TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00018 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZDWW

N° de Minute : 25/00119

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 15 Septembre 2025

[K] [F]

C/

Etablissement public [Localité 7] METROPOLE HABITAT OPH DE LA METROPOLE EUROPEENNE DE [Localité 7]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 15 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [K] [F], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Raphaël EKWALLA-MATHIEU, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Etablissement public [Localité 7] METROPOLE HABITAT OPH DE LA METROPOLE EUROPEENNE DE [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [P] [O], munie d’un pouvoir écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Juillet 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 25/00018 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 5 juillet 2012 avec effet au 6 juillet 2012, l’office public de l’habitat (OPH) de [Localité 7] Métropole Habitat a donné à bail à M. [K] [F], un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 264,82 euros, outre une provision sur charges de 133,55 euros.

Par ordonnance du 14 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référés a, à la demande de M. [F], ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [Z] [C] pour y procéder.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 24 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, M. [F] a fait assigner en référé l’OPH Lille Métropole Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir, en substance, enjoindre l’OPH LMH de résoudre, sous astreinte, les désordres dans le logement situé [Adresse 8] à Lille, suspendre le paiement du loyer, condamner l’OPH LMH de lui verser des provisions en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 février 2025 et renvoyée à la demande des parties.

Elle a finalement été retenue à l’audience du 7 juillet 2025.

M. [F], représenté par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles il sollicite de voir, au visa des articles L 213-4-4 et R 213-9-7 du code de l’organisation judiciaire, de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, des articles 1719 et 1240 du code civil, des articles 489, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique :

enjoindre à LMH de résoudre les désordres relevés dans le logement sur le fondement des travaux évoqués au sein du rapport d’expertise, dans un délai de 10 jours à compter de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour,

suspendre le paiement du loyer jusqu’à l’exécution des travaux par LMH, si besoin partiellement,

condamner LMH à lui verser à titre de provision la somme de 14 332,82 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par lui,

condamner LMH à lui verser à titre de provision la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi par lui,

condamner LMH à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique dont distraction sera faite au profit de son conseil sous réserve que celui-ci renonce à percevoir la part contributive de l’État au titre de l’aide juridictionnelle,

condamner LMH aux entiers dépens.

M. [F] a oralement ajouté que des désordres existent également dans le nouveau logement qu’il occupe et qu’il sollicite, à titre subsidiaire, de bénéficier de la passerelle au fond prévue par l’article 873-1 du code de procédure civile.

Au soutien de ses écritures, M. [F] fait valoir que les difficultés rencontrées au sein du logement justifient de l’urgence à ce que des mesures soient prises ; que l’urgence est également caractérisée au regard de sa situation de santé ; que le logement est incompatible avec ses pathologies ; qu’il n’est pas resté inerte depuis le dépôt du rapport d’expertise en faisant notamment en sorte que LMH réalise amiablement les travaux auxquels elle s’était engagée ; qu’il n’a pas été prévenu de l’intervention de prestataires.

Il justifie le montant de son préjudice de jouissance en tenant compte du montant du loyer, du nombre de mois pendant lequel il a subi le préjudice et par le pourcentage du trouble de jouissance que les désordres dans le logement lui ont occasionné, à savoir 75 % .

Il estime que son préjudice moral est caractérisé par l’inertie de LMH concernant la réalisation des travaux nécessaires à remédier aux désordres, la survenance de céphalées en lien avec le défaut d’isolation de sa chambre, l’impossibilité d’utiliser son appareil respiratoire, les conséquences nuisibles des désordres notamment d’humidité et de moisissures sur la santé de son enfant âgée d’à peine un an.

LMH, représenté par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles il sollicite de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles L 131-1 et L 131-2 du code des procédures civiles d’exécution, de la loi du 6 juillet 1989 :

A titre principal,

le juge des référés se déclarer incompétent et renvoyer M. [F] à mieux se pourvoir,

A titre subsidiaire,

rejeter les demandes de M. [G]

A titre infiniment subsidiaire,

réduire dans de très notables proportions la somme réclamée au titre de chacune des provisions sollicitées,

A titre reconventionnel,

condamner M. [F] aux entiers frais et dépens.

Au soutien, il fait valoir que les conditions de la procédure de référés ne sont pas réunies ; que la procédure est initiée plus d’un an après le dépôt du rapport d’expertise ; que M. [F] est relogé dans un autre appartement depuis le 10 juin 2025 ; qu’il n’existe donc pas de dommage imminent ; qu’il n’existe pas davantage de trouble manifestement illicite dans la mesure où il a proposé de programmer des travaux à plusieurs reprises auxquels M. [F] s’est opposé.

Il ajoute que les demandes indemnitaires de M. [F] se heurtent à des contestations sérieuses, tant sur le principe que sur l’évaluation du montant des préjudices allégués ; que l’obligation du bailleur d’assurer une jouissance paisible ne saurait l’obliger à adapter rétroactivement un logement aux besoins spécifiques d’un locataire dont le handicap est apparu en cours de bail.

A titre subsidiaire, il fait valoir qu’à la suite de sa demande de mutation, six propositions de relogement ont été faites à M. [F] qu’il a toutes refusées ; que le système d’éclairage du logement est conforme aux normes en vigueur à l’époque de sa mise en place ; que M. [F] a systématiquement refusé les travaux.

Il ajoute que le préjudice moral allégué par M. [F] n’est pas précisément caractérisé.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’injonction de réaliser des travaux sous astreinte et de suspension du paiement des loyers

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, à la date à laquelle M. [F] a fait délivrer son attestation, il occupait toujours le logement situé [Adresse 8] à [Localité 7].

Toutefois, tel n’est plus le cas désormais.

En effet, suivant acte sous seing privé du 19 mai 2025 avec effet au 10 juin 2025 produit aux débats, l’OPH [Localité 7] Métropole Habitat a donné à bail à M. [F] et Mme [S] [Y] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Si M. [F] fait valoir que des désordres existeraient également dans le logement nouvellement occupé, ce n’est pas celui concerné par la présente procédure et M. [F] ne produit aucune pièce en ce sens.

Aussi, dans la mesure où M. [F] n’occupe plus le logement situé [Adresse 8] concerné par les désordres qui ont été examinés par l’expert judiciaire, la condition d’urgence de même que celle liée à existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite à faire cesser qui sont liés à la présence de tels désordres font défaut.

Plus généralement, M. [F] n’est plus locataire du logement situé [Adresse 8] à [Localité 7] de sorte que les demandes d’injonction à réaliser des travaux et à voir suspendre les loyers sont désormais dépourvues d’objet.

Elles seront donc rejetées, sans qu’il y ait lieu de faire droit à la demande de passerelle au fond, pour les mêmes motifs.

Sur la demande de provision sur dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte n’exige pas que la condition d’urgence soit satisfaite.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, si LMH fait valoir que les demandes de provision se heurtent à des contestations sérieuses notamment au motif qu’il a agi avec diligence dès qu’il a eu connaissance des difficultés de M. [F], que la non-réalisation de travaux est imputable à celui-ci, que le système d’éclairage dans le logement était conforme aux normes en vigueur à l’époque de sa mise en place et qu’il ne pèse aucune obligation sur le bailleur d’adapter le logement en considération d’un handicap du locataire survenu en cours de bail, un rapport d’expertise judiciaire a été établi par M. [Z] [C] le 24 novembre 2023 qui conclut à l’existence d’un certain nombre de désordres imputables au bailleur.

Aussi, le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent telle que prévue par la loi du 6 juillet 1989 et précisée par le décret du 30 janvier 2022 n’est pas sérieusement contestable au regard de ces conclusions qui sont opposables à LMH, dès lors que celui-ci était présent aux opérations d’expertise.

Il y a donc lieu d’examiner la demande de provision présentée par M. [F].

Le rapport d’expertise judiciaire du 24 novembre 2023 mentionne les désordres suivants comme imputables au bailleur :

présence de fissures au plafond et dégradation des embellissements qui nécessite une reprise d’enduit ;

présence de fils électriques sur le mur de la cuisine qui nécessite la mise en œuvre d’un cache de protection ;

infiltration dans la menuiserie de cuisine qui nécessite la reprise des joints et probablement le remplacement de la menuiserie ;

points lumineux dans les pièces à vivre inadaptés à la malvoyance du locataire ;

défaut d’étanchéité à l’air de la menuiserie dans le séjour, compte tenu de leur vétusté qui nécessite une révision générale des menuiseries avec remplacement des joints de compression,

remise en état des embellissements de la salle de bain en raison d’un dysfonctionnement de la VMC et d’une infiltration accidentelle provenant des étages supérieurs.

Si l’expert judiciaire a mentionné que M. [F] n’a pas établi de préjudice spécifique, le seul fait d’avoir vécu dans un logement qui présentait les désordres précédemment rappelés alors que le bailleur est tenu de délivrer et de maintenir un logement décent dont les caractéristiques sont précisées par le décret du 30 janvier 2022 suffit à permettre de considérer que M. [F] a subi un préjudice de jouissance.

Le préjudice de jouissance est objectivé à compter du 19 juillet 2021, date à laquelle M. [B] a fait établi un procès-verbal de constat d’huissier, étant précisé que la persistance des désordres est établie par le rapport établi par le service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 7] à la suite de sa visite du logement le 23 mars 2022 puis par un nouveau procès-verbal de constat d’huissier du 17 octobre 2023.

Il convient toutefois de relever que M. [F] ne démontre pas qu’il était malvoyant dès l’entrée dans les lieux et il ne produit aucun courrier ou mise en demeure adressée au bailleur qui aurait permis à celui-ci d’en être informé.

Le compte rendu d’évaluation de l’accessibilité du logement qui mentionne que LMH en a été destinataire n’est pas daté.

Aucun élément ne permet de considérer que le certificat médical établi par le Docteur [R] le 15 mars 2022 a été transmis à LMH.

D’après les pièces produites aux débats, celui-ci n’en a donc été informé qu’à compter du 12 janvier 2023, date de la réunion d’expertise contradictoire.

En tout état de cause, l’article 1719 du code civil n’impose pas au bailleur au titre de l’obligation de faire jouir paisiblement le locataire du logement loué d’exécuter des travaux d’adaptation du dit logement au handicap du locataire apparu en cours d’exécution du bail.

Dans le même sens, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que des travaux d’adaptation aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire.

L’éclairage inadapté du logement ne peut donc être retenu au titre des désordres ayant causé un préjudice de jouissance à M. [F] imputable au bailleur.

Concernant les autres désordres, par courrier du 17 janvier 2024, LMH s’est engagée à reprendre certains désordres, à savoir la présence de fils électriques sur le mur de la cuisine, les infiltrations dans la menuiserie de la cuisine, le défaut d’étanchéité à l’air de la menuiserie dans le séjour ainsi que l’humidité dans la salle de bains.

Il a toutefois refusé, aux termes de ce même courrier, de remédier à la présence de fissures aux plafonds, à la dégradation des embellissements et à l’absence de points lumineux dans les pièces à vivre.

LMH justifie avoir essayé d’intervenir pour remédier aux désordres dans le logement à compter du 5 février 2024 mais d’après les compte-rendus et attestations établis par les prestataires de LMH, M. [F] était soit absent du logement soit a refusé leur intervention.

Il n’y a pas lieu de remettre en cause la bonne foi de ces prestataires dans leurs déclarations, dès lors qu’ils ne sont pas dans une relation de subordination envers LMH dont plusieurs courriers permettent de considérer que M. [F] a bien été informé des dates et horaires d’intervention.

Enfin, M. [F] a intégré un autre le logement à compter du 10 juin 2025.

Aussi, compte tenu de la période pendant laquelle M. [F] a subi un préjudice de jouissance, du montant du loyer restant à sa charge à la période considérée d’après le décompte produit par le bailleur, et de l’ampleur des désordres concernés, LMH sera condamné à payer à M. [F] une somme provisionnelle de 2 000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur le préjudice moral

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, M. [F] vivait dans le logement avec un enfant né le 25 décembre 2023.

Si le fait de faire vivre celui-ci dans un environnement médicalement attesté comme malsain en raison de la présence de moisissures et d’humidité l’exposant à un risque pour sa santé est constitutif d’un préjudice moral pour M. [F], celui-ci a refusé à plusieurs reprises les interventions de prestataires dans son logement à compter du 5 février 2024.

La somme qu’il sollicite au titre de son préjudice moral qui n’est pas caractérisé pour le surplus doit donc être réduite à de bien plus justes proportions.

LMH sera condamné à ce titre à payer à M. [F] la somme de 200 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, LMH qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens.

En application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, LMH sera condamné à payer à Maître Raphaël Ekwalla-Mathieu, avocat au barreau de Lille, la somme de 1 500 euros à charge pour lui de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

Enfin, en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référés, après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETONS la demande de M. [K] [F] tendant à obtenir la réalisation de travaux sous astreinte et à la suspension des loyers ;

CONDAMNONS l’office public de l’habitat [Localité 7] Métropole Habitat à payer à M. [K] [F] la somme provisionnelle de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;

CONDAMNONS l’office public de l’habitat [Localité 7] Métropole Habitat à payer à M. [K] [F] la somme de 200 euros au titre du préjudice moral subi ;

CONDAMNONS l’office public de l’habitat Lille Métropole Habitat à payer à Maître Raphaël Ekwalla-Mathieu, avocat au barreau de Lille, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, à charge pour lui de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNONS l’office public de l’habitat [Localité 7] Métropole Habitat aux dépens de la présence instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7], le 15 Septembre 2025

La Greffière Le Juge