TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13364 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZALY

JUGEMENT

DU : 16 Mars 2026

S.C.I. FONCIERE RU PR 01/2016

C/

,

[G], [J],

[F], [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. FONCIERE RU PR 01/2016, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Jeanne FAYEULLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme, [G], [J], demeurant, [Adresse 2], non comparante

M., [F], [L], demeurant, [Adresse 2], non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Janvier 2026

Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/13364 PAGE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 août 2022 à effet au 25 août 2022, la S.C.I FONCIERE RU PR 01/2016 a donné à bail à Mme, [G], [J] et M., [F], [L] un logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 783,28 euros, outre une provision sur charges de 132,00 euros, pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction.

Alléguant le non-paiement des loyers, la S.C.I FONCIERE RU PR 01/2016 a fait délivrer à Mme, [G], [J] et M., [F], [L], par exploit de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 4.457,66 euros.

Ce commandement a été notifié par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 septembre 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, notifié le 29 novembre 2024 au représentant de l’Etat dans le département, la S.C.I FONCIERE RU PR 01/2016 a fait assigner Mme, [G], [J] et M., [F], [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 7 juillet 2025 aux fins de, sur le fondement de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater et, à défaut, prononcer la résiliation du bail sous seing privé régularisé le 24 août 2024 entre la SCI FONCIERE RU PR 01/2016, d’une part, et Mme, [G], [J] et M., [F], [D] si, d’autre part, pour défaut de paiement des loyers et charges en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; Dire que Mme, [G], [J] et M., [F], [L] sont occupants sans droit ni titre et en conséquence, ordonner leur expulsion de corps et de bien ainsi que de tous occupants introduits par eux dans le local à usage d’habitation sis, [Adresse 4] à, [Localité 3], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la, [Localité 4] Publique et d’un serrurier ; Dire que faute par eux de quitter spontanément les lieux, la requérante pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de leur chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la, [Localité 4] Publique et d’un serrurier ; Dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les lieux, dans tel garde meuble qu’il plaira à la requérant et ce, aux frais des défendeurs ; Condamner solidairement Mme, [G], [J] et M., [E], [L] au paiement de la somme de 6.376,98 euros correspondant aux loyers et charges impayés en application de l’article 1147 du Code Civil, outre intérêt au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 5 septembre 2024 ;

Condamner solidairement Mme, [G], [J] et M., [E], [L] au paiement des indemnités d’occupation faisant suite à la résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, indemnités d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges ; Condamner solidairement Mme, [G], [J] et M., [E], [L] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civil ; Condamner solidairement Mme, [G], [J] et M., [E], [L] au paiement de tous frais et dépens, en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 7 juillet 2025, les parties ont comparu représentées par leurs conseils respectifs.

Le Juge des Contentieux et de la protection a, en application de l’article 446-1 et 446-2 du Code de procédure civile, après avoir recueilli l’avis ainsi que l’accord des conseils des parties, organisé les échanges et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries le 12 janvier 2026.

Par correspondance électronique du 8 janvier 2026, Maître Marie Desprès, qui intervenait au soutien des intérêts de Mme, [G], [J] et M., [E], [L], a informé le Juge des contentieux et de la protection qu’elle se dégageait de sa responsabilité.

A l’audience du 12 janvier 2026, la S.C.I FONCIERE RU PR 01/2016 a comparu représentée par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, la S.C.I FONCIERE RU PR 01/2016 réitère ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 18.130,63 euros et sollicite au surplus le rejet des demandes reconventionnelles adverses.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 16 mars 2026 par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties ayant comparu lors de l’audience du 7 juillet 2025, la décision est contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur les demandes en résiliation du bail et en expulsion :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisé par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le Département le 29 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 1103 du Code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en ses conditions générales une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges, effective dans un délai de deux mois à la suite d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme, [G], [J] et M., [F], [L] le 5 septembre 2024, pour la somme en principal de 4.457,66 euros.

Il résulte du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement de Mme, [G], [J] et M., [F], [L] n’étant intervenu dans ledit délai.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 5 novembre 2024.

Sur les demandes en paiement

Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement :

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Par application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’occurrence, le décompte produit par la S.C.I FONCIERE RU PR 01/2016 fait ressortir une dette d’un montant de 18 314.31 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 27 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 comprise.

Il convient de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance le 5 septembre 2024 au titre de « Quittancement Dépenses par convention à la charge du locataire – Commandement de payer » à hauteur de 183,68 euros. Ainsi que la somme facturée sans justification le 11 août 2025 au titre de « Frais rejet encaissement » à hauteur de 15,72 euros.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à 18 114.91 euros.

Mme, [G], [J] et M., [F], [L], non comparants à l’audience, n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il est expressément prévu à l’article III du contrat de location la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme, [G], [J] et M., [F], [L] à payer à la S.C.I FONCIERE RU PR 01/2016 la somme de 18 114.91 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 27 octobre 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4.457,66 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.

Mme, [G], [J] et M., [F], [L] sont redevables solidairement du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 1.060,77euros, pour la période courant de la date de résiliation du bail à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la S.C.I FONCIERE RU PR 01/2016 de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Après analyse du dernier décompte actualisé, Mme, [G], [J] et M., [F], [L] n’ont pas repris avant l’audience le versement intégral de leur part à charge du loyer courant, ils n’ont effectué aucun paiement depuis le 1er août 2025.

En outre, Mme, [G], [J] et M., [F], [L], absents à l’audience, ne produisent aucun élément susceptible de démontrer leur capacité à respecter un plan d’apurement de leur dette, leur demande tendant à bénéficier de délais de paiement sera rejetée.

Ainsi, l’absence de reprise du paiement du loyer à l’audience, l’ancienneté et l’importance de la dette justifient que la S.C.I FONCIERE RU PR 01/2016 puisse à nouveau disposer du logement et que soit ordonnée la libération des lieux

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme, [G], [J] et M., [F], [L] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme, [G], [J] et M., [F], [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.C.I FONCIERE RU PR 01/2016 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.C.I FONCIERE RU PR 01/2016 recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 août 2022 entre la S.C.I FONCIERE RU PR 01/2016 et Mme, [G], [J] et M., [F], [L] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé, [Adresse 3] à, [Localité 3] sont réunies à la date du 5 novembre 2024 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour Mme, [G], [J] et M., [F], [L] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE solidairement Mme, [G], [J] et M., [F], [L] à payer à la S.C.I FONCIERE RU PR 01/2016 la somme de 18 114.91 euros, créance arrêtée au 27 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4.457,66 euros et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

Dit que Mme, [G], [J] et M., [F], [L] sont in solidum redevables auprès de à la S.C.I FONCIERE RU PR 01/2016 d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant actuel de 1.060,77 euros, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la S.C.I FONCIERE RU PR 01/2016 ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise

CONDAMNE in solidum Mme, [G], [J] et M., [F], [L] à payer à la S.C.I FONCIERE RU PR 01/2016 une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant actuel de 1.060,77 euros, à compter du 28 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié ;

DEBOUTE Mme, [G], [J] et M., [F], [L] de leur demande reconventionnelle indémnitaire formée au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à Mme, [G], [J] et M., [F], [L] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO,

[Adresse 5],

[Adresse 6],

[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme, [G], [J] et M., [F], [L] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à, [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 16 mars 2026.

LE GREFFIER LA JUGE

D.AGANOGLU A.GRANOUX

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;