N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00012 – N° Portalis DB3K-W-B7K-GSKM

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[K] [G]

C/

[U] [F]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 06 Mai 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 04 Mars 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 06 Mai 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Monsieur [K] [G]

né le 26 Mai 1974 à [Localité 1] (16)

demeurant [Adresse 1]

COMPARANT en personne ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [U] [F]

né le 25 Décembre 1954 à [Localité 2] (13)

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Mars 2026, le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 06 Mai 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 décembre 2023 à effet du 1er janvier 2024, M.[K] [G] a donné à bail à M.[U] [F] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 410 €, outre une provision sur charge d’un montant de 40 € et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 820 € (soit deux mois de loyer).

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 30 décembre 2025, M.[K] [G] a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation de plein droit intervenue le 22 juin 2025 par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est ;

▸ le condamner au paiement de la somme de 5 154 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à ce jour, outre les intérêts à taux légal à compter de l’assignation, sauf à parfaire au jour du prononcé de la décision ou à diminuer sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés ;

▸ le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier terme de loyer soit la somme de 461,50 €, outre les charges et taxes récupérables, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié jusqu’à la totale libération des lieux loués et la restitution des clés ;

▸ le condamner au paiement d’une indemnité de 800 € au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

▸ le condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX et de l’assignation.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 25 février 2026.

L’affaire a été appelée et retenue le 4 mars 2026.

A l’audience susdite, M.[G], comparant en personne, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande en paiement à la somme de 5 629,50 € au 4 mars 2026.

Bien que régulièrement assigné à étude, M.[F] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 3], par voie électronique le 31 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M.[G] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 avril 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 22 avril 2025 portant sur la somme de 2 484 €.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 3 juin 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 4 juin 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la somme totale sollicitée par le bailleur arrêtée au 4 mars 2026, s’élève à 5 629,50 €.

Il convient de condamner M.[F] au paiement de la somme de 5 629,50 arrêtée au 4 mars 2026, avec intérêt au taux légal sur la somme de 5 154 € à compter de l’assignation du 30 décembre 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Ni présent ni représenté à l’audience, le locataire ne justifie d’aucun élément sur ses ressources et charges. Par ailleurs, le paiement du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience. En conséquence, aucun délai de paiement ne pourra être accordé.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de M.[F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 juin 2025, M.[F] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier loyer révisé et des charges, tel que sollicité dans l’assignation et maintenu lors de l’audience soit la somme de 461,50 € (suivant avis d’échéance du mois de décembre 2025) et de condamner M.[F] à son paiement dans les termes fixés au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M.[F] qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de M.[G] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M.[F] à lui verser une somme de 400 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision, conformément à la demande et en application de l’article 1231-7 du code civil.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de M.[K] [G], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 4 juin 2025 ;

AUTORISE M.[K] [G], à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 4] à faire procéder à l’expulsion de M.[U] [F] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M.[U] [F] à payer à M.[K] [G], la somme de 5 629,50 € (Cinq mille six cent vingt-neuf euros et cinquante centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 4 mars 2026, avec intérêt au taux légal sur la somme de 5 154 € à compter de l’assignation du 30 décembre 2025 et à compter de la présente décision sur le surplus ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 4 juin 2025 à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges ;

CONDAMNE M.[U] [F] à payer à M.[K] [G] la somme de 461,50 € (Quatre cent soixante et un euros et cinquante centimes) au titre de ladite indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 5 mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux établie par la remise des clés, (les indemnités d’occupation dues entre le 4 juin 2025 et le 4 mars 2026 se confondant avec la dette de 5 629,50 €) ;

CONDAMNE M.[U] [F] à payer à M.[K] [G] la somme de 400 € (quatre cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M.[U] [F] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON