CCC + CE adressées le / /26 à :

M^e Cécile BREAVOINE + M^e Florence VALLANSAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

DU : 02 Février 2026

N°RG : N° RG 24/00557 – N° Portalis DBW6-W-B7I-DKBD

Nature Affaire : Autres demandes relatives à la vente

Minute : 2026/

JUGEMENT

Rendu le 02 Février 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

S.A.R.L. [Localité 7] NORMANDIE DEVELOPPEMENT

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

sis [Adresse 1]

représentée par M^e Cécile BREAVOINE, avocat au barreau de LISIEUX

ET :

S.A.S. DESIMO

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

sis [Adresse 4]

représentée par M^e Florence VALLANSAN, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Anthony BICHELONNE, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT D’AUDIENCE : Madame Aurélie LARTIGAU, Vice-présidente ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 02 Décembre 2025, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l’absence d’opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement le 20 février 2026, délibéré avancé pour être rendu ce jour : 02 Février 2026.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique du 3 mai 2023 reçu par Maître [U] [O], notaire à [Localité 8], la société [Localité 7] Normandie Développement a signé une promesse unilatérale de vente au profit de la société Desimo portant sur un terrain à construire situé au [Localité 6] à [Localité 8] et cadastré section A numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3], au prix de 580 000 euros.

La promesse expirant le 20 mars 2024 contenait plusieurs conditions suspensives, dont l’obtention d’un permis de construire.

Par arrêté du 11 décembre 2023, le permis de construire a été accordé à la société Desimo.

Faute de régularisation de l’acte de vente, la société [Localité 7] Normandie Développement a mis en demeure le 18 avril 2024 la société Desimo de lui verser l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat, en vain.

Par acte de commissaire de justice en date 4 juin 2024, la société à responsabilité limitée [Localité 7] Normandie Développement a fait assigner la société par actions simplifiée Desimo devant le Tribunal judiciaire de Lisieux.

La clôture de la procédure est intervenue le 17 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 2 décembre 2025 et mise en délibéré au 20 février 2026, délibéré avancé pour être rendu ce jour.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2025, la société [Localité 7] Normandie Développement sollicite du tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1124, 1240, 1304, 1304-3, 1343-2 et 1353 du code civil, de :

— déclarer la demande de la société [Localité 7] Normandie Développement recevable et bien fondée,

— sur la demande de la société [Localité 7] Normandie Développement au titre de l’indemnité, condamner la société Desimo à payer à la société [Localité 7] NORMANDIE DÉVELOPPEMENT la somme de 58 000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande, à titre d’indemnité d’immobilisation,

— Sur la demande de la société [Localité 7] Normandie Développement au titre du permis de construire n° PC 014 514 23 P0030 :

* à titre principal, condamner la société Desimo à payer à la société [Localité 7] Normandie Développement la somme de 580 000 euros, à titre de dommages et intérêts,

— ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

* à titre subsidiaire, enjoindre à la société Desimo de transférer à la société [Localité 7] Normandie Développement dans un délai de huit jours à compter du jugement le permis n° PC 014 514 23 P0030,

— assortir cette injonction d’une astreinte de 1 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai susmentionné,

— réserver la liquidation de l’astreinte,

— en tout état de cause, débouter la société Desimo de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Desimo à payer à la société [Localité 7] Normandie Développement la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Desimo aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société [Localité 7] Normandie Développement fait valoir que la condition prévue à la promesse unilatérale de vente ayant été levée, la société Desimo est débitrice de l’indemnité d’immobilisation. Elle ajoute que le diagnostic produit par la société Desimo pour faire déclarer caduque la promesse unilatérale de vente est détenu par elle depuis plusieurs mois et elle ne l’a évoqué qu’en raison de la demande de versement de l’indemnité d’immobilisation. Elle estime qu’il appartenait à la société Desimo de solliciter une autorisation au titre de la loi sur l’eau, ce qu’elle n’a pas fait. Il n’est pas donc pas possible de considérer que la condition suspensive a défailli. Elle considère que la société Desimo a renoncé à cette condition suspensive puisqu’elle s’était encore engagée à acquérir le bien après délivrance de l’assignation. Elle indique que la société Desimo fait preuve de mauvaise foi et de déloyauté. Elle indique que celle-ci a clairement manifesté son intention de lui nuire dans un courrier du 6 mars 2025, en refusant de lui transférer le permis de construire, ce qui justifie l’allocation de dommages et intérêts. Elle précise que ce refus de transfert crée une insécurité juridique quant à la possibilité d’obtenir un second permis de construire. Elle ajoute que cette situation va dissuader d’éventuels acquéreurs, ce qui lui cause un préjudice au regard de la valorisation du terrain. Elle affirme que la société Desimo commet à son égard un abus de droit manifeste. Elle considère que la valeur du terrain est désormais réduite à zéro. Subsidiairement, elle sollicite le transfert du permis de construire afin d’éviter que la société Desimo ne la paralyse pendant plusieurs années encore alors qu’elle n’a aucun droit sur le terrain.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 mai 2025, la société Desimo sollicite du tribunal, au visa des articles 1304,1304-6 et 1353 du code civil, de :

— constater que la condition suspensive relative à la loi sur l’eau est défaillie,

— constater la caducité de la promesse unilatérale de vente du 3 mai 2023,

— dire et juger que la société Desimo n’est pas redevable du versement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 58 000 euros,

— dire et juger que la société Desimo n’a commis aucun abus de droit de nature à engager sa responsabilité,

— rejeter l’ensemble des demandes formulées par la société à responsabilité limitée [Localité 7] Normandie Développement,

— condamner la société [Localité 7] Normandie Développement à payer à la société Desimo la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société Desimo fait valoir que la promesse unilatérale de vente comportait une condition suspensive tendant à l’obtention d’une autorisation loi sur l’eau assortie d’aucune prescription découlant du régime relatif aux zones humides. Elle affirme avoir fait établir un diagnostic classant le terrain en zone humide. Considérant que le projet de construction aurait fait l’objet de prescriptions modifiant les modalités et délais de réalisation et entraînant un surcoût, elle affirme que la condition est donc défaillie et la promesse caduque. Elle reconnaît ne pas avoir sollicité d’autorisation indiquant qu’elle ne l’aurait pas obtenue ou qu’elle aurait comporté des prescriptions entraînant un surcoût. Elle s’oppose également au paiement de dommages et intérêts aux motifs qu’elle n’a commis aucune faute en s’opposant au transfert de permis de construire et rappelle que la promesse étant caduque, la société [Localité 7] Normandie Développement retrouve sa liberté de vendre le terrain.

MOTIVATION

Il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à “ juger que… ” ou “ constater que… ”, telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties lorsqu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation :

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article suivant dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article 1304-6 du même code dispose que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En l’espèce, la promesse de vente signée le 3 mai 2023 comporte en page 8 un paragraphe intitulé Conditions Suspensives. Plusieurs conditions suspensives sont stipulées : des conditions suspensives de droit commun, l’obtention d’un permis de construire, l’absence de cavités souterraines, les vestiges archéologiques, la loi sur l’eau et l’état du sol et sous-sol. S’agissant du paragraphe Loi sur l’eau, il stipule : « La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le BENEFICIAIRE de toute autorisation (déclaration ou autorisation) au titre de la loi sur l’eau qui s’avérerait nécessaire pour la réalisation de son projet. En outre, l’autorisation qui serait délivrée ne devra pas contenir de prescriptions découlant de l’application de la Loi sur l’eau (art. L 211-1 à L 217 -1 du Code de l’Environnement) entraînant pour le BENEFICIAIRE un surcoût ou une modification de la consistance, des modalités ou des délais de réalisation de son projet d’aménagement. »

La société Desimo excipe d’un diagnostic effectué en mai 2023 par la société C3i dont la conclusion indique que « la totalité du site est classée en zone humide (…) Si le projet d’aménagement est maintenu, une compensation de zone humide devra donc être entreprise, avec étude suivant la méthode nationale de l’ONEMA. »

Force est de constater que la société Desimo n’a sollicité aucune autorisation ni effectué aucune déclaration au titre de la loi sur l’eau suite à ce diagnostic en dépit des termes de la promesse unilatérale de vente. Or, elle ne peut se contenter de produire ce diagnostic pour considérer que le projet d’aménagement serait modifié ou plus onéreux sans aucune démonstration ni présupposer de la réponse de l’administration. Prétendre que le diagnostic suffit revient à vider de son sens la stipulation contractuelle relative à la loi sur l’eau.

Par conséquent, faute pour la société Desimo d’avoir procédé aux démarches requises dans la promesse unilatérale de vente, elle ne démontre pas que la condition a défailli.

Dès lors que le permis de construire avait été obtenu, il convient de considérer que les conditions suspensives étaient toutes remplies.

Au surplus, le tribunal relève qu’en dépit de ce diagnostic obtenu en mai 2023, la société Desimo a déposé une demande de permis de construire le 12 septembre 2023. De même, il ressort des échanges de courriels entre les parties qu’en mars 2025, la société Desimo tentait toujours d’obtenir le bien : seul le retard dans l’obtention des fonds ne lui a pas permis de régulariser l’acte de vente. Il s’en déduit qu’en sollicitant le permis de construire après avoir eu connaissance du diagnostic puis en maintenant sa volonté d’acquérir le terrain jusqu’en mars 2025, soit au-delà du terme fixé par la promesse unilatérale de vente, la société Desimo avait renoncé à la condition suspensive relative à la loi sur l’eau dont elle tente désormais vainement d’établir la défaillance.

Par conséquent, en application du paragraphe Indemnité d’immobilisation figurant en page 7 aux termes duquel « l’indemnité sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées », la société Desimo est condamnée à payer à la société [Localité 7] Normandie Développement la somme de 58 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024, date de l’assignation, faute pour la société [Localité 7] Normandie Développement de préciser « le jour de la demande ».

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la société [Localité 7] Normandie Développement sollicite la somme de 580 000 euros de dommages et intérêts affirmant que la société Desimo agit dans le but de lui nuire en s’opposant au transfert du permis de construire. Elle produit un courriel adressé par la société Desimo en date du 6 mars 2025 :

« Bonjour Mr [E],

Maintenant il suffit j’ai le permis purgé et je n’ai pas envie de m’écharper de nouveau avec vous je suis autant susceptible que vous et je suis bien capable de tout renvoyer balader

Je vous sors de la mouïse sur ce terrain ne vous plaignez pas

Donc nous irons au tribunal et avec l’étude de zone humides je fournirai celle-ci à la DREAL

qui fera que votre sera classé inconstructible

De plus j’attaquerai tout nouveau dépôt de PC sur ce terrain étant voisin immédiat avec intérêt à agir

De plus je peux aussi vous bloquer la deuxième partie de la zone commerciale car j’ai les cartes en main

Donc vous devez attendre mon retour sachant que j’ai eu le décompte

Nous avons tous les deux des intérêts communs

Dès lors je reviendrai vers vous dès que j’aurai les fonds et je ne verserai pas l’indemnité n’ayant aucune confiance en vous vu ce qu’il s’est passé sur la zone commerciale.

Bien à vous »

La société Desimo indique qu’elle n’a aucune obligation de transférer le permis de construire.

S’il est exact que la société Desimo n’a aucune obligation contractuelle de transférer le permis de construire, son refus d’y procéder à la demande de la société [Localité 7] Normandie Développement procède clairement d’un abus puisque n’ayant pu acquérir le terrain, un tel permis ne lui est d’aucune utilité. Elle manifeste clairement sa volonté de nuire à la société [Localité 7] Normandie Développement ou, à tout le moins, d’exercer une pression puisqu’il ressort de ses écritures que rien ne lui interdit de renégocier avec la société [Localité 7] Normandie Développement la signature d’une nouvelle promesse unilatérale de vente.

En agissant ainsi, la société Desimo commet une faute qui cause un préjudice à la société [Localité 7] Normandie Développement puisqu’elle ne peut pas proposer à de futurs acquéreurs un transfert de permis de construire et qu’une telle situation génératrice d’insécurité a nécessairement une incidence sur la vente du terrain de la société [Localité 7] Normandie Développement.

S’agissant de l’évaluation du préjudice, la société [Localité 7] Normandie Développement prétend que le terrain n’a plus aucune valeur mais ne produit aucune pièce afin de le démontrer.

Par conséquent, la société Desimo sera condamnée à payer à la société [Localité 7] Normandie Développement la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de son refus abusif de transférer le permis de construire afférent au terrain appartenant à la société [Localité 7] Normandie Développement.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, les intérêts n’étant dus qu’à compter du jugement, il n’y a pas lieu d’ordonner leur capitalisation.

Sur les frais de procédure :

La société Desimo, succombant, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de la condamner à payer à la société [Localité 7] Normandie Développement la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société Desimo sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire est rendu en premier ressort,

CONDAMNE la société par actions simplifiée Desimo à payer à la société à responsabilité limitée [Localité 7] Normandie Développement la somme de 58 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024 à titre d’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée Desimo à payer à la société à responsabilité limitée [Localité 7] Normandie Développement la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la société à responsabilité limitée [Localité 7] Normandie Développement de sa demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée Desimo aux dépens ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée Desimo à payer à la société à responsabilité limitée [Localité 7] Normandie Développement la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE l’intégralité des demandes de la société par actions simplifiée Desimo.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,