TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01424 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z6YK

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, Monsieur [E] [S]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. [Adresse 5]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 02 Décembre 2025

ORDONNANCE mise en délibéré au 06 Janvier 2026 prorogé au 27 Janvier 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

L’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 7] relève du régime de la copropriété. Lors de sa réunion du 11 septembre 2024, l’assemblée générale de la copropriété a refusé de désigner la société Citya Descampiaux Centre en qualité de syndic et décidé d’adopter le mode du syndicat coopératif.

Par ordonnance de référé du 4 février 2025, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé a, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,

— condamné la SARL [Adresse 5] à remettre, dans les dix jours suivant la signification de l’ordonnance, au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, certains documents ; :

— condamné, passé ce délai de dix jours suivant la signification de l’ordonnance, la SARL Citya Descampiaux Centre à une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant trois mois dans l’exécution de la remise des éléments précités ;

— s’est réservé le contentieux de liquidation de l’astreinte ;

— condamné la SARL [Adresse 5] aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire par provision.

Par acte délivré le 16 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a assigné la société Citya Descampiaux Centre devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé afin d’obtenir la liquidation de l’astreinte prononcée le 4 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 octobre 2025 et renvoyée à l’audience du 2 décembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, par conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2025 et soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son avocat, demande de :

— liquider l’astreinte prononcée le 4 février 2025 et condamner la société [Adresse 5] à lui payer la somme de 9 000 euros (90 jours x 100 euros),

— vu l’article 696 du code de procédure civile, condamner la société Citya Descampiaux Centre aux entiers frais et dépens,

— vu l’article 700 du code de procédure civile, condamner la société [Adresse 5] à lui payer la somme de 2 000 euros.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2025 et soutenues oralement, la société Citya Descampiaux Centre, représentée par son avocat, demande de :

A titre principal,

— juger que M. [S] ne justifie nullement de sa qualité de syndic représentant le syndicat coopératif de la résidence [Adresse 1] faute d’avoir été désigné par assemblée générale du 11 septembre 2024 ni même ultérieurement,

— en conséquence, juger qu’aucune astreinte n’a commencé à courir faute de désignation de syndic,

— juger irrecevable et mal fondée la demande de condamnation à la liquidation d’astreinte formulée à son encontre, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] étant irrecevable à formuler une demande de condamnation au paiement d’une astreinte au profit d’un syndicat de copropriétaires [Adresse 9],

— juger irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de solliciter la liquidation d’astreinte pour une période de quatre mois du 23 février 2025 au 23 juin 2025, l’ordonnance de référé du 4 février 2025 ayant fixé une durée de trois mois.

A titre subsidiaire, et dans hypothèse où la juridiction déclarait recevable la demande de liquidation d’astreinte,

— juger la demande de liquidation d’astreinte mal fondée et dire n’y avoir lieu à liquidation d’astreinte et supprimer en toute hypothèse l’astreinte en raison de l’exécution de l’ordonnance de référé du 4 février 2025 par la SARL Citya Descampiaux Centre au visa de l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution,

— juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] ne justifie nullement des pièces qui n’auraient pas été transmises par la SARL [Adresse 5] en exécution de l’ordonnance du 4 février 2025,

— en conséquence, dire n’y avoir lieu à liquidation d’astreinte et débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de sa demande de liquidation d’astreinte,

En toute hypothèse, juger que la SARL Citya Descampiaux Centre justifie avoir remis l’ensemble des documents comptables et archives du syndicat des copropriétaires avant même l’ordonnance du 4 février 2025 et en toute hypothèse, avant le 23 juin 2025 et que tout retard de transmission des documents n’est pas de son fait,

— en conséquence, supprimer l’astreinte fixée par ordonnance du 4 février 2025 à l’encontre de la SARL [Adresse 5] au visa de l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la demande de liquidation d’astreinte formulée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] serait déclarée recevable et fondée,

— supprimer pour partie l’astreinte fixée par ordonnance du 4 février 2025 et liquider l’astreinte à hauteur de 1 000 euros à charge de la SARL Citya Descampiaux Centre au visa de l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré au 6 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 27 janvier 2026 compte tenu des contraintes du service.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus d’informations sur les prétentions respectives et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande du syndicat de copropriétaires de liquidation d’astreinte provisoire

La SARL [Adresse 6] soulève l’irrecevabilité de la demande du syndicat de copropriétaires [Adresse 1] aux motifs que ce dernier n’est pas régulièrement représenté par M. [S] qui ne justifie pas avoir été désigné comme syndic et que la liquidation d’astreinte a été sollicitée au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la résidence [10].

Or, d’une part, en l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale réunie le 11 septembre 2024 mentionne l’élection de trois membres du conseil syndical : Mme [R], M. [S] et M. [L] (pièce n° 3). Il ressort d’échanges de courriels des 23 et 24 septembre 2024 produits aux débats que ces trois membres sont convenus de désigner M. [S] en qualité de président du conseil syndical (pièce n°4), cette qualité devant s’entendre, comme l’a relevé le juge des référés dans son ordonnance du 4 février 2025, comme celle de syndic dans le cas d’un syndic coopératif. L’ordonnance précitée relève à cet égard que c’est en qualité de nouveau syndic que M. [S] a, par lettre du 19 octobre 2024, mis en demeure la SARL Cytia Descampiaux d’honorer l’obligation de lui fournir les archives relatives à la gestion de la copropriété (pièces n° 5 et 8). Enfin, le syndicat de copropriétaires [Adresse 1] produit le compte rendu signé, qui n’a pas été argué faux, de réunion du conseil syndical du 25 septembre 2024 portant adoption de la résolution désignant M. [S] en qualité de président du conseil syndical et de syndic jusqu’au 31 décembre 2025 (pièce n° 14).

D’autre part, si le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a mentionné dans le dispositif de l’assignation délivrée le 16 septembre 2025 demander la liquidation de l’astreinte et la condamnation de la SARL [Adresse 6] au paiement de la somme de 9 000 euros au profit du syndicat des copropriétaires Villa Medicis, il s’agit d’une erreur purement matérielle, qui n’a causé aucun grief à la SARL [Adresse 6] et a été corrigée dans les dernières écritures du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] notifiées par voie électronique le 27 novembre 2025 lesquelles ont été débattues contradictoirement à l’audience.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires de liquidation de l’astreinte provisoire est recevable.

Sur la demande de liquidation de l’astreinte provisoire

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Aux termes de l’article L. 131-2 de ce code, l’astreinte est indépendante des dommages-intérêts. Elle est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.

En application de l’article L. 131-3 du même code, l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

Selon l’article 491 du code de procédure civile, le juge des référés qui assortit sa décision d’une astreinte peut s’en réserver la liquidation.

Aux termes de l’article L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

Lorsqu’une astreinte assortit une décision de condamnation à une obligation de faire, il incombe au débiteur de rapporter la preuve qu’il a exécuté son obligation.

Lorsque l’obligation assortie d’une astreinte a été exécutée dans le délai imparti, selon les conditions fixées par le juge, il n’y a pas lieu à liquidation.

Le juge est tenu de liquider l’astreinte pour sanctionner le retard apporté à l’exécution de l’obligation qu’elle assortit, même quand l’exécution est effective au jour où il statue.

En l’espèce, par ordonnance de référé du 4 février 2025 (pièce n° 8 demandeur), le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé a, par ordonnance réputée contradictoire, condamné la SARL Citya Descampiaux Centre à remettre, dans les dix jours suivant la signification de l’ordonnance, au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, M. [S] :

— la situation de trésorerie (documents comptables de la copropriété, documents comptables des copropriétaires, balance de fin de gestion),

— les fonds du syndicat des copropriétaires en totalité et augmentés des intérêts au taux légal dûs par la SARL [Adresse 5] à compter du 2 novembre 2024, date de la mise en demeure,

— les conventions conclues par le syndic avec les copropriétaires,

— les conventions conclues par le syndic avec les fournisseurs (entretien, travaux, fournitures),

— les conventions conclues par le syndic avec les propriétaires voisins (servitudes, acquisitions ou aliénations),

— l’historique des comptes de chacun des copropriétaires,

— les grands livres des immeubles,

— les relevés bancaires,

— les factures d’honoraires de syndic pour suivi de procédure,

— les dossiers de procédures dans lesquelles le syndicat des copropriétaires est partie,

— le registre des procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété avec leurs annexes (feuilles de présence, notifications…),

— les documents d’urbanisme concernant l’immeuble,

— le bordereau récapitulatif des pièces remises dressé en application de l’article 33-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Cette ordonnance condamne la SARL Citya Descampiaux Centre, passé le délai de dix jours suivant la signification de l’ordonnance, à une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant trois mois dans l’exécution de la remise des éléments précités.

Elle a été signifiée le 25 février 2025 (pièce n° 9 demandeur), de sorte que l’astreinte a commencé à courir le 8 mars 2025, pour une durée de trois mois, soit jusqu’au 8 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] soutient que les documents que la SARL [Adresse 6] avait été condamnée à lui remettre ne lui ont été communiqués dans leur intégralité que le 23 juin 2025 (pièce n° 13 demandeur).

La société Citya Descampiaux Centre oppose qu’elle avait déjà communiqué les 15 octobre 2024, 4 novembre 2024 et 18 décembre 2024, et ce, avant même l’ordonnance du 4 février 2025, l’ensemble des pièces qu’elle avait en sa possession et devait transmettre au nouveau syndic, et qu’elle n’a fait que les communiquer à nouveau le 23 juin 2025. Elle ajoute que le syndicat de copropriétaires [Adresse 1] n’aurait pu, sans être en possession de ces documents avant cette date, valablement approuver les comptes des exercices 2023 et 2024 lors de son assemblée générale du 24 juin 2025 (pièce n° 2). Elle ajoute encore qu’en toute hypothèse, le retard dans l’exécution de l’injonction mise à sa charge par l’ordonnance du 4 février 2025 n’est pas de son fait, ayant elle-même repris la comptabilité du cabinet [Localité 8] courant 2024.

Toutefois, la société [Adresse 5], à laquelle il incombe de rapporter la preuve de l’exécution de l’obligation de faire à laquelle elle a été condamnée, ne démontre pas avoir transmis au syndicat de copropriétaires [Adresse 1] avant le 23 juin 2025 l’intégralité des documents visés dans l’ordonnance du 4 février 2025, comme elle le soutient, cependant que les pièces versées aux débats par le syndicat de copropriétaires [Adresse 1] établissent le contraire.

Par lettre recommandée du 22 avril 2025, le conseil du syndicat de copropriétaires [Adresse 1] a mis en demeure la SARL Cytia Descampiaux Centre d’exécuter la décision du 4 février 2025, faute de quoi il solliciterait la liquidation de l’astreinte provisoire et en demanderait une définitive (pièce n° 10 demandeur).

A réception de cette lettre, le 28 avril 2025, par courriel à M. [S], la SARL [Adresse 6] indiquait avoir transmis le 18 décembre 2024 les documents demandés et demandait quels documents seraient encore manquants (pièce n° 11 demandeur).

Or, en réponse au courriel de la SARL Cytia Descampiaux Centre du 18 décembre 2024, portant transmission de documents, le syndicat de copropriétaires [Adresse 1] avait, par courriel du 19 décembre 2024, indiqué que les documents transmis ne permettaient pas d’établir les comptes des exercices 2023 et 2024 et demandait de nouveau la communication des factures et pièces comptables, appels de provisions et opérations diverses (pièce n° 12 demandeur).

Ainsi, le 29 avril 2025, par courriel, M.[S] répondait à la SARL [Adresse 6] “comme vous le savez, Cytia ne nous a remis à ce jour aucun document comptable conforme, ni même exploitable, relatif aux comptes 2023 et 2024 de la copropriété. Je vous renvoie à cet égard à mon mail du 19/12/2024 qui fait le point sur la nature de votre dernier envoi le 18/12/2024 et dont vous trouverez une copie ci-jointe” (pièce n°12 demandeur).

Le 23 juin 2025, près de deux mois après ce courriel, la SARL [Adresse 6] a transmis au syndicat de copropriétaires [Adresse 2] des fichiers d’une taille totale de 37,87 MB, comprenant le grand livre 2023, le grand livre du 1er janvier 2024 au 11 septembre 2024, les appels de fonds 2024 pour chaque copropriétaire, les factures 2024, l’état descriptif de division (pièce n° 13), documents qu’elle ne démontre pas lui avoir précédemment transmis comme elle le soutient et ne figurent pas dans ceux joints au courriel du 18 décembre 2024 (pièce n° 1 Cytia Descampiaux).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SARL [Adresse 6] n’a que partiellement exécuté la décision du 4 février 2025 dans le délai imparti de dix jours suivant la signification de celle-ci et ne l’a pas fait intégralement avant l’expiration du délai de l’astreinte.

En conséquence, il y a lieu de liquider l’astreinte prononcée par l’ordonnance de référé du 4 février 2025 en la modérant compte tenu du comportement du débiteur et de condamner la société Citya Descampiaux Centre à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 2 700 euros au titre de l’astreinte provisoire pour la période allant du 8 mars 2025 au 8 juin 2025 (30 euros x 90 jours), avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la solution du litige, il y a lieu de condamner la société [Adresse 5], qui succombe, aux dépens et, en application de l’article 700 du code de procédure civile, de rejeter sa demande et de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire par provision en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Déclare recevable la demande de liquidation d’astreinte provisoire prononcée par l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Lille le 4 février 2025 formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;

Liquide l’astreinte provisoire prononcée par l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Lille le 4 février 2025 pour l’intégralité de la période de trois mois fixée et Condamne la société Citya Descampiaux Centre à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, M. [S], la somme de 2 700 euros (deux mille sept cents euros) au titre de cette astreinte, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

Condamne la société [Adresse 5] aux dépens ;

Rejette la demande de la société Citya Descampiaux Centre formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, M. [S], la somme de 1 000 euros (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN