N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00482 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNOK

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. SCALIS

C/

[C] [X]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 12 Novembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 08 Octobre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 12 Novembre 2025 :

Entre :

S.A. SCALIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Maître Catalina VEYRIRAS, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [C] [X]

né le 06 Mai 1995 à [Localité 4] (93)

demeurant [Adresse 3]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 08 Octobre 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 12 Novembre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2021 avec prise d’effet le 27 décembre 2021 et pour une durée indéterminée, la SA SCALIS a donné à bail à M.[C] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel révisable de 333,70 €, outre une provision sur charges, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie de 333 €.

Par acte de commissaire de justice du 07 mars 2025, la SA SCALIS a fait délivrer au locataire commandement de payer la somme de 1.084,60 € au titre des loyers impayés dans un délai de deux mois, l’acte visant en outre la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 02 juin 2025 (remis à personne), la SA SCALIS a fait assigner M.[C] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES statuant en référé afin de voir :

CONSTATER la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, du bail conclu entre les parties ;ORDONNER l’expulsion de M.[C] [X] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ; CONDAMNER M.[C] [X] au paiement de la somme provisionnelle de 1.481,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 mai 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, et ce avec intérêts, outre la somme de 125.29 euros au titre du commandement de payer et des frais de sa notification à la CCAPEX ;CONDAMNER M.[C] [X] au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier terme du loyer jusqu’à la libération effective des lieux, et ce avec intérêts ;CONDAMNER M.[C] [X] au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER M.[C] [X] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de la Haute [Localité 5] conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, est parvenue au greffe du juge des contentieux de la protection le 1er octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 08 octobre 2025.

A l’audience du 08 octobre 2025, la SA SCALIS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant à la hausse sa demande principale en paiement à la somme provisionnelle de 1.649,94 €, et en demandant à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 451,14 €. Le bailleur s’est opposé à l’octroi de délais de paiement compte tenu de l’absence de reprise du paiement du loyer courant depuis la délivrance du commandement de payer.

M.[C] [X], comparant en personne, sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 € par mois pour apurer sa dette locative dont il ne conteste pas le montant. Au soutien de sa demande, il expose avoir effectué deux versements de 200 € chacun en mai et en août 2025. Il reconnait ne pas avoir payé le loyer du mois de septembre 2025. Il indique avoir retrouvé un emploi et percevoir un salaire variable d’environ 600 €. Le défendeur a été autorisé à transmettre les justificatifs de ses ressources en cours de délibéré.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 5], par voie électronique le 05 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SCALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 10 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux (page 3/6 du bail 6. Résiliation pour défaut de paiement).

Par acte de commissaire de justice du 07 mars 2025, la SA SCALIS a fait délivrer à M.[C] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.084,60 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 28 février 2025, lequel est demeuré infructueux.

M.[C] [X] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 08 mai 2025.

Sur la demande provisionnelle au titre du loyer et des charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection dans la limite de sa compétence et dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M.[C] [X] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges. La SA SCALIS expose au moyen d’un décompte actualisé du 1er octobre 2025 qu’il reste à régler au titre des loyers et charges non payés la somme 1.649,94 € (déduction faites des frais de procédure). Toutefois, le décompte fait état d’un solde antérieur d’un montant de 505,48 € dont il n’est que partiellement justifié par le décompte du 22 mai 2025. En effet, ce décompte fait lui-même état d’un solde antérieur de 128,88 € dont il n’est pas justifié et sur lequel il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de se prononcer.

La créance n’étant du reste pas sérieusement contestable ni contestée, il convient donc de condamner M.[C] [X] au paiement à titre provisionnel de la somme de 1.649,94 – 128,88 = 1.521,06 € arrêtée au 1er octobre 2025, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 07 mars 2025 (date du commandement de payer) sur la somme de 955,72 € (1084,60 – 128,88), à compter du 02 juin 2025 (date de l’assignation) sur la somme de 1352,78 € (1481,66-128,88), et à compter de la présente décision sur le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative

En l’espèce, le bailleur est opposé aux délais de paiement.

Il ressort du décompte actualisé que si M.[C] [X] a effectivement effectué deux versements en mars 2025 (200 €) et août 2025 (200,06 €) entre les mains de son bailleur, il n’a pas repris le règlement du loyer intégral avant l’audience. Par ailleurs, il résulte de l’enquête sociale que M.[C] [X], perçoit un salaire de 600 € outre 169 € de complément de revenus et 267 € d’APL. Alors que le locataire s’était engagé à l’audience du 08 octobre 2025 à fournir des justificatifs de ses revenus et de ses charges dans le temps du délibéré, il n’a pas transmis lesdits documents dans le délai imparti. Dès lors, M.[C] [X] ne démontre pas être dans la capacité d’apurer la dette locative en sus du paiement du loyer courant.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la demande de délais de paiement doit être rejetée.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de M.[C] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 08 mai 2025, de sorte que M.[C] [X] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 451,14 € (correspondant au quittancement de septembre 2025 selon le décompte du 1er octobre 2025) et de le condamner au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M.[C] [X], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de l’assignation.

Les frais irrépétibles :

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA SCALIS les sommes exposées par elle dans le cadre de la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M.[C] [X] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire :

Il convient de rappeler l’exécution provisoire de la présente décision, par application de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction résultant du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à la cause.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable l’action de la SA SCALIS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la SA SCALIS et M.[C] [X], à la date du 08 mai 2025 ;

DÉBOUTONS M.[C] [X] de sa demande de délais de paiement ;

AUTORISONS la SA SCALIS, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2] à faire procéder à l’expulsion de M.[C] [X] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M.[C] [X] à payer à titre provisionnel à la SA SCALIS la somme de 1.521,06 € (mille cinq cent vingt-et-un euros et six centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 1er octobre 2025, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 07 mars 2025 (date du commandement de payer) sur la somme de 955,72 €, à compter du 02 juin 2025 (date de l’assignation) sur la somme de 1352,78 €, et à compter de la présente décision sur le surplus ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 08 mai 2025 à une somme égale au montant du dernier loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS M.[C] [X] à payer à titre provisionnel à la SA SCALIS une indemnité mensuelle d’occupation de 451,14 € (quatre cent cinquante-et-un euros et quatorze centimes) à compter du 2 octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de chacune des échéances, (les indemnités d’occupation dues entre le 08 mai 2025 et le 1er octobre 2025 étant inclues dans la dette de 1.521,06 euros) ;

CONDAMNONS M.[C] [X] à payer à la SA SCALIS la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M.[C] [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON