COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00179 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JXDI

Minute N° : 25/00311

JUGEMENT DU 27 Mai 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Madame [K] [U] épouse [I]

née le 30 Janvier 1978 à [Localité 6] (84)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-françois CASILE, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [O]

né le 15 Avril 1968 à [Localité 11] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Olivier GRAF, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [C] [O]

née le 31 Décembre 1975 à [Localité 9] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Olivier GRAF, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 1/4/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 04 janvier 2017, avec effets au 16 janvier 2017, Monsieur [Z] [U] et Madame [E] [U] ont consenti à Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O], ci-après nommés les époux [O], un bail portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 3] – pour un loyer mensuel de 730,00 euros.

Par acte authentique du 25 février 2002, Madame [E] [U] a donné la nue-propriété du bien cité ci-dessus à Madame [L] [U] épouse [I], sa petite-fille. Madame [E] [U] est décédée 06 février 2017. Madame [L] [U] épouse [I] vient donc aux droits de Madame [E] [U] dans cette procédure.

Par acte en date du 19 avril 2024, Madame [L] [U] épouse [I] a fait citer les époux [O] devant le juge du contentieux et de la protection aux fins de résiliation du bail pour manquements graves et réitérés des locataires, d’expulsion sous astreinte, de condamnation des locataires à effectuer des travaux de remise en conformité et à lui rembourser divers frais engagés.

Après plusieurs renvois, l’affaire est examinée à l’audience du 1er avril 2025, lors de laquelle les parties comparaissent représentées et soutiennent oralement les nouvelles conclusions qu’ils déposent.

Madame [L] [U] épouse [I] sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions, et sollicite du tribunal de :

Rejeter le moyen soutenu par Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] tiré du défaut de qualité à agir de Madame [I],

Débouter Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] de leur demande d’irrecevabilité fondée sur le défaut de qualité à agir,

Sur le fond,

Déclarer que Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] ont commis des manquements graves et réitérés dans le cadre de l’exécution de leurs obligations légales et contractuelles justifiant le prononcé de la résiliation du bail,

Prononcer en conséquence la résiliation du bail d’habitation signé le 04 janvier 2017 entre les époux [O] et Madame [I], venant aux droits de Madame [E] [Z],

Déclarer Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] occupants sans droit ni titre du logement qu’ils occupent à [Localité 7] sis [Adresse 4], à compter de la décision à intervenir,

Ordonner l’expulsion pure, simple et immédiate de Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] des locaux susvisés ainsi que celle de tout occupant de leur chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin,

Ordonner la libération des lieux par Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100,00 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés,

Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] qui disposeront d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,

Condamner solidairement Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] à payer à Madame [L] [I], venant aux droits de Madame [E] [U], au paiement, jusqu’au départ effectif et libération complète des lieux, d’une indemnité d’occupation égale à 150% du dernier loyer mensuel charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1.190,57 euros, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif et à la complète libération des lieux, et DIRE que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties,

Condamner solidairement Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] à payer à Madame [L] [I], venant aux droits de Madame [E] [U], la somme de 1.500,00 euros à titre de dommages-intérêts, en raison du préjudice subi du fait de leur résistance abusive,

Condamner solidairement Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] à payer à Madame [L] [I], venant aux droits de Madame [E] [U], la somme de 423,30 euros en remboursement des frais de réparations locatives avancés par le bailleur,

Ordonner à Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] de faire procéder, à leurs frais, aux travaux de remise en état des locaux dans leur état initial et aux travaux destinés à remédier à l’ensemble des désordres causés par l’installation défaillante et non posée dans les règles de l’art, et ce, dans un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir,

Déclarer qu’au terme du délai de trois mois à compter de la décision à intervenir et à défaut pour les époux [O] d’avoir fait procéder aux travaux leur incombant, Madame [L] [I] pourra faire procéder auxdits travaux et solliciter ensuite leur remboursement auprès de Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O],

Condamner en conséquence Monsieur [G] [O] et Madame [C] à rembourser à Madame [L] [I], venant aux droits de Madame [E] [U], les frais remise de remise en état des locaux dans leur état initial et les frais relatifs aux travaux destinés à remédier à l’ensemble des désordres causés par l’installation défaillante (climatisation) et non posée dans les règles de l’art,

Débouter Monsieur [G] [O] et Madame [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

Débouter Monsieur [G] [O] et Madame [C] de leur demande de remboursement des sommes de 240,36 euros et de 167,10 euros,

Condamner solidairement Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] à payer à Madame [L] [I], venant aux droits de Madame [E] [U], la somme de 3.600,00 euros au titre de l’article 700 du Code procédure civile, en raison des frais engagés dans la présente instance qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge,

Condamner solidairement Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] à payer à Madame [L] [I], venant aux droits de Madame [E] [U], aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements et de la présente assignation, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile,

Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

Sur les demandes reconventionnelles,

Débouter Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles,

Déclarer que le préjudice de jouissance ne saurait remonter à une période antérieure au 2 janvier 2022, date de l’apparition des moisissures,

Ramener le préjudice à de plus justes proportions.

Au soutien de ses prétentions, Madame [L] [I] soutient qu’elle possède bien la qualité à agir pour cette action puisque Madame [E] [U] lui a donné le bien objet du bail. De plus, la demanderesse expose détenir la pleine propriété du bien immobilier depuis le décès de sa grand-mère le 06 février 2017. Elle explique également que le fait que les factures de gestion du bien soit au nom de son grand-père ne prouve pas qu’elle ne soit pas propriétaire du bien ; simplement qu’il s’occupe de la gestion de celui-ci.

Concernant la demande de résiliation du contrat de bail, elle explique les locataires ont commis des manquements graves à leurs obligations notamment à cause de l’absence d’entretien de la chaudière mais aussi l’absence de la justification de leur assurance habitation. Elle met également en avant le fait qu’ils ne souhaitent pas rembourser des frais de charges locatives. Elle demande de ce fait la résiliation du contrat de bail et en conséquence l’expulsion des locataires ainsi que le remboursement des frais engagés.

Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] sollicitent le bénéfice de leurs dernières conclusions soit :

Sur les fins de non-recevoir

Constater que Madame [L] [I] n’est que nue-propriétaire du bien loué aux époux [O] et n’a pas qualité à agir,

En conséquence rejeter l’intégralité de demandes fins et conclussions de Madame [I],Subsidiairement

Constater que Madame [K] [I] n’est pas la destinataire des factures [X] du 07 janvier 2020 et du 18 novembre 2021 et ne démontre pas sa qualité à formuler de telles demandes,En conséquence Rejeter les demandes relatives au remplacement du robinet du lavabo pour 120,00 euros et au remplacement du télérupteur pour 102,30 euros,A défaut et au fond

Rejeter l’intégralité des demandes fins et conclusions de Madame [I],Reconventionnellement

Condamner Madame [I] à payer à Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] une somme de 12.321,45 euros (à parfaire au jour de la décision) en indemnisation du trouble de jouissance depuis le 07 octobre 2019, mais en réalité subi depuis l’entrée dans les lieux le 16 janvier 2017,

Condamner Madame [I] à payer à Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] une somme de 240,36 euros en remboursement de l’achat de fournitures pour la réfection du carrelage de la cuisine,En tout état de cause

Rejeter le surplus des demandes des Madame [I],

Condamner Madame [I] à payer à Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] une somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Madame [I] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent que Madame [I] n’a pas la qualité à agir puisque rien ne prouve que les grands-parents de Madame [I] soient décédés dans les pièces du dossier. Concernant l’absence de l’entretien de la chaudière et la climatisation, ils indiquent qu’au départ il y avait bien un entretien de la chaudière mais que par la suite cette chaudière n’avait plus d’utilité au sein du logement. De plus, ils justifient avoir bien fournis l’assurance habitation. De façon reconventionnelle, ils expliquent que le bien loué serait indécent.

Le Diagnostic Social et Financier adressé au Tribunal par la préfecture du Vaucluse avant l’audience indique que le couple a trois enfants dans le logement qu’ils occupent depuis 2017. Le Diagnostic indique qu’il y aurait eu des tentatives de conciliations, sans succès. Les locataires rechercheraient un nouveau logement mais auraient eu de nombreux refus.

La décision est mise en délibéré au 27 mai 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties. Le jugement doit être motivé, il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Les défendeurs régulièrement assignés, ayant comparu, le présent jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception de non-recevoir au titre de la qualité à agir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Au cas d’espèce les locataires soutiennent que Madame [L] [U] épouse [I] ne dispose pas de la qualité à agir.

La requérante a produit un acte notarié du 25 février 2002 qui indique que Madame [E] [U] a effectué une donation de la nue-propriété du bien objet du présent litige, à sa petite fille [P] [L] [U] épouse [I] puisque le bien appartenait à Madame [E] [U] seule.

Il ressort également des pièces soumises au débat que Madame [E] [U] est décédée depuis (acte de décès en date du 6 février 2017). Ainsi, Madame [L] [U] épouse [I] dispose donc bien de la qualité à agir concernant ce bien étant la seule propriétaire du bien.

Les locataires arguent également que des factures concernant la gestion du bien sont au nom de Monsieur [Z] [U] et que cela démontrerait qu’il en soit encore propriétaire. Ces éléments ne prouvent aucunement la propriété de Monsieur [U] mais simplement une gestion du bien, comme l’indique Madame [L] [U].

De ce fait, l’exception de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir sera rejetée.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Par ailleurs, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, disposition qui est d’ordre public. Enfin, ils ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

L’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1789 le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 7 c) du même texte dispose que le locataire est également tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

L’article 1728 1° du code civil dispose par ailleurs que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Il résulte de ces textes que le preneur est tenu d’user du bien loué raisonnablement, c’est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux, ainsi que la tranquillité de son voisinage.

A défaut, et selon l’article 1729 du même code, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Le prononcé de la résiliation judiciaire par le juge est toutefois subordonné à la condition que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.

Enfin, il ressort de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

En l’espèce, le bail de location conclu entre les parties le 4 janvier 2017, a été contracté en application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 définissant précisément les droits et devoirs respectifs des deux parties.

Le bailleur sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, arguant de quatre manquements à ces obligations à savoir :

l’absence d’entretien de la chaudièrel’absence de souscription d’une assurance des risques locatifsl’absence de remboursement des charges incombant aux locatairesla réalisation de travaux sans accord express du bailleur.

S’agissant de l’obligation d’entretien de la chaudière, le bail stipule que « le locataire devra faire nettoyer à ses frais, périodiquement et au moins une fois l’an tous les appareils et installations diverses (chauffe-eau, chauffage central…) pouvant exister dans les locaux loués et fournir au bailleur les justifications de cet entretien. […] Le locataire devra souscrire un contrat d’entretien auprès d’un établissement spécialisé de son choix pour assurer le bon fonctionnement et l’entretien du ou des générateurs de chauffage et de production d’eau chaude lorsqu’il s’agit d’installations individuelles. L’entretien incombant au locataire, il lui appartiendra de produire les justifications de celui-ci, sans que l’absence de demande de justification d’entretien puisse entraîner une quelconque responsabilité du bailleur »

Or, il ressort des pièces soumises au débat que les époux [O] ne produisent, pour justifier de cette obligation, un seul contrat d’entretien pour la période commençant le 19 janvier 2018 et se terminant le 19 janvier 2019, ainsi qu’une facture en date du 19 janvier 2019. S’ils exposent qu’ils ont stoppé leur abonnement gaz en 2020 et qu’ils ont tenté de déférer à cette obligation par la suite mais qu’il leur a été répondu que sans gaz, l’entretien ne pourrait être effectué, ils ne justifient pas de cette assertion. Enfin, ils ne justifient pas plus de l’accord du bailleur pour changer le mode de chauffage et se passer ainsi de la chaudière soumise à entretien. De ce fait, l’argument tiré de la prescription ne saurait prospérer en l’espèce.

Le 2 octobre 2023, le bailleur justifie avoir par sommation délivrée par huissier de justice, sollicité les locataires afin que ceux-ci justifient de l’entretien de la chaudière sans réponse. Ils justifient également de l’envoi d’un courrier de relance en date du 8 janvier 2024.

Il conviendra ainsi de retenir ce manquement.

L’obligation de souscription d’une assurance des risques locatifs, et de justification pendant toute la durée du bail est également expressement prévue au contrat de location, au paragraphe 3.6.

En l’espèce, les locataires justifient aujourd’hui d’un contrat d’assurance habitation pour les années 2023, 2024 et 2025. Il ressort toutefois du rapport PolyExpert une non-conformité dans la déclaration préalable à l’assurance, s’agissant d’une pièce non déclarée.

Enfin, l’interdiction de réaliser des travaux sans l’accord express des bailleurs est également prévue expressément au bail le paragraphe 3.4 stipulant : « le locataire ne pourra faire aucun changement, aucun percement de mur ni aucune démolition sans le consentement écrit du bailleur ou de son mandataire et, dans ce dernier cas, les travaux devront être exécutés par les entrepreneurs et sous la direction de l’architecte du bailleur, le coût des travaux exécutés et les honoraires d’architecte restant à la charge du locataire ».

En l’espèce, il n’est pas contesté par les époux [O] qu’ils ont fait installer des climatiseurs dans le bien loué et donc modifié de manière conséquente le mode de chauffage. Or, si ils assurent avoir procédé avec l’accord du bailleur, ils ne justifient pas de celui-ci, le contrat prévoyant au demeurant que cet accord devait être écrit. Ils ne justifient pas plus avoir eu recours à des prestataires autorisés par le bailleur.

Il convient ainsi de considérer que Madame [U] épouse [I] démontre suffisamment, de par l’ensemble des éléments fournis, les manquements graves des époux [O], sans avoir besoin d’examiner l’argument tiré du défaut de remboursement des charges incombant aux locataires, qui seront abordés ci-dessous.

Ces manquements justifient de prononcer la résiliation judiciaire à leurs torts du bail consenti le 4 janvier 2017 portant sur une maison à usage d’habitation située : [Adresse 3].

Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, en raison de la résiliation judiciaire du contrat de bail, les locataires devront quitter les lieux afin que le bailleur puisse reprendre possession de son bien

Ainsi et en l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion des époux [O], et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Toujours en application de l’article précité, le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d’une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l’absence de résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, les époux [O] devront s’acquitter auprès de Madame [I], à titre d’indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire, charges comprises, d’une somme correspondant au montant du loyer augmenté des charges, et ce à compter de la présente résiliation judiciaire du bail, jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés, et avec éventuelle indexation.

Cette condamnation sera solidaire au vu de la clause de solidarité insérée au bail.

Sur la demande de remboursement des frais avancés et incombant au locataire

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d’une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, d’autre part, et enfin de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En outre, l’article 1732 du code civil dispose que « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987 notamment relatif aux réparations locatives, sont considérées comme telles les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au décret, ci-dessous reportées :

« I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) [Localité 8] septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Enfin, le contrat de bail stipule en son paragraphe 3.2 que : « le locataire devra entretenir en bon état les canalisations et les robinets d’eau et de gaz, de même que les canalisations et le petit appareillage électrique […] »

*

En l’espèce, la demanderesse expose que suite à des visites au domicile des locataires, plusieurs désordres sont apparus, et ont engendré des réparations incombant à la charge des locataires soit :

le 15 janvier 2024 : remplacement du robinet de la chasse d’eau pour un montant de 79,20 euros,le 9 janvier 2023 : remplacement du flexible et du pommeau de douche, pour un montant de 27 euros,le 8 septembre 2022 : remplacement de la bonde sous le bac à douche, pour un montant de 129,80 euros,le 18 novembre 2021 : remplacement d’un télérupteur, pour un montant de 102,30 eurosle 7 janvier 2020 : remplacement du robinet d’un lavabo, pour un montant de 85 euros.S’agissant du télérupteur, et bien que placé dans le tableau électrique, celui-ci doit être considéré comme relevant de la charge des locataires au sens des textes susvisés, son remplacement n’étant pas d’une technicité supérieure à celui d’une prise de courant ou d’un fusible. Il relève ainsi bien des « menues réparations consécutives à un usage normal des installations » et la demande à ce titre sera ainsi acceptée.

S’agissant de la robinetterie / douche, il ressort de l’état d’entrée des lieux que ces équipements ont été qualifiés principalement en état « B » soit « bon état ou état d’usage ». Par ailleurs, ces travaux relèvent de la charge des locataires comme exposé précédemment.

Enfin, leur réalisation, justifiée par des factures n’est pas contestée par les défendeurs, l’absence de devis préalable n’ayant aucune incidence et ne pouvant prospérer en l’espèce pour permettre aux locataires de se décharger de leur responsabilité.

Les époux [O] seront ainsi condamnés à rembourser à Madame [I] la somme de 423,30 euros au titre des réparations locatives leur incombant.

Cette condamnation sera solidaire au vu de la clause de solidarité insérée au bail.

Sur la demande de remise en état des lieux

Aux termes du bail, paraphé et signé par les parties, « tous les embellissements ou améliorations faits par le locataire notamment […] installations sanitaires, de chauffage ou chauffe-eau, resteront acquis au bailleur sans indemnité et devront être remis en bon état au bailleur d’exiger la remise en l’état primitif, pour tout ou partie, aux frais du locataire.

Le bailleur a la faculté d’exiger, aux frais du locataire, la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local et de l’immeuble en général. »

En l’espèce, il a été jugé que les époux [O] ne rapportaient pas la preuve qu’ils avaient effectué les travaux de pose d’une climatisation avec l’accord express et écrit du bailleur.

Par ailleurs, il ressort du rapport établi par l’inspecteur sanitaire de la ville d'[Localité 6] le 9 octobre 2023 l’existence d’une « infiltration d’eau au niveau de la façade sud qui génère du salpêtre (infiltration par le petit couvrant au-dessus de la porte sur lequel est installé le groupe de climatisation ?) »

Au vu des ces éléments, et des stipulations contractuelles rappelées ci-dessus, les époux [O] seront condamnés à faire procéder à leurs frais à la remise en état des lieux, sous quatre mois après signification de la présente décision. Passé ce délai, le bailleur sera autorisé à effectuer lui-même ces travaux, à charge pour les défendeurs d’en supporter le coût.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance et de l’indécence du bien loué

Aux termes de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

L’article 02 du décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques de décence du logement : un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques suivantes : – au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. – au regard des éléments d’équipement et de confort : 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ; 2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ; 3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ; 4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ; 5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ; 6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Le logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

*

En l’espèce, les époux [O] sollicitent indemnisation à ce titre du fait de l’humidité du logement qu’ils occupent. Ils se basent notamment sur

Un premier rapport du cabinet AMARINE, en date du 9 février 2018, qui expose que les assurés se plaignent de ruissellement d’eau sur les murs des pièces du rez-de-chaussée, au cours des périodes pluvieuses, ruissellement dus :

à une infiltration d’eau au travers de la façade (angle sud-est de la cuisine)à un important phénomène de condensation à l’origine de dommages aux peintures de l’habitat, condensation qui se justifie par :l’absence de VMCl’insuffisance des grilles de ventilation dans les menuiseries, et notamment dans 3 des 4 chambresla présence de fenêtres PVC complètement hermétiquesl’absence d’isolation intérieure ou extérieure pour les murs périphériques du rez-de-chausséeL’assurance conclut à la responsabilité du bailleur lui-même ;

Un rapport de la société POLYEXPERT du 22 février 2022, qui fait état de la présence de champignons sur tous les murs du logement, sinistre consécutif à un phénomène de « ponts thermiques » occasionnant l’apparition de condensation dans toutes les pièces de la maison, phénomène consécutif à une insuffisance de la VMC (uniquement dans la cuisine) de la maison et à la présence d’un chauffage à gaz qui accentue considérablement le taux d’humidité dans la maison.

Un rapport de la société REPARTIM en date du 28 mars 2023 faisant état des mêmes difficultés, photographies à l’appui.

Un rapport de Visite Habitat du département Habitat et Urbanisme de la Ville d'[Localité 6] en date du 9 octobre 2023, suite à un signalement du locataire sur la plateforme Histologe.

Ce rapport conclut également à des désordres au sens de l’article 3 du « décret décence » du fait :

d’un défaut de renouvellement général permanent de l’air intérieur vicié du logement ,de l’absence de débit suffisant des extracteurs « Vortice », avec manque des apports permanents d’air neuf extérieur, de portes intérieures insuffisamment détalonnées pour faciliter la circulation de l’air, cette situation générant une humidité excessive dans l’air intérieur quis e condense sur les points froids (ponts thermiques)de l’existence d’un point d’infiltration par l’appui de fenêtre d’une chambre du 1er éatge (défaut d’étanchéité sous la menuiserie)de l’existence d’un point d’infiltration d’eau au niveau de la façade sud qui génère du salpêtre (infiltration par le petit couvrant au-dessus de la porte sur lequel est installé le groupe de la climatisation ?)

Si ce dernier point apparait pouvoir être imputé aux locataires, du fait de l’absence d’autorisation expresse et écrite d’un système de chauffage par climatisation, l’ensemble des autres points relèvent de la responsabilité du bailleur et entrent dans le champ d’application des textes susvisés relatifs aux critères de décence d’un logement.

Mme [I] assure ne pas avoir été informée ni mise en demeure des difficultés rapportées dans ces différents rapports avant le rapport établi en février 2022. Rien ne permet en effet d’établir que les précédents rapports aient été portés à sa connaissance.

Elle assure en outre que les problèmes d’humidité constatés dans tous les rapports ne sont pas dues au logement lui-même mais à la mauvaise aération des locataires. Toutefois, cet argument ne saurait prospérer en l’absence de tout élément probant en ce sens dans le dossier. Au contraire, un mail de l’agence immobilière gestionnaire du bien en date du 4 septembre 2023 rapporte la volonté réitérée à plusieurs reprises de la bailleresse de ne pas intervenir avent réception des attestations d’entretien de la chaudière.

Des travaux de remise en état des lieux sont finalement intervenus en janvier 2024, avec installation d’un système de VMC et d’évacuation d’air vicié.

Aucun rapport postérieur ne permet d’établir d’établir que les désordres ont subsisté postérieurement à ces travaux.

Outre les rapports pré-cités, les photographies fournies par les défendeurs à l’appui de leurs dires (pièce n°10 et 11) ne sont pas datées.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, et au titre du préjudice de jouissance, la décote sur les loyers qui sera retenue en l’espèce, sera de 20% pour la période allant de janvier 2022 à janvier 2024 soit :

821,43 x 20% = 164,28

205,35 x 24 = 3.942,72 euros.

Madame [I] sera ainsi condamnée à verser aux époux [O] la somme de 3.942,72 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

Sur la demande reconventionnelle en remboursement de l’achat de matériel

Les époux [O] sollicitent à ce titre le remboursement de factures qu’ils lient à des travaux d’amélioration du logement soit :

la somme de 240,36 euros pour des carreaux et autres fournitures ayant servi à réaliser des travaux liés à l’ouverture de la cuisine sur le couloir attenantla somme de 167,10 euros au titre des frais exposés pour la reprise des peintures dégradées par l’humidité.Ils fournissent au débat les factures auprès du magasin BRICO DEPOT correspondant aux sommes sollicitées.

Toutefois, s’ils arguent d’un accord du bailleur au sujet des premiers travaux, ils échouent à en rapporter la preuve. En outre, il ressort des dispositions du bail précitées que « tous les embellissements ou améliorations faits par le locataire […] resteront acquis au bailleur sans indemnité ».

S’agissant des frais liés à la peinture des lieux, ils échouent de même à prouver l’existence d’un accord avec le bailleur sur une éventuelle prise en charge de ces dépenses, ou encore un lien de causalité entre ces dépenses et l’humidité du logement. La situation d’indécence a par ailleurs été réparée distinctement.

Les époux [O] seront ainsi déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur la compensation :

Il ressort des dispositions des articles 1290 (désormais article 1347) et 1291 (désormais article 1348) du code civil que la compensation peut être demandée et prononcée en justice entre des obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles entre deux personnes. Les sommes d’argent obligation de sommes d’argent sont fongibles et peuvent être compensées.

Il est admis que la compensation judiciaire peut intervenir même quand la créance alléguée ne remplit pas les conditions de la compensation légale (civ. 3, 25 octobre 1976).

En l’espèce, les époux [O] doivent à Madame [I] la somme de 423,30 euros au titre des réparations locatives leur incombant

Cette dernière leur doit la somme de 3.942,72 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

Par conséquent, la compensation sera ordonnée entre les sommes dues.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

En l’espèce, Madame [I] et les époux [O] succombant en partie, il convient de juger que chacun gardera la charge de ses dépens excepté s’agissant de la sommation de fournir du 2 octobre 2023, qui sera mise à la charge de Monsieur et Madame [O].

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande en l’espèce de débouter les parties, qui succombent partiellement, de leurs demandes à ce titre, chacune supportant ainsi la charge de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

REJETTE l’exception de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Madame [L] [U] épouse [I] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail signé le 04 janvier 2017, avec effets au 16 janvier 2017, entre Monsieur [Z] [U] et Madame [E] [U] et Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] s’agissant du logement situé : [Adresse 3] pour manquement des locataires à leurs obligations contractuelles ;

CONSTATE que Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] sont occupants sans droit ni titre des lieux du fait de la résiliation judiciaire du bail ;

AUTORISE l’expulsion de Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] et de tous occupants de leur chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, ils pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique, à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] à payer à Madame [L] [U] épouse [I] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés, et avec indexation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] à payer à Madame [L] [U] épouse [I] la somme de 423,30 euros au titre de remboursement des frais avancés et incombant au locataire,

CONDAMNE Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] à payer à Madame [L] [U] épouse [I] à faire procéder à leurs frais à la remise en état des lieux, soit la dépose de la climatisation installée sans l’accord express des bailleurs, sous quatre mois après signification de la présente décision.

DIT que passé ce délai, le bailleur sera autorisé à effectuer lui-même ces travaux, à charge pour Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] d’en supporter le coût,

CONDAMNE Madame [L] [U] épouse [I] à payer à Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] la somme de 3.942,72 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

DEBOUTE Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] de leur demande indemnitaire au titre du remboursement des frais engagés,

ORDONNE la compensation entre les sommes dues,

DEBOUTE Madame [L] [U] épouse [I] et Monsieur [G] [O] et Madame [C] [O] de leur demande de condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le commande l’équité ;

DIT que chaque partie supportera la charge de ses dépens, excepté s’agissant de la sommation de fournir du 2 octobre 2023, qui sera mise à la charge de Monsieur et Madame [O] ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit..

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 27 mai 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, juge chargé du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffier.

Le Greffier Le Juge