TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

[Localité 9]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 25/00717 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZQ25

N° de Minute :

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 26 Janvier 2026

[Y] [R]

C/

Etablissement [Localité 13] METROPOLE HABITAT- LMH

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 26 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [Y] [R], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-Christophe DANGLETERRE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Etablissement [Localité 13] METROPOLE HABITAT- LMH, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Mme [G] [P], munie d’un pouvoir écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Novembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 juin 2022, l’établissement public industriel et commercial [Localité 13] Métropole Habitat Office Public de l’Habitat de la Métropole Européenne de [Localité 13] a donné à bail à M. [Y] [R], un appartement au rez-de-chaussée sis [Adresse 5] à [Localité 13], moyennant un loyer initial de 291,04 euros et une provision sur charges d’un montant de 130,38 euros.

M. [Y] [R] a signé un protocole d’accord avec [Localité 13] Métropole Habitat portant sur l’existence de dysfonctionnement de son chauffage en date des 15 et 19 février 2024.

Invoquant l’existence de défectuosité du système de chauffage et des problèmes d’humidité dans son logement, par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2025, M. [Y] [R] a fait assigner en référé, la société [Localité 13] Métropole Habitat devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lille afin d’obtenir à titre principal, la réalisation de travaux, la suspension du versement de son loyer et à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire pour décrire l’état et les désordres de son logement et lister les travaux de rénovation à effectuer. Il sollicite en tout état de cause, la condamnation de [Localité 13] Métropole Habitat à payer à Me [J] [X] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux dépens.

À l’audience du 17 novembre 2025, M. [Y] [R], représenté par son conseil, maintient les demandes formulées dans son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses intérêts, il précise n’avoir fait qu’évoquer l’existence du protocole d’accord contenant une clause de confidentialité, et que [Localité 13] Métropole Habitat l’a produit. Il précise que malgré les travaux, l’accumulateur ne se déclenche pas et qu’il n’a pas de chauffage dans la journée. Il soutient en rapporter la preuve par le biais de la lettre recommandée adressée à son bailleur, par le constat effectué par le service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 13] et par un constat dressé par un commissaire de justice. Il estime que sa demande est urgente de réaliser les travaux et à défaut, il sollicite l’organisation d’une expertise.

L’établissement public industriel et commercial [Localité 13] Métropole Habitat, représenté par un de ses juristes, dûment mandaté à cette fin, sollicite, sur le fondement des dispositions des articles 1219, 1719, 1720 et 2052 du code civil, de l’article 122 du code de procédure civile, et de l’article 6 de a loi du 6 juillet 1989, de :

— Le déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

— A titre liminaire,

— Juger irrecevables – pour défaut du droit à agir et du fait de l’autorité de la chose jugée attachée au protocole d’accord transactionnel régularisé entre les parties les 15 et 19 février 2024 – toutes les demandes formulées par M. [Y] [R] et qui concerneraient des dysfonctionnements de chauffage pour la période du 6 juin 2022 au 9 octobre 2023 inclus,

— A titre principal,

— Constater, dire et juger n’y avoir lieu à référé,

— En conséquence, se déclarer incompétent pour statuer sur l’ensemble des demandes formulées tant à titre principal, qu’à titre subsidiaire, par M. [Y] [R] et le renvoyer à mieux se pourvoir,

— A titre subsidiaire,

— Constater, dire et juger que [Localité 13] Métropole Habitat n’a pas manqué à ses obligations et débouter en conséquence le locataire de l’ensemble de ses demandes,

— Plus subsidiairement, en cas de désignation d’un expert, modifier la mission de l’expert en prévoyant notamment :

— que sa mission se cantonne aux seuls désordres visés dans l’assignation sur lesquels le juge de céans estimera utile de faire porter la mesure d’expertise,

— que sa mission porte également sur l’imputabilité des désordres (bailleur mais aussi locataire),

— A titre reconventionnel,

— Condamner M. [Y] [R] à lui payer une somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses intérêts, l’établissement public industriel et commercial [Localité 13] Métropole Habitat précise à titre liminaire, qu’il avait signé un protocole transactionel en date des 15 et 19 février 2024, avec son locataire contenant une clause de confidentialité couvrant la période du 6 juin 2022 au 9 octobre 2023, portant sur des dysfonctionnements du système de chauffage. Il considère donc que toute demande de son locataire portant sur cette période est irrecevable du fait de l’autorité de chose jugée attachée au protocole.

A titre principal, il estime que M. [Y] [R] ne démontre pas remplir les conditions pour saisir la juridiction en référé que se soit sur le fondement des dispositions de l’article 834 ou 835 du code de procédure civile. S’agissant des dysfonctionnements du chauffage, il rappelle qu’une intervention a eu lieu en date du 9 octobre 2023 et que M. [Y] [R] ne justifie pas que cette intervention n’ait pas permis de remédier auxdits désordres et qu’il continuerait à subir des problèmes de cette nature. Il souligne que ce dernier ne produit aucune pièce. Il rappelle que le protocole d’accord a été régularisé en date des 15 et 19 février 2024 et que si des problèmes persistaient son locataire ne l’aurait pas signé, et que ce dernier a également échangé avec le service juridique en date du 26 février 2024 sans évoquer la moindre résurgence des dysfonctionnements.

Il met en exergue que la première réclamation qui lui a été adressée, date du 1er janvier 2025, et qu’il a rempli son obligation en sollicitant immédiatement l’intervention de la société Dalkia. Il soutient ne pas avoir été rendu destinataire d’autre réclamation. Il souligne que l’écrit daté du 16 janvier 2025 ne lui a pas été adressé et que M. [Y] [R] ne justifie pas de son envoi ni de sa réception tout comme sa pièce n°3. Il considère également que les prétentions de son locataire sont contradictoires puisque ce dernier soutient ne pas avoir de chauffage puis en avoir. Il met également en exergue que les services d’hygiène de la ville n’ont pas relevé de dysfonctionnements de chauffage tout comme le procès-verbal de constat qui note que l’accumulateur est éteint avant de se contenter de reprendre les prétentions du locataire. Il rappelle que cette résidence est équipée d’un chauffage au sol couplé avec plusieurs radiateurs et d’un accumulateur qui ne sont pas programmés par ses soins, et qui sont exclusivement manipulés par les locataires. Il considère donc qu’il n’est pas établi que depuis l’intervention du 9 octobre 2023 que M. [Y] [R] ait rencontré de nouveau des dysfonctionnements avec le système de chauffage. Il considère que ce dernier ne justifie ni qu’il y ait une quelconque urgence attachée à ses demandes, ni de la nécessité de prévenir un dommage imminent, ni de la nécessité de faire cesser un trouble manifestement illicite.

Concernant la présence de rats, il indique avoir dès le lendemain de la réception de la réclamation de son locataire avoir mandaté un prestataire qualifié et que l’intervention a eu lieu en date du 17 janvier 2025. Il souligne qu’après cette intervention, M. [Y] [R] ne s’est plus plaint ce que la simple analyse des pièces produites permet de confirmer. Il rappelle que la gestion de ces nuisibles est complexe et ne relève pas de sa seule compétence mais également de celle des services municipaux compétents. Il estime justifier en l’espèce d’une contestation sérieuse et la défaillance dans la charge de la preuve de son locataire.

S’agissant de l’étanchéité à l’eau et à l’air, il met en exergue que son locataire ne justifie d’aucune réclamation faite auprès de ses services et que les services d’hygiène et de la santé et le procès-verbal de constat n’étayent pas ce prétendu désordre hormis la présence dans la buanderie de trace d’infiltration sur les murs. Il rappelle que cette pièce est une pièce fermée sans fenêtre et qu’aucune infiltration en toiture ne peut être soupçonnée au regard de la situation de l’appartement en rez-de-chaussée. Il souligne l’existence d’aucun manquement particulier de sa part dans la mesure où dès qu’il a eu connaissance de la situation, il a mandaté la société Plus Haut aux fins de recherches de fuites en date du 28 février 2025 et qu’un remplacement des aérateurs d’air et des fenêtres a été effectué en date du 11 juin 2025. Il conteste les conclusions faites par le service d’hygiène et de la santé de la ville et que la simple présence de déshumidificateurs ne démontre pas un problème technique dans le logement.Il soutient également que la présence de linge séchant dans la pièce de vie a une incidence sur son taux d’humidité. Il estime donc que son locataire est défaillant dans la charge de la preuve et que ce dernier doit être débouté de ses demandes.

A titre subsidiaire, s’agissant de la demande de travaux, il indique que l’ensemble des travaux sollicités ont d’ores et déjà été réalisés dont certains d’entre eux avant même la délivrance de la présente assignation et les autres après sa délivrance parce qu’il a découvert leur existence à cette occasion. Il estime qu’aucune des pièces produites ne permet d’établir que les travaux réalisés ont été insuffisants ce qui justifie le débouté desdites demandes.

S’agissant de la demande de suspension de loyer, il considère que son locataire est de mauvaise foi puisque ce dernier a violé la clause de confidentialité, et celle de prévenir son bailleur des éventuels désordres affectant son logement. Il considère que sa demande est mal fondée mais également injustifiée.

S’agissant de la demande d’expertise, il souligne que son locataire ne justifie pas remplir les conditions de l’article 145 du code de procédure civile en ne justifiant notamment pas de l’existence d’un intérêt légitime. Il considère également que ce dernier en n’ayant pas informé son bailleur, porte la responsabilité des éventuels désordres de son logement. Il soutient que ce dernier ne démontre pas que cette mesure d’expertise soit susceptible de lui permettre d’établir ou de conserver la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige ultérieur. A titre subsidiaire, Il sollicite de compléter la mission d’expertise.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

Discussion :

1. Sur la demande d’expertise :

Aux termes des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

De même, en application de l’article 146 du même code, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, notamment de délivrer au preneur de la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Enfin, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des pièces versées par les parties que M. [Y] [R] a pris à bail un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 13], appartenant à l’établissement public local [Localité 13] Métropole Habitat, en date du 6 juin 2022.

M. [Y] [R] a transigé avec son bailleur en date des 15 et 19 février 2024, quant aux dysfonctionnements du chauffage de son logement sur la période du 6 juin 2022 au 9 octobre 2023, date à laquelle l’office public local [Localité 13] Métropole Habitat a remplacé son accumulateur.

Il soutient que ce chauffage a été de nouveau défectueux durant l’hiver 2024-2025.

Il produit notamment un procès-verbal de constat daté du 11 avril 2025 faisant état de différents désordres présents dans son logement dont des problèmes d’humidité que M. [Y] [R] met en lien avec une défectuosité du chauffage.

« (…) M. [R] m’indique que dans le logement, une importante humidité se fait sentir.

Il m’indique être contraint de devoir installer à plusieurs endroits de son logement, des bacs déshumidificateurs.

CAGIBI

Je constate dans l’entrée, sur la droite de celle-ci en pénétrant dans le logement, la présence d’un cagibi.

Je constate dans ce cagibi, la présence d’un boitier déshumidificateur au fond duquel de l’eau est présente.

Je constate dans ce cagibi que sur les murs, des traces de coulées laissant des auréoles et marques brunes sont visibles depuis (…) jusqu’au sol.

Je constate dans cette pièce, une odeur type humidité se fait sentir.

ENTRÉE

Dans l’entrée, je constate la présence d’un placard dans lequel sont rangés des vêtements. Dans ce placard, je constate la présence d’un boîtier déshumidificateur.

Il n’y a qu’un boîtier déshumidificateur identique à celui se trouvant dans le cagibi.

Je constate dans ce déshumidificateur, la présence d’eau.

À l’intérieur de ce placard, lorsque j’ouvre les ouvrants qui étaient jusqu’alors fermés, une odeur type humidité se fait sentir.

Dans le séjour, je constate au droit de la fenêtre, la présence de tâches à l’aspect poudreux tant sur les plinthes que sur les pieds du mur dans les coins de la pièce situés en bas à droite du mur fenêtre (lorsque je suis face à la fenêtre).

II CHAUFFAGE

Monsieur [R] m’indique que les logements situés au rez-de-chaussée de la résidence dans laquelle il est locataire, sont équipés de chauffage au sol.

Lors de son entrée dans les lieux, Monsieur [R] m’indique qu’il lui a été expliqué que son chauffage au sol est défectueux et que, pour cette raison, un chauffage type accumulateur est installé dans son entrée.

ENTRÉE

Je constate en effet, la présence d’un chauffage accumulateur dans l’entrée.

Lors de mes consultations, ce chauffage est éteint.

M. [R] m’indique que ce chauffage se déclenche selon une programmation effectuée par son bailleur.

Il m’indique que ce chauffage se met en service la nuit, en fonction des températures ressenties dans le logement.

Monsieur [R] m’indique que le problème de ce chauffage est que la nuit, lorsqu’il se déclenche, il ventile un air froid qui fait baisser la température plus encore. (…).»

De plus, les services de la ville de [Localité 13], dans leur courrier daté du 9 mai 2025, soulignent que l’enquête menée par leurs soins a permis de constater :

« (…) excréments dans le logement

Séjour :

— légères moisissures en partie basse du mur de façade,

Salle de bains :

— la VMC présente un tirage insuffisant,

— trou sous la baignoire pouvant laisser passer les rongeurs

cuisine :

— la VMC présente un tirage insuffisant

Buanderie :

— trace d’infiltration sur les murs. (…) »

Il ressort également de la correspondance datée du 16 janvier 2025 de M. [Y] [R] que ce dernier s’est plaint auprès de son bailleur, de son problème de chauffage.

Ces éléments permettent d’établir l’existence de problèmes d’humidité affectant le logement loué par M. [Y] [R].

Les pièces versées par l’établissement public industriel et commercial [Localité 13] Métropole Habitat permettent d’établir que cette dernière a notamment mandaté plusieurs professionnels pour intervenir dans le logement litigieux notamment en date du 17 janvier 2025 pour une dératisation, du 28 février 2025 pour une recherche des causes de l’humidité et un changement des grilles de ventilation en date du 11 juin 2025.

Force est de constater que ces interventions correspondent à certains des désordres invoqués mais pas celle de défectuosité du chauffage.

Il est donc indéniable que M. [Y] [R], qui se plaint d’une absence de chauffage, a un motif légitime notamment d’établir, avant tout procès, les désordres subis dans son logement ainsi que les travaux nécessaires à y remédier durablement.

Par voie de conséquence, il conviendra donc d’ordonner une expertise judiciaire confiée à M. [I] [M], expert selon la mission reprise ci-dessus.

2. Sur la demande portant sur les travaux à réaliser et sur la demande de suspension des loyers :

Aux termes des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’état dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, force est de constater que l’expertise judiciaire ordonnée a notamment pour objet de lister les désordres du logement de M. [Y] [R] et de déterminer les travaux pour y remédier durablement.

Le tribunal ne peut dès lors condamner l’établissement public local Lille Métropole Habitat, à ce stade de la procédure, à réaliser des travaux non encore déterminés par l’expert.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de débouter M. [Y] [R] de sa demande sur ce point.

Au surplus, si l’existence de problèmes d’humidité a été établi, aucune pièce ne permet de démontrer que ces problèmes aient eu un impact sur l’état de santé de M. [Y] [R].

Au surplus, si les pièces produites permettent d’établir la présence de moisissures, la correspondance des services d’Hygiène et de Santé de la Ville de [Localité 13], pièce la plus récente de celles produites a noté une présence légère de ces moisissures.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de débouter M. [Y] [R] de sa demande de suspension du versement de ses loyers.

3. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’établissement public local [Localité 13] Métropole Habitat, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

4. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 :

Aux termes des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, partielle ou totale, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, à ce stade de la procédure, il n’y a pas lieu à faire droit à la demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, invitons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

ORDONNONS une expertise judiciaire de l’appartement loué par M. [Y] [R], à l’établissement public industriel et commercial [Localité 13] Métropole Habitat, sis [Adresse 7],

DÉSIGNONS M. [I] [M], Expert, [Adresse 10]), [Courriel 11], avec la mission suivante :

— se rendre au domicile de M. [Y] [R], [Adresse 6] à [Adresse 12] [Localité 1],

— entendre les parties assistées de leur conseil,

— se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

— visiter l’appartement en présence des parties et de leur conseil,

— décrire les désordres visés par l’assignation, donner l’origine de ces désordres et déterminer les travaux de remise en état nécessaires,

— le cas échéant, chiffrer le coût des remises en état,

— chiffrer le trouble de jouissance subi par M. [Y] [R] du fait des désordres,

— dire si ces désordres relèvent d’une usure normale du logement ou d’un défaut d’entretien du locataire ou du bailleur,

DISONS que pour l’exercice de sa mission l’expert pourra se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et entendre les parties ainsi que tous sachants,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert pourra adresser à celles-ci un pré-rapport dans lequel il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

FIXE à la somme de 1500 euros le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert que M. [Y] [R] devra consigner auprès du régisseur du greffe de ce tribunal dans les deux mois de la présente décision,

DIT qu’à défaut de consignation dans ce délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque,

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement des opérations conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,

DISONS que l’expert fera connaître au tribunal judiciaire et aux parties, dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de ses débours et honoraires,

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de six mois à compter de la notification de la présente ordonnance à l’expert sauf prorogation de délai dûment sollicitée,

DISONS qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge au fond, une fois le rapport définitif de l’expert judiciaire déposé,

CONDAMNONS l’établissement public local [Localité 13] Métropole Habitat aux dépens,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE