TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé – Jonction

N° RG 24/01741 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y4PF

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 25 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. MJM

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Odile DESMAZIERES, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. DAS AUTOMOBILES

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Didier LEBON, avocat au barreau de LILLE

Référé

N° RG 24/01743 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y4PJ

DEMANDERESSE :

S.C.I. MJM

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Odile DESMAZIERES, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. DAS AUTOMOBILES

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Didier LEBON, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 04 Mars 2025

ORDONNANCE du 25 Mars 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 30 juin 2021, la SCI MJM a consenti à la SAS Das Automobiles un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 8], pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2021 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable d’avance, outre provisions pour charges de 50 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 700 euros. Il s’agit du local 2, situé en fond de propriété.

Les loyers étant impayés, la SCI MJM a fait signifier le 05 juin 2024 à la SAS Das Automobiles un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 29 octobre 2024, a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et autres mesures accessoires.

L’affaire enregistrée sous le n° RG 24/ 1741 a été appelée à l’audience du 10 décembre 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 04 mars 2025 pour y être plaidée.

La SAS Das Automobiles exploite également, un ensemble de bâtiments situé en devant de parcelle( local 1), suite à un bail conclu en 2018 entre la SCI MJM et la SAS IR Auto, aux droits duquel vient la SA Automobiles en décembre 2019, depuis liquidée, sans que, selon le bailleur, la société Das Automobiles n’ait régularisé avec celle-ci une cession du droit au bail à son profit, ni n’ait régularisé le contrat de bail qui lui était proposé.

Par acte du 29 octobre 2024, la SCI MJM a fait assigner la SAS Das Automobiles devant le juge des référés de ce tribunal, aux fins de condamnation au paiement des arriérés de loyer, constatation de la résolution du bail, fixation indemnités d’occupation et indemnité pour frais irrépétibles. Cette procédure porte sur le n° RG 24/ 1743 et a été appelée à l’audience du 10 décembre 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 04 mars 2025 pour y être plaidée.

A cette audience, la SCI MJM (RG 24/1741) représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice deses dernières écritures reprises oralement, formant les prétentions suivantes :

Vu l’article L145-41 du code de commerce et suivants

Vu le contrat de bail produit

Vu la clause résolutoire insérée dans le bail et l’engagement pris par la caution

Vu le commandement valant mis en demeure et visant la clause résolutoire

Vu l’urgence,

— Débouter la société DAS AUTOMOBILE de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions

— Condamner la société DAS AUTOMOBILES à payer à la SCI MJM la somme provisionnelle de11765 euros correspondant aux loyers impayés à la date du 23.09.2024

— Constater la résolution du bail en date du 30 juin 2021

— Ordonner, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société DAS AUTOMOBILES ou de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 3]

— Condamner la DAS AUTOMOBILES à payer une indemnité d’occupation et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié

— Condamner la société DAS AUTOMOBILES à payer à la SCI MJM la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les frais et dépens dont le commandement en date du 5 juin 2024 et les frais de greffe de 139.84 euros

— Déclare que la décision produit effet au seul vu de la minute.

La SAS Das Automobiles représentée, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience, sollicite du juge des référés de :

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

— Ordonner la jonction de la présente instance RG 24/01743 avec l’instance RG 24/01741 ;

A titre principal,

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

Vu l’article L.145-60 du code de commerce,

— Juger prescrite l’action de la SCI MJM tendant à faire reconnaître l’existence d’un bail commercial ;

— Déclarer la SCI MJM irrecevable en son action tendant à faire reconnaître l’existence d’un bail commercial ;

Subsidiairement,

Vu les articles 1104 et 1709 du code civil,

Vu les pièces,

— Juger que la SCI MJM ne justifie pas d’un contrat de bail daté et signé opposable à la société DAS AUTOMOBILES ;

— Déclarer la société DAS AUTOMOBILES irrecevable en son action en paiement de sa demande de condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 11.765 euros, de ses demandes de constatation de la résolution du « bail commençant à courir le 1 er janvier 2022 », d’expulsion de la société DAS AUTOMOBILES de ou de tous occupants et paiement d’une indemnité d’occupation et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes ;

Si de besoin,

— Débouter la SCI MJM de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Reconventionnellement,

Vu l’article 1240 du code civil,

— Condamner la SCI MJM au paiement d’une somme de1000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamner la SCI MJM au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans l’affaire RG n° 24/ 1743, la SCI MJM sollicite du juge des référés de

Vu l’article L145-41 du code de commerce et suivants

Vu le contrat de bail produit

Vu la clause résolutoire insérée dans le bail et l’engagement pris par la caution

Vu le commandement valant mis en demeure et visant la clause résolutoire

Vu l’urgence,

— Débouter la société DAS AUTOMOBILES de l’ensemble de ses demandes

— Condamner la société DAS AUTOMOBILES à payer à la SCI MJM la somme provisionnelle de12156 euros correspondant aux loyers impayés à la date du 23.09.2024

— Constater la résolution du bail commençant à courir le 1er janvier 2022

— Ordonner, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société DAS AUTOMOBILES ou de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 3]

— Condamner la DAS AUTOMOBILES à payer une indemnité d’occupation et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié

— Condamner la société DAS AUTOMOBILES à payer à la SCI MJM la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les frais et dépens dont le commandement en date du 31.5.2024, y compris les frais de greffe pour demander le Kbis et l’état d’endettement.

Dans l’affaire RG n° 24/ 1743, la SAS Das Automobilessollicite du juge des référés dans le dernier état de ses demandes de :

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

— Ordonner la jonction de la présente instance RG 24/01743 avec l’instance RG 24/01741 ;

— A titre principal,

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

Vu l’article L.145-60 du code de commerce,

— Juger prescrite l’action de la SCI MJM tendant à faire reconnaître l’existence d’un bail commercial ;

— Déclarer la SCI MJM irrecevable en son action tendant à faire reconnaître l’existence d’un bail commercial ;

Subsidiairement,

Vu les articles 1104 et 1709 du code civil,

Vu les pièces,

— Juger que la SCI MJM ne justifie pas d’un contrat de bail daté et signé opposable à la société DAS AUTOMOBILES ;

— Déclarer la société DAS AUTOMOBILES irrecevable en son action en paiement de sa demande de condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 11.765 euros, de ses demandes de constatation de la résolution du « bail commençant à courir le 1 er janvier 2022 », d’expulsion de la société DAS AUTOMOBILES de ou de tous occupants et paiement d’une indemnité d’occupation et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes ;

Si de besoin,

— Débouter la SCI MJM de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Reconventionnellement,

Vu l’article 1240 du code civil,

— Condamner la SCI MJM au paiement d’une somme de 1000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamner la SCI MJM au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de jonction

Exposant qu’une autre procédure est pendante (relative au local 1- partie avant du site n° RG 24/1743), la SAS Das Automobiles sollicite la jonction des procédures, indiquant que la partition du litige en deux instances distinctes est artificielle et a pour but d’occulter le lien entre le bail de 2021 et la non-conformité du bail, que la SCI propriétaire a tenté de lui imposer.

La bailleresse s’y oppose, indiquant que s’il s’agit des mêmes parties, les procédures sont distinctes en ce qu’elles concernent des lieux différents (local 2 en fond de propriété RG n°24/1741) qui ont des statuts différents (local 2- bail de juin 2021 et local 1- bail initial de 2018, cédé par la SAS IR Auto à la SA automobiles, occupé par la SAS Das Automobile, après la liquidation de la SA Automobiles sans régularisation d’un bail).

En l’occurrence, les procédures enrôlées sous le n° RG 24/ 1741 et RG 24/ 1743, concernent deux bâtiments distincts, avec certes des situations juridiques distinctes, mais dont le sort est lié, du fait de leur emplacement sur le même site et pour l’exploitation d’une même activité. Il convient dès lors de joindre les procédures.

1- sur le local 2 en fond de propriété

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite.A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, soit déclarée inopposable au créancier inscrit, lequel peut également demander la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.La SCI MJM justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

— Sur l’irrecevabilité des demandes en paiement au titre des loyers et charges antérieurs au 05 juin 2022

La SAS Das Automobiles soulève la prescription biennale de l’action en paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation, échus plus de deux ans avant la délivrance du commandement de payer du 05 juin 2024, soit la somme de 940 euros (période du 10 avril 2022 au 1er juin 2022) en application des dispositions de l’article L125-60 du code de commerce.

La SCI MJM s’oppose, faisant valoir que les dispositions précitées ne s’appliquent pas aux actions en recouvrement des loyers.

En application des dispositions de l’article L145-60 du code de commerce, les actions exercées en vertu du présent chapitre, c’est à dire les actions relatives au statut des baux (anciennement issues du décret de 1953), se prescrivent par deux ans. Toutefois, l’action en paiement des loyers ne relève pas du statut des baux et est soumise à prescription quinquennale de droit commun. Le moyen tiré de la prescription de l’action en paiement est inopérant.

— Sur l’exception d’inexécution

La locataire s’oppose à la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, invoquant la mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre du commandement de payer, eu égard aux manquements du bailleur à ses obligationsde délivrance conforme du local et de garantie de jouissance paisible et de loyauté dans la mise en oeuvre du ccommandement de payer, l’autorisant à invoquer une exception d’inexécution et à justifier son abstention au paiement des loyers.

Le bailleur est en application des dispositions du droit commun du bail, tenu d’une obligation de délivrance des locaux, en conformité avec leur destination et de garantir au preneur une jouissance paisible des lieux, lequel est en contrepartie tenu au paiement des loyers aux termes convenus. L’exception d’inexécution invoquée par le locataire n’est admise qu’en cas d’impossibilité totale d’y exercer l’activité prévue au bail, lorsque les désordres sont de nature à rendre les lieux impropres à l’usage auquel ils sont destinés, quand bien même les désordres invoqués ont pu avoir une incidence sur l’exploitation du fonds. Cette impossibilité n’est pas ici rapportée.

En ce qui concerne l’absence de loyauté du bailleur, il est incontestable que le locataire a fait des travaux d’ampleur et il apparait également que le locataire a refusé de régulariser des avenants au bail, ce qu’il n’avait pourtant aucun intérêt à faire après avoir exposé de telles dépenses, de sorte que sa thèse selon laquelle le bailleur n’a pas respecté ses engagements verbaux est parfaitement crédible.

Il convient dès lors, au stade du référé, de considérer que la validité du commandement de payer est sérieusement contestable et qu’il n’y a pas lieu à constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et à ses mesures accessoires et par suite à la suspension de ses effets.

2- sur le local 1 (en front de parcelle)

La SCI MJM sollicite la résolution du contrat de bail à effet du 1er janvier 2022 et les mesures qui y sont accessoires.

Néanmoins, cette demande qui suppose un examen au fond, pour évaluer la gravité des manquements invoqués du locataire, excède les pouvoirs du juge des référés qui ne peut en connaître, ni par ailleurs trancher les prétentions qui y sont accessoires (expulsion, indemnités d’occupation).

La SCI MJM sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 12156 euros au titre des loyers échus impayés au 23 septembre 2024. La SAS Das Automobiles s’y oppose, invoquant une contestation sérieuse.

Le juge des référés peut au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile accorder une provision au créancier sous réserve que la dette ne soit pas sérieusement contestable.

En l’occurrence, pour les mêmes motifs que précédemment à savoir le désaccord entre les parties sur la régularisation d’un bail, après travaux exécutés par le locataire, la créance de loyer de la SCI MJM n’est pas sérieusement incontestable.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande en paiement.

Sur les demandes accessoires

La SCI MJM qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SAS Das Automobiles, la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Ordonnons la jonction de la procédure n° RG 24/ 1743 à celle enrôlée initialement sous le n° RG 24/ 1741, l’instance se poursuivant sous ce dernier numéro,

Disons n’y avoir lieu à constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 30 juin 2021 portant sur les locaux situés à [Adresse 8] (local 2 en fond de parcelle),

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions qui y sont accessoires (condamnation au paiement de l’arriéré, fixation d’indemnités d’occupation, expulsion),

Disons que la demande de résolution du contrat de bail (local 1 en devant de parcelle) excède les pouvoirs du juge des référés,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les mesures accessoires,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement au titre des loyers échus impayés au titre du local 1 (devant de parcelle),

Condamnons la SCI MJM à payer à la SAS Das Automobiles la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons à la SCI MJM la charge des aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 05 juin 2024,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET

Référés

N° RG 24/01741 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y4PF

S.C.I. MJM C/ S.A.S. DAS AUTOMOBILES

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous huissiers de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

POUR EXPÉDITION CONFORME

Le Greffier

Sébastien LESAGE

Vu pour Pages, celle-ci incluse