COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 28 Février 2025

N° RG 24/00139 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YFCR

DEMANDERESSE :

S.C.I. SAVAS

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Mélissa DEBARA, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA ayant pour société de gestion, la société EQUITIS GESTION SAS, désormais dénommée IQ EQ MANAGEMENT, et représenté par son recouvreur, la société MCS ET ASSOCIES, venant aux droits de la SOCIETE GENERALE

domiciliée : chez MCS ET ASSOCIES

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Michele SOLA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, et M^e Philippe VYNCKIER, avocat au barreau de LILLE, avocat postulant, substitués par M^e Nordine HAMADOUCHE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Etienne DE MARICOURT, Juge du tribunal judiciaire de LILLE

Juge de l’exécution par délégation de Monsieur le Président du tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Sophie ARES

DÉBATS : A l’audience publique du 20 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Février 2025

JUGEMENT prononcé par décision CONTRADICTOIRE rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe

Tribunal judiciaire de Lille N° RG 24/00139 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YFCR

EXPOSE DU LITIGE

Pour le financement d’un projet de construction d’un ensemble immobilier à bâtir, la SCI SAVAS a souscrit auprès de la banque SOCIETE GENERALE quatre prêts :

— par acte notarié du 13 avril 2011 : un prêt d’un montant de 48.741 euros au taux 3,09% et un prêt de 71.259 euros au taux de 3,75%.

— par acte notarié du 15 décembre 2011 : un prêt d’un montant de 414.975 euros au taux de 4,25% et un prêt de 281.075 euros au taux de 3,60%.

Suite à des impayés, la déchéance du terme de ces prêts a été notifiée.

Aux termes d’un protocole d’accord non daté, homologué par ordonnance d’incident du 28 avril 2017, la SCI SAVAS et la SOCIETE GENERALE sont convenues des modalités d’apurement de la créance via la location et la vente des appartements du projet immobilier financé.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 27 juin 2019, la SOCIETE GENERALE a informé la SCI SAVAS du remboursement complet de trois des quatre prêts souscrits et d’une créance résiduelle due au titre du prêt d’un montant initial de 281.075 euros, mettant la SCI SAVAS en demeure de régler le solde dans les huit jours.

Par acte d’huissier du 19 décembre 2023, le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA, se prévalant de la cession de cette créance à son profit par acte en date du 3 août 2020, a fait délivrer à la SCI SAVAS un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur les lots n° 1, 5, 6, 101, 201, 203, 209 et 210 d’un immeuble situé à [Adresse 6], cadastré section AD n°[Cadastre 3].

Ce commandement a été publié au service de la publicité foncière de [Localité 8] 3 le 16 février 2024 sous les références Volume 2024 S28.

Par actes du 12 janvier 2024, le FONDS CASTANEA a fait délivrer opposition au paiement du loyer à quatre locataires de la SCI SAVAS occupant des lots du bien saisi avec injonction de se libérer entre les mains du commissaire de justice instrumentaire.

Par acte du 6 mars 2024, la SCI SAVAS a fait assigner le FONDS CASTANEA devant ce tribunal à l’audience du 29 mars 2024 afin de contester ces oppositions.

Après plusieurs renvois à l’initiative des parties, l’affaire a été entendue à l’audience du 20 décembre 2024 au cours de laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils.

Dans ses conclusions soutenues oralement à l’audience par son conseil, la SCI SAVAS présente les demandes suivantes :

— Se déclarer compétent pour statuer sur le litige,

— Débouter le FONDS CASTANEA de ses demandes,

— Prononcer la nullité des oppositions au paiement des loyers et en ordonner mainlevée,

— Condamner le FONDS CASTANEA à lui payer 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

Dans ses conclusions soutenues oralement à l’audience par son conseil, le FONDS CASTANEA présente les demandes suivantes :

— Se déclarer incompétent pour statuer sur le litige,

— Débouter la SCI SAVAS de ses demandes,

— La condamner à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

Pour un exposé de l’argumentation des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à ces conclusions et aux éléments repris dans la motivation du présent jugement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’incompétence soulevée par le fonds CASTANEA.

Aux termes de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en oeuvre.

Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

Il connaît de la saisie des rémunérations, à l’exception des demandes ou moyens de défense échappant à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Le juge de l’exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, le FONDS CASTANEA soutient que seul le juge de l’exécution “statuant en matière de saisie immobilière” serait compétent pour statuer sur la validité des oppositions litigieuses, et non le juge de l’exécution “de droit commun”, dès lors que ces oppositions trouvent leur fondement dans un commandement aux fins de saisie-immobilière du 19 décembre 2023.

Néanmoins, le juge de l’exécution forme une seule et même juridiction, peu importe la matière dans laquelle il est amené à statuer, lequel est donc compétent pour statuer sur les oppositions litigieuses.

L’exception d’incompétence sera par conséquent rejetée.

Sur la demande en nullité et mainlevée des oppositions du 12 janvier 2024.

Il sera statué successivement sur les différents moyens de contestation présentés par la SCI SAVAS.

Sur le prétendu défaut de qualité à agir en recouvrement du FONDS CASTANEA.

Sur ce point, la société SAVAS soutient en premier lieu que le FONDS CASTANEA ne pourrait prétendre être son créancier dès lors qu’il n’apporterait pas la preuve que les signataires de l’acte de cession du 3 août 2020 auraient respectivement eu le pouvoir d’engager la SOCIETE GENERALE et le FONDS CASTANEA.

Néanmoins, selon l’article 1156 du code civil, lorsqu’il ignorait que l’acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs, le tiers contractant peut en invoquer la nullité.

Par ailleurs, selon l’article 1179 du code civil, la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général. Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé.

Enfin, selon l’article 1181 du code civil, la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger.

En l’espèce, il faut considérer que les règles régissant le pouvoir des représentants personnes physiques pour engager une personne morale ont pour seul objet la sauvegarde de l’intérêt privé de cette personne morale.

Dès lors, la nullité de l’acte de cession qui découlerait du défaut de pouvoir des représentants pour engager respectivement la SOCIETE GENERALE et le FONDS CASTANEA est une nullité relative.

Tribunal judiciaire de Lille N° RG 24/00139 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YFCR

Compte tenu des dispositions de loi précitées, seules les parties à l’acte de cession du 3 août 2020, à savoir la SOCIETE GENERALE et le FONDS CASTANEA, pourraient donc se prévaloir du défaut de pouvoir des signataires.

La SCI SAVAS ne pouvant se prévaloir de ce défaut de pouvoir allégué des représentants, ce moyen doit être écarté.

Ensuite, la SCI SAVAS soutient qu’il ne serait pas démontré que la créance pour laquelle le FONDS CASTANEA exerce les présentes poursuites aurait été cédée dans le cadre de la cession du 3 août 2020, comme il avait été retenu dans le cadre d’une précédente instance concernant un autre acte d’exécution (jugement du juge de l’exécution de ce tribunal du 14 novembre 2022).

Cependant, le prêt de 281.075 euros pour lequel le FONDS CASTANEA exerce les poursuites est référencé sous le numéro 811052429195 aussi bien sur un décompte des sommes dues au titre de ce prêt qu’au sein du courrier du 27 juin 2019 évoqué dans l’exposé du litige de ce jugement.

La SCI SAVAS ne conteste pas que le prêt de 281.075 euros était référencé sous ce numéro.

Or ce numéro est bien mentionné au sein de l’annexe “Désignation et individualisation des créances composant le portefeuille” de l’acte de cession (pièce qui est lisible contrairement à ce qui avait été retenu s’agissant de la pièce versée lors de l’instance ayant conduit au jugement du 14 novembre 2022) ainsi qu’au sein de l’extrait authentique dressé par Maître [U] [E]. S’agissant de cet extrait, la signature présente en page 4 dont la SCI SAVAS prétend qu’elle ne peut être attribuée à quiconque est manifestement celle du notaire instrumentaire.

Cette contestation apparaît par conséquent infondée.

Sur la prescription alléguée de l’action en recouvrement.

Aux termes de l’article L218-2 du code de la consommation, l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Enfin, l’article 2244 du même code prévoit que le délai de prescription ou le délai de forclusion est également interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée.

En l’espèce, la SCI SAVAS soutient à titre principal que la créance litigieuse serait soumise à la prescription biennale de l’article L218-2 du code de la consommation. En cela, la SCI SAVAS commet une erreur de droit dès lors que le consommateur est défini par l’article liminaire du code de la consommation comme une personne physique. La SCI SAVAS, personne morale, ne peut donc se prévaloir de la prescription biennale de l’article L218-2.

A titre subsidiaire, la SCI SAVAS prétend que l’action en recouvrement de la créance litigieuse serait atteinte par la prescription de droit commun de 5 ans prévue par l’article 2224 précité. Ce délai de droit commun est effectivement applicable.

La SCI SAVAS prend comme point de départ du délai de prescription le protocole d’accord évoqué dans l’exposé du litige de ce jugement qui aurait été régularisé selon elle “en 2016".

Néanmoins, le titre fondant la créance est l’acte notarié de prêt du 15 décembre 2011, le protocole d’accord entre les parties ayant simplement contractualisé des modalités de remboursement.

Le point de départ du délai de prescription est donc situé au jour d’exigibilité des différentes sommes revendiquées en vertu des stipulations du prêt, soit à compter de la date d’exigibilité de chacune des échéances qui restaient impayées au jour de la déchéance (soit pour la plus ancienne le 7 août 2013 selon le décompte non contesté sur ce point versé par le FONDS CASTANEA), et à compter de la date de déchéance du terme pour le capital restant dû, soit au 8 août 2014 selon le même décompte.

Le FONDS CASTANEA se prévaut de l’effet interruptif de divers actes d’exécution listés dans le décompte précité. Si les actes correspondants ne sont pas versés aux débats, la SCI SAVAS n’en conteste ni l’existence ni la régularité.

Il y a donc lieu de considérer que le délai de prescription de 5 ans a été régulièrement interrompu par une saisie-attribution du 30 mars 2015, un commandement de payer du 31 mars 2015, une saisie-attribution du 8 avril 2015, puis notamment par un commandement du 29 juillet 2019. Ces actes sont intervenus pour chacun d’eux avant que le délai de prescription ne soit totalement écoulé. Compte tenu notamment du commandement de payer du 29 juillet 2019, la prescription de l’action en recouvrement n’était pas acquise au jour du commandement aux fins de saisie immobilière du 19 décembre 2023.

Cette contestation doit par conséquent être écartée.

Sur l’irrégularité alléguée du commandement aux fins de saisie-immobilière du 19 décembre 2023 et de son décompte.

Aux termes de l’article L321-3 du code des procédures civiles d’exécution, l’acte de saisie d’un immeuble emporte saisie de ses fruits, sauf l’effet d’une saisie antérieure.

Selon l’article R321-18 du même code, le créancier poursuivant peut, par acte d’huissier de justice, s’opposer à ce que le locataire se libère des loyers et fermages entre les mains du débiteur et lui faire obligation de les verser entre les mains d’un séquestre qu’il désigne ou de les consigner à la Caisse des dépôts et consignations.

A défaut d’une telle opposition, les paiements faits au débiteur sont valables et celui-ci est séquestre des sommes reçues.

En l’espèce, la SCI SAVAS fait valoir que les oppositions litigieuses sont fondées sur un commandement de payer valant saisie immobilière irrégulier en ce que la créance ayant conduit à sa délivrance ne serait pas certaine. Sur ce point, la SCI SAVAS fait valoir pour seul élément qu’il existerait une incohérence entre le numéro de prêt énoncé dans le commandement du 19 décembre 2023 et celui énoncé dans la mise en demeure du 27 juin 2019 et son décompte. Cette affirmation est néanmoins erronée, la même référence se trouvant sur les trois documents, bien qu’entourée comme il est très classique en matière bancaire d’autres chiffres sur le commandement et le décompte de la mise en demeure. Cette critique apparaît ainsi infondée.

La SCI SAVAS fait ensuite valoir que le décompte présent dans le commandement du 19 décembre 2023 manquerait de précision en ce que :

— une colonne “autres” serait mentionnée. Sur ce point, le tribunal relève que cette colonne ne contient qu’une seule somme de 20.481,40 euros calculée en vertu d’une clause pénale de 7% effectivement stipulée dans l’acte de prêt (page 5/9 des conditions générales du prêt)

— le FONDS CASTANEA ne justifierait pas du passage d’un taux d’intérêt de 6,6% jusqu’à la déchéance du terme au taux initial de 3,6% à compter de cette déchéance. Le tribunal relève que cela était manifestement justifié par la clause de pénalité prévue également en page 5/9 des conditions générales qui permettait la majoration du taux des intérêts de 3% tant que le prêteur ne prononçait pas la déchéance du terme malgré la situation d’impayés.

— les périodes de calcul des intérêts seraient différentes entre le décompte présent dans la mise en demeure du 27 juin 2019 et le décompte du commandement. Néanmoins, la SCI SAVAS ne démontre pas que ces différences de période de calcul aboutiraient à un calcul d’intérêts erroné dans l’un ou l’autre de ces décomptes.

Les contestations de la SCI SAVAS sur ce point apparaissent ainsi infondées.

En l’absence de moyen de contestation pertinent, la demande en nullité et en mainlevée des oppositions du 12 janvier 2024 sera rejetée.

Sur les dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI SAVAS qui succombe sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Condamnée aux dépens, la SCI SAVAS sera également condamnée à verser au FONDS CASTANEA une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible d’appel,

REJETTE l’exception d’incompétence soulevée par le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA ;

REJETTE au fond l’ensemble des demandes de la SCI SAVAS ;

CONDAMNE la SCI SAVAS à payer au FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI SAVAS aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire, le délai d’appel et l’appel lui-même des décisions du juge de l’exécution n’ayant pas d’effet suspensif en application de l’article R121-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier,

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

Sophie ARES Etienne DE MARICOURT