TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04131 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZOKC

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2026

S.A. ICF NORD EST

C/

[G] [Q]

[F] [Q]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. ICF NORD EST, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [G] [Q], demeurant [Adresse 2]

M. [F] [Q], demeurant [Adresse 2]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Janvier 2026

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 décembre 2017, la société SA ICF Nord Est a donné à bail à M. [F] [Q] et à Mme [G] [Q] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer d’un montant de 363,56 euros et une provision sur charges de 27,35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, la société SA ICF Nord Est a fait signifier à M. [F] [Q] et à Mme [G] [Q] un commandement de payer la somme principale de 6 233,09 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 28 mars 2025, la société SA ICF Nord Est a fait assigner M. [F] [Q] et Mme [G] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation de plein droit du contrat de location, suite au défaut de paiement des loyers, charges, prestations et frais dans le délai de deux mois à compter du commandement visant la clause résolutoire, conformément aux articles 7 dernier alinéa et 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989,À défaut, le cas échéant, prononcer la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer et des charges sur le fondement des articles 1124 et 1741 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,Et en conséquence, la restitution du logement donné à bail par le demandeur dans le mois de la signification du jugement à intervenir ou à défaut de délaissement, son expulsion de corps et de biens et de toute personne introduite par elle dans les lieux avec le concours de la force publique si besoin est,Condamner solidairement, et à défaut, in solidum, M. [F] [Q] et Mme [G] [Q] à lui payer la somme de 7 427,87 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme énoncée dans les causes du commandement, et de la présente assignation pour le surplus, conformément aux articles 1103, 1231-6, 1344-1 et 1728 du code civil, et à l’article 77 de la loi du 6 juillet 1989 et au contrat de location, outre les sommes échues depuis le 26 mars 2025 jusqu’au jour de la décision à intervenir,Condamner solidairement, ou à défaut in solidum, M. [F] [Q] et Mme [G] [Q] à lui payer, des indemnités d’occupations irrégulières, dès la date de résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération effective du logement, y compris les indexations dans ledit bail dans ses conditions particulières, et qui subiront les augmentations légales,Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision,Juger que, dans les cas où des délais de paiement seraient accordés au titre des dispositions de l’article 1343- 5 du code civil, ceux-ci seront soumis au règlement simultané du loyer et charges courants et que la déchéance sera encourue à défaut de paiement partiel ou total tant au titre des délais accordés qu’au titre des loyers et charges courants, le solde de la dette devenant alors immédiatement exigible,Condamner in solidum M. [F] [Q] et Mme [G] [Q] au paiement de la somme de 450 euros au titre des frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum M. [F] [Q] et Mme [G] [Q] aux dépens en ce compris les coûts du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation en sous-préfecture,Certifier la décision en tant que titre exécutoire européen en application des dispositions du Règlement CE 805/2004 et en conséquence, dire que le greffier de la juridiction sera tenu, sur demande de la partie requérante, de délivrer un titre exécutoire européen ensemble avec l’original de la décision,Rappeler que la décision est assortie de l’exécution provisoire de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 septembre 2025 et renvoyée à l’audience du 15 janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été plaidée.

À cette audience, la société SA ICF Nord Est, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation. Elle actualise sa créance au 9 janvier 2026 à la somme de 12 447,30 euros. Elle précise que les locataires ne sont plus là mais que d’autres personnes occupent les lieux. Elle précise qu’à sa connaissance, aucun dossier de surendettement n’a été déposé. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiements et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [F] [Q] et Mme [G] [Q], assignés en application des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience. Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera rendu réputé contradictoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026, prorogée au 30 avril 2026.

DISCUSSION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

En l’espèce, la société SA ICF Nord Est justifie avoir saisi la Ccapex en date du 19 août 2024 soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SA ICF Nord Est justifie avoir notifié au préfet du Nord en date du 31 mars 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12 décembre 2017 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [F] [Q] et Mme [G] [Q] le 10 janvier 2025, pour la somme en principal de 6 233,09 euros.

Or, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, dans la mesure où aucun paiement n’a été effectué par M. [F] [Q] et Mme [G] [Q].

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 10 mars 2025 à 24.00 heures.

Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En l’occurrence, le bailleur a actualisé sa créance à la somme de 12 771,59 euros au 9 janvier 2026.

M. [F] [Q] et Mme [G] [Q] n’ont pas comparu.

Il convient cependant de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance, les frais d’assurance dans la mesure où le bailleur ne justifie pas avoir mis en demeure les locataires de lui produire une attestation d’assurance ainsi que les frais d’enquête.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 12 447,30 euros.

Par ailleurs, si le bailleur reconnaît que les locataires ne sont plus dans les lieux, il ressort des pièces versées que les occupants actuels sont des membres de leur famille et ont donc été introduits dans le logement de leur fait.

Au surplus, le bail contient une clause de solidarité. Les locataires seront donc condamnés solidairement.

Par voie de conséquence, il convient de condamner solidairement M. [F] [Q] et Mme [G] [Q] à payer à la société SA ICF Nord Est la somme de 12 447,30 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 9 janvier 2026 échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 6 233,09 euros et à compter de la délivrance de l’assignation en date du 28 mars 2025 pour le surplus.

Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, M. [F] [Q] et Mme [G] [Q] n’ont pas comparu.

Le bailleur mentionne qu’aucune reprise du loyer courant n’est intervenue comme le démontre le décompte produit. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiements et refuse la suspension des effets de la clause résolutoire.

Faute de demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire, de connaissance de la situation personnelle et financière de M. [F] [Q] et de Mme [G] [Q], il conviendra donc de ne pas leur accorder d’office de délais de paiements, de constater la résiliation du contrat de bail liant les parties et donc d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, conformément au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 mars 2025 à 24.00 heures, M. [F] [Q] et Mme [G] [Q] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.

Il y a lieu de condamner M. [F] [Q] et Mme [G] [Q] à payer à la société SA ICF Nord Est, cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter 11 mars 2025, est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de décembre 2025 inclus.

Ainsi, M. [F] [Q] et Mme [G] [Q] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 450 euros, pour la période courant du mois de janvier 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, M. [F] [Q] et Mme [G] [Q] ayant succombé, seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification aux services de la Préfecture,

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société SA ICF Nord Est de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la société SA ICF Nord Est recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 2017 entre la société SA ICF Nord Est, et M. [F] [Q] et Mme [G] [Q] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] sont réunies à la date du 10 mars 2025 à 24.00 heures,

CONDAMNE solidairement M. [F] [Q] et Mme [G] [Q] à payer à la société SA ICF Nord Est la somme de 12 447,30 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 9 janvier 2026 échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 6 233,09 euros et à compter de la délivrance de l’assignation en date du 28 mars 2025 pour le surplus,

DIT qu’il convient de ne pas accorder de délais de paiement à M. [F] [Q] et à Mme [G] [Q],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [F] [Q] et Mme [G] [Q] que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE à M. [F] [Q] et Mme [G] [Q] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITÉS

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de L’État dans le département pour information,

CONDAMNE in solidum M. [F] [Q] et Mme [G] [Q] à payer à la société SA ICF Nord Est, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, soit la somme mensuelle de 450 euros, à compter du mois de janvier 2026 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum M. [F] [Q] et Mme [G] [Q] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification aux services de la Préfecture,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE CADRE GREFFIER LE JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;