TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Référé

N° RG 25/01441 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z4F2

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 25 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. TC INVEST

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. PANINI&CO

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 07 Octobre 2025

ORDONNANCE du 25 Novembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé, la SCI TC Invest a mis à bail au profit de M. [R] [S] pour la société en cours de constitution la SAS Panini&Co des locaux situés au [Adresse 7] [Adresse 4] (Nord) à compter du 5 janvier 2023. Conclu pour une durée de neuf années, le contrat a fixé le loyer annuel à 21 000 euros HT, payable par quart et d’avance, outre provisions trimestrielles pour charges de 250 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 5 250 euros.

Le 31 juillet 2025, à la suite d’impayés, la SCI TC Invest a fait signifier à la SAS Panini&Co un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 19 septembre 2025, la SCI TC Invest a fait assigner la SAS Panini&Co devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire du bail ayant lié la SCI TC Invest et la SAS Panini&Co et ordonner en conséquence, l’expulsion de la SAS Panini&Co, ainsi que de tous occupants de son chef du local commercial situé au rez-de-chaussée sis [Adresse 3], avec si besoin l’aide d’un serrurier et le concours de la force publique,

— autoriser la SCI TC Invest à procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles au choix de la SCI TC Invest aux frais, risques et périls de la SAS Panini&Co,

— condamner la SAS Panini&Co à régler à la SCI TC Invest une provision d’un montant en principal de 7 026,91 euros,

— condamner à titre provisionnel la SAS Panini&Co au paiement d’une pénalité de 10%, soit au paiement de la somme de 702,69 euros,

— autoriser la SCI TC Invest à conserver le montant du dépôt de garantie,

— condamner la SAS Panini&Co à régler par provision à la SCI TC Invest une indemnité d’occupation à compter de la date de constatation du jeu de la clause résolutoire soit, à compter du 1er août 2025 et jusqu’à parfait délaissement, établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%, soit à une indemnité d’occupation de 32.838,48 euros HT et hors charges par an (21 892,32 euros HT et hors charges par an +50%),

— condamner la SAS Panini&Co à une astreinte de 150 euros par jour de retard au titre du maintien indu dans les lieux,

— condamner la SAS Panini&Co au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS Panini&Co en tous les frais et dépens, en ce compris les frais de commandement.

La SAS Panini&Co n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience du 7 octobre 2025.

La SCI TC Invest, représentée par son conseil, soutient oralement les prétentions figurant dans son acte introductif d’instance.

La décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance soutenue oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par acte remis à l’étude de commissaire de justice, la SAS Panini&Co n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, le bail est soumis au statut des baux commerciaux. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la clause résolutoire et l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits.

Le commandement du 31 juillet 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 5 063, 83 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 160, 06 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 31 août 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la SAS Panini&Co de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif, sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend la SAS Panini&Co occupante sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la SAS Panini&Co à compter du 1er septembre 2025 si celle-ci ne libère pas les lieux. Il convient de fixer, le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial, le commandement de payer du 31 juillet 2025 et le décompte actualisé au 25 août 2025 mentionnant une dette de 6 866,85 euros.

Il convient de déduire les sommes non justifiées de 160,06 euros correspondant au coût du commandement de payer réclamé dans les dépens, 16,80 euros de frais de rejet de prélèvement et 600 euros de commandement de payer.

L’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 6 089,99 euros.

Il convient donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025, date de l’assignation.

Sur la conservation du dépôt de garantie

Le juge des référés ne peut se prononcer sur la compensation d’un arriéré ou d’une pénalité avec le dépôt de garantie comme le sollicite la demanderesse en réclamant de conserver le montant versé par le preneur à ce titre.

Dès lors, il n’y aura pas lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

Sur la clause pénale

L’appréciation de demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme d’une conservation du dépôt de garantie ou de l’application de clauses pénales relève du fond, à moins que celui qui fonde des demandes de provision à ce titre n’établisse l’absence de contestation sérieuse.

En l’espèce, la demanderesse sollicite la condamnation de la SAS Panini&Co à payer une pénalité de 10 % à valoir sur l’arriéré locatif ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation majorée.

La multitude et l’importance de pénalités réclamées caractérisent l’existence d’une contestation sérieuse dès lors que le juge du fond est susceptible de mettre en œuvre son pouvoir modérateur les concernant, pouvoir dont ne dispose pas le juge des référés.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes formulées au titre de la clause pénale.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la SAS Panini&Co, partie perdante, les dépens de l’instance, y compris le commandement de payer du 31 juillet 2025 s’élevant à 160,06 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la SAS Panini&Co à payer la somme de 750 euros à la SCI TC Invest au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la SCI TC Invest et la SAS Panini&Co concernant les locaux situés au n° [Adresse 4] (Nord) depuis le 31 août 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS Panini&Co et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 7] [Adresse 4] (Nord) ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Autorise au besoin la SCI TC Invest à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 1er septembre 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la SCI TC Invest à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la SAS Panini&Co au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la SAS Panini&Co à payer à la SCI TC Invest chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la SAS Panini&Co à payer à la SCI TC Invest la somme de 6 089,99 euros (six mille quatre-vingt neuf euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, terme d’août 2025 inclus ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025 ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la conservation du dépôt de garantie ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la clause pénale ;

Condamne la SAS Panini&Co aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 31 juillet 2025 s’élevant à 160,06 euros ;

Condamne la SAS Panini&Co à payer à la SCI TC Invest la somme de 750 euros (sept cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN