TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01332 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z3EZ

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 25 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. MASSENA INVEST

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

E.U.R.L. [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 07 Octobre 2025

ORDONNANCE du 25 Novembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte authentique du 10 avril 2024, la SCI Massena Invest a mis à bail au profit de l’EURL [B] des locaux situés [Adresse 2] Lille (Nord) à compter du 10 avril 2024. Conclu pour une durée de neuf années, le contrat a fixé le loyer trimestriel à 5250 euros et une provision trimestrielle pour charges à 900 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 5 250 euros.

Le 4 juillet 2025, à la suite d’impayés, la SCI Massena Invest a fait signifier à l’EURL [B] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 20 août 2025, la SCI Massena Invest a fait assigner l’EURL [B] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire du bail ayant lié la SCI Massena Invest et l’EURL [B] et ordonner en conséquence, l’expulsion de l’EURL [B], ainsi que de tous occupants de son chef du « local commercial situé au rez-de-chaussée et au sous-sol directement accessible depuis la [Adresse 7], comprenant en outre l’escalier d’accès au sous-sol » sis [Adresse 2] Lille, avec si besoin l’aide d’un serrurier et le concours de la force publique,

— autoriser la SCI Massena Invest à procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles au choix, de la SCI Massena Invest aux frais, risques et périls de l’EURL [B],

— condamner l’EURL [B] à régler à la SCI Massena Invest une provision d’un montant en principal de 4 194,57 euros,

— condamner à titre provisionnel l’EURL [B] au paiement d’une pénalité de 10 %, soit au paiement de la somme de 419,46 euros,

— autoriser la SCI Massena Invest à conserver le montant du dépôt de garantie,

— condamner l’EURL [B] à régler par provision à la SCI Massena Invest une indemnité d’occupation à compter de la date de constatation du jeu de la clause résolutoire soit, à compter du 5 août 2025 et jusqu’à parfait délaissement, établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%, soit à une indemnité d’occupation de 31 500 euros HT et hors charges par an (21.000 euros HT et hors charges par an +50%),

— condamner l’EURL [B] à une astreinte de 100 euros par jour de retard au titre du maintien indu dans les lieux,

— condamner l’EURL [B] au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’EURL [B] en tous les frais et dépens, en ce compris les frais de commandement.

L’EURL [B] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience le 7 octobre 2025.

La SCI Massena Invest représentée par son avocat, soutient oralement les prétentions figurant dans son acte introductif d’instance.

La décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Bien que régulièrement assignés dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par acte remis à l’étude de commissaire de justice, l’EURL [B] n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, le bail est soumis au statut des baux commerciaux. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y figurent.

Le commandement du 4 juillet 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 2 414,38 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 142,68 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 4 août 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour l’EURL [B] de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif, sans qu’il y ait lieu au prononcé d’une astreinte.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend l’EURL [B] occupante sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable l’EURL [B] à compter du 5 août 2025 si celle-ci ne libère pas les lieux. Il convient de fixer, le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 10 avril 2024, le commandement de payer du 4 juillet 2025 et le décompte actualisé à la date de l’assignation.

Après déduction des sommes de 16,80 euros au titre de frais de rejet de prélèvement janvier 2025, 600 euros de commandement de payer, 142,68 euros au titre du commandement de payer compris dans les dépens, 25,43 euros au titre de l’article 444-31 euros, l’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 3 409, 66 euros, terme d’août 2025 inclus.

Il convient donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 août 2025, date de l’assignation.

Sur la clause pénale

L’appréciation de demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme d’une indemnité d’occupation majorée ou l’application de clauses pénales relève du fond, à moins que celui qui fonde des demandes de provision à ce titre n’établisse l’absence de contestation sérieuse.

En l’espèce, la multitude et l’importance de pénalités réclamées caractérisent l’existence d’une contestation sérieuse dès lors que le juge du fond est susceptible de mettre en œuvre son pouvoir modérateur les concernant, pouvoir dont ne dispose pas le juge des référés.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes fondée sur la clause pénale.

Sur la conservation du dépôt de garantie

Le juge des référés ne peut se prononcer sur la compensation d’un arriéré ou d’une pénalité avec le dépôt de garantie comme le sollicite la demanderesse en réclamant de conserver le montant versé par le preneur à ce titre.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de l’EURL [B], partie perdante, les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 4 juillet 2025 s’élevant à 142,68 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner l’EURL [B] à payer à la SCI Massena Invest la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la SCI Massena Invest et l’EURL [B] concernant les locaux situés [Adresse 1] à Lille (Nord) depuis le 4 août 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de l’EURL [B] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 6] (Nord) ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Autorise au besoin la SCI Massena Invest à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 5 août 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la SCI Massena Invest à valoir sur l’indemnité d’occupation due par l’EURL [B] au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne l’EURL [B] à payer à la SCI Massena Invest chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne l’EURL [B] à payer à la SCI Massena Invest la somme de 3 409, 66 euros (trois mille quatre cent neuf euros et soixante-six centimes) à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, terme d’août 2025 inclus ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 20 août 2025 ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la clause pénale ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la conservation du dépôt de garantie ;

Condamne l’EURL [B] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 4 juillet 2025 s’élevant à 142,68 euros. ;

Condamne l’EURL [B] à payer à la SCI Massena Invest la somme de 750 euros (sept cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN