N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00902 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GONP

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[I] [V]

C/

[S] [E]

[D] [H] épouse [C]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 06 Mai 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 04 Mars 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 06 Mai 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Monsieur [I] [V]

né le 05 Mars 1996 à [Localité 1] (87)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Hubert-Antoine DASSE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [S] [E]

Né le 01 Avril 1972 à [Localité 2] (92)

demeurant [Adresse 2]

Madame [D] [C] épouse [E]

née le 26 Octobre 1966 à [Localité 3] (25)

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Juliette MAGNE-GANDOIS, substituée par Maître Sandrine PAGNOU, avocats au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 17 Décembre 2025, l’affaire a été renvoyée au 04 Mars 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat des défendeurs a déposé son dossier de plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 06 Mai 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location « pour logement meublé » en date du 30 décembre 2021, avec prise d’effet au 1er janvier 2022, pour une durée d’une année miminum, Monsieur [I] [V] a donné à bail à Madame [D] [C] épouse [E] et Monsieur [S] [E] un logement situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 800 euros outre une provision sur charges d’un montant de 50 euros ainsi qu’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer hors charges.

Les diagnostics techniques ont été réalisés le 24 novembre 2023.

Par contrat de location de « logement nu » du 22 février 2024, par l’intermédiaire de la société AM GESTION, Monsieur [I] [V] a régularisé avec Madame [D] [C] épouse [E] et Monsieur [S] [E] un nouveau bail portant sur le même logement, moyennant un loyer mensuel de 827,99 euros hors charges, outre une provision sur charge d’un montant de 20 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 800 euros.

Se plaignant de désordres au sein dudit logement, Madame [D] [C] épouse [E] et Monsieur [S] [E] ont fait établir un procès-verbal de constat dressé par acte de commissaire de justice le 4 décembre 2024.

Se prévalant de loyers impayés, Monsieur [I] [V] a fait délivrer aux époux [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire, par actes de commissaire de justice du 27 février 2025, portant sur la somme de 2 871,87 euros et ce dans le délai de deux mois.

Par actes de commissaire de justice du 3 juin 2025, le bailleur a également fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2025, les époux [E] ont fait assigner M.[I] [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, afin d’ordonner une mesure d’expertise.

Suivant ordonnance de référé en date du 4 février 2026, la demande d’expertise a été rejetée en l’absence de caractérisation de l’urgence requise en application des dispositions légales susvisées.

Par actes de commissaire de justice délivrés à étude le 5 août 2025, M.[I] [V] a fait assigner M.[S] [E] et Mme [D] [C] épouse [E] devant la présente juridiction, sur le fondement de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit intervenue le 28/04/2025 par le jeu de la clause résolutoire, du bail conclu entre les parties en date du 30/12/2021 ;

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués sis [Adresse 4] à [Localité 4], si besoin est avec le concours de la [Localité 5] publique ;

— les condamner solidairement au paiement de 6 213,72 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à ce jour, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, sauf à parfaire au jour du prononcé de la décision, ou à diminuer sous réserve d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier terme de loyer, soit la somme de 891,94 euros, outre les charges et taxes récupérables, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié jusqu’à totale libération des lieux loués et la restitution des clés ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine CCAPEX, du commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de la présente assignation.

L’affaire appelée à l’audience du 17 décembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 4 mars 2026.

À l’audience du 4 mars 2026, Monsieur [I] [V], représenté par son conseil Maître DASSE avocat au barreau de Limoges, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance ainsi que l’actualisation de la dette locative à la somme de 12 491,25 euros. Il s’est opposé à la demande d’expertise présentée à titre principal par les époux [E] ainsi qu’à leur demande de délais de paiement formée à titre subsidiaire.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [I] [V] expose que les époux [E] n’ont pas réglé les sommes dues malgré le commandement de payer du 27 février 2025, constitutif d’un manquement à leurs obligations de locataires. Il conteste l’indécence du logement évoquée par les défendeurs et estime que leur demande d’expertise est dilatoire. Il indique que les locataires n’ont plus de revenus et souligne leur absence de demande de consignation des loyers accompagnant leur demande d’expertise.

Les époux [E], représentés par Maître [X] avocate au barreau de LIMOGES, se sont référé à leurs écritures aux termes desquelles il est sollicité de :

A titre principal

ORDONNER une expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira de désigner avec comme mission notamment d’indiquer si le logement répond aux exigences de décence, rechercher la cause des désordres allégués ;Les DISPENSER de la consignation aux greffes, étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle ;

A titre subsidiaire

FAIRE DROIT à leur demande de délais de paiement sur un délai de deux ans ;DEBOUTER Monsieur [V] de toutes demandes contraires.

Au soutien de leur demande d’expertise, les défendeurs estiment que le logement ne répond pas aux critères de décence exigés par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, d’une part au regard des diagnostics techniques établis en novembre 2023 faisant état d’éléments dangereux, d’une absence de VMC de nature à porter atteinte à leur santé, d’une pompe à chaleur énergivore, d’autre part compte tenu du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice en décembre 2024 mentionnant notamment un défaut d’étanchéité à l’air. A l’appui de leur demande subsidiaire de délais de paiement, les défendeurs se fondent sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et versent des justificatifs de leur situation financière.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Les défendeurs sollicitent à titre principal une demande d’expertise fondée sur l’indécence du logement. Cette demande sera examinée prioritairement.

Sur la demande d’expertise présentée par M.[S] [E] et Mme [D] [C] épouse [E] :

Aux termes de l’article 6 alinéa premier de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’article 232 du Code de procédure civile, fondement en l’espèce de la demande des époux [E] présentée à titre principal, dispose que « le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien ».

S’il est possible d’ordonner une expertise au fond, cette demande ne peut être faite qu’à l’appui d’une demande principale et pour en appuyer le bien fondé.

En l’espèce, les époux [E] n’ont formulé aucune demande principale, maintenant une seule demande en expertise.

Cette demande sera donc rejetée comme ne venant à l’appui d’aucune demande reconventionnelle principale relevant de la compétence de la juridiction de fond.

Sur les demandes de M.[I] [V] :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6], par voie électronique le 6 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 28 février 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, a été signifié par commissaire de justice en date du 27 février 2025, pour un montant de 2 871,87 € au titre des loyers et charges.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 28 avril 2025 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu à compter de cette date, conformément à la demande.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de M.[S] [E] et Mme [D] [C] épouse [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 avril 2025, M.[S] [E] et Mme [D] [C] épouse [E] sont sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier terme de loyer et des charges, soit la somme de 891,94 € (soit 856,94 € de loyer et 35 € de provision sur charge) et de condamner solidairement M.[S] [E] et Mme [D] [C] épouse [E] à son paiement dans les termes fixés au dispositif.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 2 mars 2026, que les défendeurs n’ont pas respecté leur obligation de payer les loyers et charges.

La somme totale sollicitée arrêtée au 2 mars 2026, s’élève à 12 491,25 €.

M.[S] [E] et Mme [D] [C] épouse [E], qui ne contestent pas le montant sollicité, seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 12 491,25 € arrêtée au 2 mars 2026, avec intérêt au taux légal sur la somme de 6 213,72 € à compter de l’assignation du 5 août 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement :

Les défendeurs sollicitent des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil au terme duquel le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard de l’ancienneté de la dette mais compte tenu du montant des ressources des défendeurs tel que résultant des justificatifs versés au débat, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités précisées au présent dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement d’une mensualité justifiera de l’exigibilité totale de la somme due.

Sur les mesures de fin de jugement :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M.[S] [E] et Mme [D] [C] épouse [E] qui succombent, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX et de l’assignation. Le coût du commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative ne sera en revanche pas inclus dans les dépens dès lors qu’un seul acte aurait pu être délivré, à savoir un commandement d’avoir à payer les loyers et de justifier d’une assurance locative.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de M.[I] [V] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement M.[S] [E] et Mme [D] [C] épouse [E] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision, conformément à la demande et en application de l’article 1231-7 du code civil.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande d’expertise présentée par M.[S] [E] et Mme [D] [C] épouse [E] ;

DECLARE recevable la demande de M.[I] [V], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 28 avril 2025 ;

AUTORISE M.[I] [V], à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3], à faire procéder à l’expulsion de M.[S] [E] et Mme [D] [C] épouse [E] et à celle de tous occupants de leur chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 28 avril 2025 à une somme égale au montant du dernier loyer augmenté des charges ;

CONDAMNE solidairement M.[S] [E] et Mme [D] [C] épouse [E] à payer à M.[I] [V] la somme de 891,94 € (huit cent quatre-vingt-onze euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre de ladite indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 3 mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux établie par la remise des clés, (les indemnités d’occupation dues entre le 28 avril 2025 et le 2 mars 2026 se confondant avec la dette de 12 491,25 €) ;

CONDAMNE solidairement M.[S] [E] et Mme [D] [C] épouse [E] à payer à M.[I] [V], la somme de 12 491,25 € (douze mille quatre cent quatre-vingt-onze euros et vingt-cinq centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 2 mars 2026, avec intérêt au taux légal sur la somme de 6 213,72 € à compter de l’assignation du 5 août 2025 et à compter de la présente décision sur le surplus ;

AUTORISE M.[S] [E] et Mme [D] [C] épouse [E] à s’acquitter des sommes susvisées en 18 mensualités de 650 euros minimum, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE solidairement M.[S] [E] et Mme [D] [C] épouse [E] à payer à M.[I] [V], la somme de 500 € (cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement M.[S] [E] et Mme [D] [C] épouse [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON