TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Référé

N° RG 26/00094 – N° Portalis DBZS-W-B7K-2LB3

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 MAI 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S.U. DVP [T]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Manuel BUFFETAUD, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Nicolas BOYTCHEV, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. HYPATIE

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Coraline FAVREL, avocat au barreau de LILLE, M^e Benoît RAIMBERT, avocat au barreau de PARIS

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, Cadre greffier

DÉBATS à l’audience publique du 10 Mars 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 28 Avril 2026 prorogé au 12 Mai 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing-privé du 23 novembre 2015, la société Grif 1 a donné à bail commercial à la société Sogood LGE, un local dépendant du centre commercial [Adresse 3] situé [Adresse 4], désigné sous le numéro R4, à usage d’activité de restauration sous toutes ses formes sur place et à emporter ou livrer.

Ce bail commercial a été consenti pour une durée de douze années et rétroactivement à compter du 1er avril 2015, moyennant un loyer annuel payable par quart et d’avance, indexé chaque année, composé d’un loyer annuel de base fixé à 56 500 euros hors taxes hors charges et d’un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive éventuelle entre 5 % HT du chiffre d’affaires HT du preneur et le loyer de base, outre le versement par le preneur d’un dépôt de garantie de 14 125 euros.

Le 7 mars 2017, la société Grif 1 a changé de dénomination sociale pour devenir la société DVP [T].

Par acte authentique du 16 novembre 2021, la société Sogood LGE a cédé son fonds de commerce, droit au bail compris, à la société [Adresse 5].

Par acte authentique du 16 février 2023, la société LC [T] Parc a cédé son fonds de commerce, droit au bail compris, à la SAS Hypatie.

Le 27 octobre 2025, à la suite d’impayés, la société DVP [T] a fait signifier à la société Hypatie un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le 14 janvier 2026, la société DVP [T] a assigné la société Hypatie devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, en constat d’acquisition de la clause résolutoire et paiement de provisions, et dénoncé cette assignation à la Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts-de-France, créancier inscrit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 février 2026 et renvoyée à l’audience du 10 mars 2026, à laquelle elle a été retenue.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, la société DVP [T], représentée par son avocat, demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 28 novembre 2025,

— ordonner en conséquence l’expulsion de la société Hypatie et de tout occupant de son chef du local en cause, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter du prononcé de l’ordonnance et ce, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobilers garnissant les lieux dans un garde-meubles que le président du tribunal désignera ou dans tels autres lieux au choix de la société DVP [T] aux frais et risques de la société Hypatie, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner la société Hypatie, à lui payer, par provision, la somme de 40 391,62 euros, correspondant aux loyers, indemnités d’occupation, charges, accessoires et TVA dus au titre du bail et impayés au 31 mars 2026, assortie d’un intérêt au taux légal, majoré de 5 points, à compter du 27 octobre 2025, date du commandement de payer,

— condamner la société Hypatie, à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d’occupation journalière à compter du 28 novembre 2025 et correspondant au double du loyer de la dernière année de location et calculée pour la période d’occupation sur la base d’un loyer journalier correspondant à 1/360è du loyer annuel multiplié par le nombre de jour d’occupation, le loyer ainsi obtenu étant multiplié par deux conformément à l’article 28 « Pénalités » du bail à laquelle s’ajouteront les charges, provisions pour charges, taxes, TVA et accessoires,

— condamner la société Hypatie, à titre provisionnel, à lui payer une indemnité forfaitaire de 1/360è des charges afférentes au local pris à bail pour l’année 2025, affecté d’un multiple correspondant au nombre de jours pendant lesquels l’infraction se poursuivra ou se renouvellera,

— ordonner à titre provisionnel que le dépôt de garantie en possession de la société DVP [T] d’un montant de 17 156,24 euros lui restera acquis à titre d’indemnisation de premiers dommages et intérêts conformément au bail,

— débouter la société Hypatie de sa demande d’octroi de délais de paiement,

— débouter la société Hypatie de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

— condamner la société Hypatie à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 octobre 2025.

Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 9 mars 2026, la société Hypatie, représentée par son avocat, demande de :

I- A titre liminaire sur la demande de résolution amiable :

— ordonner une mesure de conciliation et, à défaut, une mesure de médiation entre les parties.

II- A défaut :

— juger que la créance de loyer et charges, en principal, de la société DVP [T] s’élève à un montant maximum de 33 529,29 euros TTC, au-delà duquel aucune provision ne saurait être accordée en référé à la société DVP [T],

— l’autoriser à s’acquitter de la provision qu’elle serait condamnée à payer à la société DVP [T] au moyen de 23 mensualités d’un montant égal,

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant le cours du délai imparti à la société Hypatie pour s’acquitter de sa dette,

— débouter la société DVP [T] de l’intégralité de ses autres demandes ;

— condamner la société DVP [T] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par note en délibéré du 13 mars 2026, dont la production a été préalablement autorisée à l’audience avec l’accord de la demanderesse, la société Hypatie indique, d’une part, que l’écriture comptable datée 2 janvier 2026 d’un montant de 6 862,33 euros inscrite sur le grand livre (pièce n° 11) correspond à un virement interne, de sorte que le montant de l’arriéré locatif est de 40 391,62 euros et non de 33 529,29 euros. Elle indique, d’autre part, qu’elle est une société franchisée, dont l’arriéré locatif s’est constitué au cours de la phase d’installation de l’activité, le prévisionnel comptable établi par le franchiseur ayant été exagérément optimiste, et qu’à cet égard et selon justificatif joint (nouvelle pièce n°13), le franchiseur vient de lui accorder une réduction de redevance de 2 % pour une durée d’un an, afin de lui permettre de pouvoir apurer l’arriéré locatif et maintenir son activité, dont les prévisionnels comptables 2026 et 2027 laissent apparaître une nette progression par rapport à l’exercice 2025 (pièce n°12).

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 12 mai 2026 en raison de la charge du service.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résolution amiable

Aux termes de l’article 1534, alinéa 1er, du code de procédure civile, à moins qu’il n’en soit disposé autrement, le juge saisi du litige peut, même en référé, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner un conciliateur de justice ou ordonner une médiation.

En l’espèce, force est de constater qu’aucun accord amiable n’a pu être trouvé entre les parties, avant ou au cours de l’instance, et que la société DVP [T] n’a pas donné son accord pour que le juge des référés désigne un conciliateur de justice ou ordonne une médiation.

En conséquence, la demande de la société Hypatie aux fins de résolution amiable du différend ne peut être accueillie.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la clause résolutoire et l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits.

Le commandement du 27 octobre 2025 contient toutes les précisions permettant à la société Hypatie de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. Y figurent les sommes de 55 560,97 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes et 76,17 euros TTC au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 27 novembre 2025 à minuit.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation fondant la demande est la seule condition de l’octroi d’une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats par la société DVP [T], notamment le bail commercial du 23 novembre 2015 (pièce n°1 dem), le commandement de payer du 27 octobre 2025 (pièce n°5 dem), les factures de loyers et charges des 3e et 4e trimestres 2025 et 1er trimestre 2026 (pièces n°6 à n°10) et le décompte actualisé au 10 mars 2026 (pièces n°12 et n°13), de sorte qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers, charges et accessoires à hauteur de 40 391,62 euros, terme du 1er trimestre 2026 inclus.

Il y a donc lieu de condamner la société Hypatie au paiement à titre provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2025, date du commandement de payer.

Sur les demandes de provisions au titre des pénalités

Si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, ses pouvoirs sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci, et en conséquence à la condition que l’application de la clause pénale ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier.

En l’espèce, la multiplicité et l’importance des pénalités réclamées par la société DVP [T], à savoir la majoration de l’indemnité d’occupation au double du loyer contractuel, outre les charges et taxes, l’indemnité forfaitaire en cas d’infraction au bail, la majoration de l’intérêt légal et la conservation du dépôt de garantie de 17 156,24 euros, prévues aux articles 28 et 7.23 du bail, caractérisent l’existence d’une contestation sérieuse dès lors que ces pénalités sont susceptibles de conférer au créancier un avantage manifestement excessif et, partant, d’être soumises au pouvoir modérateur du juge du fond, pouvoir dont ne dispose pas le juge des référés.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes formulées au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation, de l’indemnité forfaitaire en cas d’infraction au bail, de la majoration de l’intérêt légal et de la conservation du dépôt de garantie.

Sur la demande de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ont la faculté, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil dispose :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

La faculté d’accorder la suspension est distincte de celle d’accorder un délai de paiement.

En l’espèce, compte tenu des règlements mensuels que la société Hypatie a effectués depuis la délivrance du commandement de payer démontrant sa volonté d’apurer sa dette, de sa situation économique, de ses perspectives de croissance et de la réduction de redevance que vient de lui consentir son franchiseur, il y a lieu de lui accorder un délai de paiement sur vingt-trois mois, conformément à sa demande, et de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire comme précisé au dispositif.

A défaut de paiement par la société Hypatie d’une seule échéance ou des loyers, charges et accessoires courants prévus au bail à leur date d’exigibilité, l’intégralité de la dette redeviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, il pourra être procédé à l’expulsion immédiate de la société Hypatie, devenue occupante sans droit ni titre, si besoin avec le recours à la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu en outre de prononcer une astreinte, et la société Hypatie ne sera plus redevable d’un loyer mais, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la société Hypatie, partie perdante, aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 27 octobre 2025 s’élevant à 76,17 euros TTC.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société Hypatie à payer à la société DVP [T] la somme de 1 200 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,

Rejette la demande de la société Hypatie aux fins de résolution amiable du différend ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la société Hypatie et la société DVP [T] concernant le local dépendant du centre commercial [Adresse 3] situé [Adresse 6], désigné sous le numéro R4, depuis le 27 novembre 2025 ;

Suspend avec effet rétroactif la réalisation et les effets de cette clause résolutoire ;

Condamne la société Hypatie à payer à la société DVP [T] la somme de 40 391,62 euros (quarante mille trois cent quatre-vingt-onze euros et soixante-deux centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et accessoires, terme du 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2025 ;

Autorise la société Hypatie à se libérer de sa dette en 23 mensualités, dont 22 mensualités d’un montant de 1 700 euros chacune et la 23ème mensualité du montant du solde de la dette, payables au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant celui de la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers, charges et accessoires courants prévus au bail ;

Dit que, faute pour la société Hypatie de payer à bonne date et intégralement une seule de ces mensualités ou de s’acquitter des loyers, charges et accessoires courants prévus au bail à leur date d’exigibilité, et huit jours après l’envoi par la société DVP [T] d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

— la clause résolutoire produira son plein effet,

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— l’expulsion de la société Hypatie et de tout occupant de son chef du local dépendant du centre commercial [Adresse 3] situé [Adresse 6], désigné sous le numéro R4, pourra être mise en œuvre, le cas échéant, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte,

— en cas de maintien dans les lieux, et à compter de la date d’effet du jeu de la clause résolutoire, la société Hypatie sera redevable d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, taxes et accessoires, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à libération effective des locaux par remise des clés,

— le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation, de l’indemnité forfaitaire en cas d’infraction au bail, de la majoration de l’intérêt légal et de la conservation du dépôt de garantie ;

Condamne la société Hypatie aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 27 octobre 2025 s’élevant à 76,17 euros TTC ;

Condamne la société Hypatie à payer à la société DVP [T] la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;