Du 09 mai 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/01816 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTRF

[G] [C]

C/

[J] [N], [U] [D]

— Expéditions délivrées à

M^e Camille SELVA

M^e Hélène TAINTENIER-MARTIN

— FE délivrée à

M^e Camille SELVA

Le 09/05/2025

Avocats : M^e Camille SELVA

M^e Hélène TAINTENIER-MARTIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 mai 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,

DEMANDERESSE :

Madame [G] [C]

née le 11 Décembre 1963 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Hélène TAINTENIER-MARTIN (Avocat au barreau de LIBOURNE)

DEFENDERESSES :

Madame [J] [N]

née le 26 Février 1998 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Camille SELVA (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [U] [D]

née le 11 Juillet 1967 à [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e Camille SELVA (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Mars 2025

Délibéré du 18 avril 2025 prorogé au 09 mai 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 4 août 2023, Madame [K] [C] a donné à bail à Madame [J] [N] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 14]. Par acte du même jour, Madame [U] [D] s’est portée caution solidaire du bail pour sa fille, Madame [J] [N].

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [K] [C] a fait signifier à Madame [J] [N] le 19 mars 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette et de fournir les justificatifs d’assurance. Le 22 mars 2024, elle a signifié ledit commandement à la caution, Madame [U] [D].

Par arrêté du Maire de [Localité 12] du 8 avril 2024, le logement a fait l’objet d’un arrêté de péril imminent.

Par courrier du 27 septembre 2024, le Maire de [Localité 12] a mis fin à la mise en péril imminente du logement loué, en raison de la réalisation par la propriétaire des travaux d’urgence de consolidation et de remplacement des poutres défectueuses sur la mezzanine.

Considérant que le bail a été résilié, Madame [K] [C] a, par acte du 19 septembre 2024, fait assigner Madame [J] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l’audience du 13 décembre 2024.

Par assignation du 10 décembre 2024, Madame [K] [C] a appelé en cause Madame [U] [D], en sa qualité de caution solidaire, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l’audience du 24 janvier 2025, cette nouvelle instance enrôlée sous le numéro RG24-2343 étant jointe alors à la précédente instance, enrôlée sous le numéro RG24-1816, renvoyée à cette même audience.

L’affaire, après un nouveau report, a finalement été débattue à l’audience du 7 mars 2025.

Lors des débats, Madame [K] [C], représentée par son avocat, sollicite selon ses dernières conclusions responsives et récapitulatives soutenues oralement, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges et dire la locataire Madame [N] sans droit ni titre d’occupation conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [N] des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement qu’elle occupe [Adresse 6] à [Localité 14] et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner solidairement Madame [N] et Madame [D] au paiement à titre provisionnnel de la somme de 3.680 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil,

— Condamner solidairement Madame [N] et Madame [D] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 460 euros à compter du 19 mai 2024 et ce, jusqu’au départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil,

— Constater que, es qualité de bailleresse, elle a déjà effectué des travaux pour remédier au rapport de non-décence du logement loué et lever l’état de péril ordinaire,

— L’Autoriser à effectuer les autres travaux nécessaires et notamment ceux relatifs à l’installation électrique préconisés par le diagnostiqueur le 21 janvier 2025, dans le cas où la locataire ne lui laisse pas l’accès aux lieux loués,

— Rejeter les autres demandes de Madame [N] et Madame [D] plus amples ou contraires et les en DEBOUTER,

— Condamner solidairement Madame [N] et Madame [D] au paiement de la somme de 1.500 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Madame [C] indique que le bail est résilié, faute pour Madame [N] d’avoir régularisé l’arriéré de loyers dans le délai du commandement qui lui a été signifié et justifie sa demande de condamnation solidaire de Madame [D], en sa qualité de caution, dont elle produit l’acte de cautionnement solidaire du 4 août 2023.

En réponse aux demandes de Madame [N], elle rappelle que la maison était en bon état lors de la prise à bail et indique que la défenderesse, en arrêt maladie, refuse ou empêche la réalisation des travaux de réparation.

S’agissant de la suspension du loyer sollicité à titre principal, elle s’appuie sur un arrêt de la Cour de cassation (3ème civ, du 21/11/1990, n°89-16.189) pour soutenir que la condition tenant à l’impossibilité pour le locataire d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination n’est pas remplie, l’arrêt de péril imminent ayant été levé et les travaux empêchés par la locataire.

S’agissant de la demande de report des loyers sollicitée à titre subsidiaire, elle indique que la locataire se fonde sur l’article 1343-5 du code civil car elle ne remplit pas les conditions de bien-fondé de sa demande principale.

S’agissant de la demande de réalisation des travaux, elle soutient que la défenderesse ne peut lui reprocher sa propre négligence. Elle expose avoir effectué les travaux ayant levé le péril ordinaire mais avoir découvert récemment des anomalies sur l’installation électrique dont elle communique le devis pour une réalisation prochaine. Elle indique que l’interdiction de louer les logements classés G est applicable à compter du 1er janvier 2025, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, le bail étant antérieur ; elle invoque en outre avoir de faibles ressources ne lui permettant pas d’effectuer les travaux d’amélioration dont elle produit les devis.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts à titre provisionnel, elle se fonde sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile et s’y oppose au motif que cette demande est sérieusement contestée, ajoutant que la défenderesse a empêché la réalisation des travaux et que la facture d’électricité n’est pas excessive, au regard des coûts de l’énergie. Elle s’en remet au juge s’agissant du préjudice corporel et moral.

Madame [C] a produit pendant le délibéré, après y avoir été autorisée par le juge, la pièce n°23 ajoutée à son bordereau et communiquée aux parties adverses, correspondant à la facture du 6 mars 2025 d’un montant de 533,50 euros TTC relative aux travaux d’électricité réalisés sur la base du devis déjà produit, ainsi que l’attestation du 24 février 2025, ces pièces ayant été établies par Electricité Générale GASTON [V] [X].

Mesdames [J] [N] et [U] [D], représentées par leur avocat, demandent selon leurs conclusions responsives et récapitulatives soutenues oralement à l’audience, de :

— Débouter Madame [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusion,

— Ordonner la suspension du paiement des loyers par madame [N], et ce rétroactivement depuis le mois de septembre 2023, en raison de l’indécence, l’insalubrité et la dangerosité incontestables de la maison d’habitation prise à bail, et ce jusqu’à la fin des travaux nécessaires pour rendre le logement litigieux décent et salubre et remédier à sa dangerosité,

— Si par extraordinaire, le juge des contentieux de la protection n’accédait pas à cette demande de suspension, ACCORDER, à titre subsidiaire, à Madame [N] un report du paiement de sa dette de loyer ou, à tout le moins, un échelonnement de celle-ci, sous un délai de 24 mois,

— Condamner Madame [C] à réaliser les travaux nécessaires pour rendre le logement litigieux décent et salubre et remédier à sa dangerosité sous un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, à savoir :

o Les travaux permettant de remédier à l’inconformité aux normes de sécurité des réseaux et branchements d’électricité,

o Les travaux permettant de remédier aux infiltrations d’air parasites dont les travaux d’isolation

o Les travaux permettant de remédier aux risques pour la santé et la sécurité physique de la locataire et notamment à remédier à la prolifération des moisissures

— Condamner Madame [C] à reloger, à ses frais, sa locataire à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir et durant tout le temps des travaux, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de cette même signification

— Condamner à titre provisionnel Madame [C] à verser à sa locataire la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner Madame [C] à verser à Madame [N] et à Madame [D] la somme de 3.000 euros chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

— Ordonner n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

— Débouter Madame [C] de toutes demandes plus amples ou contraires.

Au soutien de sa demande principale de suspension des loyers, Madame [J] [N] se fonde sur l’article 1231-1 du code civil, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, et fait état de 2 arrêts de juridiction de fond et 2 arrêts de la Cour de cassation des 4 juin 2014 (n°13.12-314) et 17 décembre 2015 (n°14-22754) relatifs aux conséquences de l’indécence du logement pris à bail. Elle affirme ne pas avoir réglé ses loyers dans ce contexte d’indécence et d’insalubrité de la maison louée et produit l’attestation du Maire de la commune du 14 octobre 2024, ainsi que des planches photographiques et attestations de témoins. Elle fait état d’un diagnostic réalisé le 21 janvier 2025 par la demanderesse présentant des anomalies au niveau de l’installation électrique et classant le logement « G ou passoire thermique » considéré de fait comme « indécent ». Elle communique plusieurs échanges de courriers entre la bailleresse et elle-même, pour démontrer que Madame [C] la prévient au dernier moment des dates retenues pour effectuer des travaux et expose que cette dernière lui refuse un relogement temporaire, le temps des travaux.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, elle indique que sa santé est mise en péril par des infections pulmonaires répétées qui la conduisent à être en arrêt de travail, ainsi que subir une atteinte à sa sécurité et sa dignité qu’elle met en lien avec l’arrêté de péril imminent du 8 avril 2024. Elle indique subir également une surconsommation électrique depuis le 4 août 2023.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées par les parties à l’audience pour l’exposé complet de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire il convient de rappeler qu’en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

— Sur la demande tendant à la résiliation du bail :

* Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. En outre le commandement de payer aux fins de résiliation du bail a été notifié à la CCAPEX le 19 mars 2024.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

* Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée dans le bail, a été signifié le 19 mars 2024, pour la somme en principal de 2.760 euros. Il a également été signifié le 22 mars 2024 à Madame [D], en sa qualité de caution solidaire.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi qui impose au bailleur de délivrer un logement répondant aux normes de décence et de le maintenir dans un état correspondant à ces normes.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;-

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement, pour assurer la sécurité physique et la santé des locataires, doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Il précise également que les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail.

De plus il ressort de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En l’espèce, l’état des lieux joint au bail du 4 août 2023, non signé, mais produit par la locataire, fait état d’un bon état général du logement à l’exception de la salle de bain reconnue en mauvais état s’agissant des plafond, murs, sol et menuiserie.

Néanmoins, il ressort du courrier du Maire de [Localité 13] du 20 décembre 2023, un état de délabrement de la maison louée dont les constatations faites par le garde communal assermenté mettent en exergue de « nombreuses infiltrations et moisissures au plafond, pas ou très peu d’isolation, étanchéité de la toiture à revoir, installation du chauffe-eau dangereuse, fuite d’eau et électricité sans protection, chauffage défaillant, taux important d’humidité dans la maison ».

Le 18 mars 2024, sur le fondement de l’article L843-1 du code de la construction et de l’habitation, la caisse d’allocations familiales a classé en non décence la maison mise à bail, entrainant de la part de ladite caisse la conservation par devers elle, de l’allocation logement, faisant suite au rapport de visite effectué par les services de la mairie, dont elle relève notamment : « détérioration des peintures par excès d’humidité ou par infiltrations d’eau, humidité des murs, de la toiture, des menuiseries, présence de traces d’humidité tellurique, condensation, ponts thermiques, présence de moisissures, signes d’échauffement/ départ de feu ou risque avéré d’électrisation/électrocution, incendie, fuite au cumulus. »

Le 8 avril 2024, le Maire de [Localité 13] a d’abord pris un arrêté de péril imminent concernant le logement loué à Madame [N] tenant particulièrement à l’accès à la mezzanine et à la mise en œuvre d’un étaiement provisoire conservatoire assurant la solidité de la poutre litigieuse de la mezzanine, avant de le lever par courrier du 27 septembre 2024, constatant la réalisation des travaux d’urgence de consolidation et de remplacement des poutres défectueuses. Ce courrier indique que « ceci ne dégage pas l’obligation de la propriétaire de poursuivre les démarches afin de faire cesser le péril ordinaire et les problèmes d’insalubrité de ce logement ».

Madame [C] justifie de la réalisation de travaux, au niveau du cumulus et a également fait remplacer des radiateurs pour d’autres de basse consommation, ainsi que fait procéder à des travaux de peinture et nettoyage de moisissures, dont elle produit la facture du 20 septembre 2024 d’un montant de 1.150 HT (non assujetti à TVA). Elle justifie aussi de l’achat, du remplacement et de l’étanchéité de 2 fenêtres pour un montant de 685,66 euros (280 + 405,66€) selon factures des 29 novembre 2024 et 16 janvier 2025.

Également, s’il ne ressortait du rapport de diagnostic électrique réalisé le 14 septembre 2018 aucune anomalie de l’installation intérieure d’électricité, le diagnostic réalisé le 21 janvier 2025 indique, s’agissant de l’électricité, que l’installation intérieure comporte des anomalies pour lesquelles en conclusion, le diagnostiqueur indique qu’il « est conseillé de faire réaliser, dans les meilleurs délais par un installateur électricien qualifié, les travaux permettant de lever au moins les anomalies relevées » et en liste notamment quatre :

— dispositif de protection différentiel à l’origine de l’installation/ prise de terre et installation de mise à la terre

— dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs sur chaque circuit

— matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage

— socles de prise de courant, dispositif à courant différentiel résiduel à haute sensibilité

D’autre part, il ressort de ce diagnostic technique, la classification du logement en G avec une estimation des coûts annuels entre 1670 euros et 2300 euros. Ce diagnostic fait également état de recommandations en vue d’améliorer la performance énergétique, dans le cadre de travaux dits essentiels notamment d’isolation des murs, des plafonds, du plancher, de la ventilation et du chauffage.

Madame [C] a fait faire un devis pour résoudre les désordres électriques et produit une facture du 6 mars 2025 ainsi qu’une attestation de l’artisan électricien indiquant le détail des travaux qu’il a effectués, à savoir : « une création d’une prise de terre générale, remplacement du différentiel général, contrôle des continuités de terre sur les prise de courant et sur tout l’électroménager du logement dont il constate la présence de terre effective sur la totalité des prises, le resserrage complet du tableau ainsi que le remplacement des barrettes d’alimentations ».

Néanmoins, il ressort du courrier du Maire du 20 décembre 2023 et du 27 septembre 2024, l’existence d’un péril ordinaire et des problèmes de non-décence du logement, ce que tend à confirmer le diagnostic du 21 janvier 2025 mentionnant la présence de moisissures, alors que la facture du 20 septembre 2024 fait état de la réalisation de travaux de nettoyage de moisissures, dont on peut penser qu’elles sont réapparues. Les planches photographiques laissent également apparaître notamment de nombreuses traces de moisissures et d’humidité sur les murs, au plafond, avec décollement des revêtements, ainsi que des traces d’infiltrations passées. Néanmoins aucun élément n’est produit permettant de connaître les circonstances dans lesquelles ces photos ont été faites et leur date.

Il est cependant évident qu’il existe des désordres avérés de nature à rendre le logement non conforme aux normes de décence faisant par suite obstacle à ce que le juge des référés puisse constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Madame [N].

En conséquence, Madame [K] [C] sera renvoyée à saisir le juge du fond.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé.

— Sur la demande en paiement d’une provision sur l’arriéré des loyers et charges :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [K] [C] produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [J] [N] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7.360 euros à la date du 20 janvier 2025 (mois de janvier 2025 inclus).

Cependant, la non-conformité du logement est de nature à ouvrir droit à indemnisation du préjudice occasionné et à éteindre à tout le moins partiellement la créance locative.

De plus il convient de rappeler que l’article L843-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que " Lorsque l’organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L. 822-9, l’allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire.

L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l’informe qu’il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l’allocation de logement conservée lui soit reversée.

Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail. "

La caisse d’allocations familiales ayant suspendu le versement de l’aide au logement depuis le mois d’avril 2024 au visa de cet article, la bailleresse n’est pas fondée à réclamer le paiement de la part de loyer qui serait normalement couverte par l’aide au logement.

Dans ces conditions l’existence de contestations sérieuses fait obstacle à l’octroi d’une provision.

La demande de Madame [C] sera rejetée de ce chef.

— Sur la condamnation de la propriétaire à réaliser des travaux sous astreinte :

L’attestation du Maire de [Localité 13] du 14 octobre 2024 indiquant que ce « bâtiment n’est pas aux normes avec la RT 2020 » et « que cette maison ne devrait pas être louée en l’état tant que des travaux conséquents ne seront pas exécutés » ne peut être retenue aux fins d’étayer la demande de Madame [N] à ce titre, car ce bâtiment construit antérieurement à l’application des normes RT 2020 n’a pas à répondre à cette dernière norme, mais seulement aux normes qui étaient en vigueur lors de sa construction. Cette pièce a donc seulement vocation à soutenir l’indécence du logement, dont il a déjà été jugé qu’elle constituait une contestation sérieuse et faisait obstacle au constat de la résiliation du bail sollicitée par la demanderesse.

Il ressort des pièces rappelées supra que d’une part, l’arrêté de péril imminent pris par le Maire de [Localité 13] du 8 avril 2024 concernant la poutre de la mezzanine, a été levé le 27 septembre 2024 faisant suite à la réalisation des travaux par la propriétaire, et d’autre part que les travaux électriques ont été réalisés le 6 mars 2025, mettant fin aux anomalies relevées sur le diagnostic électrique du 21 janvier 2025, de sorte qu’il n’y a plus de dangers à ce titre.

Si la maison mise à bail a été classée en G, qualifiée de passoire thermique, le bail étant antérieur à l’interdiction légale de location de ce type de bien, la locataire n’est pas fondée, ce qu’elle reconnaît, à soulever ce moyen.

Également, les travaux effectués par la propriétaire relatifs au changement et l’étanchéité de 2 fenêtres ainsi que le remplacement de deux radiateurs basse consommation, visent à remédier à l’infiltration de l’air, relevée par la locataire.

En conséquence, il est ainsi reconnu que la bailleresse a effectué des travaux afin de mettre un terme aux désordres majeurs précités s’agissant de la mise aux normes électriques et d’infiltration d’air parasite, dans un contexte de classement du bien en G qualifiant de fait, ces logements de passoire thermique.

S’il persiste des travaux à exécuter, les pièces produites sont toutefois insuffisantes pour permettre au juge des référés de les déterminer, alors même que la cause n’est pas identifiée, par exemple s’agissant de la moisissure qui semble réapparaître malgré des travaux, ce qui peut résulter de la persistance d’un désordre structurel non déterminé, ou de l’insuffisance des travaux lors de la remise en peinture.

En conséquence, Madame [N] échouant, en l’absence de nouvelles constatations techniques, voire d’expertise judiciaire et avec l’évidence requise en matière de référé, à démontrer l’obligation pour la bailleresse d’effectuer des travaux d’isolation, de réparation de fuites existantes, ainsi qu’à déterminer la nature des travaux à réaliser afin de remédier aux désordres, sa demande au titre de travaux sous astreinte sera dès lors rejetée.

En outre, les travaux électriques ayant été effectués, la demande de Madame [C] relative à autoriser la propriétaire à les réaliser, est donc devenue sans objet et sera donc rejetée.

Sur la demande de relogement durant le temps des travaux

La demande de réalisation de travaux sous astreinte ayant été rejetée, cette demande est devenue sans objet.

La demande de Madame [N] sera donc rejetée de ce chef.

— Sur la demande de suspension ou de réduction des loyers :

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (…) Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il résulte des dispositions qui précédent que la suspension du loyer avec ou sans consignation des loyers n’est admissible que si le locataire apporte la preuve que le logement loué est inhabitable ou indécent.

En l’espèce, Madame [N] n’apporte pas la preuve que les lieux sont inhabitables, ni en l’absence d’expertise judiciaire, de leur caractère indécent, avec l’évidence requise en matière de référé, les travaux de remise en état réalisés par la propriétaire ayant fait cesser le danger imminent.

Au demeurant, il n’est pas justifié de suspendre ou de réduire le montant du loyer, alors que la demande de travaux sous astreinte a été rejetée, et qu’il découle des dispositions précitées que c’est lorsqu’il ordonne l’exécution de travaux que le juge peut réduire ou suspendre le versement des loyers.

La demande de suspension du paiement des loyers rétroactivement depuis le mois de septembre 2023, formée par Madame [N] sera donc rejetée.

— Sur la demande de délai de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, dans le cadre de son pouvoir discrétionnaire, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Cette demande de délai n’a pas, contrairement à l’application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, vocation à suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat de bail.

En l’espèce, Madame [N] n’a pas respecté son obligation de verser les loyers, soutenant que l’indécence du logement le lui permettait, selon le principe d’exception d’inexécution, ce qui n’est pas exact. Néanmoins, l’existence d’une contestation sérieuse fait obstacle à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement de l’arriéré locatif et à l’octroi d’une provision sur l’arriéré locatif, ce qui en l’état rend sans objet la demande de délais de paiement.

— Sur la demande reconventionnelle de provision :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier.

La provision accordée doit être incontestable tant dans son principe que dans son quantum.

En l’espèce, il est établi par les développements qui précédent, que Madame [C] a failli à son obligation de délivrance des lieux, et qu’il en résulte pour Madame [N] un trouble de jouissance.

Celle-ci produit plusieurs certificats médicaux de médecins généralistes notamment du 20 décembre 2023, faisant état de la nécessité pour elle de changer de logement et du 3 décembre 2024 précisant que l’état de santé de la défenderesse est aggravé par les conditions d’humidité de son domicile, ainsi qu’un certificat d’arrêt de travail initial du 21 novembre 2024 d’une durée de 5 jours faisant état d’une infection pulmonaire

En revanche, les bulletins d’hospitalisation et plusieurs des arrêts de travail produits ne comportent aucune mention permettant d’établir le lien de causalité avec les désordres revendiqués du logement pris à bail, de sorte qu’ils ne peuvent être considérés comme en lien de causalité certains avec une faute du bailleur.

S’agissant des coûts d’électricité, il ressort de la facture du 6 août 2024 une somme totale de 1.879,13 euros correspondant à une période d’une année d’août 2023 à août 2024, en ce compris les abonnements, la consommation et les contributions et charges. Contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, ce montant est en parfaite adéquation avec l’estimation portée sur le diagnostic énergétique entre 1670 euros et 2300 euros, correspondant à la classification G. Il n’est donc pas suffisamment établi l’existence d’un préjudice financier relatif à la consommation énergétique.

Si Madame [C] s’est mobilisée pour effectuer les travaux les plus urgents et s’il ressort également des courriers que Madame [N] ne s’est pas toujours rendue disponible, il n’en demeure pas moins que le logement souffre de nombreux désordres qui ont causé un préjudice moral à la défenderesse, dont les conditions de vie sont altérées et qui a dû multiplier les courriers et les demandes d’intervention notamment auprès de la mairie, de l’agence régionale de la santé, de la caisse d’allocations familiales.

En conséquence, la provision sera justement évaluée à la somme de 1.500 euros.

— Sur la demande de constater que les travaux faits ont levé le péril ordinaire :

Il ressort des éléments précités, l’existence de désordres avérés et confirmés notamment par le courrier du Maire de [Localité 13], ainsi que le rapport évoqué par la caisse des allocations familiales. La notion évoquée de « péril ordinaire » n’est pour autant pas étayée par une expertise, ce qui ne permet pas de connaître précisément leurs causes et responsabilités, ainsi que les travaux éventuellement à réaliser pour y remédier, de sorte qu’en l’absence de telles mentions, il ne peut être constaté la levée d’un quelconque péril ordinaire.

La demande de Madame [C] sera donc rejetée de ce chef.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [K] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Si les défenderesses obtiennent gain de cause en ce qu’il existe une contestation sérieuse devant le juge des référés, il convient de relever que Madame [J] [N] n’était pas en droit d’opposer une exception d’inexécution, alors même que la bailleresse a fait réaliser des travaux pour pallier notamment aux dangers les plus graves.

Ces éléments justifient n’y avoir lieu à octroi d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses quant aux demandes de Madame [K] [C] ;

DISONS en conséquence n’y avoir lieu à référé de ce chef ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir devant le Juge du fond pour l’examen de ces demandes ;

REJETONS la demande en paiement de Madame [K] [C] ;

DISONS en conséquence sans objet la demande de Mesdames [J] [N] et [U] [D] en délais de paiement ;

REJETONS la demande de Mesdames [J] [N] et [U] [D] au titre de la suspension du paiement des loyers ;

REJETONS la demande de Mesdames [J] [N] et [U] [D] au titre de la condamnation de Madame [K] [N] à la réalisation de travaux sous astreinte;

REJETONS la demande de relogement temporaire sous astreinte de Madame [J] [N] ;

CONDAMNONS Madame [K] [C] à verser à Madame [J] [N] la somme provisionnelle de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETONS la demande de constatation de la réalisation des travaux en lien avec la non-décence et de levée de l’état de péril ordinaire ;

DISONS que la demande d’autoriser Madame [K] [C] à effectuer les travaux relatifs à l’installation électrique est devenue sans objet ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [K] [C] aux dépens ;

REJETONS les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION