TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

NAC: 50Z

N° RG 24/02468

N° Portalis DBX4-W-B7I-S6G6

JUGEMENT

N° B

DU 11 septembre 2025

[F] [S] [P] [E]

[W] [N] [C] [V] [Z]

C/

[B] [J] [K] [A]

[X] [N] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e MAURY

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le jeudi 11 septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Juin 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [F] [S] [P] [E],

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Monsieur [W] [N] [C] [V] [Z],

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [B] [J] [K] [A],

demeurant [Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par Maître Raphaël GAUTIER, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [X] [N] [T],

demeurant [Adresse 7]

[Localité 5]

Représenté par M^e Raphaël GAUTIER, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 août 2022, Monsieur [W] [Z] et Mme [F] [E] se sont engagés à faire l’acquisition auprès de M. [X] [T] et Mme [B] [G] d’un terrain à bâtir d’une contenance de 05a 2ca parcelle cadastré section AA n°[Cadastre 3] situé [Adresse 6] à [Localité 10].

Les conditions suspensives ayant été levées, les parties ont régularisé la vente suivant acte authentique en date du 14 mars 2023, reçu par Maître [Y], notaire à [Localité 8].

Faisant valoir que le terrain n’était pas viabilisé en raison de l’absence de raccordement au réseau électrique contrairement à ce qui était prévu dans l’acte de vente, les consorts [U] ont initié une tentative préalable de conciliation et le conciliateur de justice a établi un constat de carence le 27 mars 2024.

Par suite, par acte de Commissaire de justice en date du 13 mai 2024, Monsieur [W] [Z] et Mme [F] [E] ont fait assigner M. [X] [T] et Mme [B] [G] devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes de 2.897 euros en réparation de leur préjudice matériel, 3000 euros en réparation du préjudice de temps passé, et 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Appelée à l’audience du 04 juin 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties avant d’être retenue à l’audience du 16 juin 2025, à laquelle Monsieur [W] [Z] et Mme [F] [E], représentés par leur conseil et se rapportant à leurs conclusions n°2 déposées, sollicitent :

— de débouter M. [X] [T] et Mme [B] [G] de l’intégralité de leurs demandes ;

— juger que le bien vendu ne respecte pas les caractéristiques prévues à l’acte de vente;

— juger que M. [X] [T] et Mme [B] [G] ont violé leur obligation de délivrance conforme ;

— condamner solidairement M. [X] [T] et Mme [B] [G] au paiement des sommes de:

—  2.897 euros en réparation de leur préjudice matériel,

—  3.000 euros en réparation du préjudice de temps passé,

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

En réponse à la demande de procédure de médiation formée reconventionnellement par les défendeurs, ils font valoir qu’ils ont eu recours à un conciliateur de justice et que si les défendeurs justifient de leur indisponibilité le 27 mars 2024, ils leur ont adressé plusieurs relances en décembre 2023 qui sont restées sans réponse.

Au soutien de leur demande indemnitaire pour préjudice matériel, ils exposent au visa de l’article 1604 du Code civil que le vendeur est tenu à une obligation de délivrance conforme de la chose vendue, notamment lorsqu’il ne délivre pas un terrain viabilisé alors qu’il s’est engagé à faire des travaux en ce sens. Ils font valoir que la promesse de vente tout comme l’acte de vente indiquaient très clairement que l’objet de la transaction était l’achat d’un terrain viabilisé alors que les branchements au réseau électrique sont inexistants, qu’il n’a jamais été évoqué la moindre difficulté quant à la réalisation desdits branchements, que la parcelle n’étant pas raccordée à ce titre ne peut être qualifiée de viabilisée et que les vendeurs ont ainsi manqué à leur obligation de délivrance conforme et doivent réparation du préjudice matériel subi à savoir le coût des travaux nécessaires, lequel s’élève à la somme de 2.897 euros. Ils affirment qu’outre ce préjudice matériel, les vendeurs doivent les indemniser de leur préjudice au titre du temps passé auprès des différents prestataires afin d’obtenir des devis et programmer les travaux nécessaires ainsi que du ralentissement dans l’exécution des travaux de leur maison, à hauteur de 3.000 euros.

S’agissant de la demande indemnitaire formée reconventionnellement par les défendeurs pour procédure abusive, ils font valoir qu’ils n’ont commis aucune faute au sens de l’article 1240 du Code civil et que leur demande doit être rejetée.

En réponse à la demande de transport sur site, formée en défense, et en application des articles 179 et 180 du Code de procédure civile, ils font valoir que les pièces produites sont suffisantes et qu’en tout état de cause les travaux ont été réalisés de sorte que ce transport est inutile.

Pour leur part, M. [X] [T] et Mme [B] [G], représentés par leur conseil, sollicitent du tribunal aux termes de leurs conclusions n°2 :

A titre principal,

— d’ordonner l’ouverture d’une procédure de médiation en application de l’article 131-1 du Code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— juger que M. [X] [T] et Mme [B] [G] n’ont pas commis de manquement à leur obligation contractuelle de délivrance en application des articles 1603 et 1604 du Code civil;

— juger que M. [X] [T] et Mme [B] [G] n’ont pas commis de manquement à leur obligation contractuelle de bonne foi en application de l’article 1104 du Code civil;

— rejeter l’ensemble des prétentions formulées par Monsieur [W] [Z] et Mme [F] [E] en application des articles 1603 et 1604 du Code civil ;

— rejeter l’ensemble des prétentions formulées par Monsieur [W] [Z] et Mme [F] [E] en application de l’article 1231-1 du Code civil ;

A titre reconventionnel,

— juger que la procédure engagée par Monsieur [W] [Z] et Mme [F] [E] est abusive et constitutive d’une faute civile en application de l’article 1240 du Code civil ;

— condamner Monsieur [W] [Z] et Mme [F] [E] à payer à M. [X] [T] et Mme [B] [G] la somme de 4.000 euros en réparation du préjudice moral subi en application de l’article 1240 du Code civil et avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement en application de l’article 1231-7 du Code civil;

— ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil ;

— ordonner à la demande de M. [X] [T] et Mme [B] [K]- [A] un transport sur site afin de constater l’état du terrain et la proximité du réseau électrique en application des articles 179 et 180 du Code de procédure civile ;

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [W] [Z] et Mme [F] [E] à payer à M. [X] [T] et Mme [B] [G] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

S’agissant de leur demande de médiation, ils exposent qu’ils n’ont pas pu se rendre au rendez-vous fixé par le conciliateur de justice car ils assistaient à un mariage dans une autre région et qu’ils ont tenté de solliciter des explications auprès de l’ancien vendeur, M. [O] [H].

En réponse à la demande indemnitaire formée par les demandeurs, ils font valoir qu’ils ne se sont jamais engagés à réaliser les travaux et qu’il convient de référer aux termes du contrat, lequel, en application de l’article 1188 du Code civil, doit s’interpréter d’après l’intention commune des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral. Ils exposent qu’en application de l’article 1189 du même code toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres et qu’en application de l’article 1602 du Code civil le vendeur est tenu d’expliquer clairement à quoi il s’engage et qu’à faut tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur, mais que les actes contractuels étaient relativement clairs sur le fait que les travaux de raccordement au réseau électrique devaient être supportés par l’acquéreur au regard de la clause intitulée “raccordement aux réseaux” du contrat de vente et de la promesse de vente, ainsi que de la servitude de passage. Ils soutiennent que les mêmes mentions figuraient dans le contrat de vente passé avec M. [O] [H].

A titre reconventionnel, ils sollicitent la condamnation des demandeurs au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, en ce que l’action engagée en justice est constitutive d’une faute compte tenu de la clarté des termes du contrat et de ce que cette action leur a généré une anxiété amplifiée par leur âge et (79 et 72 ans). Ils sollicitent également que soit ordonné un transport sur site afin que soit évaluée la configuration du terrain et constaté la proximité du réseau d’électricité.

Il convient de se reporter aux conclusions de chacune des parties pour un plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir “JUGER” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques. Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes » formées par chacune des parties, qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

SUR LA DEMANDE DE RÉALISATION D’UNE MÉDIATION

En application de l’article131-1 du Code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, ordonner une médiation.

Le médiateur désigné par le juge a pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

La médiation peut également être ordonnée en cours d’instance par le juge des référés.

En l’espèce, si l’indisponibilité des défendeurs sur la période d’envoi de la convocation devant le conciliateur et le jour du rendez-vous fixé est établie au regard des documents produits par ceux-ci, l’article 131-1 susvisé ne permet au juge d’ordonner une médiation qu’après avoir recueilli l’accord des parties, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque les défendeurs s’y opposent.

En conséquence, M. [X] [T] et Mme [B] [G] seront déboutés de leur demande aux fins d’ordonner une médiation, d’autant que chacune des parties est assistée d’un conseil, lesquels ont également un rôle de médiation, et que nonobstant plusieurs renvois d’audiences les parties ne sont pas parvenues à un accord amiable.

SUR LA DEMANDE DE TRANSPORT SUR SITE

L’article 179 du Code de procédure civile prévoit que le juge peut, afin de les vérifier lui-même, prendre en toute matière une connaissance personnelle des faits litigieux, les parties présentes ou appelées. Il procède aux constatations, évaluations, appréciations ou reconstitutions qu’il estime nécessaires, en se transportant si besoin est sur les lieux.

En l’espèce, le transport sur site demandé par M. [X] [T] et Mme [B] [G] n’est pas nécessaire au regard des éléments de preuve produits par chacune des parties et des moyens invoqués, en ce que l’objet du litige se concentre sur les termes de la promesse de vente et du contrat de terrain acquis par Monsieur [W] [Z] et Mme [F] [E] à M. [X] [T] et Mme [B] [G] et dans la mesure où il n’est pas contesté que le terrain à été vendu sans le raccordement au réseau électrique et que ce dernier a été effectué par les demandeurs depuis la vente.

En conséquence, M. [X] [T] et Mme [B] [G] seront déboutés de leur demande à ce titre.

SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES FORMEES PAR MONSIEUR [W] [Z] ET MME [F] [E]

Sur la délivrance conforme du bien et la responsabilité contractuelle de M. [X] [T] et Mme [B] [G] :

En application de l‘article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1189 prévoit que “Toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Lorsque, dans l’intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s’interprètent en fonction de celle-ci.”

Selon l’article 1602 du Code civil, le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur.

En application des articles 1603 et 1604 du Code civil que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend, la délivrance étant le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

L’obligation de délivrance concerne de manière générale l’ensemble des éléments qui découlent des stipulations contractuelles et sur lesquelles le vendeur s’est engagé.

En l’espèce, l’acte authentique daté du 14 mars 2023 régularisant la vente du bien immobilier entre M. [X] [T] et Mme [B] [G], d’une part, et Monsieur [W] [Z] et Mme [F] [E], d’autre part, précise en page 4 de l’acte, au titre de la description du bien, que le bien vendu cadastré section AA n°[Cadastre 3] est terrain à bâtir “viabilisé” d’une contenance de 05a 2ca parcelle située [Adresse 6] à [Localité 10].

Il est constant qu’un terrain est dit viabilisé lorsqu’il dispose des raccordements aux réseaux d’eau, d’électricité, de télécommunications et, le cas échéant, d’assainissement collectif (Cass. 3e civ., 14 déc. 2010).

Or il n’est pas contesté que le terrain n’était pas raccordé au réseau de distribution électrique au jour de la vente, peu important la proximité du terrain avec le réseau.

M. [X] [T] et Mme [B] [G] font pour autant valoir que la clause figurant en page 14 de l’acte notarié intitulée “raccordement aux réseaux” prévoit que “les frais de raccordement aux réseaux de distribution, notamment d’eau s’il existe, et d’électricité de la construction à édifier par l’ACQUEREUR, dans la mesure où le raccordement n’existerait pas à ce jour, seront intégralement supportés par ce dernier, et à défaut de réseau d’assainissement collectif ce seront les frais de création d’un dispositif d’assainissement individuel qui seront supportés par lui, et également le ou les taxes afférentes».

Pour autant, cette clause est insérée au titre des conditions particulières et non dans la description du bien.

Par ailleurs, la mention «dans la mesure où le raccordement n’existerait pas à ce jour» apporte à cette clause un caractère conditionnel contrairement à la mention de “terrain viabilisé”.

La formulation de cette clause permettait ainsi à Monsieur [W] [Z] et Mme [F] [E], au regard de sa lecture combinée avec la mention “terrain viabilisé” de la description du bien, de penser que cette clause était inapplicable au bien objet de la vente et ils pouvaient légitimement attendre du bien acquis qu’il bénéficie de l’ensemble des raccordements aux différents réseaux de distribution au droit de la limite de propriété.

Par ailleurs, Me [Y], notaire ayant réalisé la vente litigieuse, indique aux terme d’un courrier produit par les demandeurs que, depuis la promesse de vente, il a toujours été stipulé que le terrain était vendu viabilisé, que cet élément n’a jamais été contesté par les vendeurs, et que le prix convenu prenait en compte cette viabilisation.

En tout état de cause, même à prendre en considération la clause invoquée par les défendeurs, celle-ci doit être qualifiée d’ambiguë au regard des autres clauses du contrat, ce qui doit s’interpréter contre les vendeurs.

De même, la servitude de passage inscrite dans l’acte de vente en pages 9 et 10 qui précise que “M. [H] aura le droit d’utiliser l’assiette du droit de passage pour l’installation de canalisations souterraines d’eau de gaz, d’électricité, d’évacuation des eaux usées ou autres” n’établit pas que le raccordement au réseau électrique devait être à la charge des nouveaux acquéreurs, à savoir Monsieur [W] [Z] et Mme [F] [E], mais simplement qu’au moment de la vente du terrain à M. [L] [H] (père de M. [O] [H]), ancien propriétaire du bien, il a été prévu une servitude au bénéfice de celui-ci pour les raccordements du terrain, cette vente a été réalisée le 06 août 1981, soit près de 40 ans avant la vente réalisée entre Monsieur [W] [Z] et Mme [F] [E] et M. [X] [T] et Mme [B] [G].

Enfin, M. [X] [T] et Mme [B] [G] ne peuvent valablement opposer à Monsieur [W] [Z] et Mme [F] [E] le fait qu’ils aient eux- mêmes acquis le terrain à M. [O] [H] le 15 février 2022 selon acte de vente comportant les mêmes mentions.

En conséquence, M. [X] [T] et Mme [B] [G] ont manqué à leur obligation de délivrance d’un bien conforme aux stipulations contractuelles, à savoir la délivrance d’un terrain à bâtir viabilisé, et ont, de ce fait, engagé leur responsabilité.

Sur l’indemnisation des préjudices subis :

Monsieur [W] [Z] et Mme [F] [E] justifient avoir acquitté le prix des travaux de raccordement au réseau d’électricité par le concessionnaire Syndicat départemental d’énergie de la Haute-Garomme (SDEHG) le 06 septembre 2023, soit la somme de 2.897 euros.

M. [X] [T] et Mme [B] [G] seront donc solidairement condamnés à leur payer cette même somme en réparation du préjudice matériel subi du fait de leur manquement à leur obligation de délivrance conforme.

S’agissant de l’indemnisation au titre du temps passé à trouver un prestataire et du retard dans l’exécution des travaux, Monsieur [W] [Z] et Mme [F] [E] ne justifient pas de la réalisation de plusieurs devis auprès de différents prestataires.

Par ailleurs, le projet d’exécution du branchement a été signé le 03 août 2023 et les travaux ont été réalisés avant le 09 septembre 2023 (date d’émission de la facturation) alors qu’il ressort des termes du courrier envoyé par leur assureur, GAN ASSURANCES, à M. [X] [T] et Mme [B] [G] le 11 décembre 2023 qu’ils ont appris à la fin du mois de juillet 2023 que le terrain n’était pas raccordé au réseau électrique, de sorte qu’il est retenu que les travaux ont été réalisés dans un délai de 6 semaines.

Pour autant, Monsieur [W] [Z] et Mme [F] [E] ne justifient pas de la date à laquelle ils ont obtenu leur permis de construire ni d’aucun autre élément permettant d’établir que ce délai de six semaines a occasionné un retard dans la réalisation de la construction de leur maison.

Monsieur [W] [Z] et Mme [F] [E] seront dès lors déboutés de leur demande indemnitaire formée au titre du temps passé de ces chefs.

SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE FORMEE A TITRE RECONVENTIONNELLE

En application de l’article 1240 du Code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Les demandes de Monsieur [W] [Z] et Mme [F] [E] ayant été accueillies partiellement, M. [X] [T] et Mme [B] [K]- [A] ne peuvent de fait prétendre à une indemnisation au titre du caractère abusif de la procédure.

En conséquence, M. [X] [T] et Mme [B] [G] seront déboutés de leur demande à ce titre.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [T] et Mme [B] [G] succombent à l’instance et seront condamnés in solidum aux dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [W] [Z] et Mme [F] [E] ayant été contraints d’agir en justice pour faire valoir leurs droits, l’équité commande de condamner M. [X] [T] et Mme [B] [G] à leur payer in solidum la somme de 900€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Tenus aux dépens, M. [X] [T] et Mme [B] [G] ne peuvent prétendre à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et seront déboutés de leur demande à ce titre.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de M. [X] [T] et Mme [B] [G] aux fins d’ordonner la réalisation d’une médiation ;

REJETTE la demande de transport sur site formée par M. [X] [T] et Mme [B] [G] ;

CONDAMNE M. [X] [T] et Mme [B] [G] à payer solidairement à Monsieur [W] [Z] et Mme [F] [E] la somme de 2.897 euros en indemnisation de leur préjudice matériel pour défaut de délivrance conforme;

DEBOUTE M. [X] [T] et Mme [B] [G] de leur demande en indemnisation pour perte de temps;

REJETTE la demande indemnitaire formée par M. [X] [T] et Mme [B] [G] pour procédure abusive avec capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE M. [X] [T] et Mme [B] [G] à payer à Monsieur [W] [Z] et Mme [F] [E] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [X] [T] et Mme [B] [G] de leur demande formée en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [T] et Mme [B] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

La greffière La vice-présidente