ordre public ;déboute M. [O] [H] de l’ensemble de ses demandes à son encontre ;condamne solidairement M. [O] [H] et M. [K] [R], ou l’un à défaut de l’autre, aux entiers dépens de l’instance ;condamne solidairement M. [O] [H] et M. [K] [R], ou l’un à défaut de l’autre, à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au visa des articles 1216 du code civil et 52 de la loi n°93-122 du 29 janvier 1993, la société Roza Immo conclut en substance à la nullité de la “convention de substitution” conclue avec M. [K] [R] au motif que cette opération a été réalisée à titre onéreux par un professionnel de l’immobilier, en témoignent le mandat de recherche et de négociation et la reconnaissance d’honoraire ratifiés entre eux comme le contenu de leurs messages préalablement à la convention de substitution.

M. [K] [R], dont l’assignation a pourtant été délivrée à personne habilitée à son domicile, n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 25 novembre 2023, le juge de la mise en état a fixé la clôture de l’instruction au 29 février 2024. L’affaire a été initialement appelée à l’audience de plaidoiries du 05 septembre 2024, puis renvoyée au 15 mai 2025 avant d’être rappelée au 09 janvier 2025 pour être mise en délibéré au 11 mars 2025.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le Tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constater”, “dire et juger” ou “donner acte” qui ne constituent pas de réelles prétentions mais de simples moyens, à moins que la loi ne prévoie explicitement cette formulation ou qu’elle ne comporte une réelle demande susceptible d’emporter des conséquences juridiques (Cass. civ. 2ème, 13 avril 2023, n°08-15.203).

De plus, il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit son extinction. Enfin, le silence opposé par une partie à l’affirmation d’un fait n’en vaut pas à lui seul reconnaissance (Cass. civ. 1ère, 18 avril 2000, n°97-22.421).

— Sur la demande d’annulation de la cession de droits liés à la promesse de vente

L’article 1216 du code civil dispose qu’un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l’accord de son cocontractant, le cédé. Cet accord peut être donné par avance, notamment dans le contrat conclu entre les futurs cédant et cédé, auquel cas la cession produit effet à l’égard du cédé lorsque le contrat conclu entre le cédant et le cessionnaire lui est notifié ou lorsqu’il en prend acte. La cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité. L’article 1216-1 ajoute que si le cédé y a expressément consenti, la cession de contrat libère le cédant pour l’avenir ; à défaut, et sauf clause contraire, le cédant est tenu solidairement à l’exécution du contrat.

L’article 52 de la loi n°93-122 du 29 janvier 1993 relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques prévoit qu’est frappée d’une nullité d’ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l’immobilier.

Les articles 1179 et 1180 du code civil exposent que la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général ; elle peut être demandée par toute personne justifiant d’un intérêt, ainsi que par le ministère public.

En l’espèce, la promesse de vente du 22 juin 2021 contient aux pages 17-18 une clause ainsi rédigée :

“FACULTÉ [8]

“Il est toutefois convenu que la réalisation des présentes par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit du BÉNÉFICIAIRE soit au profit de toute personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner ; mais dans ce cas, il restera solidairement obligé, avec la personne désignée, au paiement du prix et à l’exécution de toutes les charges et conditions stipulées aux présentes sans exception ni réserve. Il est toutefois précisé au BÉNÉFICIAIRE que cette substitution ne pourra avoir lieu qu’à titre gratuit. […]

“Cette faculté de substitution ne pourra s’exercer que jusqu’au 15 juillet 2021, et ce par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au notaire chargé de rédiger l’acte de vente. Il est fait observer que la faculté de substituer un tiers ne constitue pas une cession de créance. Les parties toutefois sont informées des conséquences suivantes inhérentes à l’exercice de cette faculté : le présent avant-contrat obligera le PROMETTANT et la personne substituée dans tous ses termes. […]

“Aux termes de l’article 52 de la loi numéro 93-122 du 29 janvier 1993, les cessions de contrats tels que celui-ci sont interdites entre professionnels de l’immobilier même pour les sociétés civiles effectuant des opérations immobilières à titre accessoire.”

La “convention de substitution” du 15 juillet 2021 stipule que M. [K] [R] “substitue [la société Roza Immo] dans tous ses droits dans la promesse synallagmatique de vente” portant sur l’immeuble, que “cette substitution a lieu à titre gratuit” et que “le substitué accepte purement et simplement ladite substitution à son profit et s’engage à respecter les termes du compromis de vente”.

La société Roza Immo verse également aux débats :

— une copie d’une carte professionnelle au nom de M. [K] [R] auprès de la société AGI Immobilier ;

— une capture-écran de messages échangés du 21 décembre 2020 au 19 mai 2021 entre Mme. [X] [P], gérante de la société Roza Immo, et M. [K] [R], messages dans lesquels ce dernier indique poursuivre son activité d’agent immobilier, écrit effectuer des recherches en vue de réaliser un investissement foncier et propose une substitution de compromis de vente pour un immeuble situé à [Localité 9] à 275.000 euros suite à un refus de prêt bancaire ;

— un “mandat de recherche et de négociation” daté du 05 juin 2021 entre la société AGI Immobilier et les gérantes de la société Roza Immo pour “un immeuble de rapport comprenant 3 lots à usage d’habitation”, étant précisé que l’immeuble de M. [O] [H] est mentionné comme bien ayant déjà été “présenté ou visité” ;

— une “fiche descriptive” au sujet des trois logements de cet immeuble ;

— une “reconnaissance d’honoraire” de 18.000 euros datée du 13 juillet 2021 entre la société AGI Immobilier et les gérantes de la société Roza Immo en lien avec la vente dudit immeuble, somme devant être payée “au plus tard au jour de la réitération de l’acte authentique”.

Si la clause de la promesse unilatérale de vente prévoyant une “faculté de substitution” au profit de M. [K] [R] indique que celle-ci “ne constitue pas une cession de créance”, force revient de constater que les effets juridiques qu’elle instaure correspondent en tout point au régime de la cession de contrat prévue aux articles 1216 et suivants du code civil, le tiers désigné restant dans un cas comme dans l’autre solidairement engagé avec le bénéficiaire initial à l’égard du promettant pour l’exécution de l’ensemble du contrat sans que le lien contractuel unissant ces deux derniers ne soit jamais rompu.

Il ressort des éléments produits par la société Roza Immo, particulièrement de la carte professionnelle au nom de M. [K] [R], des échanges de messages entre les parties, du mandat de recherche et de négociation du 05 juin 2021 et de la reconnaissance d’honoraire du 13 juillet 2021, que la “convention de substitution” conclue entre la société Roza Immo et M. [K] [R] est intervenue dans le cadre de l’activité professionnelle que ce dernier exerce pour le compte de la société AGI Immobilier.

En effet, tous ces documents mentionnent les caractéristiques exactes du bien immobilier promis par M. [O] [H] (adresse, nombre de logements, surface, prix), participant de ce fait à un même projet d’achat immobilier clairement identifié, et ils ont été conclus de manière concomitante au cours des mois de juin et juillet 2021, tandis que les messages envoyés par M. [K] [R] aux gérantes de la société Roza Immo révèlent qu’il se trouvait dans l’impossibilité d’acquérir pour son compte l’immeuble litigieux faute d’avoir obtenu un prêt bancaire pour ce faire. Le caractère onéreux de cette opération se déduit enfin sans ambiguïté de la reconnaissance d’honoraire du 15 juillet 2021, laquelle vise par ailleurs explicitement le bien immobilier objet de la promesse de vente conclue entre M. [O] [H] et M. [K] [R].

Il apparaît dès lors que la clause de la promesse de vente offrant à M. [K] [R] une “faculté de substitution” et la “convention de substitution” conclue entre M. [K] [R] et la société Roza Immo découlent d’une même opération juridique destinée à contourner de manière frauduleuse le régime des articles 1216 et suivants du code civil et la prohibition de l’article 52 de la loi du 29 janvier 1993 afin de permettre à M. [K] [R] de ne pas payer l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente.

Ainsi, la “faculté de substitution” contenue dans la promesse de vente doit être regardée comme une autorisation donnée par le promettant au bénéficiaire à céder ses droits contractuels au profit d’un tiers, et la “convention de substitution” doit pour sa part être analysée en une cession de contrat illicite dont la nullité sera prononcée.

— Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

En vertu des articles 1101 à 1104 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destinés à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations ; les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ; la liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

L’article 1124 du code civil définit la promesse unilatérale comme un contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

En l’espèce, la promesse de vente du 22 juin 2022 contient à la page 9 une clause ainsi rédigée :

“Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de VINGT-QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (24.500,00 EUR). Ladite indemnité d’immobilisation sera acquise au PROMETTANT à défaut de réitération de l’acte de vente dans le délai prévu aux présentes, et ce même si le BÉNÉFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option.”

Du fait de l’annulation de la “convention de substitution” conclue entre M. [K] [R] et la société Roza Immo, les demandes de M. [O] [H] à l’encontre de cette dernière seront rejetées.

En l’état des pièces versées aux débats par M. [O] [H] et la société Roza Immo, il n’apparaît pas que M. [K] [R] ait exercé son droit d’option prévu dans la promesse de vente.

La clause prévoyant en cette hypothèse une indemnité d’immobilisation au profit du promettant étant dépourvue de toute ambiguïté, il y a lieu de condamner M. [K] [R] à payer à M. [O] [H] la somme de 24.500 euros à ce titre.

Conformément aux dispositions des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation délivrée à M. [K] [R], et la capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile prévoit en son alinéa 1er que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Les demandes de M. [O] [H] ayant été rejetées à l’encontre de la société Roza Immo mais accueillies à l’encontre de M. [K] [R], il y a lieu de le condamner aux dépens de l’instance à hauteur du tiers de leur montant ; M. [K] [R] sera pour sa part condamné au surplus des dépens.

M. [O] [H] et M. [K] [R] seront condamnés in solidum à payer à la société Roza Immo une somme qu’il apparaît équitable de fixer à 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jour du prononcé du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

M. [K] [R] sera condamné à payer à M. [O] [H] une somme qu’il apparaît équitable de fixer à 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jour du prononcé du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

La demande de condamnation de M. [O] [H] à l’encontre de la société Roza Immo sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

— Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures engagées à compter du 1er janvier 2020, énonce que les décisions de première instance en matière civile sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire rendu publiquement et en premier ressort par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

ANNULE la “convention de substitution” sous seing privé conclue le 15 juillet 2021 entre M. [K] [R] et la société Roza Immo ;

DÉBOUTE M. [O] [H] de ses demandes à l’encontre de la société Roza Immo ;

CONDAMNE M. [K] [R] à payer à M. [O] [H] la somme de 24.500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2022 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts pour une année entière due ;

CONDAMNE M. [O] [H] au tiers des dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [K] [R] aux deux tiers des dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [H] et M. [K] [R] à payer à la société Roza Immo la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jour du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE M. [K] [R] à payer à M. [O] [H] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jour du prononcé du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;

RAPPELLE qu’il peut être interjeté appel du présent jugement dans le délai d’un mois à compter de sa signification ;

Le Greffier, La Présidente,