TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 14]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/03044 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZLSZ

N° de Minute : L 25/00695

JUGEMENT

DU : 08 Décembre 2025

[B] [X]

C/

[M] [Y]

[W] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [B] [X], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [M] [Y], demeurant [Adresse 8]

non comparant

M. [W] [Y], demeurant [Adresse 12]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Octobre 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 16 août 2021 avec effet au 24 août 2021, M. [B] [X] a donné à bail, pour une durée initiale de trois ans, à M. [W] [Y] un appartement n°21 au deuxième étage de la résidence [Adresse 13] ([Adresse 7]) ainsi qu’une place de parking extérieure n°102, moyennant un loyer mensuel initial de 374 euros, outre une provision sur charges de 41 euros.

Par acte séparé signé par voie électronique le 17 août 2021, M. [M] [Y] s’est porté caution solidaire des engagements pris par le locataire.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, M. [B] [X] a fait signifier à M. [W] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement d’une somme de 2 156,02 euros en principal.

Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 mars 2024.

Il a également été dénoncé à M. [M] [Y], en sa qualité de caution, par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024.

Par actes de commissaire de justice des 21 janvier 2025 et 5 février 2025, M. [B] [X] a fait assigner M. [W] [Y] et M. [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

constater, à défaut, ordonner la résiliation du contrat de location conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et dire que par conséquent M. [W] [Y] est occupant sans droit ni titre du logement avec parking,

ordonner en conséquence l’expulsion de M. [W] [Y] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

sous réserves des acomptes versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l’audience, condamner solidairement M. [W] [Y] et M. [M] [Y] au paiement :

de la somme de 4 075,53 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 26 décembre 2024 en application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, avec intérêts légaux à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil,

d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération complète des locaux conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code civil et révisable selon les dispositions contractuelles du bail,

de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

de tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, l’assignation, des actes de procédure qui suivront et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 21 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 octobre 2025.

A cette audience, M. [B] [X], représenté par son conseil, a oralement soutenu les demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 25 septembre 2025, à la somme de 2 725,21 euros et à préciser que l’indemnité d’occupation est de 455,07 euros. Il indique que le dernier versement de loyer remonte au 12 juin 2025.

M. [W] [Y] a comparu en personne. Il a indiqué qu’il ne contestait pas le montant de la dette, que son souhait était de quitter le logement. Il a sollicité des délais de paiement en précisant qu’il travaille en interim pour une rémunération mensuelle comprise entre 1 300 et 1 600 euros. Enfin, il indique ne pas avoir de crédit en cours et ne pas avoir d’enfant à charge.

Régulièrement assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, M. [M] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité de l’engagement de caution

Le contrat de cautionnement du 17 août 2021 n’est pas soumis à l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 entrée en vigueur le 1er janvier 2022 ayant instauré le nouvel article 2297 du code civil. Dès lors, il conviendra d’appliquer la loi ancienne.

En application de l’article 2292 du code civil en vigueur du 24 mars 2006 au 1er janvier 2022 applicable en l’espèce, le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 en vigueur du 25 novembre 2018 au 01 janvier 2022 applicable en l’espèce,

« Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

En l’espèce, le demandeur produit le cautionnement signé le 17 août 2021.

Ce dernier contient toutes les mentions obligatoires précitées.

Dès lors, ce cautionnement apparaît conforme aux dispositions précitées.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

M. [B] [X] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 21 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu le 16 août 2021 avec effet au 24 août 2021 entre les parties contient une clause intitulée « Clause résolutoire » aux termes de laquelle le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées.

Le commandement de payer délivré par M. [B] [X] vise également un délai de deux mois.

Dès lors, il conviendra d’appliquer ce délai de deux mois.

Par ailleurs, il ressort de la situation de compte arrêtée au 25 septembre 2025 produite aux débats que l’intégralité des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient donc réunies à la date du 13 mai 2024.

Par ailleurs, il ressort de la situation de compte précitée que le dernier règlement du locataire remonte au 12 juin 2025.

En tout état de cause, il ne sollicite pas que les effets de la clause résolutoire contenue au bail soient suspendus puisqu’il envisage de quitter le logement.

L’expulsion de M. [W] [Y] sera, en conséquence, ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les sommes dues

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En application de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’espèce, il y a lieu de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme actuelle de 455,07 euros.

La situation de compte produite par M. [B] [X] et arrêtée au 25 septembre 2025 fait état d’un montant total dû de 2 725,21 euros.

Cette situation de compte intègre toutefois les frais suivants :

242,75 euros au titre de la « facture cdj cmdt de payer »,

305,38 euros au titre de la « facture commissaire de justice

Or, ces frais relèvent des dépens et il convient donc de les déduire.

M. [W] [Y] est donc redevable d’une somme de 2 177,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 25 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

M. [W] [Y] et M. [M] [Y] en sa qualité de caution solidaire, seront donc solidairement condamnés à payer à M. [B] [X] la somme de 2 177,08 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 25 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024 sur la somme de 2 156,02 euros et du présent jugement pour le surplus.

L’acte de cautionnement comprend également les sommes dues à titre d’indemnités d’occupation.

M. [W] [Y] et M. [M] [Y] seront donc également solidairement condamnés à payer à M. [B] [X] une indemnité mensuelle d’occupation de 455,07 euros à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, et ce afin de réparer le préjudice découlant de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, M. [W] [Y] n’a pas d’enfant à charge. Il perçoit une rémunération mensuelle comprise entre 1 300 et 1 600 euros.

Il ressort de la situation de compte produite par le bailleur que M. [W] [Y] a effectué plusieurs versements jusqu’au mois de juin 2025 et que la dette de loyer n’a subi qu’une légère augmentation entre la date du commandement de payer et la date de l’audience.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de délais de paiement présentée par M. [W] [Y].

M. [W] [Y] sera ainsi autorisé, selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement, à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités d’un montant de 90 euros, étant précisé que la dernière mensualité devra être ajustée pour permettre de solder la dette en principal et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [W] [Y] et M. [M] [Y] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Les autres dépens sont ceux visés par l’article 695 du code de procédure civile, étant précisé que les mesures conservatoires ou d’exécution forcée restent purement hypothétiques à ce stade.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [W] [Y] et M. [M] [Y] seront condamnés in solidum à payer à M. [B] [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant à l’issue de débats tenus en audience publiquet, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE M. [B] [X] recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 août 2021 entre M. [B] [X] et M. [W] [Y] concernant l’appartement n°21 situé au 2ème étage de la résidence [Adresse 11], [Adresse 2] à [Localité 10] ainsi qu’une place de parking extérieure n°102, étaient réunies à la date du 13 mai 2024 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour M. [W] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due à M. [B] [X] au titre de l’occupation indue des lieux au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme actuelle de 455,07 euros ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [Y] et M. [M] [Y] à payer à M. [B] [X] la somme de 2 177,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 25 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024 sur la somme de 2 156,02 euros et du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [W] [Y] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 90 euros chacune, en sus de l’indemnité d’occupation courante, étant précisé que la dernière mensualité devra être ajustée pour permettre l’apurement de la dette en principal et intérêts ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance ou de l’indemnité d’occupation courante, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure adressée à M. [W] [Y] et M. [M] [Y] par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [Y] et M. [M] [Y] à payer à M. [B] [X] une indemnité mensuelle d’occupation de 455,07 euros à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux ;

RAPPELLE que M. [W] [Y] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [Y] et M. [M] [Y] à payer à M. [B] [X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [Y] et M. [M] [Y] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 mars 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 14] par mise à disposition au greffe, le 8 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE