TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Quatrième Chambre

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le

31 OCTOBRE 2025

N° RG 25/01339 – N° Portalis DB22-W-B7J-S3TD

Code NAC : 54Z

JUGE DE LA MISE EN ETAT : M^me DUMENY, Vice Présidente

GREFFIER : Madame GAVACHE, Greffière

DEMANDEURS au principal et défendeurs à l’incident :

Monsieur [B] [Z]

né le 05 Octobre 1956 à [Localité 27] (TUNISIE), demeurant [Adresse 3]

Compagnie d’assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF),

ès qualité d’assureur de Monsieur [B] [Z], Société d’assurance Mutuelle, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentés par M^e Sophie POULAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, M^e Victor EDOU, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR au principal et demandeur à l’incident :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ANDROMEDE DU [Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice la société DMM IMMO exerçant sous le nom commercial PREMIERAPPART.COM, Société à responsabilité Limitée immatriculée au RCS de [Localité 29] sous le n° 533 818 910, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES

Copie exécutoire à l’ASSOCIATION AVOCALYS, vestiaire 620, la SCP BROCHARD & DESPORTES, vestiaire 243

la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, vestiaire 26, la SELARL CABINET [Localité 20]-JANSSEN, vestiaire 316, M^e Christophe DEBRAY, vestiaire 627, M^e Marie-christine DRAPPIER-VILLARD, vestiaire 66, M^e Anne-laure DUMEAU, vestiaire 628, M^e Sophie POULAIN, vestiaire 180, la SELEURL STEPHANIE TERIITEHAU, vestiaire 619

DEFENDERESSES au principal et à l’incident :

SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (S.M. A.B.T.P),

RCS de [Localité 25] sous le n° 775 684 764, en qualité d’assureur dommages ouvrages et CNR, dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par Maître Delphine ABERLEN de la SCP EVELYNE NABA & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, Maître Emmanuel DESPORTES de la SCP BROCHARD & DESPORTES, avocats au barreau de VERSAILLES

S.A.S. HELIOPAC,

RCS [Localité 22] 451860134, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne-laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES

S.A.R.L. MAITRISE ET DEVELOPPEMENT DE L’HABITAT (MDH PROMOTION), immatriculée au RCS de [Localité 25] sous le n°423 743 772, dont le siège social est sis [Adresse 9]

S.C.I. LA VAUDOIRE,

immatriculée au RCS de [Localité 25] sous le n°533 242 731, dont le siège social est sis [Adresse 16]

représentées par Maître Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, avocats au barreau de VERSAILLES, M^e Christian LEFEVRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (S.M. A.B.T.P),

RCS de PARIS sous le n° 775 684 764, en qualité d’assureur des sociétés UTB, SCI LA VAUDOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par M^e Marie-christine DRAPPIER-VILLARD, avocat au barreau de VERSAILLES, M^e Laurine BERNAT, avocat au barreau de PARIS

Société UNION TECHNIQUE DU BATIMENT (UTB)

Société coopérative à forme anonyme à capital variable immatriculée sous le n°572 064 145 du RCS [Localité 19], dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL STEPHANIE TERIITEHAU, avocats au barreau de VERSAILLES, M^e Laurine BERNAT, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. SYNAPSE INGENIERIE,

immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le n° 422 618 868, dont le siège social est sis [Adresse 12]

défaillante

S.A. AXA FRANCE IARD

recherchée en sa qualité d’assureur de la société SYNAPSE INGENERIE, immatriculée au RCS de [Localité 24] sous le n° 722 057 460, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Rémi HUNOT, avocat au barreau de PARIS, M^e Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES

Société XL INSURANCE COMPANY

agissant par l’intermédiaire de sa succursale française, venant aux droits d’AXA CORPORATE SOLUTIONS ASSURANCE par suite d’une Fusion-Absorption emportant transfert de portefeuille, recherché en sa qualité d’assureur de BUREAU VERITAS, dont le siège social est sis [Adresse 15]

défaillante

S.A.S. BUREAU VERITAS CONSTRUCTION,

immatriculée au RCS de [Localité 24] sous le numéro 790 182 786, dont le siège social est sis [Adresse 17]

Société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED

Societe Anonyme de droit etranger, ayant son siege social [Adresse 6], representee par son etablissement principal QBE INSURANCE EUROPE LIMITED, immatriculee au RCS de [Localité 24] sous le numero 414 108 001, recherchee en sa qualite d’assureur de la societe BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, dont le siège social est sis [Adresse 21]

représentées par Maître Virginie JANSSEN de la SELARL CABINET BOURSIN-JANSSEN, avocats au barreau de VERSAILLES, M^e Emmanuel PERREAU, avocat au barreau de PARIS

PARTIE INTERVENANTE

Société QBE EUROPE SA/NV,

Société de droit étranger immatriculée sous le n°842 689 556 RCS [Localité 24], dont le siège social est sis [Adresse 1] venant aux droits de la société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED, dont le siège social est sis [Adresse 8], assureur de BUREAU VERITAS

CONSTRUCTION, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Virginie JANSSEN de la SELARL CABINET BOURSIN-JANSSEN, avocats au barreau de VERSAILLES, M^e Emmanuel PERREAU, avocat au barreau de PARIS

DEBATS : A l’audience publique d’incident tenue le 26 septembre 2025, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame DUMENY, juge de la mise en état assistée de Madame GAVACHE, greffier puis le Magistrat chargé de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe à la date du 31 Octobre 2025.

PROCÉDURE

Vu les assignations en date des 28 mars, 1er, 2 et 4 avril 2019 devant le juge des référés du Tribunal de grande instance de Versailles délivrées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [18] à la société maîtrise et développement de l’habitat (MDH promotion) , la SCI la Vaudoire, la SMABTP et la société union technique du bâtiment (UTB), aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire,

Vu les ordonnances du jugé des référé en date des 13 juin 2019, 31 mars 2020, 28 mai 2020 et 6 octobre 2020 ayant ordonné une mesure d’expertise judiciaire, diligentée par Monsieur [Y] et opposable à la société maîtrise et développement de l’habitat (MDH promotion), la SCI la Vaudoire, la SMABTP, la société union technique du bâtiment (UTB), le bureau veritas, AXA corporate solutions ASSURANCE, la MAF, Monsieur [B] [Z] et QBE insurance europe limited,

Vu l’assignation au fond devant le Tribunal judiciaire de Versailles en date du 9 juillet 2020 délivrée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [18] à la société maîtrise et développement de l’habitat, la SCI la Vaudoire, la SMABTP, la société union technique du bâtiment, Monsieur [Z] et la MAF, aux fins de déterminer et d’engager la responsabilité du ou des responsables de désordres, inscrite sous le N° RG 20/03997,

Vu l’assignation devant le Tribunal judiciaire de Versailles délivrée par Monsieur [Z] et la MAF le 29 janvier 2021 aux sociétés Synapse ingénierie et AXA France IARD aux fins de les appeler en garantie, inscrite sous le N° RG 21/0638, jointe à la précédente,

Vu les assignations aux fins d’appel en garantie et de jonction avec l’instance N° RG 20/03997 en date des 26 février et 2 mars 2021, délivrées par la SMABTP aux sociétés Synapse, AXA France, MAF, bureau veritas, XL insurance, QBE insurance europe limited, maîtrise et développement de l’habitat, Heliopac, maîtrise et développement de l’habitat et à Monsieur [Z], enregistrées sous le N° RG 21/01494,

Vu l’assignation en intervention forcée délivrée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Andromede à la société Heliopac le 3 mars 2021, inscrite sous le N° RG 21/01342 et dont la jonction avec l’instance principale inscrite sous le N° RG 20/03997 a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 6 avril 2021 par laquelle il a également rejeté la demande de mise hors de cause des sociétés MDH promotion et SMABTP, a rejeté l’exception d’incompétence, a sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise avec retrait de l’affaire du rôle,

Vu le rétablissement au rôle général de la 4ème chambre de cette instance n°20/03997 sous le nouveau numéro N° RG 21/02502 par décision du 10 mai 2021, sa jonction avec l’instance

N° 21/0638, son retrait du rôle puis son rétablissement au rôle général sous le nouveau numéro de RG 21/04724,

Vu l’ordonnance du 18 mars 2022 par laquelle le juge de la mise en état a donné acte à QBE Europe SA/NV de son intervention volontaire et mis QBE insurance europe limited hors de cause, ordonné la jonction de l’appel en garantie initié par la SMABTP portant le numéro 21/1494 à l’instance principale, sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et radié le dossier,

Vu la décision de refuser le rétablissement au rôle du 11 mai 2023 du RG 21/04724 et le rétablissement sous le nouveau numéro 25/1339 le 12 mars 2025,

Vu les conclusions d’incident notifiées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [18] le 25 mars 2025 demandant, au visa de l’article 759 3° du code de procédure civile, de :

— le recevoir en ses fins et prétentions, l’y dire bien fondé,

— condamner in solidum :

o MDH promotion (constructeur et liquidateur et associé gérant de la SCI la vaudoire promoteur constructeur)

o la SMABTP en qualité d’assureur CNR de la SCI la vaudoire (promoteur constructeur)

o la SMABTP en qualité d’assureur dommages ouvrage

o l’architecte Monsieur [B] [Z] (maître d’œuvre de conception et d’exécution) et son assureur la MAF

o union technique du batiment – UTB (en charge des lots 14 et 15) et son assureur (Allianz et ou SMABTP)

à lui verser

à titre provisionnel la somme de 196.465,10 € TTC euros au titre de son préjudice matériel, valeur Juin 2024 actualisée à la date de l’ordonnance à intervenir (suivant l’indice BT 40 s’agissant de la réfection des réseaux et suivant l’indice Ing pour la maîtrise d’œuvre), et au-delà avec intérêts au taux légal,

la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’incident,

Vu les écritures communiquées le 12 septembre 2025 par la S.A.R.L. MDH promotion aux fins de :

— prononcer sa mise hors de cause es qualité de constructeur/vendeur/maître de l’ouvrage

— prononcer sa mise hors de cause de la SAS MDH PROMOTION ès qualité de liquidateur amiable de la SCI LA VAUDOIRE, et se déclarer incompétent au profit du Tribunal de Commerce

— débouter le [Adresse 26] de toutes ses demandes, fins et prétentions au visa des dispositions de l’article789 3° du CPC

À titre subsidiaire

— garantir intégralement la SCI LA VAUDOIRE et/ou la SAS MDH PROMOTION de toute

éventuelle condamnation par la SMABTP ès qualité d’assureur CNR

— garantir la SCI LA VAUDOIRE et/ou la SAS MDH PROMOTION de toute éventuelle condamnation par Monsieur [X] [J], la MAF, la société UTB et la SMABTP

dans tous les cas

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens,

Vu les conclusions de la SMABTP, prise en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR, le 12 septembre 2025, en visant les articles 789, 331 et suivants, 1240 du code de procédure civile, 1792 du Code civil, 121-12 et L 124-3 du Code des assurances afin de

A titre principal

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes provisionnelles

Subsidiairement,

— Condamner in solidum, M. [X] [J] et son assureur la MAF, le BET SYNAPSE

et son assureur AXA, BUREAU VERITAS et son assureur QBE et XL et la société HELIOPAC

à la garantir et relever indemne de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être mises à sa charge, en principal, accessoire, frais et intérêts outre capitalisation,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires et toutes les parties qui succomberont à l’incident

à lui régler la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 outre les entiers dépens dont distraction à Maître Emmanuel Desportes,

Vu les écritures échangées le 10 septembre 2025 par M. [M] et son assureur la MAF, fondées sur les articles 771, 783, 789, 696 et 700 du code de procédure civile, 1792 et suivants du code civil, pour :

À titre principal

— juger que leur obligation d’indemniser le Syndicat des copropriétaires de la résidence [18] est sérieusement contestée,

— juger que le Syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que les désordres allégués sont de nature décennale

— juger qu’il existe un débat juridique s’agissant des éléments d’équipement dissociable de l’ouvrage

— juger que le Syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’une imputabilité des désordres à une mission confiée à Monsieur [M]

— débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de provision formée sur le fondement de l’article 789, alinéa 3 du code de procédure civile à leur encontre

À titre subsidiaire

— limiter la part de responsabilité de Monsieur [B] [M] à 5 % des

condamnations, conformément aux constatations de l’Expert,

— condamner les sociétés MDH promotion, Synapse ingénierie, UTB, Heliopac, bureau veritas construction et leurs assureurs respectifs (AXA France IARD, SMABTP, XL insurance company, QBE EUROPE SA/NV) à les relever et garantir intégralement de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre,

— juger que la MAF pourra faire valoir les limites de son contrat et notamment sa franchise contractuelle

— condamner le Syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réserver les dépens,

Vu les conclusions échangées le même jour par UTB sollicitant de :

A titre principal, au visa des articles 789 du Code de procédure civile et 1240 du Code civil,

— débouter la copropriété de sa demande de provision à raison de l’existence de contestations réelles et sérieuses portant sur la responsabilité ;

A titre subsidiaire, vu les articles 1240 du Code civil et 334 du Code de procédure civil,

— condamner in solidum :

o M.[Z] et son assureur, la MAF ;

o La société BVC et son assureur, la compagnie QBE ;

o La société SYNAPSE et son assureur, la compagnie AXA France ;

o La société HELIOPAC.

à la relever et garantir de toutes les condamnations mises à sa charge, y compris s’agissant des éventuels dommages et intérêts.

En tout état de cause,

— condamner in solidum la copropriété ou tout autre succombant, à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge de ses dépens ;

— mettre les dépens à la charge de la société UTB ou tout autre succombant.

Vu les conclusions communiquées par AXA France IARD, assureur de Synapse ingénierie, le 23 septembre 2025 par lesquelles elle demande, en application des articles 789 du code de procédure civile 1231-1 et suivants et 1240 et suivants du code civil, L. 124-3 du code des assurances, de :

À titre principal,

— la mettre hors de cause de l’incident provision dès lors qu’aucune demande n’est présentée contre elle ;

À titre subsidiaire,

— rejeter toutes demandes et appels en garantie formés à son encontre, dès lors que la demande de provision se heurte à des contestations sérieuses ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum M. [Z] et son assureur la MAF, UTB et son assureur la SMABTP, BUREAU VERITAS et QBE, ainsi que la SMABTP, prise en sa qualité d’assureur Constructeur non-réalisateur à la garantir et relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée contre elle ;

— condamner M. [Z] et son assureur la MAF, UTB et son assureur la SMABTP, BUREAU VERITAS et QBE, ainsi que la SMABTP, prise en sa qualité d’assureur Dommages Ouvrage et Constructeur non-réalisateur à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réserver les dépens.

Vu les conclusions d’incident notifiées le 22 septembre 2025 par la société Bureau Véritas construction (BVC) et son assureur QBE Europe SA/NV qui se fondent sur les dispositions des articles 334 et suivants, 789 et suivants du Code de procédure civile, 1240, 1353, 1792 et suivants du Code civil , L. 114-1, L. 121-12, L.241-2, L.242-1 et suivants du Code des assurances, aux fins de

À titre principal

— les mettre hors de cause de l’incident dès lors qu’aucune demande n’est présentée contre elles

À titre subsidiaire

— rejeter toutes demandes et appels en garantie formés à leur encontre compte tenu l’existence de contestations sérieuses ;

À titre très subsidiaire

— juger recevables ne sauraient être condamnées à garantir les Parties succombantes de plus de 5 % des condamnations provisionnelles ;

— condamner M. [Z], la MAF, UTB et ses assureurs, HELIOPAC, AXA FRANCE IARD la SMABTP en qualité d’assureur CNR de la SCI LA VAUDOIRE et en qualité d’assureur dommages ouvrage à les relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre ;

En tout état de cause

— débouter Monsieur [X] [J], la MAF, UTB, la SMABTP et/ou toute autre Partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à leur encontre ;

— condamner in solidum Monsieur [X] [J], LA MAF, UTB, AXA France IARD, la SMABTP à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu la notification de conclusions le 25 septembre 2025 par la S.A.S. Heliopac visant à faire application des articles 334 et suivants, 789 et suivants du Code de procédure civile et de :

— la mettre hors de cause de l’incident « provision » dès lors qu’aucune demande n’est présentée contre elle ;

À titre subsidiaire

— rejeter toutes demandes et appels en garantie compte tenu de l’existence de contestations sérieuses ;

En tout état de cause

— débouter Monsieur [X] [J], la MAF, UTB, la SMABTP et/ou toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions telles que formulées à son encontre,

— condamner in solidum Monsieur [X] [J], LA MAF, UTB, AXA France IARD, et toute autre partie succombante ayant sollicité sa garantie à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Vu l’absence de conclusions sur l’incident par la SCI la vaudoire et la SMABTP, en qualité d’assureur des sociétés UTB et LA VAUDOIRE,

Vu l’absence de constitution d’avocat par la S.A.R.L. Synapse ingénierie et XL insurance company SE de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire,

Vu les débats à l’audience tenue le 26 septembre 2025 par le juge de la mise en état qui a refusé le renvoi de ce dossier et mis dans le débat la signification par commissaire de justice des conclusions aux défaillants à peine d’irrecevabilité,

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la procédure

Il convient de rappeler que les demandes qui tendent simplement à voir 'dire et juger’ ou 'constater’ ne constituent pas des demandes en justice visant à ce que soit tranché un point litigieux, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif de la présente décision.

Dans le même ordre d’idée, plusieurs défendeurs demandent à être mis hors de cause de l’incident, notion qui ne revêt pas de conséquence juridique et ne donnera pas lieu à décision.

Ensuite le juge de la mise en état constate que des prétentions sont formées à l’encontre de la compagnie Allianz qui n’a pourtant pas été assignée a cours de la présente instance, si bien que le syndicat des copropriétaires qui tourne cette prétention sera déclaré irrecevable.

Enfin le juge fait application des dispositions de l’article 68 du code de procédure civile pour déclarer irrecevables les prétentions non signifiées par MR, MAF et SMABTP à la compagnie XL insurance et à Synapse ingénierie défaillantes et par UTB à l’encontre de Synapse ingénierie.

— sur la demande de provision

— Le syndicat des copropriétaires sollicite l’allocation d’une provision de 196.465,10 € TTC à actualiser, au titre de son préjudice matériel.

Il se fonde sur le rapport d’expertise judiciaire pour obtenir les moyens de financer les réparations pérennes qui s’imposent, déplorant de nombreux frais avancés n’ayant pas permis à l’installation de production et de distribution d’eau chaude, défectueuse depuis l’origine, de fonctionner convenablement, notamment du fait de l’aggravation des phénomènes de corrosion. Ainsi sont caractérisés des désordres, des non-conformités aux documents contractuels, des manquements aux règles de l’art.

Il ajoute que pour assurer la solidité de l’ouvrage il est nécessaire de remplacer les réseaux en parking qui se sont mis à fuir progressivement.

Il fait état d’une urgence à faire procéder à la réfection intégrale du réseau en raison de nombreuses interventions successives et d’un risque de légionellose au vue de la température de l’eau.

Il nie l’existence de toute contestation sérieuse sur le principe de l‘obligation de l’indemniser qui incombe in solidum au vendeur et aux intervenants à l’acte de construire avec leurs assureurs, que le fondement soit la garantie décennale, la garantie biennale, le parfait achèvement ou la responsabilité contractuelle.

Il répond que la SCI relève, en qualité de promoteur vendeur, des articles 1792 et suivants du code civil par renvoi des articles 1642-1 et 1646-1 du même code et que son liquidateur amiable, MDH promotion, est tenu solidairement pour avoir procédé à la cloture des opérations de liquidation durant la présente procédure, au visa de l’article L237-12 du code de commerce.

Il ne répond pas sur la compétence du tribunal de commerce pour connaître de cette action.

Il considère que la responsabilité tant décennale que contractuelle de MDH promotion est engagée en qualité de maître de l’ouvrage, d’UTB l’est comme constructeur, de Monsieur [B] [Z] comme architecte.

Il affirme que l’obligation d’augmenter la puissance du système de production et de remplacer le réseau horizontal de distribution de l’eau chaude sanitaire leur incombe.

Il indique exercer l’action directe contre les assureurs de ces parties et soutient que la SMABTP, assureur dommages-ouvrage, doit préfinancer la reprise des désordres décennaux dénoncés.

Enfin il fait valoir qu’en matière de construction les obligations in solidum sont prononcées contre les co-responsables lorsque les fautes commises ont contribué à la réalisation d’un même dommage, nonobstant une clause contraire du contrat d’ architecte.

— La S.A.R.L. MDH promotion demande sa mise hors de cause en sa qualité de constructeur/vendeur/ maître de l’ouvrage ; elle se présente comme l’un des associés de la SCI mais sans fonction dans le cadre de l’opération de construction comme le démontrent le permis de construire, la DOC et DAACT, la souscription de l’assurance ou encore l’acte de vente d’un appartement.

Elle affirme que seule la SCI est maître de l’ouvrage mais que le syndicat n’établit pas le caractère décennal du désordre, ce qui relève de l’appréciation du juge du fond.

Comme liquidateur amiable de la SCI, elle expose que la dissolution avec cloture des opérations de liquidation amiable est intervenue le 14/12/2023, a été publiée le 19 décembre suivant et la radiation a été décidée le 28 décembre. Elle plaide que l’examen de la faute qu’elle aurait commise dans ce cadre ne relève pas de la compétence du juge de la mise en état mais du tribunal de commerce.

— La SMABTP, assureur dommages-ouvrage et CNR conclut au rejet. Elle reconnaît avoir reçu déclaration pour plusieurs sinistres qu’elle a pris en charge.

Elle considère comme contestable la demande de provision en raison d’un débat sur le coût des travaux justifiant le nécessaire rejet.

En qualité d’assureur CNR de la SCI la Vaudoire, la SMABTP soutient que le maître de l’ouvrage ne peut voir sa responsabilité engagée qu’en cas d’immixtion fautive ou d’acceptation délibérée des risques, ce qui n’est pas présentement caractérisé.

— Monsieur [B] [Z] et son assureur opposent la contestation sérieuse, rappelant que les critères de la responsabilité décennale ou de droit commun échappent à la compétence du juge de la mise en état au profit du juge du fond.

Ils soulèvent d’abord l’absence de preuve de la nature décennale des désordres, conformément aux conclusions de l’expert judiciaire ; ils invoquent une atteinte aux performances de l’installation et une éventualité minime de risque sanitaire dont la présence n’a pas été constatée.

Ensuite ils plaident que les éléments d’équipement de production et de distribution d’eau chaude sont dissociables de l’ouvrage pouvant être déposés ou remplacés sans détérioration de l’immeuble ; ils ajoutent que le système de production d’eau chaude sanitaire n’est qu’un système d’appoint qui n’a pas pour rôle d’assurer à lui seul la fourniture d’eau chaude par appoint électrique. Ils en déduisent que ce débat de fond sur la nature exacte de la garantie applicable ne peut être tranché par le juge de la mise en état.

Enfin ils critiquent l’imputabilité des désordres aux missions de l’architecte ; ainsi celui-ci a confié la rédaction des lots techniques, la conception et la prescription des installations litigieuses au BET synapse, doté de la compétence ; ils remarquent que le maître de l’ouvrage a entretenu une ambiguïté sur le suivi de chantier notamment des lots techniques, que c’est le BET qui est venue aux réunions de chantier et a assisté le maître de l’ouvrage lors de la réception de ces lots. Ils s’appuient sur le rapport d’expertise ne retenant pas la responsabilité de Monsieur [B] [Z] en raison de sa non-spécialité en la matière. Ils affirment que la direction de l’exécution des ouvrages se distingue de la surveillance technique quotidienne incombant aux entreprises.

Enfin ils considèrent que les désordres sont imputables au choix de conception et à la rédaction des pièces techniques par le BET, aux défauts d’exécution de l’entreprise UTB .

A titre subsidiaire ils s’en rapportent sur les montants réclamés validés par l’expert judiciaire mais demandent de limiter leur responsabilité à 5%.

La MAF fait valoir les limites de son contrat notamment sa franchise contractuelle.

— La société UTB ne discute pas de la gravité décennale des désordres mais plaide la contestation réelle et sérieuse quant aux responsabilités. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas de lien d’imputabilité avec son intervention dans la mesure où les causes sont cumulatives : le sous-dimensionnement de l’installation procède d’une erreur de conception, les matériaux inadaptés ont été imposés par le DOE et le CCTP, elle-même se contentant de respecter ces prescriptions sans faculté de changer lesdits matériaux ; elle ajoute le défaut d’entretien récurrent imputable au syndic et aux exploitants successifs.

Elle en conclut que cela relève du débat au fond.

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L’article 789 du code de procédure civile donne compétence au juge de la mise en état d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1792 du Code civil pose la responsabilité de plein droit de tout constructeur d’un ouvrage pour les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article 1792-2 précise que cette présomption de responsabilité s’étend également aux « dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert » et qu’ « un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage ».

S’agissant de dommages affectant un élément d’équipement, les juges ont l’obligation de rechercher si les désordres portent atteinte à la destination de l’ouvrage, dans son intégralité, pour mettre en œuvre la garantie décennale. Il est également jugé de manière constante que l’impropriété à destination doit s’apprécier au regard du bâtiment.

L’impropriété peut résulter du risque de danger présenté par l’ouvrage.

sur la nature des désordres

Ni l’assureur décennal ni l’entreprise UTB ne contestent la qualification décennale des désordres invoqués par le syndicat des copropriétaires.

En juillet 2018 le cabinet Philippe Vail a réalisé un audit technique de l’installation de production d’eau chaude dans la résidence qui est constaté notamment que « l’installation est en fonctionnement mais rencontre régulièrement des problèmes de fourniture d’ECS. Les performances du système Heliopac sont directement impactées par les conditions extérieures. Lors d’une faible température extérieure et une forte demande ECS, le système ne peut assurer la fourniture d’ECS. Les importantes pertes du réseau de distribution et la mauvaise implantation de l’épingle électrique du ballon stratégique aggrave la problématique. »De même il a relevé une faible température de l’eau chaude lors de forte période de puisage dans les appartements du dernier étage.

En novembre 2018 la société Heliopac a établi un rapport d’intervention dans le cas de sa visite contractuelle de contrôle. Elle a constaté que si l’installation fonctionnelle, la température départ ECS est insuffisante (48°).

L’expert judiciaire, ingénieur-conseil thermicien, a constaté après 5 accedits tenus sur place, des insuffisances et disparités de production et de distribution d’eau chaude sanitaire, une production d’eau chaude sanitaire sous dimensionnée par rapport à la réalité des besoins, des pertes de chaleur du fluide dues à une insuffisance ponctuelle d’épaisseur des matériaux de calorifugeage sur les réseaux et la neutralisation partielle des circuits de récupération de chaleur par captage solaire en terrasse en raison de la corrosion.

Il a ainsi observé que la production d’eau chaude connaît des faiblesses qui se situent parfois en dessous de 50° au départ et 48° au retour, lors des heures de pointe, que la température en production n’atteint jamais 55° et est inconstante. Selon lui cela une incidence sur la distribution, les chutes observées à la production se retrouvent sur le réseau et le bouclage, les chutes de température sur certaines colonnes étant parfois brutales avec une remontée lente. Il y a également des trains de chaleur suivis d’une chute verticale.

Suite à la diffusion d’un questionnaire d’enquête qualitative auquel ont répondu

23 copropriétaires, l’expert note des problèmes d’eau chaude dans presque tous les appartements de ces personnes, consistant en un temps d’attente trop long pour l’obtention de l’eau chaude

(11 observations), une fluctuation de la température (9 observations), un manque de pression

(2 observations) et une insuffisance de température (4 observations) (p 45, 46 et 48). Les copropriétaires se plaignent notamment de brusques variations de pression et de température lors des douches, de l’eau devenant parfois froide ou étant totalement froide puis très chaude, à plusieurs moments de la journée ou de la saison. Selon l’expert les plaintes sont diffuses et ne permettent pas de faire un lien significatif entre l’éloignement des appartements et la position du local de production d’eau chaude, tous les niveaux des deux immeubles étant désormais concernés.

Après des études et relevés, il considère que la remontée en température à un seuil à peine acceptable se révèle trop longue, que la réserve d’eau chaude s’épuise plus rapidement qu’elle ne peut se reconstituer et se maintenir pendant les pointes de puisage.

Il déplore une détérioration prématurée des conduites en acier ainsi que du système héliopac

(p 68).

Il se réfère au COSTIC qui a relevé que la température de mise en distribution est parfois de 48°, ce qui n’est pas conforme ; le maintien d’une température supérieure à 50° en permanence en tous points du réseau collectif n’est pas assuré et cela pendant 70 % du temps.« Cet aspect des choses, outre les insuffisances alléguées par le syndicat des copropriétaires, mettent en évidence le fait que l’aspect réglementaire n’est pas respecté vis-à-vis de la prévention du risque lié aux lésionnelles », visant l’arrêté du 30 novembre 2005.

Il relève encore que le temps de réchauffage du ballon de stockage devrait être de 30 minutes maximum et est compris entre une à trois heures.

Il répond que la production d’eau chaude n’est pas totalement impropre à la destination mais est sérieusement affectée dans ses performances : si le réseau de distribution d’eau chaude sanitaire est toujours actuellement actif, il souffre de fuites récurrentes qui doivent être réparées dès leur apparition. La corrosion sur les conduites du réseau capteur solaire en terrasse compromet la solidité de cette partie d’installation et a justifié la réparation durant l’expertise. De même les réseaux implantés dans les parkings de la résidence commençaient à présenter des fuites récurrentes.

M. [Y] répond que les désordres affectant les éléments d’équipement production d’eau chaude des distributions ne sont pas indissociables et peuvent être démontés sans détérioration ou enlèvement de matière de l’ouvrage de gros œuvre.

Il conclut que la solidité globale de l’ouvrage plomberie n’est pas totalement compromise sauf la partie des réseaux en terrasse qui a été rapidement l’objet de fuites, un désordre spécifique aux conduites Heliopac qui les a remplacés et des fuites des réseaux en parking.

La société Thermie conseil, consultée en mai 2023, indique que les puissances installées en ballon de stockage (18 kW), ballon de préchauffage (15 kW) et la pompe à chaleur (15 kW) ne peuvent pas assurer les besoins énergiques de la production d’eau chaude sanitaire nécessitant 25 kW hors puissance servant au maintien de température. De plus la mise en oeuvre des canalisations en PVC haute température n’a pas pris en compte la spécificité particulière du matériau employé, du fait de son coefficient de dilatation important et il indique que “ce problème entraîne et entraînera de multiples fuites au niveau de chaque collage du fait de l’absorption des contraintes imposées par les effets de la dilatation des tuyauteries malgré la réalisation de nombreux changements de niveau d’altitude et de direction dans les réseaux construits. La copropriété enregistre, à ce jour, environ treize fuites qui ont été réparées et une découverte le jour de son passage. Il n’est pas normal que, au bout de huit années de fonctionnement, les réseaux de distribution de l’eau sanitaire enregistrent autant de réparations”.

Intervenue encore en février 2025 pour une fuite sur le réseau primaire ECS, cette société constate une fuite liée aux raccords coudes en fontes malléables qui sont extrêmement corrodés et elle trouve anormal qu’il y ait des fuites au niveau du filetage provoqué par cette oxydation qui est principalement dûe au manque de protection du réseau situé en terrasse. Elle explique qu’à chaque période de pluie il y a décollement et pénétration d’eau entre la feuille PVC blanche servant de protection aux coquilles de laine de roche et l’isolant ; de plus l’oxydation est amplifiée par les fortes variations de température que le réseau subit.

Il sera donc considéré que la détérioration des tuyaux du réseau primaire d’eau chaude sanitaire par une corrosion extrême prématurée ainsi que les multiples fuites constatées dans le réseau, les plaintes de près de la moitié des copropriétaires quant à la variation du débit et de la température de l’eau pouvant être très froide ainsi que le risque de légionellose en raison de l’insuffisance de la température portent atteinte à la destination de ces immeubles.

Faisant application de l’article 1792 du code civil, il n’y a pas à rechercher si l’élément d’équipement est ou non dissociable.

Par suite la garantie décennale sera mise en oeuvre.

sur les parties tenues à garantie décennale

Si l‘article 1792 vise tout constructeur d’un ouvrage, l’article suivant répute constructeur “tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire et toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.”

L’assureur dommages-ouvrage, SMABTP, ne conteste pas sa garantie.

Le maître de l’ouvrage est celui qui monte une opération immobilière, en étant investi du droit de construire, en établissant le programme des travaux, leur financement, en choisissant les constructeurs, en souscrivant une assurance dommages-ouvrage.

Si aucune pièce ne permet de connaître qui était le propriétaire du terrain, il est établi que la SARL MDH a signé le contrat d’ architecte avec Monsieur [B] [Z] le

4 novembre 2011, était l’interlocuteur du BET Synapse pour la proposition de mission de BET fluides de conception le 10 novembre suivant, a souscrit le contrat d’assurance dommages-ouvrage avec la SMABTP le 26 avril 2013, est indiqué comme maîtres de l’ouvrage sur les plans diffusés par la société UTB en avril 2013 ainis que sur le DCE et le CCTP des lots 14 et

15 relatifs à la plomberie et au chauffage et a enfin établi le procès-verbal de réception sur un papier à son en-tête.

Cela démontre à suffisance que la S.A.R.L. MDH promotion a monté l’opération immobilière, a contracté avec les maîtres d’oeuvre, a été l’interlocuteur de certains entrepreneurs et a souscrit l’assurance dommages-ouvrage couvrant l’opération immobilière. En outre la S.A.R.L. MDH promotion est gérante associée de la SCI et semblait entretenir la confusion dans certains actes dans lesquels elle ne précisait pas si elle intervenait comme gérante ou représentante de la SCI.

Pour sa part, la SCI la Vaudoire a déposé et obtenu le permis de construire et a vendu un appartement aux époux [C], ce qui lui donne également la qualité de maître de l’ouvrage ce qu’elle ne conteste pas plus que son assureur CNR qui sera tenu à provision.

Ces éléments conduisent à qualifier la S.A.R.L. MDH promotion de maître de l’ouvrage tenu sur le fondement de la garantie décennale, sans avoir à examiner le second fondement.

Si Monsieur [B] [Z] conteste sa qualité d’ architecte chargé des documents techniques des lots 14 et 15, son contrat signé le 4 novembre 2011 lui donne mission complète de la conception architecturale de l’oeuvre, à l’établissement des documents graphiques et pièces écrites, la direction générale des travaux (lots architecte ) de construction du programme, de réalisation des VRD et d’aménagement des espaces libres. Il se voit missionné jusqu’à la remise du dossier DGD et durant la période de garantie de parfait achèvement. Ceci explique qu’il ait signé le procès-verbal de réception des lots 14 et 15 le 30/09/2014.

Aucune pièce ne vient corroborer le fait que le BET Synapse a entièrement géré tout ce qui est relatif à la conception et au suivi de l’exécution de ces lots pour en déduire que Monsieur [B] [Z] n’a eu aucune mission à ce titre. Il en résulte qu’en l‘absence de contestation sérieuse il sera tenu dans le cadre de la présomption de garantie décennale.

Il sera noté que la MAF n’oppose aucune cause de non-garantie, de sorte qu’elle sera tenue avec son assuré.

Le plombier UTB ne conteste pas avoir mis en oeuvre l’installation litigieuse de production d’au chaude sanitaire et n’invoque aucune cause exonératoire. En l’absence de contestation sérieuse, cela conduit à retenir sa responsabilité sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Il en résulte que Monsieur [B] [Z] et les sociétés MDH promotion, UTB, MAF et SMABTP en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR de la SCI, seront condamnées in solidum à verser une provision au syndicat des copropriétaires, dans la limite contractuelle pour la MAF.

A ce stade le juge de la mise en état ne peut procéder à une répartition des responsabilités entre tous les co-obligés solidaires, sauf à déterminer les fautes respectives, ce qui dépasse son domaine de compétence.

Sur le montant de la provision

— Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme suffisante pour remédier aux désordres en augmentant la puissance de la pompe à chaleur et en remplaçant le réseau de distribution installé en plafond haut du 1er niveau de parking, avec l’aide d’un maître d’oeuvre pour un montant correspondant au devis Sim de 170.545,10 € TTC et de Thermie conseil pour la maîtrise d’oeuvre pour 25.920 € TTC.

— La SMABTP fait valoir que le montant des devis n’a pas été validé techniquement par l’expert, été réduit par l‘économiste et que la société Hélioparc a soumis un autre devis de 156.567 € répondant aux prescriptions techniques validées par l’expert judiciaire. Elle rappelle que la garantie de l’assureur dommages-ouvrage ne peut excéder les coûts strictement nécessaires à la réparation des désordres.

— Les autres parties n’ont pas émis de critique sur le montant réclamé.

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A la question sur les travaux nécessaires, l’expert judiciaire a indiqué en page 81 que le devis Sim de 170.545,10 € TTC a corrigé les imprécisions du précédent et il a également mentionné celui de Thermie conseil pour la maîtrise d’oeuvre. Il ne fait aucune critique sur la technique utilisée mais répond que le devis produit par l’intermédiaire de la société Heliopac présente des insuffisances et doit être mieux détaillé.

Dès lors le juge de la mise en état condamne les cinq défendeurs à verser au syndicat des copropriétaires, à titre provisionnel, les sommes de 170.545,10 € TTC et de 25.920 € TTC qui seront actualisées selon les modalités non critiquées et décrites au dispositif et porteront intérêts légaux.

— sur les appels en garantie

Chacun des ces cinq défendeurs forme des appels en garantie à l’encontre d’autres défendeurs, principalement les sociétés BV, Heliopac et Synapse ainsi qu’à l’encontre de leurs assureurs.

Dans la mesure où les prétentions contre Synpase et XL ont été déclarées irrecevables et où les recours entre co-obligés se font au regard des fautes respectives sur le fondement de l’article 1240 du code civil, il existe une contestation sérieuse à déterminer les parts de responsabilité de ces parties qui n’ont pas la qualité de constructeurs et ne sont pas tenues à la garantie décennale.

En conséquence le juge de la mise en état rejette les appels en garantie formés par Monsieur [B] [Z] et les sociétés MDH promotion, SMABTP, UTB et MAF.

Par suite sont sans objet les appels en garantie formés par les sociétés BVC, QBE et AXA.

— sur les autres prétentions

Le dossier est renvoyé à la mise en état virtuelle du 16 décembre 2025 pour conclusions au fond de la SMABTP assureur dommages-ouvrage et CNR, de Monsieur [B] [Z] et son assureur puis de UTB.

Monsieur [B] [Z] et les sociétés MDH promotion, SMABTP, UTB et MAF seront également condamnés in solidum aux dépens de l’incident et à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de procédure de 3.000 euros ; les autres parties seront corrélativement déboutées de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état statuant publiquement par décision réputée contradictoire et susceptible de recours selon les modalités de l’article 795 du code de procédure civile,

Déclarons le syndicat des copropriétaires de la résidence [18] irrecevable à former des prétentions contre la compagnie Allianz non partie à l’instance,

Déclarons irrecevables les prétentions formées par Monsieur [Z], la MAF et la SMABTP à l’encontre de la compagnie XL insurance et de Synapse ingénierie défaillantes,

Déclarons irrecevables les demandes présentées par la société union technique du bâtiment (UTB) à l’encontre de la société Synapse ingénierie défaillante,

Condamnons in solidum Monsieur [B] [Z], la MAF, les sociétés maîtrise et développement de l’habitat (MDH promotion), union technique du bâtiment (UTB) et SMABTP- en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR de la SCI la Vaudoire- à verser au [Adresse 28], à titre provisionnel pour les travaux réparatoires, les sommes de :

-170.545,10 € TTC, actualisée selon l’indice BT 40 entre juin 2024 et octobre 2025,

-25.920,00 € TTC actualisée selon l’indice ING entre juin 2024 et octobre 2025,

Disons que ces sommes porteront intérêts légaux à partir de la présente décision,

Disons la MAF bien fondée à faire valoir les limites contractuelles dont la franchise,

Rejetons les appels en garantie formés par Monsieur [B] [Z] et les sociétés MDH promotion, SMABTP, UTB et MAF,

Déclarons sans objet les appels en garantie formés par les sociétés BVC, QBE et AXA,

Renvoyons le dossier à la mise en état virtuelle du 16 décembre 2025 pour conclusions au fond de la SMABTP assureur dommages-ouvrage et CNR, de Monsieur [Z] et son assureur puis de UTB,

Condamnons in solidum Monsieur [B] [Z], la MAF, les sociétés maîtrise et développement de l’habitat (MDH promotion), union technique du bâtiment (UTB) et SMABTP- en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR de la SCI la Vaudoire- aux dépens de l’incident et à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de procédure de 3.000 euros,

Rejetons les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 OCTOBRE 2025, par M^me DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge de la mise en état