TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00182 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZGRM

N° de Minute :

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 11 Mai 2026

[O] [B] [H] épouse [K]

C/

[T] [G] épouse [C]

[X] [C]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 11 Mai 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [O] [B] [H] épouse [K], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Claire TITRAN, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [T] [G] épouse [C], demeurant [Adresse 2]

Aide Juridictionnelle totale

représentée par M^e Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE

M. [X] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Mars 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre-Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 11 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie DOMENET, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’Apel de Douai, déléguée au tribunal judiciaire de Lille par ordonnance du 4 Décembre 2025 pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du 5 janvier 2026 au 30 août 2026 inclus, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet du 1er septembre 2015, M. [D] [H] et Mme [N] [H] ont donné à bail à M. [X] [C] et Mme [T] [R] épouse [C] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer de 900 euros par mois et une provision sur charges de 50 euros par mois, pour une durée de 03 ans, tacitement reconductible.

M. [D] [H] et Mme [N] [H] sont décédés, laissant leur fille, Madame [O] [H] épouse [K], comme héritière.

Le bail s’est poursuivi entre Madame [O] [K] et M. [X] [C] et Mme [T] [R] épouse [C].

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, Madame [O] [K] a fait délivrer à M. et Mme [C] un congé pour motif sérieux et légitime avec effet au 31 août 2024, au regard des manquements des locataires à leur obligation de payer les loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 04 mars 2024, Madame [O] [K] a fait délivrer à M. et Mme [C] un commandement de lui payer dans les six semaines la somme principale de 1 874,45 euros au titre des loyers et charges impayés et de lui justifier, dans le mois de la souscription d’une assurance locative.

Par procès-verbal du 29 août 2024 établi par commissaire de justice mandaté par la bailleresse, il a notamment été constaté que les locataires n’avaient pas quitté les lieux.

Par actes de commissaire de justice du 14 janvier 2025, Madame [O] [K] a fait assigner en référé M. [X] [C] et Mme [T] [R] épouse [C] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir valider la délivrance du congé et ordonner l’expulsion des époux [C].

Cette assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 15 janvier 2025.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 28 avril 2025, a été renvoyée à cinq reprises à la demande des parties pour permettre leurs échanges de pièces et d’écritures.

Elle a été retenue à l’audience du 02 mars 2026.

Madame [O] [K], représentée par son avocat, a oralement soutenu ses dernières écritures visées à l’audience aux termes desquelles elle demande de voir, au visa des articles 835 du code de procédure civile, L. 213-4-1 et suivants et R.213-9-2 et suivants du code de l’organisation judiciaire et 700 du code de procédure civile, :

—  Valider la délivrance du congé signifié le 26 février 2024 à effet au 31 août 2024 pour motifs sérieux et légitimes et constater la résiliation du bail ;

—  Débouter M. et Mme [C] de l’ensemble des leurs demandes ;

—  Ordonner l’expulsion immédiate, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, de M. et Mme [C] ainsi que de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est ;

—  Autoriser le transport des meubles et objets aux risques et périls des défendeurs ;

—  Condamner solidairement M. et Mme [C] à lui payer une indemnité d’occupation journalière de 34,86 euros par jour à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, soit la somme de 17 499,72 euros à titre de provision arrêtée au 16 janvier 2026, pour 502 jours d’occupation ;

—  Condamner solidairement M. et Mme [C] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais de signification du congé et les frais d’exécution à défaut d’exécution spontanée.

Elle soutient que, contrairement à ce qui est avancé par la partie adverse, le juge des référés est compétent pour connaître de ses demandes ; que les dispositions de paragraphes V et VI de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne sont pas applicables à l’espèce ; que la procédure de surendettement et le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dont a bénéficié Mme [T] [R] épouse [C] ne prive pas le bailleur de sa possibilité de demander la résiliation judiciaire pour défaut de paiement et, a fortiori, le non renouvellement du bail par congé pour motif légitime et sérieux du fait des manquements répétés des locataires à leurs obligations contractuelles.

Sur le fond, elle fait valoir que les locataires ont régulièrement manqué à leur obligation de payer le loyer et ce, depuis 2017 ; qu’ils ont ainsi bénéficié d’un rétablissement personnel ayant conduit à l’effacement de 2 212,80 euros de dette locative et de l’aide du fonds de solidarité logement qui a versé la somme de 1 527,43 euros en remboursement de leur dette locative ; que ces manquements répétés avérés constituent des motifs sérieux et légitimes au fondement du congé délivré le 26 février 2024.

Mme [T] [R] épouse [C], représentée par leur conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures visées à l’audience et aux termes desquelles elle sollicite de voir, au visa de l’article L. 722-2 du code de la consommation, :

—  Débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes ;

—  A tout le moins constater l’existence d’une contestation sérieuse et renvoyer la demanderesse à mieux se pourvoir ;

—  Leur accorder la possibilité de s’acquitter de leur dette en 36 mensualités et, à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais.

Elle soutient que la demanderesse ne pouvait pas leur faire délivrer le congé pour motifs légitimes et sérieux, ni le commandement de payer visant la clause résolutoire postérieurement à la décision de recevabilité de leur demande de surendettement intervenue le 06 décembre 2023 en application des dispositions de l’article L. 722-2 du code de la consommation ; que ces actes sont nuls ; que cette contestation sérieuse commande au juge des référés de renvoyer la demanderesse à mieux se pourvoir ; qu’en tout état de cause, le décompte de la dette locative produit est erroné ; que la dette locative n’existait déjà plus au jour de la délivrance du congé et du commandement de payer par effet au 14 février 2024 de la décision d’effacement de la Commission de surendettement et qu’au contraire, c’est la bailleresse qui serait susceptible de leur devoir de l’argent au titre de l’absence de régularisation des charges depuis l’origine. A titre subsidiaire, elle demande que les effets de la clause résolutoire soit suspendue pendant les délais.

M. [X] [C], assigné aux termes d’un procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile, n’est ni présent, ni représenté à l’audience.

A l’issue de l’audience, il a été indiqué que la présente décision sera rendue le 11 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’absence de comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aussi, il convient d’étudier successivement la recevabilité de la demande d’expulsion et le bien-fondé de cette demande.

Alors que M. [X] [C], non comparant, a été assignée par acte de commissaire de justice converti en procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile et que le présent jugement est susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable

Le contrat en cause est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande d’expulsion

Une copie de l’assignation en expulsion a été notifiée par la demanderesse à la préfecture du Nord par la voie électronique le 15 janvier 2025 soit plus de six semaines avant la première audience (28 avril 2025), conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours.

Son action est donc recevable.

Sur la validité et les effets du congé

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Une contestation sérieuse s’entend comme un moyen de défense opposé aux prétentions du demandeur qui n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de cet article.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de six mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le congé a été valablement signifié aux locataires par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, soit plus de six mois avant la date d’échéance du bail (1er septembre 2024).

Contrairement à ce qui est affirmé par Mme [T] [R] épouse [C], la délivrance d’un congé n’est pas concernée par l’interdiction édictée à l’article L.722-2 du code de la consommation puisqu’il ne s’agit pas d’une procédure d’exécution forcée contre les biens du débiteur.

Le congé en cause est donc régulier en la forme.

S’agissant du motif légitime et sérieux, le congé a été donné pour défaut de paiement des loyers et charges, obligation principale du locataire aux termes du contrat en cause et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [O] [K] produit les pièces suivantes :

—  une mise en demeure de payer les loyers en date du 24 octobre 2017 envoyée par lettre simple ;

—  une mise en demeure de payer les loyers envoyée par lettre recommandé avec accusé de réception signé le 23 janvier 2023 ;

—  un acte signé de la main de Mme [T] [R] épouse [C] le 03 mars 2023 aux termes duquel elle reconnaît devoir payer à la bailleresse 895 euros perçus de la CAF pour l’allocation d’aide au logement ;

—  une mise en demeure de payer les loyers en date du 23 août 2023 reçue par la locataire le 1er septembre 2023 ;

—  l’état des créances de Mme [T] [R] épouse [C] au 14 février 2024 dans le cadre de sa procédure de surendettement qui fait apparaître une créance de 2 212,8 euros à l’égard de Mme [O] [K] ;

—  la signification du congé pour motif légitime et sérieux en date du 26 février 2024 qui fait état d’une dette de 1 874,45 euros ;

—  la notification par lettre du 19 septembre 2024 de l’octroi d’une aide du fonds solidarité logement venant rembourser une dette locative de 1 527,43 euros ;

—  un décompte actualisé.

Au moyen ces différents éléments, Madame [O] [K] rapporte la preuve que les locataires se trouvaient régulièrement en impayés de loyers depuis plusieurs années.

Si Mme [T] [R] épouse [C] soutient que le décompte produit est erroné, elle ne conteste pas avoir manqué à son obligation de paiement des loyers à plusieurs reprises. Elle a d’ailleurs bénéficié, par décision de la Commission de surendettement du Nord en date du 14 février 2026, d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ayant conduit à l’effacement de sa dette locative d’alors.

Contrairement à ce qui est affirmé par l’avocat de Mme [T] [R] épouse [C], il importe peu que la dette locative soit actuelle au moment où le congé est délivré, le fait que les locataires aient manqué à plusieurs reprises depuis l’entrée dans les lieux à leur obligation de paiement constitue, en soit un motif légitime pour délivrer un congé.

Il apparaît donc que le congé a régulièrement été donné et que le bail a pris fin le 31 août 2024.

Les locataires sont occupants sans droit ni titre à compter du 1er septembre 2024.

L’occupation du logement par Mme [T] [R] épouse [C] après cette date, sans droit ni titre, constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant à la défenderesse de restituer le logement loué. Si M. [X] [C], assigné aux termes d’un procès-verbal de recherches infructueuses, ne semble plus habiter dans les lieux, rien n’est dit sur ce point de la part des parties comparantes, de sorte qu’il sera également enjoint à quitter les lieux.

A défaut, l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour les défendeurs de quitter les lieux. En effet, le possible recours à la force publique et la condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation de nature à réparer le préjudice subi par la demanderesse remplissent déjà suffisamment l’objectif donné par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution à l’astreinte en la matière.

Mme [O] [K] sera donc déboutée de sa demande d’astreinte.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. Il n’y a donc pas lieu d’autoriser spécifiquement le transport des meubles éventuellement laissés sur place, situation purement hypothétique à ce stade.

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En application de l’article 1240 du code civil, l’occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges.

Aux termes de ses écritures, Mme [O] [K] ne répond pas au moyen soulevé par la défenderesse concernant le montant des charges récupérables. Elle ne produit ni les justificatifs éventuels de ces charges, ni les éventuelles régularisations. Ce point fait donc manifestement l’objet d’une contestation sérieuse.

Toutefois, si le montant des charges récupérables est contesté par Mme [T] [R] épouse [C], celle-ci ne conteste pas devoir 900 euros par mois de loyer (hors provision sur charges).

Par ailleurs, le contrat de bail en cause stipule, dans sa clause VII que les locataires sont tenus solidairement au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation. M. et Mme [C]

Le loyer étant dû de manière mensuelle, il n’y a pas lieu de prévoir des indemnités d’occupation quotidiennes.

Aussi, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité d’en disposer librement, il y a lieu de condamner solidairement M. [X] [C] et Mme [T] [R] épouse [C] à lui payer une somme provisionnelle de 900 euros par mois, indexée selon les stipulations contractuelles, à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail (1er septembre 2024) et jusqu’à la libération définitive des lieux.

Faute de production d’un décompte de la dette locative sur la période postérieure au 1er septembre 2024, il n’est pas possible de vérifier le chiffrage de la dette locative totale à ce jour. La demande en paiement de la somme provisionnelle de 17 499,72 euros de Mme [O] [A] sera donc rejetée en l’état, de même que les demandes consécutives et subsidiaires de délais de paiement formulées par Mme [T] [R] épouse [C], qui ne justifie d’ailleurs aucunement de sa situation actuelle.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [C] et Mme [T] [R] épouse [C] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût de la signification du congé, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Contrairement à ce qui est demandé par Mme [O] [A], il n’y a pas lieu d’inclure dans ces dépens le montant des éventuels frais d’exécution de la présente décision, ceux-ci demeurant, à ce jour, purement hypothétiques.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [X] [C] et Mme [T] [R] épouse [C], condamnés aux dépens, devront payer à Mme [O] [A] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

Constatons que le congé délivré le 26 février 2024 par Mme [O] [H] épouse [K] à M. [X] [C] et Mme [T] [R] épouse [C] concernant la maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 4], a valablement pris effet le 1er septembre 2024 ;

Ordonnons à M. [X] [C] et Mme [T] [R] épouse [C] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et dit, qu’à défaut, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec l’aide d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

Rappelons qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;

Disons n’y avoir lieu à statuer, en l’état, sur la demande de transport des meubles éventuellement laissés sur place ;

Rappelons à M. [X] [C] et Mme [T] [R] épouse [C] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social pourvue d’un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le NORD « nord.gouv.fr », à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement

Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Condamnons M. [X] [C] et Mme [T] [R] épouse [C] à payer à Mme [O] [H] épouse [K] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 900 euros à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Disons que cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée selon les stipulations contractuelles du bail ;

Rejetons, en l’état, la demande en paiement de la somme provisionnelle de 17 499,72 euros de Mme [O] [H] épouse [K] ;

Rejetons la demande subsidiaire de délais de paiement de Mme [T] [R] épouse [C] ;

Condamnons in solidum M. [X] [C] et Mme [T] [R] épouse [C] à payer à Mme [O] [H] épouse [K] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [X] [C] et Mme [T] [R] épouse [C] aux dépens de l’instance, en ce notamment le coût de la signification du congé, de l’assignation, de la notification à la préfecture ;

Disons qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

Rappelons que la présente décision est susceptible d’appel dans un délai de 15 jours à compter de sa notification conformément aux dispositions des articles 514 et 528 du code de procédure civile.

Le greffier La juge des contentieux de la protection

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;