N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00265 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GLHI

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Adresse 1]

C/

[I] [V]

[M] [V]

[G] [U]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 11 Mars 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Février 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 11 Mars 2026 :

Entre :

Société GFA DE LA [Localité 1] DU PARC

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Matthieu GILLET, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [I] [V]

Né le 22 Août 1971 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

Madame [M] [E] épouse [V]

Née le 18 Août 1978 à [Localité 3] (19)

demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Hanife KARAKUS-GURSAL, avocat au barreau de LIMOGES ;

Madame [G] [U]

née le 26 Mars 1969

demeurant [Adresse 5]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Juin 2025, l’affaire a été renvoyée aux 01 Octobre 2025, 07 Janvier 2026 et 04 Février 2026, date à laquelle les avocats des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 11 Mars 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2022, prenant effet le même jour, le GFA (Groupement Foncier Agricole) [Adresse 6] a donné à bail à M.[I] [V] et Mme [M] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7], d’une durée de trois ans, pour un loyer mensuel initial de 750 euros, et 30 euros de provisions sur charges.

Par acte du même jour, Mme [G] [U] s’est portée caution des engagements des époux [V].

Par actes de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, le GFA [Adresse 8] [Adresse 9] a fait signifier à M.[V] et Mme [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 706 euros en principal (frais de procédure déduits), au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Mme [U] en date du 10 décembre 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, le GFA La [Localité 1] du Parc a fait assigner les époux [V] (remis à étude) et Mme [U] (remis à personne) devant la présente juridiction aux fins de :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner en conséquence leur expulsion et celles de toutes personnes introduites par eux dans les lieux ;

— ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 6 026 € (frais de procédure déduits) au titre des loyers et charges impayés, du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêt de droit ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner au paiement de tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de Haute-[Localité 4] le 5 mars 2025.

Appelée pour la première fois à l’audience du 4 juin 2025, l’affaire a fait l’objet de trois renvois à la demande des parties, avant d’être retenue à l’audience du 4 février 2026.

Lors de l’audience susdite, le GFA La [Localité 1] du [Adresse 10], représenté par son conseil, s’est référé à ses conclusions transmises par voie électronique le 19 décembre 2025, aux termes desquelles il sollicite de :

— débouter les époux [V] de leurs demandes ;

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner en conséquence leur expulsion et celles de toutes personnes introduites par eux dans les lieux ;

— ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement les époux [V] au paiement à titre provisionnel de la somme de 10 363,61 € au titre des loyers et charges impayés ;

— condamner solidairement les époux [V] et à titre provisionnel à verser au GFA [Adresse 6] la somme de 2 529,25 € au titre de la facture d’électricité ;

— juger que Mme [G] [U] sera solidaire des condamnations prononcées à l’encontre des époux [V] en sa qualité de caution ;

— condamner solidairement les époux [V] et Mme [U] à verser la somme de 1 500 € au GFA [Adresse 11] [Adresse 12] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Aux termes de ses écritures, le GFA de la [Localité 1] du Parc expose, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les époux [V] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 4 décembre 2024. Il fait valoir que les charges locatives sont justifiées par les factures d’eau versées au débat, dont le montant dépasse le montant total des provisions sur charges appelées, et par le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice faisant état des relevés de compteur d’eau. Le bailleur conteste devoir toute somme au titre des factures d’électricité, indiquant que ce sont en réalité les défendeurs qui restent lui devoir des factures d’électricité jusqu’en juillet 2023, soit jusqu’à l’individualisation des compteurs électriques des trois logements devenue nécessaire compte tenu du refus des époux [V] de mettre leur compteur électrique à leur nom.

Les époux [V], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs écritures déposées lors de l’audience du 1er octobre 2025, par lesquelles ils sollicitent de :

— débouter le GFA [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes ;

— enjoindre au [Adresse 13] de justifier du décompte des charges locatives depuis le 15 octobre 2022 ;

— condamner le même à verser à M. et Mme [V] la somme de 2 000 € au titre de l’électricité qu’ils ont du régler indûment ;

— accorder à M. et Mme [V] des délais de paiement à hauteur de 20 € par mois ;

— statuer de ce que droit sur les dépens.

Aux termes de leurs écritures, les époux [V] exposent que leur situation d’impayé fait suite à des problèmes de santé et des difficultés financières au vu desquels ils ont présenté une demande d’attribution d’un logement social. Ils reprochent à leur bailleur de ne pas justifier d’un décompte de charges alors qu’ils règlent la somme provisionnelle de 30 € depuis le 15 octobre 2022 soit la somme totale de 1 080 €. Par ailleurs, ils indiquent avoir réglé indument les consommations électriques de leur voisine, qu’ils chiffrent à 2 000 €, durant les travaux réalisés dans les deux logements appartenant au bailleur, suite à un branchement sauvage sur leur compteur. Enfin, ils font valoir plusieurs versements de 20 € chacun n’apparaissant pas selon eux dans le décompte du bailleur.

Mme [G] [U], régulièrement assignée à personne et avisée par le greffe des différents renvois, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En application de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du [Adresse 1] à l’encontre des époux [V] :

Sur la recevabilité :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 5 mars 2025, soit au moins deux mois avant la première audience du 4 juin 2025.

Par ailleurs, le GFA La [Localité 1] du Parc justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 5 décembre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande du [Adresse 13] aux fins d’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 octobre 2022, du commandement de payer délivré le 4 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 24 novembre 2025, que le GFA de La [Localité 1] du Parc rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Si les défendeurs exposent avoir effectué plusieurs règlements de 20 € chacun, ils ne justifient que d’un seul règlement d’un montant de 20 € en avril 2025, lequel a bien été pris en compte par le bailleur dans le cadre de son décompte actualisé du 24 novembre 2025.

Au titre de l’arriéré locatif, le bailleur sollicite la somme de 10 363,61 € (déduction faite de la somme de 20 €) arrêtée au 24 novembre 2025. Toutefois, il ressort de ce décompte que des frais de procédure ont été facturés pour la somme totale de 397,61 €. S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, et relevant des dépens, ils seront déduits du montant total de l’arriéré locatif.

Il ressort ainsi dudit décompte que les défendeurs restent devoir la somme de 9 966 € (9 986 € -20 €).

Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de constat établi le 26 novembre 2025 par commissaire de justice et des factures d’eau versés au débat par le bailleur que les charges, ayant fait l’objet d’une provision contractuellement prévue dans le bail d’un montant de 30 € par mois, sont justifiées à hauteur de 1 353 €. Les époux [V] ne peuvent ainsi contester le montant des charges dues dès lors que le montant total des provisions sur charges dû depuis la prise d’effet du bail s’élève à 1 080 €. Les époux [V] seront donc déboutés de leur demande de production du justificatif du décompte des charges locatives.

En revanche, le bailleur ne démontre pas le caractère certain et exigible de la somme sollicitée au titre des factures d’électricité pour un montant de 2 529,25 €. En effet, s’il fournit une attestation de conformité électrique « consuel », ce document concerne le logement situé [Adresse 14] à [Localité 5] alors que le logement objet du litige est situé au [Adresse 15]. De même, les factures d’électricité ne comportent pas le numéro du logement. En outre, le numéro du point de livraison présent sur les factures est différent de celui mentionné sur l’attestation de conformité électrique. Il n’est donc pas établi avec certitude que les factures d’électricité versées au débat par le bailleur correspondent au logement pris à bail par les époux [V]. Le GFA de la [Adresse 12] sera donc débouté de cette demande.

En conséquence, la créance n’étant du reste pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement M.[I] [V] et Mme [M] [V] à payer, à titre provisionnel, au [Adresse 1], la somme de 9 966 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 24 novembre 2025.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

En matière de bail, l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu à effet du 15 octobre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 décembre 2024 pour la somme en principal de 4 706 euros (expurgée des frais de l’acte). Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé au commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 février 2025.

Sur les délais de paiement :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort du décompte que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience. En outre les défendeurs ne fournissent aucun justificatif concernant leur situation financière.

Leur demande de délais de paiement sera en conséquence rejetée.

Sur l’expulsion :

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion des époux [V] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 février 2025, les époux [V] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement les époux [V] à son paiement à compter de 25 novembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes du GFA de la [Adresse 12] à l’encontre de Mme [G] [U] :

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 (alinéa 4) dispose que lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

En application de l’article 22-1 (alinéa 5) de la loi du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, Mme [G] [U] s’est portée caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par les locataires, sans que la durée de l’engagement ne soit précisée. L’acte de cautionnement ne mentionne pas les conditions de révision du loyer de même qu’il ne comporte aucun montant limite d’engagement en principal et accessoires, de sorte que les formalités exigées par l’article précité ne sont pas remplies.

Dès lors, la nullité de fond du cautionnement sera constatée, et les demandes formées à l’encontre de Mme [G] [U] seront par conséquent rejetées.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des époux [V] :

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, les époux [V] ne démontrent pas avoir réglé indûment la somme de 2 000 € au titre de factures d’électricité, aucun justificatif n’étant versé à l’appui de leur demande.

Ils seront ainsi déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement M.[I] [V] et Mme [M] [V] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner solidairement M.[I] [V] et Mme [M] [V] à payer au GFA de La [Localité 1] du Parc la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés, par décision réputée contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande du GFA de La [Localité 1] du [Adresse 10] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 février 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

DEBOUTONS M.[I] [V] et Mme [M] [E] épouse [V] de leur demande de délais de paiement ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux l’expulsion de M.[I] [V] et Mme [M] [E] épouse [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS solidairement M.[I] [V] et Mme [M] [E] épouse [V] à payer à titre provisionnel au GFA [Adresse 6] la somme de 9 966 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 novembre 2025 échéance de novembre 2025 incluse ;

REJETONS le surplus des demandes en paiement du [Adresse 1] à l’encontre de M.[I] [V] et Mme [M] [E] épouse [V] ;

REJETONS la demande de production de justificatif des charges formée par M.[I] [V] et Mme [M] [E] épouse [V] ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 5 février 2025 à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges ;

CONDAMNONS solidairement M.[I] [V] et Mme [M] [E] épouse [V] à payer à titre provisionnel au GFA La [Adresse 12] la somme de 780 euros au titre de ladite indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 25 novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, (les indemnités d’occupation dues entre le 5 février 2025 et le 24 novembre 2025 se confondant avec la dette de 9 966 €) ;

REJETONS les demandes du GFA de la [Localité 1] du Parc formées à l’encontre de Mme [G] [U] ;

REJETONS la demande reconventionnelle en paiement de M.[I] [V] et Mme [M] [E] épouse [V] au titre des factures d’électricité ;

CONDAMNONS solidairement M.[I] [V] et Mme [M] [E] épouse [V] à payer à au [Adresse 1] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement M.[I] [V] et Mme [M] [E] épouse [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer ;

RAPPELLONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON