TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/01302 – N° Portalis DBZS-W-B7H-W3QE

JUGEMENT DU 11 MARS 2026

DEMANDERESSE :

Mme [W] [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Célia SADEK, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

En présence de la S.A. GAN ASSURANCES, ès qualité d’assureur du “SDC [Adresse 2]”

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE

M. [E] [C]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Stéphane BESSONNET, avocat au barreau de LILLE

M. [D] [C]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Stéphane BESSONNET, avocat au barreau de LILLE

Mme [F] [C]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Stéphane BESSONNET, avocat au barreau de LILLE

Mme [P] [C]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Stéphane BESSONNET, avocat au barreau de LILLE

S.A.R.L. AGESSY

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Julien HOUYEZ, avocat au barreau de LILLE

S.A.R.L. ABRIMMO

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Arnaud VERCAIGNE, avocat au barreau de LILLE

En présence de la S.A. AXA FRANCE, ès qualité d’assureur de la SARL ABRIMMO

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Alban POISSONNIER, avocat au barreau de LILLE

Syndicat SDC [Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par M^e Aurélien CUVILLIER, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anne-Sophie SIEVERS, Juge, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier lors de l’audience : Yacine BAHEDDI

Greffier lors du délibéré: Margaux PRUVOST

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 30 Septembre 2025 ;

A l’audience publique du 07 Janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 11 Mars 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 11 Mars 2026, et signé par Anne-Sophie SIEVERS, Présidente, assistée de Margaux PRUVOST, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La société Abrimmo, agence immobilière, a rédigé une promesse synallagmatique de vente entre la SCI RD Foch, venderesse, et Mme [W] [A], portant sur un bien situé dans une copropriété au [Adresse 9] à Lomme, dont le syndic était la société Agessy.

La vente a été réitérée par acte authentique du 2 juin 2020 et la SCI FD Foch a été radiée le 22 juin 2020.

Mme [A] s’est rapidement plainte de désordres sur la charpente et le plancher en bois et, par le biais de son assureur, a diligenté une expertise non judiciaire en présence du représentant de l’agence Abrimmo et d’un expert mandaté par son assureur la société Axa France Iard, du représentant de la société Agessy et d’un expert mandaté par la société Gan Assurances en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9].

A la demande de Mme [A], le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille, par ordonnance du 2 février 2021, a ordonné une expertise judiciaire au contradictoire de M. [E] [C], ancien gérant et liquidateur de la SCI RD Foch, de la société Abrimmo, de la société Axa France Iard en sa qualité d’assureur de la SCI RD Foch et d’assureur de la société Abrimmo. M. [B] [S] a été désigné pour y procéder.

Par actes d’huissier des 30 avril et 6 mai 2021, Mme [A] a mis en cause la société Agessy et son assureur la société Gan Assurances ainsi que Mme [F] [I], épouse de M. [E] [C], et leurs enfants M. [D] [C] et Mme [P] [C] en leurs qualités d’associés de la SCI RD Foch.

Par ordonnance de référé du 19 octobre 2021, le juge des référés a constaté le désistement de Mme [A] à l’encontre de la société Gan Assurances en sa qualité d’assureur de la société Agessy, débouté la société Agessy de sa demande de mise hors de cause et déclaré communes à la société Agessy, Mme [F] [I] épouse de M. [E] [C], M. [D] [C] et Mme [P] [C], au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et à la société Gan Assurances en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires les opérations d’expertise judiciaire.

M. [B] [S], expert judiciaire, a déposé son rapport le 3 juillet 2023.

Par actes d’huissier signifiés les 37 et 31 janvier 2023, Mme [A] a assigné les consorts [C], la société Agessy, la société Abrimmo et son assureur Axa France Iard, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et son assureur la société Gan Assurances devant le tribunal judiciaire de Lille, outre un expert mandaté par l’assureur de la SCI RD Foch.

Par ordonnance du 1er juillet 2024, le juge de la mise en état a enjoint à la société Gan Assurances de communiquer les déclarations de sinistres qui lui ont été adressées par le syndicat des copropriétaires.

Il a été signalé qu’une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l’égard de la société Abrimmo.

Par ordonnance du 12 décembre 2024, le juge de la mise en état a :

— dit que l’ordonnance de référé du 19 octobre 2021 était non avenue à l’égard de Mme [F] [C] et de M. [D] [C],

— dit que Mme [F] [C] et de M. [D] [C] n’ont pas été valablement appelés aux opérations d’expertise judiciaire, auxquelles ils n’ont pas participé,

— rejeté en ce qu’elle était présentée au juge de la mise en état la demande tendant à déclarer inopposable à Mme [F] [C] et M. [D] [C] le rapport d’expertise judiciaire,

— rejeté la demande indemnitaire tirée du caractère abusif de l’incident,

— ordonné la disjonction de l’instance de Mme [A] à l’égard de la société Abrimmo,

— dans l’instance opposant Mme [A] à la société Abrimmo (RG 24/13434°), constaté d’office l’interruption de cette instance en raison de la liquidation judiciaire ouverte à l’égard de la société Abrimmo par jugement du 8 avril 2024,

— dans l’instance opposant Mme [A] aux consorts [C], la société Vacherand immobilier (anciennement Agessy), la société Axa France, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société Gan Assurances (RG 23/1302), prononcé diverses injonction de conclure et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique.

Compte tenu de la disjonction d’instances ordonnée le 12 décembre 2024, la présente procédure n’implique donc plus la société Abrimmo.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 18 juin 2025 par voie électronique, Mme [A] demande au tribunal de :

S’agissant des consorts [C]

— condamner conjointement et indéfiniment les consorts [C] à payer à Mme [W] [A] la somme de 67 000 euros au titre de la réduction du prix de vente sollicitée à titre principal sur le fondement des vices cachés de l’article 1641 et 1644 du code civil, à titre subsidiaire sur le fondement du dol ;

— condamner conjointement et indéfiniment les consorts [C] à payer à Mme [W] [A] la somme de 3 884,01 euros à titre des dommages et intérêts relatifs au trop versé des frais de notaire ;

S’agissant de la SARL Agessy

— condamner la SARL Agessy à régler à Mme [W] [A] la somme de 2779,22 euros TTC au titre des travaux de remplacement des menuiseries en cuisine de l’appartement de Mme [A].

— subsidiairement, condamner conjointement et indéfiniment les consorts [C] à régler à Mme [W] [A] la somme de 2779,22 euros TTC au titre des travaux de remplacement des menuiseries en cuisine de l’appartement de Mme [A] ;

En tout état de cause :

— condamner in solidum les consorts [C] et la SARL Agessy à indemniser Mme [A] au titre de son préjudice matériel, en l’occurrence :

—  10 807,67 euros au titre des appels de fonds ;

—  1 111 euros au titre des travaux de traitement du mérule au sein de son appartement ;

—  1 997 euros au titre des taxes foncières ;

—  594 euros au titre des travaux de bâchage ;

—  952,50 euros au titre des frais de désignation d’un administrateur provisoire ;

— condamner in solidum les consorts [C] et la SARL Agessy à payer à Mme [W] [A] une somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner in solidum les consorts [C] et la SARL Agessy à payer à Mme [W] [A] la somme de 50 325 euros à la date du 30 juin 2025 (825 × 61 mois) au titre du préjudice de jouissance, somme à parfaire jusqu’à l’exécution du jugement à intervenir ;

— condamner in solidum les consorts [C] et la SARL Agessy à payer à Mme [W] [A] la somme de 1650 euros au titre du préjudice de non-jouissance de l’immeuble pendant les travaux ;

— condamner in solidum les consorts [C] et la SARL Agessy à payer à Mme [W] [A] la somme de 14 180 euros au titre des frais et honoraires d’expertise ;

— condamner in solidum les consorts [C] et la SARL Agessy à payer à Mme [W] [A] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les consorts [C] et la SARL Agessy aux entiers frais et dépens de l’instance ;

— débouter la société Agessy, les consorts [C], la SARL Abrimmo, la société Axa France ès qualité d’assureur de la société Abrimmo, et l’ensemble des parties de leurs demandes contraires aux présentes ;

— dire que la présente décision à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Au soutien de ses demandes, Mme [A] se prévaut notamment des moyens suivants :

— Sur les consorts [C] :

— Si l’ordonnance de référé du 19 octobre 2021 désignant l’expert judiciaire a été déclarée non avenue à l’égard de Mme [F] [C] et M. [D] [C], faute de leur avoir été signifiée dans un délai de six mois, le rapport d’expertise judiciaire a été soumis à la libre discussion des parties et est corroboré par d’autres éléments de preuve, notamment des photographies et devis.

— Les consorts [C], associés de la SCI RD Foch désormais en liquidation, sont tenus à la garantie des vices cachés et leur responsabilité personnelle peut être recherchée indéfiniment.

— La clause d’exonération de la garantie des vices cachés est inopposable à Mme [A], dès lors que chacun d’eux est ou a été associé de plusieurs sociétés civiles immobilières et donc que la SCI RD Foch s’inscrit dans un ensemble de biens gérés et administrés par les consorts [C], qui sont considérés comme des marchands de biens immobiliers. M. [E] [C] est d’ailleurs également un professionnel de l’immobilier, ce qui ressort de son adresse électronique professionnelle. En outre, la SCI a acquis l’immeuble, l’a divisé en plusieurs appartements et l’a revendu, ce qui correspond à l’activité d’un professionnel.

— En outre, ils avaient nécessairement connaissance des désordres cachés avant la vente, l’expert judiciaire ayant considéré que des travaux sommaires et non pérennes avaient été réalisés peu avant la vente par des personnes qui ne pouvaient ignorer a minima l’état de la sablière et visaient à cacher l’état des charpentes.

— Contrairement à ce qu’affirment les vendeurs, les vices étaient cachés. Si Mme [A], avant la vente, a noté la souplesse du plancher et qu’à la demande d’un autre client de l’agence immobilière un sondage d’un mètre carré a été effectué et a révélé qu’une solive était dégradée, la demanderesse n’a pas pu se rendre compte que la de l’état de la panne sablière ou de la prolifération du mérule dans des parties communes. Elle avait souhaité que le trou soit agrandi mais s’est heurtée au refus de la SCI venderesse. Elle a donc légitimement pu penser que la souplesse du plancher était liée à la pose du plancher et non au mauvais état des charpentes sous-jacentes. En outre, elle produit aux débats l’attestation d’un notaire estimant qu’à ce jour le bien est invendable à 30 000 euros (appréciation reprise par l’expert judiciaire), alors qu’elle a acheté le bien 97 000 euros.

— Elle est donc fondée à réclamer la différence entre 97 000 euros et 30 000 euros.

— Elle a en outre payé des frais de mutation de 5 632 euros trop élevés puisqu’elle n’aurait payé de 1 747,99 euros si elle avait acquis le bien 30 000 euros.

— A titre subsidiaire, en effectuant des travaux de fortune peu avant la vente et en cachant à l’aide de plaques de plâtre l’état réel du bien, à la fois inhabitable et compromis dans sa solidité, la SCI a intentionnellement procédé à des manœuvres dolosives visant à déterminer Mme [A] à conclure le contrat.

— Au titre des sanctions du dol, elle est également fondée à réclamer la différence entre 97 000 euros et 30 000 euros ainsi que le surplus des frais d’acte.

— Sur la société Agessy :

— L’expert judiciaire a conclu que de nombreux désordres étaient dus à un défaut flagrant d’entretien de l’immeuble. Or l’article 18 de la loi du 10 juillet 1967 dispose que le syndic doit pourvoir à la conservation et à l’entretien de l’immeuble et le contrat de syndic prévoyait quatre visites et vérifications périodiques de la copropriété, qui n’ont jamais été effectuées par le syndic.

— L’inaction du syndic a entraîné l’aggravation des désordres constatés par l’expert judiciaire.

— La présence de mérule est également la conséquence du défaut d’entretien de l’immeuble, ce qui entraîne des frais de travaux de remplacement des menuiseries dans la cuisine, de ravalement de façade et de couverture.

— La société Vacherand immobilier ne peut prétendre qu’elle a pris toutes les mesures, au motif qu’elle avait mandaté la société Trad’ Nord pour un devis du 3 février 2020 parfaitement insuffisant, prévoyant seulement la réfection du chéneau pour 1518 euros. L’expert judiciaire a souligné que ce devis était insuffisant et incompatible avec l’état des supports, qui ne permettait pas ces réparations. C’est en raison de l’absence de mise en concurrence et de travaux suffisants que le devis a été rejeté par l’assemblée générale du 10 novembre 2020. Le syndic a failli à son obligation de conseil vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 23 septembre 2025 par voie électronique, MM. [E] et [D] [C] et Mmes [F] et [P] [C] demandent au tribunal de :

A titre principal :

— Constater que le rapport d’expertise du 3 juillet 2023 n’est pas opposable à Mme [F] [C] ni à M. [D] [C],

— Débouter Mme [A] de l’intégralité de ses demandes à l’égard de Mme [F] [C] et M. [D] [C],

— Juger que la SCI RD Foch n’avait pas la qualité de professionnel de l’immobilier,

— Constater que la SCI RD Foch et les consorts [C] n’avaient pas connaissance des désordres affectant le bien,

— Juger que la responsabilité des consorts [C] ne peut être engagée au titre de la garantie des vices cachés,

— Juger que la responsabilité des consorts [C] ne peut être engagée au titre du dol,

— Débouter Mme [A] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Mme [A] à verser à M. [E] [C], M. [D] [C], Mme [P] [C] et Mme [F] [C] la somme de 3 000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [A] au paiement des entiers frais et dépens,

A titre subsidiaire :

— Ramener les demandes de Mme [A] à de plus justes proportions au titre de la garantie des vices cachés et de la diminution du prix et juger que la condamnation des consorts [C] à ce titre ne peut être supérieure à la somme de 49 900 euros,

— Ramener les demandes de Mme [A] à de plus justes proportions au titre dol et juger que la condamnation des consorts [C] à ce titre ne peut être supérieure à la somme de 47 000 euros,

— Ramener les demandes de Mme [A] au titre du préjudice matériel à de plus justes proportions et juger que la condamnation des consorts [C] à ce titre ne peut être supérieure à la somme de 5 403,83 euros,

— Débouter Mme [A] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

— Ramener les demandes de Mme [A] au titre du préjudice de jouissance à de plus justes proportions et juger que la condamnation des consorts [C] à ce titre ne peut être supérieure à la somme de 20 130 euros,

— Ramener les demandes de Mme [A] au titre du préjudice de non-jouissance durant les travaux à de plus justes proportions et juger que la condamnation des consorts [C] à ce titre ne peut être supérieure à la somme de 660 euros,

— Ramener les demandes de Mme [A] à de plus justes propositions concernant l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais et dépens,

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à venir.

Ils se prévalent des arguments suivants :

— Le juge de la mise en état a déclaré non avenue l’ordonnance du 19 octobre 2021 désignant un expert judiciaire à l’encontre de Mme [F] [C] et de M. [D] [C], faute de leur avoir été signifiée dans les six mois à compter de son prononcé. Ils n’ont donc pas été appelés aux opérations d’expertise et n’y ont pas participé, si bien qu’il ne peut leur être déclaré opposable.

— Il n’appartient pas à l’expert judiciaire, en toute hypothèse, de porter une quelconque appréciation juridique, ce qu’il a pourtant fait à plusieurs reprises, que ce soit sur le prétendu caractère de professionnel de la SCI ou sur sa responsabilité.

— S’agissant de la garantie des vices cachés, l’acte de vente a prévu sans ambiguïté une clause d’exonération de cette garantie qui n’a pas à être écartée dès lors que la SCI venderesse, société civile familiale, n’avait pas la qualité de professionnel de l’immobilier et n’avait pas d’activité habituelle d’achat et de revente, peu important que ses associés soient membres d’autres SCI. Elle n’était propriétaire que du bien litigieux et a été dissoute peu après. La division de l’immeuble en plusieurs appartements visait à louer ces appartements et non à les vendre.

— En outre, la SCI n’a jamais connu les désordres litigieux. Le bien a toujours été loué et les agences immobilières se chargeaient de la gestion locative. Les travaux réalisés selon l’expert n’ont pas pu être datés et il n’est donc pas possible d’affirmer qu’ils ont visé à cacher les vices de l’appartement. En effet, les locataires de la SCI, fréquemment en situation d’impayé, ont pu effectuer ces travaux pour ne pas se voir reprocher des dégradations. L’état des lieux d’entrée du 1er août 2016 ne faisait ainsi état d’aucun désordre ni de travaux récents. M. [E] [C] était d’ailleurs gravement malade et ne pouvait s’occuper de la gestion d’immeubles.

— En tout état de cause, les vices n’étaient pas cachés et Mme [A], avant la vente, a constaté une importance souplesse du plancher revêtu d’un parquet flottant.

— Sur le quantum des demandes, il convient de retenir que le bien vaut 50 000 euros et de minorer en conséquence les demandes de Mme [A].

— Pour les mêmes raisons, il sera considéré que les associés de la SCI, qui n’ont pas effectué eux-mêmes les travaux et n’en ont pas eu connaissance, n’ont commis aucune manœuvre dolosive ni aucune réticence dolosive.

— A titre subsidiaire, ils critiquent à plusieurs égards les demandes de dommages et intérêts de Mme [A], soulignant que l’imputabilité du préjudice relatif au paiement des charges de copropriété et du traitement du mérule ne dépasse pas 50 %, et que le mérule et les menuiseries fuyardes sont liées au défaut d’entretien des parties communes, que le préjudice de jouissance n’est imputable qu’à 40 % aux consorts [C], tout comme le préjudice de non-jouissance et estimant que la preuve du préjudice moral n’est pas rapportée.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 7 juillet 2025 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] demande au tribunal de :

— Débouter l’ensemble des parties de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires « [Adresse 10] [Cadastre 1][Adresse 11] »,

— condamner la société Vacherand Immobilier Flandres-Lys, anciennement dénommée Agessy, à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 10] [Cadastre 1][Adresse 11] » la somme de 39 292,15 euros TTC au titre de la réparation de ses préjudices (montant à actualiser entre la date du dépôt du rapport de l’expert et la date du jugement selon la variation de l’indice BT 01),

— condamner la société Vacherand Immobilier Flandres-Lys, anciennement dénommée Agessy, à verser au syndicat des copropriétaires « SDC [Adresse 12]» la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Vacherand Immobilier Flandres-Lys, anciennement dénommée Agessy, aux entiers frais et dépens.

Le syndicat des copropriétaires soulève notamment les moyens suivants :

— Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est responsable de l’entretien de l’immeuble.

— Le syndic Agessy, averti dès le 28 juillet 2020 par Mme [A] des désordres affectant les parties communes et privatives, révélés lors d’une réunion d’expertise du 22 juillet 2020, n’a pris aucune initiative et s’est contenté de démissionner le 3 août 2020.

— Si le devis de la société Trad’ Nord a été rejeté, c’est en raison de l’absence de mise en concurrence et parce que ce devis était antérieur à la réunion d’expertise judiciaire constatant que les travaux proposés par la société Trad’ Nord étaient insuffisant et inadaptés, étant précisé que l’expert du syndic était présent à cette réunion et que le syndic avait déclaré à l’assureur de la copropriété le 9 juin 2020 une infiltration par le chéneau provoquant « un pourrissement de la sablière et un affaissement des briques soutenant les deux longerons ».

— S’il n’est pas reproché au syndic d’être à l’origine des désordres, son inertie a empêché la reprise des désordres et a entraîné une dégradation importante de l’immeuble.

— Le syndic n’a jamais fait part de difficultés au cours de sa mission et ne saurait affirmer désormais que la copropriété était impécunieuse. La fiche d’identification de la copropriété du 21 avril 2020 ne mentionnait d’ailleurs aucun copropriétaire débiteur de plus de 300 euros.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 3 juin 2025 par voie électronique, la société Vacherand Immobilier Flandres Lys (anciennement Agessy) demande au tribunal de :

A titre principal,

— Débouter Mme [A] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société Agessy, devenue Vacherand Immobilier Flandres-Lys,

A titre subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], M. [E] [C], Mme [F] [C], M. [D] [C], Mme [P] [C] et la compagnie Gan Assurances à garantir et relever indemne la société Vacherand Immobilier Flandres-Lys de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre dans le cadre de la présente instance et ce, en principal, intérêts frais et dépens,

En tout état de cause,

— condamner Mme [A], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], les consorts [C] et la compagnie Gan, à payer à la société Vacherand Immobilier Flandres-Lys une indemnité procédurale de 10 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner aux entiers frais et dépôts de l’instance avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Julien Houyez, avocat aux offres de droits, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir les arguments suivants :

— L’expert judiciaire a dépassé sa mission en portant de nombreuses appréciations juridiques, concluant notamment que le syndic aurait manqué à son devoir d’entretien de l’immeuble. Cependant, les désordres ont plusieurs origines : une défaillance des canalisations privatives de l’appartement et des infiltrations en provenance de menuiseries extérieures de l’appartement, qui sont également des menuiseries extérieures conformément au règlement de copropriété. Il incombait donc aux copropriétaires d’assumer l’entretien des parties privatives.

— Une seule partie commune constitue un point infiltrant, à savoir un chéneau fuyard, pour lequel le syndic a fait établir un devis de la société Trad’ Nord, refusé par la copropriété en raison d’une trésorerie insuffisante ;

— C’est en effet le syndic qui a systématiquement avancé les fonds pour les travaux d’urgence et les assurances, avant de démissionner. La copropriété impécunieuse n’a d’ailleurs toujours financé aucuns travaux, ayant attendu la condamnation éventuelle des consorts [C] puis, apprenant la liquidation de la SCI, ayant recherché la responsabilité du syndic.

— On ne peut reprocher au syndic et à la société Trad’ Nord de ne pas avoir vu l’état des charpentes rendant insuffisants les travaux projetés par la société Trad’ Nord alors que cet état n’était pas visible.

— De plus, le syndic était tenu de solliciter plusieurs entreprises mais seule la société Trad’ Nord ayant répondu, il n’était pas tenu de proposer un deuxième devis.

— Enfin, alors que les désordres étaient anciens et dataient au moins de 2013 selon l’expert judiciaire, le syndic n’a été nommé qu’en 2018 et n’est donc en aucun cas à l’origine de l’état de l’immeuble.

— En tout état de cause, aucun lien de causalité entre la faute prétendue et les préjudices invoqués ne peut être retenu :

— Le prétendu défaut d’entretien n’a aucun lien avec les désordres affectant les menuiseries privatives de Mme [A] et avec les préjudices consécutifs de l’acheteuse.

— S’agissant du chéneau, si le syndic avait procédé à l’analyse de l’état de l’immeuble et défini l’intégralité des travaux de nature à y remédier, ce qui n’était pas son rôle, rien ne permet de considérer que la copropriété particulièrement impécunieuse aurait financé ces travaux onéreux.

— Elle est en tout état de cause bien fondée à obtenir la garantie des anciens syndics, des consorts [C] responsables des dégradations, du syndicat des copropriétaires responsables enviers les tiers et les copropriétaires des manquements de ses précédents syndics et de son assureur la société Gan Assurances.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 10 février 2025, la société Gan Assurances demande au tribunal de rejeter toutes demandes à son encontre.

Elle souligne que le contrat d’assurance la liant au syndicat des copropriétaires prévoit explicitement une clause d’exclusion lorsque le sinistre est lié à un défaut d’entretien, et que l’expert judiciaire a conclu à un défaut flagrant d’entretien. Elle ajoute que l’origine des fuites est manifestement antérieur à la souscription du contrat du 1er janvier 2018.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 3 novembre 2023, la société Axa France Iard demande au tribunal de :

— constater que Mme [A], ni aucune autre partie ne forme de demande à l’encontre de la société Axa France Iard en sa qualité d’assureur de la société Abrimmo,

— mettre hors de cause la société Axa France Iard en sa qualité d’assureur de la société Abrimmo,

— condamner Mme [A] à payer à la société Axa France Iard en sa qualité d’assureur de la société Abrimmo la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais d’expertise, sauf à mettre des frais et dépens à la charge de toute autre partie défaillante.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un exposé complet des moyens.

L’ordonnance de clôture a été fixée avec effet différé au 30 septembre 2025. Après débats à l’audience du 7 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, sur la demande de la société Axa France Iard tendant à être mise hors de cause

Comme le fait observer la société Axa France Iard, aucune partie ne forme de demande à son encontre, que ce soit en sa qualité d’assureur de la SCI [Adresse 13] ou en sa qualité d’assureur de la société Abrimmo.

Elle sera donc mise hors de cause.

Sur la demande des consorts [C] tendant à constater que le rapport d’expertise du 3 juillet 2023 n’est pas opposable à Mme [F] [C] et à M. [D] [C]

Il résulte de l’article 16 du code de procédure civile qu’un rapport d’expertise judiciaire, à l’égard des parties tierces, ne leur est pas inopposable dès lors qu’il a été régulièrement versé aux débats et a été soumis à la discussion contradictoire des parties.

En revanche, il ne peut fonder à lui seul la décision à l’égard des parties qui n’ont pas participé contradictoirement aux opérations d’expertise et doit donc être corroboré par d’autres éléments de preuve, selon l’appréciation du juge du fond.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’ordonnance de référé du 19 octobre 2021 n’a pas été signifiée à Mme [F] [C] et de M. [D] [C] dans un délai de six mois et est donc réputée non avenue à leur égard, ce qu’a jugé le juge de la mise en état.

Les consorts [C] seront donc déboutés de leur demande tendant à déclarer inopposable le rapport d’expertise judiciaire à l’égard de Mme [F] [C] et de M. [D] [C], le tribunal rappelant qu’il conviendra, pour chaque demande à l’encontre de ces deux derniers, de vérifier si le rapport d’expertise judiciaire de M. [S] est corroboré par d’autres éléments de preuve.

I. Sur les demandes principales de Mme [A]

A. Sur la demande tendant à condamner conjointement les consorts [C] au paiement de la somme de 65 000 euros

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Le vendeur, conformément à l’article 1642 du même code, n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Le vice est considéré comme caché lorsqu’il ne se révèle pas à l’occasion de vérifications immédiates et d’investigations normales

L’article 1643 précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il en est déduit que le vendeur professionnel est, à l’égard de l’acquéreur, irréfragablement réputé connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’aucune clause limitant ou exonérant sa garantie des vices cachés. Sont considérés comme vendeur immobilier professionnel le vendeur qui a construit l’immeuble avant de le mettre en vente et le vendeur se livrant de façon habituelle à des actes de ventes immobilières.

L’article 1644 du code civil prévoit que dans les cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Conformément à l’article 1645, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

L’article 1646 dispose que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

1. Sur l’existence de vices rendant la chose impropre à l’usage au moment de la vente

Mme [A] verse aux débats un rapport d’expertise de la société Saretec du 25 juillet 2020, mandatée par son assureur la société Pacifica, qui retrace une réception de l’ordre de mission dès le 11 juin 2020, soit neuf jours après la vente.

Il en résulte qu’à cette occasion, la société Saretec a constaté d’importantes dégradations de plusieurs solives et a indiqué que derrière le doublage en BA13, la poutre sablière et des pieds de chevrons étaient vermoulus. L’étendue et la gravité des désordres, portant sur des éléments de charpente porteurs, ont été par la suite confirmés par les opérations d’expertise judiciaire.

Au regard de cette concomitance entre les constatations et la vente et de l’importance de désordres majeurs portants sur une charpente porteuse, il convient de considérer que préalablement à la vente, le bien était déjà affecté de vices rendant la chose impropre à son usage ou diminuant tellement cet usage que Mme [A] n’en aurait donné qu’un moindre prix si elle en avait connaissance, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté.

Le tribunal ajoute qu’il est apparu, pendant les opérations d’expertise judiciaire, suite à l’intervention du sapiteur expert-mycologue le 26 novembre 2022, que l’appartement était infesté par trois espèces de champignon lignivores.

Cependant, compte tenu du caractère particulièrement évolutif de ces champignons lignivores, le tribunal ne peut considérer que la présence de ces champignons découverts plus de deux ans après la vente était déjà établie lors de la vente et donc que la présence de mérule notamment était un vice préexistant à la vente. Le cas de la mérule ne sera donc pas étudié au titre des vices cachés.

2. Sur le caractère caché des vices lors de la vente

Aux termes du rapport d’expertise judiciaire, reprenant sur ce point les déclarations de l’expert extra-judiciaire Saretec, Mme [A], avant la réitération de la vente, a constaté une importante souplesse du plancher, revêtu d’un parquet flottant stratifié, côté arrière où se trouvant un bloc cuisine. A sa demande, la société Abrimmo a fait procéder à une ouverture et constaté qu’une solive était dégradée, ce dont elle aurait informé « brièvement » Mme [A], « sans lui fournir la moindre précision quant à l’origine et l’étendue de celle-ci ».

La promesse synallagmatique, sauf précision contraire des parties, vaut vente une fois les conditions suspensives réalisées, la réitération par acte authentique n’étant qu’une modalité d’exécution.

En l’espèce, la promesse de vente prévoyait des conditions suspensives classiques d’urbanisme, de servitude et de droit de présomption ainsi qu’une condition suspensive relative au financement. Il était stipulé que dans le cas où, après levée de toutes les conditions suspensives, une partie refuserait de régulariser la vente, elle pourrait y être forcée par tout moyen, ce qui confirme que la réitération par acte authentique n’est qu’une modalité d’exécution et que la promesse de vente valait vente, sauf à ce que l’autre parties prenne acte du refus du co-contractant et invoque la résolution du contrat. Il était également prévu une clause pénale de 9 700 euros.

Par conséquent, c’est après la promesse synallagmatique de vente que Mme [A] a pu prendre conscience de faiblesses du plancher, sans commune mesure avec les vices cachés par la suite. Il est rappelé que l’acheteuse n’était pas sur place lors de l’ouverture réalisée par l’agence immobilière et qu’il ne lui était plus possible de refuser de réitérer la vente par acte authentique.

Les vices étaient ainsi cachés lors de la vente.

3. Sur la connaissance par le vendeur des vices au moment de la vente

Il convient de vérifier si la SCI venderesse avait la qualité de professionnel de la vente ou si elle avait une connaissance effective des vices au moment de la vente.

En l’espèce, l’extrait Kbis de la SCI RD Foch établit qu’elle a été immatriculée le 17 juin 1996 et radiée le 22 juin 2020 et qu’elle avait pour objet « l’acquisition sous quelque modalité que ce soit d’immeubles bâtis ou non, la construction et la gestion de tous immeuble par location ou autrement et plus généralement toutes opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet sociale ou tous objet connexes, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société ».

Par ailleurs, aux termes de l’acte authentique de vente, la SCI avait acquis le bien par acte du 3 janvier 2001.

Il s’ensuit que cette société, dont l’objet ne vise pas spécialement la vente de biens immobiliers, a conservé le bien litigieux dans son patrimoine pendant près de vingt ans, qu’elle a été radiée quelques jours après la vente de ce bien pour cessation d’activité, et qu’aucun élément n’est donné sur les autres ventes immobilières auxquelles elle aurait pu procéder ou sur les travaux qu’elle a pu effectuer dans l’immeuble litigieux.

Par conséquent et bien qu’il soit établi que les associés étaient tous impliqués dans plusieurs sociétés civiles immobilières et que M. [E] [C] lui-même ne conteste pas sa qualité de professionnel de l’immobilier en son nom propre, il n’est pas rapporté d’éléments suffisants pour considérer que la SCI RD Foch avait une activité habituelle de ventes d’immeubles ou qu’elle aurait fait construire l’immeuble.

La qualité de vendeur professionnel de la SCI RD Foch ne sera donc pas retenue.

S’agissant de la connaissance effective des vices au moment de la vente, le tribunal rappelle que si M. [D] [C] et Mme [F] [C] n’ont pas été partie au rapport d’expertise judiciaire, celui-ci a été porté à la discussion des parties, de sorte qu’il peut fonder une décision à leur encontre s’il est corroboré par un autre élément de preuve.

Or tant le rapport d’expertise extra-judiciaire de la société Saretec que le rapport d’expertise judiciaire font état de travaux récents visant à vraisemblablement à cacher les désordres.

Ainsi, le rapport Saretec mentionne que « dans le logement de l’assuré, il a été constaté qu’un chevron en brisis au niveau du meneau entre les menuiseries avait été remplacé et de la laine de verre avait été posée. Ces travaux sommaires et non pérennes ont été réalisés à une époque assez récente sans pouvoir en déterminer la date. La personne qui a réalisé ces « travaux » ne pouvait selon nous ignorer l’état de la sablière qui a minima aurait dû être traitée et réparée. Mme [A] nous a présenté un morceau de plaque BA13 déposé de l’encuvement où l’on devine qu’elle a été posée en 2013 voire postérieurement ».

Le rapport d’expertise judiciaire de M. [S] indique quant à lui qu’alors que les solives et la panne sablière sur mur porteur sont sont dans un état de pourrissement tel qu’il est possible d’y enfoncer un tournevis sans effort, avec dégradation d’un mur en brique, joints en mortier en désagrégation, un tournevis pouvant également être enfoncé sans effort dans les joint en mortier, des plaques de BA13 en bon état et portant la date de juin 2013 (et donc nécessairement postérieures) dissimulaient le tout. Le rapport ajoute qu’il est très probable qu’a eu lieu une intervention avec isolants, rails et placoplâtres avant la vente à Mme [A] a eu lieu, entre juin 2013 et janvier 2020 à défaut de plus de précision, soulignant que c’est faute de transparence dans la gestion des travaux de l’immeuble qu’il ne peut affiner son évaluation.

Il précise que le caractère fuyard du chéneau en zinc, objet d’une réparation de fortune bien avant la vente, était apparent.

Il est exact que la SCI donnait systématiquement mandat à des agences immobilières pour louer et gérer les différents appartements de l’immeuble et qu’elle a eu recours à une agence pour la vente de l’immeuble.

Pour autant, ces mandataires devaient nécessairement l’informer des différents travaux d’entretien à réaliser après chaque départ de locataire, sauf à engager leur responsabilité professionnelle. De plus, la SCI

L’attestation produite par Mme [A] en pièce 57, rédigée au nom de M. et Mme [T], ne respecte pas les exigences de l’article 202 du code de procédure civile, qu’il s’agisse des prénoms, des dates et lieux de naissance, de la demeure, des professions, de la mention indiquant que les auteurs ont connaissance qu’une fausse attestation les exposent à des sanctions pénales et de l’annexe d’une pièce d’identité signée. Néanmoins, elle ne fait que mentionner que ces locataires auraient signalé à plusieurs reprises, lors du bail entre le 15 février 2017 et octobre 2019, le mauvais état du plancher, des fuites côté cuisine et des fenêtres difficiles à fermer, ajoutant « qu’il nous avait promis de réparer à la signature du bail » et que « M. [C] nous a informé qu’il était juste gérant de l’immeuble pas propriétaire ». Cette attestation, malgré ses irrégularités, permet donc de conforter des éléments qui ressortent des deux rapports d’expertise et du fait que le syndic devait nécessairement informer la SCI des doléances des locataires.

Par ailleurs, les consorts [C] affirment que des locataires en difficulté financière auraient pu faire des travaux de pose de BA13, de rails et d’isolants pour éviter de se voir reprocher des désordres. Ces plaques de BA13, encore en bon état lors de l’expertise alors même qu’elles recouvraient des éléments de charpente et de maçonnerie particulièrement dégradés et humides, ont ainsi nécessairement été posées peu avant la vente. Le coût de ces travaux de fortune, s’il est très inférieur à celui des travaux qui auraient dû être réalisés pour remédier aux difficultés, reste cependant nécessairement important pour des locataires décrits comme insolvables et ne réglant pas les loyers courants, d’autant plus que ce n’est pas un défaut d’entretien du locataire qui est décrit comme la cause des désordres. L’argumentation des consorts [C] ne peut donc emporter la conviction du tribunal qui ne peut que considérer que c’est nécessairement la SCI qui a procédé ou fait procéder aux travaux litigieux.

Ainsi, il ressort tant du rapport d’expertise extra-judiciaire que du rapport d’expertise judiciaire, de l’attestation au nom de M. et Mme [T] et des incohérences manifestes de la version des consorts [C] que la SCI RD Foch ne pouvait ignorer l’état de dégradation particulièrement avancé de l’immeuble au moment de la vente.

Par conséquent, les consorts [C] ne peuvent se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés du vendeur contenue dans l’acte et les consorts [C], en leur qualité non contestée d’associés de la SCI, répondent indéfiniment des dettes sociales au titre de la garantie des vices cachés, à proportion de leur part dans le capital social.

4. Sur la demande de restitution d’une partie du prix

Conformément à l’article 1644 du code civil déjà cité, dans les cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Par ailleurs, conformément à l’article 1857 alinéa 1er du code civil, à l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.

Enfin, la solidarité ne se présume pas et ne découle pas de la seule qualité d’indivisaires.

Faute de toute précision de Mme [A] quant à la répartition des condamnations qu’elle sollicite entre les consorts [C], il sera considéré qu’elle réclame que chacun soit condamné à verser le quart des sommes qu’elle réclame.

En l’espèce, au regard des développements précédents, le tribunal a jugé que la qualification de vices cachés devait être retenue.

Mme [A] est donc en droit de conserver le prix de la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Il est versé aux débats un courrier de Maître [O] [N], notaire, qui indique qu’au regard du sinistre en cours, de la procédure judiciaire qui en découle et du nécessaire aléa inhérent à toute procédure, du délai de règlement, du reste à charge éventuel, des travaux de rénovation de l’appartement inhabitable en l’état, des travaux prévisibles de soutien de la partie toiture et charpente nécessaires pour la mise en sécurité de l’appartement qui « ne semblent pouvoir / vouloir être pris en charge par le syndicat des copropriétaires » et des travaux de rénovation des parties communes de l’immeuble en copropriété, le bien, invendable à ce jour, pourrait avoir une valeur de 30 000 euros à 50 000 euros.

L’expert judiciaire M. [S] a quant à lui considéré, en page 59 du rapport d’expertise, que le bien était actuellement invendable à 30 000 euros compte tenu de l’incertitude de l’évaluation, au regard des désordres éminemment évolutifs en lien avec les infiltrations, les désordres consécutifs et la prolifération du mérule. Il évalue à 67 000 euros la dépréciation du bien acquis pour 97 000 euros.

Le tribunal relève que certains des éléments contribuant à la moins-value de l’immeuble n’étaient pas des vices cachés connus de la SCI [Adresse 13], notamment le développement de la mérule découverte par un sapiteur plus de deux années après la vente.

Au regard de ces éléments, il convient de considérer que si Mme [A] avait connu l’existence des vices cachés au moment de la vente, à l’exclusion de la mérule pour laquelle cette qualification n’est pas retenue, elle n’aurait pas payé un prix supérieur à 40 000 euros.

Il convient donc de condamner les consorts [C] à payer chacun à hauteur de sa part dans le capital social, la somme de 57 000 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de vente à Mme [A].

Il ressort des statuts mis à jour au 18 juin 2019 que la SCI comportait quatre parts numérotées, que l’ensemble des consorts [C] avaient la qualité d’associés et que M. [E] [C] et Mme [F] [H] son épouse étaient usufruitiers de deux parts chacun tandis que leurs enfants [D] et [P] était nus-propriétaires en indivision des quatre parts.

Lors de la constitution de la SCI, il était précisé que chacune des parts sociales a été attribuée aux associés en proportion de leurs apports.

Il convient donc de condamner les consorts [C] à payer chacun à Mme [A] la somme de 14 250 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de la vente.

B. Sur la demande de Mme [A] tendant à condamner conjointement les consorts [C] la somme de 3 884,01 euros

Il ressort de l’article 1645 précité que le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Ces dommages et intérêts englobent nécessairement les frais occasionnés par la vente, dont le remboursement est d’ailleurs prévu même pour le vendeur qui ignorait les vices de la chose.

En l’espèce, Mme [A] a réglé des frais de taxe départementale, de taxe communale et de frais d’assiette pour un total de 5 632 euros. Le calcul est détaillé en page 7 de l’acte authentique d’acquisition et il n’est pas contesté qu’il équivaut à 5,80665 % du prix de vente.

Il en découle que si Mme [A] avait réglé le bien 40 000 euros, les droits de mutation auraient été limités à 2 323 euros, soit une différence de 3309 euros.

Il convient donc de condamner les consorts [C] à régler chacun à Mme [A] la somme de 827,25 euros à ce titre.

C. Sur la demande de Mme [A] tendant à condamner à titre principal la société Vacherand Immobilier (anciennement Agessy) et à titre subsidiaire les consorts [C] conjointement à lui régler la somme de 2779,22 euros TTC au titre des travaux de remplacement des menuiseries en cuisine

1. Sur la demande à l’encontre du syndic

Aux termes de l’article 18 de la loi n°65-57 du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci et d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret.

Il s’ensuit que le syndic, qui peut faire exécuter de sa propre initiative les travaux urgents d’entretien ou de réparation des parties communes, engage sa responsabilité s’il s’en abstient, sous réserve que les copropriétaires démontrent le lien de causalité avec le préjudice dont ils se prévalent.

En l’espèce, le règlement de copropriété produit aux débats stipule que sont notamment considérées comme des parties communes « celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé » et comprennent notamment les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées, le gros œuvre des planchers à l’exclusion du revêtement des sols, les couvertures, les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons.

De plus, l’expert judiciaire a souligné que les désordres affectant les menuiseries extérieures en cuisine étaient apparents lors de la vente (page 56 du rapport d’expertise). Il ajoute que de nombreux désordres sont en lien avec des parties communes (charpente de toiture, couverture brisis, mur porteur, chéneau et zingage et plancher porteur), étant rappelé que le mur le plus affecté de désordres est celui de la cuisine de Mme [A], mur porteur où se trouvent les menuiseries extérieures, qui constituent quant à elles des parties privatives.

La société Agessy était donc tenue de procéder même d’office aux réparations urgentes des parties communes. En revanche, il lui était interdit de procéder à des travaux non urgents sans décision préalable de l’assemblée générale.

Le tribunal relève que la société Agessy a été désignée par l’assemblée générale du 29 mars 2019 pour un mandat du 4 avril 2019 au 3 avril 2021.

Cette société pouvait rapidement être informée de l’état du chéneau, visible de l’extérieur, qui avait seulement bénéficié d’une réparation de fortune avant le début de son mandat.

Elle a d’ailleurs fait établir un devis par la société Trad’ Nord dès le 3 février 2020, visant à poser une bande de dilatation soudée sur le chéneau et à effectuer des réparations et soudures en zinc sur des lucarnes, des membrons en zinc et la couverture brisis, pour un montant de 1518 euros TTC.

En revanche, ce n’est qu’au cours des opérations d’expertise extra-judiciaire en juillet 2020 que la société Agessy a pu avoir connaissance de l’état des solives et de la maçonnerie de Mme [A], accessibles seulement depuis l’appartement de cette dernière. Le syndic a alors indiqué à l’expert que depuis qu’il était en fonction, aucun copropriétaire ne lui avait déclaré de dégât des eaux.

Le tribunal rappelle que la présence de mérule a été découverte plus d’un an après la démission du syndic.

Le syndic a ensuite présenté sa démission par lettre recommandée avec avis de réception du 3 août 2020 avec effet au 3 novembre 2020.

Il n’est pas contesté que le devis de la société Trad’ Nord était, au regard de l’état des charpentes, irréalisable et insuffisant. Cependant, c’est en juillet 2020 que le syndic a eu connaissance de l’état des charpentes.

Le devis a été examiné lors de l’assemblée générale du 10 novembre 2020 qui a refusé toute désignation de syndic professionnel ou bénévole, a refusé le renouvellement des membres du conseil syndical, a déterminé un montant de cotisations obligatoires du fonds travaux de 110 euros, a rejeté le budget prévisionnel des dépenses courantes de 3700 euros pour l’année 2021 (en faveur duquel Mme [A] avait voté) et a refusé à l’unanimité le devis Trad’ Nord.

Si Mme [A] et le syndicat des copropriétaires affirment que c’est parce qu’ils souhaitaient des travaux plus ambitieux et plus réalisables qu’ils ont rejeté le devis de la société Trad’ Nord, force est de constater qu’il n’en est pas justifié et que cette allégation est contradictoire avec l’approbation d’un fonds de travaux de 110 euros et avec l’absence de désignation d’un nouveau syndic.

Par ailleurs, le syndic, dont la démission prenait effet de façon imminente, n’avait pas la possibilité d’engager des travaux non urgents sans autorisation préalable par une assemblée générale. Il a d’ailleurs fallu attendre les opérations d’expertise judiciaire pour savoir quels étaient les travaux préconisés.

Compte tenu de ces éléments, le tribunal ne peut retenir de faute de la part du syndic.

C’est à titre surabondant que le tribunal relève qu’au regard de la faible durée du mandat du syndic, il n’a pas pu contribuer à la création du sinistre.

En toute hypothèse, si Mme [A] et le syndicat des copropriétaires affirment que son inaction serait à l’origine de l’aggravation des dommages, le tribunal ne peut que relever qu’alors que l’expertise judiciaire a mis en évidence la présence de mérule, rendant nécessaires des travaux urgents, ni Mme [A] ni le syndicat des copropriétaires ne font état de travaux, ce qui conforte les allégations du syndic aux termes desquelles la copropriété était en toute hypothèse dans l’incapacité de faire face aux travaux.

Il convient dès lors de débouter Mme [A] de sa demande de condamnation à l’encontre de la société Vacherand immobilier venant aux droits de la société Agessy au titre des travaux nécessaires pour le remplacement des menuiseries.

2. Sur la demande à l’encontre des consorts [C]

Le tribunal observe que si Mme [A] a formé à titre subsidiaire une demande de condamnation à l’encontre des consorts [C], elle ne développe aucune argumentation sur ce poste de préjudice en particulier.

En toute hypothèse, comme précédemment indiqué, M. [S], expert judiciaire, a souligné que les désordres affectant les menuiseries extérieures en cuisine étaient apparents lors de la vente (page 56 du rapport d’expertise).

La demande de Mme [A] à ce titre sera donc rejetée.

D. Sur la demande de Mme [A] tendant à condamner in solidum les consorts [C] et la société Vacherand immobilier à l’indemniser au titre de ses différents préjudices

Comme précédemment indiqué, le tribunal n’a retenu aucune faute du syndic, de sorte qu’il convient de rejeter l’ensemble des demandes de Mme [A] à l’encontre du syndic au titre de son préjudice matériel, de son préjudice moral, de son préjudice de jouissance, de son préjudice de non-jouissance pendant la durée des travaux et au titre des frais et honoraires d’expertise, ces derniers relevant d’ailleurs des dépens.

S’agissant des demandes à l’encontre des consorts [C], il sera rappelé qu’ils ne sont tenus qu’à proportion de leur part dans le capital social.

1. Sur la demande au titre du préjudice matériel

Mme [A] réclame le remboursement des charges de copropriété depuis le 1er trimestre 2022 (10 807,67 euros lors de ses conclusions à parfaire), des taxes foncières depuis 2022 (1997 euros lors de ses conclusions à parfaire), des travaux à effectuer au sein de son appartement suite au diagnostic du mérule pour 1111 euros, des frais engagés pour faire désigner un administrateur provisoire suite à la démission de la société Agessy (952,50 euros), des frais de bâchage de la sous-toiture (594 euros), et demande une deuxième fois l’indemnisation des travaux de remplacement des menuiseries en cuisine pour 2 799,22 euros (point déjà traité précédemment).

Les consorts [C] concluent que selon le rapport d’expertise, le préjudice tenant au remboursement des charges de copropriété ne leur est imputable qu’à 50 %, que le mérule et le caractère fuyard des menuiseries sont imputables à un défaut d’entretien imputable au syndic, tout comme les frais de bâchage.

*

Comme précédemment indiqué, conformément à l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

L’acheteur est alors tenu d’établir le lien de causalité entre le vice et les préjudices dont il demande réparation. Cette action indemnitaire est soumise au principe de la réparation intégrale, aux termes duquel la victime du dommage doit être indemnisée de tout son préjudice, sans qu’il en découle pour autant un enrichissement personnel.

Enfin, le tribunal rappelle à l’attention des parties qu’il n’est pas tenu par l’avis de l’expert judiciaire, qui ne doit donner son avis que sur des questions de fait telles que l’imputabilité et non sur des questions juridiques telles que la responsabilité des parties.

S’agissant des charges de copropriété et des taxes foncières, le tribunal relève que dès lors que Mme [A] a choisi de conserver le bien, même inoccupé, elle était tenue d’acquitter les charges de copropriété et les taxes foncières, qui ne constituent pas un chef de préjudice indemnisable. Dans l’hypothèse où elle aurait choisi la résolution de la vente, de telles dépenses auraient d’ailleurs été intégrées dans les restitutions.

La demande au titre de ces deux chefs de préjudice sera donc rejetée.

Comme le tribunal l’a déjà indiqué, la présence de mérule n’a été découverte que plus de deux ans après la vente alors qu’aucuns travaux n’a été entrepris depuis, et rien ne permet de considérer que la SCI venderesse en avait connaissance, ni même que ce vice préexistait à la vente, la mérule pouvant se développer très rapidement dans des appartements non chauffés et humides. La demande à ce titre sera donc rejetée.

La demande au titre des frais de demande en justice pour la désignation d’un administrateur provisoire du fait de la démission de la société Agessy n’est pas imputable aux consorts [C]. En outre, la société Agessy était légalement autorisée à démissionner et a respecté un préavis de trois mois. Lors de l’assemblée générale du 10 novembre 2020, aucun des copropriétaires n’avait manifestement recherché de syndic ou proposé de syndic bénévole, si bien que c’est cette carence qui est à l’origine de la demande de désignation d’un administrateur provisoire. Cette demande sera donc également rejetée.

La demande au titre des frais de remplacement de menuiseries extérieures a déjà été rejetée.

En revanche, les frais de bâchage attestés par une facture de la société [J] Couvertures en date du 15 février 2023 pour 594 euros, régulièrement versée aux débats, sont une conséquence directe des désordres préexistant à la vente, dès lors que Mme [A] a dû faire ces dépenses conservatoires pour enrayer la progression de l’humidité dans cet appartement aux murs et menuiseries très dégradés.

Les consorts [C] seront donc condamnés à payer chacun à Mme [A] la somme de 148,50 euros au titre de son préjudice matériel.

2. Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Mme [A] fait valoir qu’elle n’a jamais habité ce bien pour lequel elle a contracté un crédit immobilier et qu’elle a dû vivre chez ses parents avant de partager un loyer avec son compagnon et que ce préjudice de jouissance a été évalué à 825 euros par mois.

Les consorts [C] répondent que le rapport d’expertise judiciaire a estimé que ce chef de préjudice ne leur était imputable qu’à 40 %.

La encore, le juge n’est pas tenu par l’avis de l’expert. Il a considéré en l’occurrence que le syndic n’avait commis aucune faute à l’origine des désordres affectant l’appartement de Mme [A].

Le fait que Mme [A] n’ait jamais pu vivre dans l’appartement est une conséquence directe des vices cachés. Nonobstant le fait que la mérule ne soit apparue qu’après, les dégradations majeures des charpentes et du mur préexistante à la vente rendaient à elles seules le bien complètement inhabitable, l’expert judiciaire soulignant même que le sol risquait de s’effondrer si des meubles y étaient installés.

Le montant de 825 euros par mois depuis la vente du 2 juin 2020 (soit 69 mois avant la présente décision) ressort d’un courrier électronique de l’agence immobilière Ail en date du 2 février 2022, se fondant sur l’emplacement et la surface et prévoyant une fourchette plus large de 748 euros à 901 euros.

Ce montant n’étant pas contesté, il convient de condamner les consorts [C] à payer conjointement la somme de 56 925 euros, soit 14 231,25 euros chacun.

3. Sur la demande au titre du préjudice pendant la durée des travaux

Aucune des parties ne conteste le délai de deux mois estimé pour la durée des travaux dans l’appartement de Mme [A], qui comprendront la restauration intérieure des maçonneries et des boiseries, la réhabilitation du plancher et des menuiseries extérieures, l’isolation thermique et la pose de placoplâtre après assèchement préalable des lieux, nécessaire avant tous travaux.

Compte tenu de la valeur locative déjà retenue, il convient de condamner conjointement les consorts [C] à payer la somme de 1650 euros, soit 412,50 euros chacun.

4. Sur la demande au titre du préjudice moral

Mme [A] verse aux débats une attestation de Mme [L] [K], psychologue, indiquant qu’elle l’a reçu en consultation à une reprise le 30 septembre 2024 et réclame 10 000 euros à ce titre.

Si le fait d’acquérir un bien pour le découvrir complètement inhabitable et de devoir engager une procédure judiciaire est de nature à engendrer des contrariétés, notamment pour une acheteuse de 21 ans au moment de l’acquisition, le préjudice de Mme [A] sera plus exactement évalué à 800 euros.

Les consorts [C] seront donc condamnés chacun à lui payer la somme de 200 euros.

5. Sur la demande au titre des frais d’expertise

Mme [A] verse aux débats la demande d’évaluation de rémunération produite par l’expert judiciare, M. [S], en date du 3 juillet 2023, pour un montant de 14 180 euros.

Cependant, outre le fait qu’il n’est pas justifié que cette évaluation ait été validée par le juge chargé du contrôle des expertises, alors que les provisions étaient respectivement de 4000 euros et 500 euros aux termes des ordonnances de désignation d’un expert et d’extension des opérations d’expertises, le tribunal rappelle que les frais d’expertise judiciaire relèvent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile. Cette demande sera donc examinée par la suite en tenant compte du fait que l’ordonnance d’extension des opérations d’expertise est non avenue à l’égard de Mme [F] [C] et de M. [D] [C].

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Vacherand immobilier (anciennement Agessy)

Sans qu’il soit nécessaire de reprendre l’intégralité des motifs déjà développés lors de l’examen des demandes de Mme [A] à l’encontre du syndic, le tribunal rappelle que le syndic, conformément à l’article 18 de la loi n°65-57 du 10 juillet 1965, est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci et d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret.

La société Agessy était donc tenue de procéder même d’office aux réparations urgentes des parties communes. En revanche, il lui était interdit de procéder à des travaux non urgents sans décision préalable de l’assemblée générale.

Comme précédemment indiqué, la société Agessy a été désignée par l’assemblée générale du 29 mars 2019 pour un mandat du 4 avril 2019 au 3 avril 2021. Il pouvait dès avril 2019 s’apercevoir de l’état du chéneau mal réparé et visible de l’extérieur et a fait établir en février 2020 un devis de réparation similaire par la société Trad’ Nord, déjà détaillé au stade des demandes de Mme [A]. Si ce devis était insuffisant au regard de l’état des charpentes, ce n’est qu’en juillet 2020 que le syndic a pu avoir conscience de cet état, visible seulement depuis l’appartement privatif de Mme [A].

Le syndic a ensuite présenté sa démission le 3 août 2020 avec effet au 3 novembre 2020, ce qu’il était légalement autorisé à faire.

Comme précédemment indiqué, ce devis a été rejeté par l’assemblée générale du 10 novembre 2020 qui a également refusé toute désignation de syndic professionnel ou bénévole, refusé le renouvellement des membres du conseil syndical, déterminé un montant de cotisations obligatoires du fonds travaux de 110 euros, a rejeté le budget prévisionnel des dépenses courantes de 3700 euros pour l’année 2021.

Si le syndicat des copropriétaires affirme que c’est parce qu’il souhaitait des travaux plus ambitieux et plus réalisables qu’ils ont rejeté le devis de la société Trad’ Nord, force est de constater qu’il n’en est pas justifié et que cette allégation est contradictoire avec l’approbation d’un fonds de travaux de 110 euros et avec l’absence de désignation d’un nouveau syndic.

Le syndic ne pouvait engager des travaux non urgents sans autorisation préalable par une assemblée générale et n’a ainsi pas commis de faute.

A titre surabondant, au regard de la faible durée du mandat du syndic, il n’a pas pu contribuer à la création du sinistre.

En outre, l’expertise judiciaire a mis en évidence la présence de mérule, rendant nécessaires des travaux urgents, alors que ni Mme [A] ni le syndicat des copropriétaires ne font état de travaux, ce qui conforte les allégations du syndic aux termes desquelles la copropriété était en toute hypothèse dans l’incapacité de faire face aux travaux.

Il convient dès lors de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à l’encontre de la société Vacherand immobilier venant aux droits de la société Agessy.

La demande de garantie du syndic à l’encontre du syndicat des copropriétaires, des consorts [C] et de la société Gan Assurances est donc sans objet.

III. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile ajoute que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, les consorts [C] succombent à l’instance. Néanmoins M. [D] [C] et Mme [F] [C] ne se sont jamais vus signifier l’ordonnance étendant à leur contradictoire les opérations d’expertise. De plus, c’est M. [E] [C] qui gérait la SCI venderesse. Il n’apparaît donc pas inéquitable de condamner ce dernier à prendre en charge l’intégralité des dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [C] étant condamné aux dépens, il sera condamné à payer à Mme [A] la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires et Mme [A] seront en revanche déboutés de leurs demandes à l’encontre de la société Vacherand Immobilier.

Le syndicat des copropriétaires et Mme [A] ont assigné la société Vacherand immobilier en cherchant à faire peser sur un syndic en exercice pendant moins de deux ans le coût de travaux consécutifs à un défaut d’entretien qui a nécessairement duré de nombreuses années. Ils ont ainsi obligé le syndic à exposer des frais pour se défendre en justice. Néanmoins, au regard des situations réciproques des parties, il convient de débouter le syndic de ses demandes à l’encontre de Mme [A] et du syndicat des copropriétaires.

Enfin, il convient de rejeter la demande du syndic à l’encontre de la société Gan Assurances, assureur du syndicat des copropriétaires, qui a rappelé qu’il avait stipulé une clause de non-garantie pour défaut d’entretien.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Conformément à l’article 514-5 du même code, le rejet de la demande tendant à voir écarter ou arrêter l’exécution provisoire de droit et le rétablissement de l’exécution provisoire de droit peuvent être subordonnés, à la demande d’une partie ou d’office, à la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations.

En l’espèce, si les consorts [C] affirment que l’exécution provisoire aurait pour eux des conséquences excessives, ils n’en justifient pas. En outre, le tribunal relève l’ancienneté particulière de la procédure et souligne que tout délai dans le versement des condamnations au bénéfice de Mme [A] aura pour effet d’accroître son préjudice de jouissance.

Il convient donc de dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort :

MET HORS DE CAUSE la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur de la SCI RD Foch et en sa qualité d’assureur de la société Abrimmo,

DEBOUTE les consorts [C] de leur demande tendant à déclarer inopposable le rapport d’expertise judiciaire à l’égard de Mme [F] [C] et de M. [D] [C],

CONDAMNE conjointement M. [E] [C], Mme [F] [I] son épouse, M. [D] [C] et Mme [P] [C] à payer chacun à Mme [W] [A] la somme de 14 250 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de la vente,

CONDAMNE conjointement M. [E] [C], Mme [F] [I] son épouse, M. [D] [C] et Mme [P] [C] à payer chacun à Mme [W] [A] la somme de 827,25 euros au titre des frais de mutation,

DEBOUTE Mme [W] [A] de ses demandes au titre de la réparation des menuiseries extérieures à l’encontre de M. [E] [C], Mme [F] [I] son épouse, M. [D] [C] et Mme [P] [C],

DEBOUTE Mme [W] [A] de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts à l’encontre de la société Vacherand immobilier venant aux droits de la société Agessy,

CONDAMNE conjointement M. [E] [C], Mme [F] [I] son épouse, M. [D] [C] et Mme [P] [C] à payer chacun à Mme [W] [A] la somme de 148,50 euros au titre de son préjudice matériel,

CONDAMNE conjointement M. [E] [C], Mme [F] [I] son épouse, M. [D] [C] et Mme [P] [C] à payer chacun à Mme [W] [A] la somme de 14 231,25 euros au titre de son préjudice de jouissance depuis la vente jusqu’au jugement,

CONDAMNE conjointement M. [E] [C], Mme [F] [I] son épouse, M. [D] [C] et Mme [P] [C] à payer chacun à Mme [W] [A] la somme de 412,50 euros au titre de son préjudice pendant la durée des travaux,

CONDAMNE conjointement M. [E] [C], Mme [F] [I] son épouse, M. [D] [C] et Mme [P] [C] à payer chacun à Mme [W] [A] la somme de 200 euros au titre de son préjudice moral,

RAPPELLE que les frais d’expertise judiciaire relève des dépens,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à [Localité 8] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société Vacherand immobilier venant aux droits de la société Agessy,

CONDAMNE M. [E] [C] à l’ensemble des dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE M. [E] [C] à payer à Mme [W] [A] la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles,

REJETTE les demandes de Mme [W] [A] à l’encontre de Mme [F] [I] épouse [C], M. [D] [C] et Mme [P] [C] au titre des frais irrépétibles,

REJETTE les demandes de Mme [W] [A] et du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] [Adresse 9] à [Localité 8] à l’encontre de la société Vacherand immobilier au titre des frais irrépétibles,

REJETTE les demandes de la société Vacherand immobilier à l’encontre de Mme [W] [A], du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à [Localité 8] et de la société Gan Assurances au titre des frais irrépétibles,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Margaux PRUVOST Anne-Sophie SIEVERS

Chambre 04

N° RG 23/01302 – N° Portalis DBZS-W-B7H-W3QE

[W] [A]

C/

En présence de la S.A. GAN ASSURANCES, ès qualité d’assureur du “SDC [Adresse 2]”, [E] [C], [D] [C], [F] [C], [P] [C], S.A.R.L. AGESSY, S.A.R.L. ABRIMMO, En présence de la S.A. AXA FRANCE, ès qualité d’assureur de la SARL ABRIMMO, Syndicat SDC [Adresse 2]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.