TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/11261 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y24Q

JUGEMENT

DU : 15 Décembre 2025

[M] [B]

C/

[G] [V]

[I] [N]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [M] [B], demeurant [Adresse 3]

représentée par Représentant : M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [G] [V], demeurant [Adresse 4]

Mme [I] [N], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Nora MISSAOUI-LEFEBVRE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Octobre 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/11261 PAGE 2

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 31 mars 2021 ayant pris effet le 1er avril 2021, M. [U] [F] a donné à bail à M. [G] [V] et Mme [I] [N] épouse [V] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 550 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Le 12 août 2022, Mme [M] [B] a acquis la propriété de ce logement.

Le 19 septembre 2023, elle a adressé aux locataires une mise en demeure de régler la somme de 1 800 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par actes de commissaire de justice du 26 avril 2024, elle a fait délivrer à M. [G] [V] et Mme [I] [N] épouse [V] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative ainsi qu’un commandement de payer, portant sur la somme en principal de 6 000 euros, au titre des loyers et charges impayés, les deux commandements visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par acte du 26 septembre 2024, Mme [M] [B] a fait assigner M. [G] [V] et Mme [I] [N] épouse [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

— dire ses demandes recevables ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et en conséquence ordonner l’expulsion des locataires ;

— à défaut prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [G] [V] et Mme [I] [N] épouse [V] ;

— fixer l’indemnité d’occupation au montant égal au loyer, augmentée des charges, et dire qu’elle commencera à courir à compter du 5 octobre 2024 ;

— condamner solidairement M. [G] [V] et Mme [I] [N] épouse [V] à lui payer :

— la somme de 6 600 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire, arrêtée au 5 septembre 2024 ;

— la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts (article 1231-6, alinéa 3, du code civil) ;

— la somme de 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord par voie électronique le 27 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2025.

RG : 24/11261 PAGE 3

A cette date, l’affaire a été orientée à l’audience de mise en état, au cours de laquelle les parties comparantes ont accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2017-892 du 6 mai 2017.

L’affaire a fait l’objet d’une fixation à l’audience de plaidoirie en date du 1er septembre 2025, audience renvoyée au 16 octobre 2025 pour cause d’indisponibilité du magistrat

A cette audience, Mme [M] [B], assistée par son avocat, a maintenu les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 8 500 euros à la date du 15 octobre 2025, après avoir souligné que M. [G] [V] et Mme [I] [N] épouse [V] n’avaient pas repris le paiement du loyer courant. Elle a formé une demande en paiement à hauteur de 6 100 euros, disposant déjà d’un titre exécutoire pour le montant de 2 400 euros. Elle s’est opposée à la demande de sursis à statuer formée par les défendeurs.

M. [G] [V] et Mme [I] [N] épouse [V], représentés par leur conseil, ont sollicité, à titre principal, un sursis à statuer dans l’attente de la décision du juge du surendettement (audience le 18 novembre 2025). A défaut, ils ont sollicité des délais de paiement sur 36 mois (apurement de la dette locative à hauteur de 264,52 euros par mois), avec suspension de la clause résolutoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures respectives des parties, visées à l’audience du 16 octobre 2025, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, « la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine ».

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer.

Par décision du 15 janvier 2025, la commission de surendettement des particuliers du Nord a déclaré le dossier de M. [G] [V] et Mme [I] [N] épouse [V] recevable. et a décidé de l’orienter vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

L’état des créances arrêté au 15 janvier 2025 mentionne une dette de loyer de 9 000 euros.

RG : 24/11261 PAGE 4

Mme [M] [B] a contesté la recevabilité décidée par la commission.

Il convient de relever que, contrairement à ce qu’ils soutiennent, les locataires n’ont, depuis la décision de la commission, pas repris le paiement du loyer courant (seuls règlements : 11 euros en février 2025 et 100 euros en avril 2025).

Au vu de ces éléments, il y a lieu de rejeter la demande de sursis à statuer.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité

Une copie de de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 27 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de Cassation a dit que les dispositions de cet article 10, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis 3è Civ. 13 juin 2024 n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 avril 2024, pour la somme en principal de 6 000 euros.

Le décompte fourni au débat par Mme [M] [B] montre que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les locataires n’ayant versé aucune somme.

RG : 24/11261 PAGE 5

Ainsi, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de bail à la date du 6 juin 2024, 24h00.

En vertu de l’article 24, V, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24, VI, « par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du Code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de

RG : 24/11261 PAGE 6

nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet. »

Aux termes de l’article 24, VIII, « lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

RG : 24/11261 PAGE 7

Il y a lieu de constater que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant. Ils ne rentrent donc pas dans le champ d’application des dispositions des VI et VIII de l’article 24.

Par ailleurs, n’ayant pas repris le paiement du loyer courant et n’étant pas en situation de régler leur dette locative, la demande de délais de paiement ne peut être que rejetée sur le fondement du V du même article.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [G] [V] et Mme [I] [N] épouse [V] suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les sommes dues

En application de l’article 7, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La faute qui consiste pour les locataires à occuper le logement, postérieurement à la résiliation du contrat bail, cause un préjudice aux bailleurs, qui ne peuvent pas disposer de leur bien et le relouer.

Ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 600 euros.

Suivant le décompte produit à l’audience par Mme [M] [B], M. [G] [V] et Mme [I] [N] épouse [V] apparaissent redevables d’une somme de 8 500 euros à la date du 15 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, dont il convient de déduire la somme de 2 400 euros, pour laquelle la demanderesse dispose déjà d’un titre exécutoire.

Le contrat de bail comporte une clause de solidarité.

M. [G] [V] et Mme [I] [N] épouse [V] seront, par conséquent, solidairement condamnés à payer à Mme [M] [B] la somme de 6 100 euros.

Ils seront également solidairement condamnés à payer, jusqu’à libération effective des lieux loués, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 600 euros, ce à compter du 1er novembre 2025.

RG : 24/11261 PAGE 8

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Mme [M] [B] ne démontrant pas la mauvaise foi de M. [G] [V] et Mme [I] [N] épouse [V], sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, M. [G] [V] et Mme [I] [N] épouse [V] supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût des commandements signifiés le 26 avril 2024.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de sursis à statuer ;

CONSTATE à la date du 6 juin 2024, 24h00, la résiliation du contrat de bail conclu entre Mme [M] [B] et M. [G] [V] et Mme [I] [N] épouse [V] portant sur le logement situé [Adresse 5] à [Localité 9] ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

ORDONNE, à défaut pour M. [G] [V] et Mme [I] [N] épouse [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

RG : 24/11261 PAGE 9

FIXE à la somme de 600 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 7 juin 2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux loués et dit que cette somme sera réévaluée comme l’aurait été le loyer ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [V] et Mme [I] [N] épouse [V] à payer à Mme [M] [B] la somme de 6 100 euros, échéance du mois d’octobre 2025, incluse ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [V] et Mme [I] [N] épouse [V] à payer à Mme [M] [B] la somme de 600 euros par mois, au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, ce à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à date de libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE à M. [G] [V] et Mme [I] [N] épouse [V] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE,

secrétariat de la commission de médiation DALO, [Adresse 7],

[Adresse 2]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [V] et Mme [I] [N] épouse [V] aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer et de justifier d’une assurance du 26 avril 2024, dépens qui seront recouvrés conformément aux règles sur l’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.;

LE GREFFIER LA JUGE

D.AGANOGLU A.FEYDEAU-THIEFFRY