TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00993 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZU3I

SL/[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 03 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. DU MARCHE

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Justine ZAGO, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [Q] [D] [U], exerçant sous le nom commercial [Localité 2] MARKET

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Jérémy DAVID, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, Cadre greffier

DÉBATS à l’audience publique du 16 Décembre 2025

ORDONNANCE mise en délibéré au 20 Janvier 2026 prorogé au 03 Mars 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 4 avril 2024, la société DPG a donné à bail à M. [D] [U], exploitant une activité de commerce d’alimentation générale sous l’enseigne [Localité 2] Market, un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 3] (59) pour une durée de neuf ans. Le bail a prévu le paiement d’un loyer annuel de 15 600 euros hors taxes et hors charges, soit 1 300 euros par mois, outre le versement de provisions pour charges mensuelles et d’un dépôt de garantie de 2 600 euros.

Le 30 août 2024, la société DPG a cédé la propriété du local commercial objet du bail à la société [Adresse 3], société civile immobilière.

Le 21 mai 2025, la société du Marché a fait délivrer à M. [D] [U] un commandement d’avoir à respecter les clauses du bail stipulant l’obligation pour ce dernier de procéder à des travaux, visant la clause résolutoire.

Le 23 juin 2025, soutenant que ledit commandement était demeuré vain, la société [Adresse 3] a assigné M. [D] [U] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé afin notamment de voir constater la résiliation du bail et d’en tirer les conséquences.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 juillet 2025, renvoyée aux audiences des 23 septembre 2025, 7 octobre 2025, 18 novembre 2025, 2 décembre 2025, puis à l’audience du 16 décembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, par conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2025 et soutenues oralement, la société du Marché, représentée par son avocat, demande de :

A titre principal :

— débouter M. [D] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— constater acquise la clause résolutoire inscrite au bail commercial au 22 juin 2025,

— prononcer l’expulsion sans délai de M. [D] [U] et de tous occupants de son chef,

— dire et juger que l’ensemble des obligations de M. [D] [U] n’est pas sérieusement contestable sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile,

— condamner M. [D] [U] à payer à la société [Adresse 3] une indemnité provisionnelle d’occupation journalière à compter du 22 juin 2025 et jusqu’à la parfaite libération des lieux, égale au montant du dernier loyer TTC + charges exigibles mensuellement, soit 1 610 euros par mois charges comprises, le tout majoré de 50 %, soit 2 415 euros,

— dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 2 600 euros reste acquis à la société du Marché, en application des articles 13 et 14 du bail commercial du 4 avril 2024,

— dire et juger que M. [D] [U] devra restituer le local en bon état d’entretien et de réparation comme en l’état initial ; qu’à défaut, les travaux seront réalisés à l’initiative de la société [Adresse 3], et M. [D] [U] devra régler le coût de ces travaux sur présentation des factures dûment acquittées, et régler l’indemnité d’occupation ci-dessus déterminée calculée au prorata temporis pendant le temps nécessaire à la réalisation des travaux,

En tant que de besoin, condamner M. [D] [U] au paiement provisionnel des factures correspondant aux travaux réalisés à l’initiative de la société du Marché, et à l’indemnité d’occupation calculée au prorata temporis pendant le temps nécessaire à la réalisation des travaux, outre les charges,

A titre subsidiaire :

— débouter M. [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause :

— condamner M. [D] [U] à payer à la société [Adresse 3] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [D] [U] aux entiers frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 mai 2025 et les frais infogreffe relatif à l’état des inscriptions de M. [D] [U],

— dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devant être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96/1080, devra être supporté par M. [D] [U].

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, M. [D] [U], représenté par son avocat, demande de :

A titre principal,

— constater l’existence de contestations sérieuses,

— dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer les parties à mieux se pourvoir,

A titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— octroyer à M. [D] [U] un délai de deux ans pour se mettre en conformité avec les prescriptions administratives formulées par l’architecte conseil de la ville de [Localité 3],

En tout état de cause,

— débouter la société du Marché de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société [Adresse 3] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 3 mars 2026 compte tenu de la charge du service.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus d’informations sur les prétentions respectives et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le non-respect des clauses du bail invoqué dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Selon l’article R. 145-35 du code de commerce, applicable au bail commercial, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ne peuvent être imputés au locataire.

Aux termes de l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux n’est pas contestable.

La société du Marché soutient que M. [D] [U] a réalisé ou fait réaliser des travaux qui ne respectent ni les conditions édictées dans le bail ni les prescriptions administratives, et ce, sans l’autorisation de la société DPG, ancien propriétaire des locaux, ni la sienne. Elle invoque le non-respect par M. [D] [U] des clauses suivantes du bail (pièce n°1, pages 6 et 8) visées dans le commandement de faire délivré le 21 mai 2025 :

« 5.2. ENTRETIEN – REPARATIONS – TRAVAUX

(…)

Pour son exploitation, le preneur s’engage notamment à réaliser les travaux de modification et de remplacement de la vitrine des locaux loués, conformément à la déclaration préalable de travaux et plans prévus en Annexe, à ses frais exclusifs. »

« 5.5. TRANSFORMATIONS – AUTORISATIONS DE [Localité 4]

(…)

Le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucune construction, démolition, aucun percement de murs ou de voutes, aucun cloisonnement ou modification de cloisonnement, sans l’autorisation écrite et expresse du bailleur. »

Il n’est pas sérieusement contestable, en procédant à une comparaison de la photographie de la vitrine du local commercial figurant dans l’état des lieux du 4 avril 2024 et de celle contenue dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 13 mai 2025, que des travaux ont été effectués et que ces travaux ne correspondent pas au plan des travaux annexé au bail.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats qu’il existe une contestation sérieuse concernant le référentiel contractuel et administratif par rapport auquel s’apprécie l’éventuel manquement de M. [D] [U]. La déclaration préalable et les plans annexés au bail qui, selon la société [Adresse 3], encadraient précisément les travaux que M. [D] [U] s’était engagé à effectuer, ont donné lieu à un arrêté du maire de [Localité 3] du 11 avril 2023 qui assortit la non-opposition aux travaux de prescriptions, à savoir “il n’y aura pas d’habillage de type Equitone rapporté sur le rez-de-chaussée d’immeuble. La maçonnerie existante devra être repeinte dans une teinte proche de celles des étages et en maintenant le soubassement dans un gris clair à moyen. U cordon saillant filant au niveau des appuis des baies du R+1 devra être prévu dans la même teinte que la façade” (pièce n°4 demandeur), arrêté qui n’est ni annexé au bail ni visé par celui-ci et prescriptions qui modifient très sensiblement le projet tel que déclaré.

Il existe également une contestation sérieuse sur la nature et la qualification des travaux mis à la charge du preneur, le bail stipulant que M. [D] [U] s’engage à effectuer des “travaux de modification et remplacement de la vitrine des locaux loués”, cependant que la déclaration préalable de travaux indique qu’il s’agit d’une “réhabilitation de façade” (pièce n°1 demandeur), que l’avis de l’architecte des bâtiments de France du 3 février 2023, joint au bail, se prononce sur les “percements des vitrines, accès et porte locative” et mentionne que “de chaque côté de la porte du commerce, un trumeau maçonné doit figurer” (pièces n°1 et 4 demandeur), que l’architecte-conseil de la ville de [Localité 3], dans un courriel du 26 juin 2025, indique que les travaux pour lesquels la demande préalable avait été déposée consistaient en “des travaux de rénovation lourde et notamment structurels puisque les éléments porteurs qui soutiennent les étages supérieurs sont à modifier” (pièce n°2 défendeur), étant souligné le diagnostic technique global préalable à la mise en copropriété de l’immeuble réalisé en 2022 préconise, concernant les superstructures, une” visite d’expertise par un ingénieur en structure de bâtiment ou d’un architecte pour le contrôle des fissures et ravalement global avec remplacement des appuis de fenêtres”(pièce n°4 demandeur).

Du reste, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’interpréter un contrat, mais seulement d’en appliquer les clauses claires et précises, ce qui n’est pas le cas en l’espèce au vu de ce qui précède.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de la société [Adresse 3] de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ni sur les demandes subséquentes d’expulsion, de condamnation à paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation journalière à compter du 22 juin 2025 et jusqu’à la parfaite libération des lieux, de conservation du dépôt de garantie, de restitution du local en bon état d’entretien et de réparation comme en l’état initial, de condamnations au paiement provisionnel des factures correspondant aux travaux réalisés à l’initiative de la société du Marché et à l’indemnité d’occupation calculée au prorata temporis pendant le temps nécessaire à la réalisation des travaux, outre les charges, et au paiement des frais d’exécution forcée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. Une demande tendant à voir réserver le sort des dépens ne peut donc prospérer.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la solution du litige, sans que cela soit contraire à l’équité, il y a lieu de condamner la société [Adresse 3] aux dépens et, en application de l’article 700 du code de procédure civile, de rejeter sa demande et de la condamner à payer à M. [D] [U] la somme de 1 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est de droit exécutoire par provision en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Renvoie les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la société du Marché ;

Condamne la société [Adresse 3] aux dépens ;

Rejette la demande formée par la société du Marché en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société [Adresse 3] à payer à M. [D] [U] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;