TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 26/00223 – N° Portalis DBZS-W-B7K-2PJ7

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 19 MAI 2026

DEMANDEUR :

M. [V] [H]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e François-xavier WIBAULT, avocat au barreau d’ARRAS

DÉFENDERESSE :

S.A.S. MICRO 59

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Ilyès DOGHECHE, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Ophélie CLERY, Greffier, lors des débats et Sébastien LESAGE, Cadre greffier, lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 24 Mars 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 12 Mai 2026 prorogé au 19 Mai 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing-privé du 23 juillet 2015, [A], [Y] et [V] [H] ont donné à bail à la société Micro 59 en formation, un local à usage commercial situé [Adresse 3] à compter du 1er septembre 2015 pour un an, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 580 euros, provision pour charges de 30 euros comprise.

Par un acte sous seing privé du 26 septembre 2016, le contrat a été renouvelé pour une durée d’un an. À l’expiration de ce renouvellement, la locataire est demeurée dans les lieux sans opposition du bailleur, de sorte que, depuis le 31 août 2017, le bail est soumis de plein droit au statut des baux commerciaux régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce.

Suivant acte reçu par Maître [W] [E] du 21 décembre 2022, M. [V] [H] a acquis la moitié en pleine propriété du local objet du bail, cependant qu’il était déjà propriétaire de l’autre moitié, de sorte qu’il a la propriété de la totalité du bien à compter rétroactivement du jour de la constitution de l’indivision, soit le 14 février 2015.

Le 30 juillet 2025, à la suite d’impayés, M. [V] [H] a fait signifier à la société Micro 59 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le 31 octobre 2025, M. [V] [H] a assigné la société Micro 59 devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, en constat d’acquisition de la clause résolutoire et paiement de provisions.

L’affaire, enregistrée sous le n°RG 25/1691, a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025 et a fait l’objet d’une radiation.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2026, M. [V] [H] a demandé la réinscription de l’affaire au rôle.

L’affaire, enregistrée sous le n°RG 26/223, a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2026.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, M. [V] [H], représenté par son avocat, demande de :

— le dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes et y faire droit,

— prononcer la réinscription de la présente affaire référencée sous le numéro RG 25/01691,

— prononcer l’acquisition de la clause résolutoire insérée au terme du contrat de bail en date du 23 juillet 2015 conclu entre les parties sis, [Adresse 3] et au besoin la résiliation dudit bail,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et tous occupants de son chef à savoir la société Micro 59, société par actions simplifiée, au capital de 500,00 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Lille Métropole sous le numéro 813 092 798, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

— ordonner la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à peine d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner la société Micro 59, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 11 950 euros outre intérêts au taux légal, au titre des loyers et charges échus et impayés,

— condamner la société Micro 59, à titre provisionnel au paiement d’une somme de 1 228,40 euros à titre de clause pénale correspondant à 10 % du montant total des sommes dues conformément aux dispositions du bail en date du 23 juillet 2015,

— condamner la société Micro 59, à titre provisionnel au paiement de la somme de 334 euros au titre de la taxe foncière 2025 ;

— condamner la société Micro 59 à une indemnité d’occupation à hauteur de 550 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu’à la parfaite libération des lieux et la restitution des clés, outres les charges dues,

— condamner la société Micro 59, à payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Micro 59 aux entiers frais et dépens représentés par la présente procédure ainsi qu’à l’intégralité des frais d’huissiers engagés.

Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 23 mars 2026, la société Micro 59, représentée par son avocat, demande de :

À titre principal

— juger n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales de M. [V] [H] en raison de la contestation sérieuse les affectant,

En conséquence,

— débouter M. [V] [H] de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial,

— débouter M. [V] [H] de sa demande d’expulsion de la société Micro 59,

— débouter M. [V] [H] de sa demande de provision de 6 884,74 euros,

À titre subsidiaire

À supposer même que le juge des référés devait entrer en voie de constat de la clause résolutoire,

— accorder à la société Micro 59 des délais de paiement de 24 mois pour apurer l’arriéré locatif éventuellement reconnu, selon un échéancier à fixer par le juge,

— suspendre pendant la durée de ces délais les effets de la clause résolutoire insérée au bail, – - juger qu’en cas de respect de l’échéancier fixé, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais produit effet,

À titre infiniment subsidiaire

À supposer même qu’une provision soit allouée,

— la réduire à de plus justes proportions,

— débouter M. [V] [H] de sa demande de 688,47 euros prétendue correspondre à une « astreinte »,

— débouter M. [V] [H] de sa demande d’indemnité d’occupation,

En tout état de cause

— débouter M. [V] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [V] [H] à payer à la société Micro 59 la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [V] [H] aux entiers dépens,

— réserver expressément les droits de la société Micro 59 à faire valoir au fond les créances indemnitaires résultant des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien et du trouble de jouissance subi.

La décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 19 mai 2026 compte tenu de contraintes du greffe.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la clause résolutoire et l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits.

Le commandement du 30 juillet 2025 contient toutes les précisions permettant à la société Micro 59 de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. Y figurent les sommes de 6 720 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés au 25 juin 2025 et 164,74 euros TTC au titre du coût de l’acte.

La société Micro 59 soutient qu’il existe des contestations sérieuses en ce que le bailleur manque à son obligation de délivrance dès lors que le local commercial objet du bail ne dispose pas de système de chauffage ni d’eau chaude dans les sanitaires et que le décompte des loyers et charges mérite une vérification contradictoire dès lors que des créances indemnitaires pourraient venir en compensation des loyers.

Or, la société Micro 59, qui, selon le contrat de bail, a accepté le local en l’état et a bénéficié, lors de son entrée dans les lieux, d’une remise de loyer afin qu’elle procède aux aménagements qu’elle jugeait nécessaires, s’y est maintenue volontairement, occupe désormais le local depuis plus de dix ans, ne justifie s’être rapprochée de son bailleur que le 4 novembre 2025, soit plus de trois mois après la délivrance du commandement de payer et quelque jours après la délivrance de l’assignation et n’apporte aucun élement démontrant qu’elle serait ou aurait été dans l’impossibilité d’exploiter le local conformément à son usage. Du reste, le commissaire de justice qu’elle a requis le 29 décembre 2025 a constaté l’absence de tout radiateur ou de dispositif de chauffage apparent, ce qui ne signifie pas que le local ne peut être chauffé.

Par ailleurs, le décompte fourni par le bailleur, sous forme de tableau, indique clairement et précisément pour chaque mois, sur la période de janvier 2020 à mars 2026, le montant des loyers (550 euros par mois, montant qui n’a pas varié depuis le début du bail) et charges (90 euros par mois) dus et les paiements effectués. Il appartient à la société Micro 59, qui, du reste, n’allègue pas avoir informé son bailleur de difficultés financières, de justifier des paiements qu’elle aurait effectués et qui ne figureraient pas sur ce décompte, ce qu’elle s’abstient de faire.

Il s’ensuit que les contestations soulevées par la société Micro 59 ne sont pas sérieuses.

Les causes du commandement de payer précité n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 30 août 2025 à minuit.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société Micro 59 de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif, sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société Micro 59 occupante sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive le demandeur de la disposition de ces locaux.

L’indemnité d’occupation compense le préjudice causé au bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre du preneur.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société Micro 59 à compter du 31 août 2025 si celle-ci ne libère pas les lieux.

Il convient de fixer, le montant de cette indemnité au montant du loyer, soit 550 € par mois, et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes de provision au titre de l’arriéré locatif et de la taxe foncière

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation fondant la demande est la seule condition de l’octroi d’une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les demandes de provision sont étayées par les pièces versées aux débats par M. [V] [H], notamment le contrat de bail du 23 juillet 2015 et le renouvellement du 26 septembre 2016 (pièces n°2 et n°3 dem), le commandement de payer du 30 juillet 2025 (pièce n°8 dem), les factures de loyers et charges des 3e et 4e trimestres 2025 et 1er trimestre 2026 (pièces n°6 à n°10), l’avis de taxe foncière 2025 (pièce n°11) et le décompte actualisé au mois de mars 2026 (pièce n°12), de sorte qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 11 950 euros, terme de mars 2026 inclus, et en ce qui concerne la taxe foncière à hauteur de 334 euros, soit la somme totale de 12 284 euros.

Il y a donc lieu de condamner la société Micro 59 au paiement à titre provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 6 720 euros et à compter du 24 mars 2026, date de l’audience à laquelle la demande a été formée, pour le surplus.

Sur la demande de provision au titre de la clause pénale

Si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, ses pouvoirs sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci, et en conséquence à la condition que l’application de la clause pénale ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier.

En l’espèce, l’article 3.2 Modalités de paiement et intérêts de retard du bail signé par les parties prévoit qu’en cas de non-paiement à échéance du loyer dû par le preneur ou de toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis, le bailleur percevra de plein droit un intérêt de retard de 10 % sur les sommes dues.

La pénalité invoquée n’est pas sérieusement contestable dès lors qu’elle s’inscrit de façon évidente dans le cadre prévisible de la relation contractuelle pour un montant dont il est manifeste qu’il n’est ni excessif, ni dérisoire.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la société Micro 59 au paiement de la somme de 1 228,40 euros à titre de provision à valoir sur la clause pénale.

Sur la demande de délai de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ont la faculté, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil dispose :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

La faculté d’accorder la suspension est distincte de celle d’accorder un délai de paiement.

En l’espèce, la société Micro 59, qui ne règle plus ses loyers et charges depuis le mois de juin 2025, ne produit aux débats aucun élement sur sa situation économique et financière de nature à établir une capacité d’apurement de la dette, privant ainsi le juge des référés de la faculté de lui accorder un délai de paiement.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de délai de paiement et suspension des effets de la clause résolutoirede la société Micro 59.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. Une demande tendant à voir réserver le sort des dépens ne peut donc prospérer.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la solution du litige, il y a lieu de condamner la société Micro 59, partie perdante, aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 30 juillet 2025 s’élevant à 164,74 euros TTC, et, en application de l’article 700 du code de procédure civile, de rejeter sa demande et, sans que cela soit contraire à l’équité, de la condamner à payer à M. [V] [H] la somme de 1 200 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant M. [V] [H] et la société Micro 59 concernant les locaux situés [Adresse 5][Adresse 3] depuis le 30 août 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Micro 59 et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 6] ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Autorise au besoin M. [V] [H] à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 31 août 2025, le montant mensuel de la provision au profit de M. [V] [H] à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société Micro 59 au montant des loyers et charges courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la société Micro 59 à payer à M. [V] [H] chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la société Micro 59 à payer à M. [V] [H] la somme de 12 284 euros (douze mille deux cent quatre-vingt-quatre euros) à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, taxe foncière et indemnité d’occupation, terme de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2025 sur la somme de 6 720 euros et à compter du 24 mars 2026 pour le surplus ;

Condamne la société Micro 59 à payer à M. [V] [H] la somme de 1 228,40 euros (mille deux cent vingt-huit euros et quarante centimes) à titre de provision à valoir sur la clause pénale ;

Rejette la demande de délai de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire formée par la société Micro 59 ;

Condamne la société Micro 59 aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 30 juillet 2025 s’élevant à 164,74 euros TTC (cent soixante-quatre euros et soixante-quatorze centimes) ;

Condamne la société Micro 59 à payer à M. [V] [H] la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société Micro 59 formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;