TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 21/04158 – N° Portalis DB2H-W-B7F-V6YA

Jugement du 10 octobre 2024

Notifié le :

Grosse et copie à :

M^e Maxime GHIGLINO – 2212

la SELARL LINK ASSOCIES – 1748

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 10 octobre 2024 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 06 février 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 18 janvier 2024 devant :

François LE CLEC’H, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

En présence de [K] [O], Juriste assistante du magistrat,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [E]

né le 01 août 1937 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Maxime GHIGLINO, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Synd. des copro. de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la REGIE GINON

domiciliée : chez REGIE GINON, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

En 1987, Monsieur [B] [E] a acquis les lots n° 34, 40 et 41 situés au 6ème étage d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 5], l’état descriptif de division mentionnant que le lot n° 34 est un appartement et les lots n° 40 et 41 des greniers avec, pour chacun de ces greniers, un « droit à la jouissance divise de la partie du couloir au droit de la cloison séparant les lots 39 et 40 ».

En 1988, Monsieur [E] a procédé à des travaux afin de transformer les lots n° 40 et 41 en appartement. Il a notamment fermé l’accès initial aux lots n° 40 et 41 par le couloir et a pratiqué une ouverture en perçant le mur porteur séparant le lot n° 34 et ce couloir.

Par la suite, Monsieur [E] a divisé le lot n° 34 en deux lots, les lots n° 46 et 47, et a, par acte authentique du 27 novembre 1993, vendu ces lots.

L’état descriptif de division a été modifié et il indique que le lot n° 46 constitue un appartement et le lot n° 47 « un sas de dégagement d’une superficie de 2m2 donnant accès aux lots de copropriété 40, 41 et 46 ».

Les parties à l’acte de vente ont constitué sur le lot n° 47 une servitude de passage donnant accès aux lots n° 40 et 41.

Lors de l’assemblée générale du 29 avril 2021, les actuels propriétaires indivis des lots n° 46 et 47, Madame [X] et Monsieur [T], ont porté à l’ordre du jour la résolution 18.1 tendant à ce que l’état descriptif de division soit modifié et qu’il soit inscrit que le lot n° 47 consiste en un sas de dégagement d’une superficie de 2m2 donnant accès au lot n° 46. Ils ont également porté à l’ordre du jour la résolution 18.2 aux fins, en cas de vote positif pour la résolution 18.1, de suppression de l’ouverture réalisée par Monsieur [E] dans le mur porteur et de remise en état des lieux selon leur configuration antérieure à 1988 à ses frais.

Ces résolutions ont été adoptées lors de cette assemblée.

A été en outre adoptée au cours de l’assemblée générale la résolution 18.3, présentée aussi par Madame [X] et Monsieur [T], tendant à ce qu’il soit vérifié que les réseaux d’évacuation des lots n° 40 et 41 ne soient pas raccordés sur les lots n° 46 et 47 mais sur les réseaux communs et à ce que, s’ils étaient raccordés sur ces lots, ils soient supprimés aux frais de Monsieur [E].

Monsieur [E], de son côté, a fait inscrire à l’ordre du jour les résolutions 19.2 et 19.3 aux fins, pour la première, de modification des tantièmes du lot n° 40 et, pour la seconde, de modification des tantièmes du lot n° 41. Ces deux résolutions ont été rejetées par l’assemblée des copropriétaires.

Par acte d’huissier de justice en date du 25 juin 2021, Monsieur [E] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société REGIE GINON, devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :

déclarer recevables et bien fondées les demandes de Monsieur [E] ; prononcer la nullité des résolutions 18.1 et 18.2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2021 ; prononcer la nullité de la résolution 18.3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2021 ; prononcer la nullité des résolutions 19.2 et 19.3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2021 ; condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [E] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance, y compris ceux découlant des articles 10 à 12 du décret du 12 décembre 1976 en cas d’exécution forcée, distraits au profit de Maître Maxime GHIGLINO, Avocat, sur son affirmation de droit ; constater que les dépens ne seront pas supportés par Monsieur [E] en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; ordonner que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 novembre 2022, Monsieur [E] demande au tribunal de :

déclarer recevables et bien fondées les demandes de Monsieur [E] ; prononcer la nullité des résolutions 18.1 et 18.2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2021 ; prononcer la nullité de la résolution 18.3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2021 ; prononcer la nullité des décisions prises en application des résolutions 19.2 et 19.3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2021 ; condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [E] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance, y compris ceux découlant des articles 10 à 12 du décret du 12 décembre 1976 en cas d’exécution forcée, distraits au profit de Maître Maxime GHIGLINO, Avocat, sur son affirmation de droit ; constater que les dépens ne seront pas supportés par Monsieur [E] en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; ordonner que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

débouter Monsieur [E] de l’intégralité de ses demandes ; prononcer la validité des résolutions 18.1 et 18.2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2021 ; prononcer la validité de la résolution 18.3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2021 ; rejeter la demande de nullité des résolutions 19.2 et 19.3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2021, comme étant dépourvue d’objet ; condamner Monsieur [E] à produire, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, tout document attestant que les réseaux d’évacuation des lots n° 40 et 41 ne sont pas raccordés à des lots privatifs ; condamner Monsieur [E] à verse au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Monsieur [E] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Laurent BURGY.

Par ordonnance du 6 février 2023, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 5 octobre 2023. L’affaire a finalement été renvoyée à l’audience du 18 janvier 2024. Elle a été mise en délibéré au 2 mai 2024. Le délibéré a été prorogé au 8 août 2024, puis au 26 septembre 2024, puis au 10 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité des résolutions 18.1 et 18.2

L’article 2255 du code civil prévoit que « la possession est la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom ».

L’article 2261 du même énonce que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

Suivant l’article 2262, « les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription ».

Selon l’article 2264, « le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement, est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf la preuve contraire ».

L’article 2272 dispose :

« Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »

En l’espèce, il ressort du plan d’origine de la copropriété (pièce 2 Monsieur [E] et pièce 1 syndicat des copropriétaires), et il n’est pas non plus contesté, que l’accès aux lots n° 40 et 41 se faisait initialement par une partie du couloir de distribution des lots n° 35 à 41.

Suivant le règlement de copropriété, l’ensemble de ce couloir constitue une partie commune, de même que le mur porteur qui a été percé par Monsieur [E] (page 19 du règlement de copropriété).

En 1988, Monsieur [E] a effectué des travaux de transformation des lots n° 40 et 41, greniers à l’origine, en appartement. Pour ce faire, il a notamment fermé la partie du couloir de distribution permettant l’accès aux lots 40 et 41, séparant donc cette partie du reste du couloir, et créé une ouverture dans le mur porteur séparant le couloir et l’ancien lot 34, devenu les lots 46 et 47.

Ainsi, la partie du couloir permettant d’accéder aux lots 40 et 41, partie commune, a été intégrée dans l’appartement, qui est partant composé des lots 40 et 41 mais aussi de cette partie de couloir, comme le montre le plan du 6ème étage postérieur aux travaux (pièce 3 demandeur et pièce 3.24 défendeur). Et, pour l’ouverture pratiquée dans le mur porteur, partie commune également, il s’agit de l’entrée de l’appartement, comme cela ressort aussi du plan du 6ème étage postérieur aux travaux.

Monsieur [E] a donc en 1988 pris possession d’une partie commune sur laquelle il n’avait aucun droit, à savoir le mur porteur qu’il a percé, et d’une partie commune sur laquelle il n’avait, suivant la mention expresse de l’état descriptif de division, qu’un droit à la jouissance divise, à savoir la partie du couloir de distribution permettant l’accès à ses lots 40 et 41, ce sans avoir l’autorisation préalable nécessaire de l’assemblée générale à cet égard (fait non contesté par le demandeur), étant précisé que cette décision d’autorisation doit être prise à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Une telle autorisation à cette majorité aurait été également nécessaire pour une jouissance à titre exclusif car, comme déjà indiqué, la jouissance de la partie du couloir est expressément prévue dans l’état descriptif de division comme étant divise et, pour le mur porteur, il n’existe au profit de Monsieur [E] aucun droit de jouissance quel qu’il soit.

Dès lors, et contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, Monsieur [E] a agi avec l’intention claire et univoque de se comporter en tant que propriétaire de cette partie de couloir et de ce pan de mur porteur. La constitution d’une servitude conventionnelle sur le lot n° 47 dans le cadre de la vente du 27 novembre 1993 afin de pouvoir accéder à son appartement issu des travaux de 1988 ainsi que la résolution 16.1 aux fins de lui céder la partie du couloir commun donnant accès aux lots 40 et 41, présentée mais rejetée lors de l’assemblée générale du 10 décembre 2020, sont également manifestes de l’intention de Monsieur [E] d’agir en tant que propriétaire de ces parties communes.

Le seul fait d’avoir inscrit dans ses résolutions 19.2 et 19.3, tendant à la modification des tantièmes des lots 40 et 41, que le modificatif de l’état descriptif de division du règlement de copropriété comportera notamment la phrase « avec droit à la jouissance divise de la partie du couloir au droit de la cloison séparant les lots 39 et 40 » est donc insuffisant pour caractériser un animus domini équivoque, ce d’autant plus que ces résolutions ont simplement pour objet de modifier les tantièmes compte tenu du changement d’usage des lots 40 et 41 qui ne sont plus à usage de grenier mais d’habitation.

Il ne saurait non plus y avoir acte de pure faculté ou de simple tolérance. En effet, l’acte de pure faculté est celui par lequel une personne exerce son droit sans qu’il en résulte un empiètement sur le droit d’autrui, ce qui n’est pas le cas en l’occurrence puisqu’il y a fermeture et intégration dans l’appartement d’une partie du couloir de distribution et percement d’un pan du mur porteur. Quant à l’acte de simple tolérance, il s’agit de celui réalisé avec empiètement sur le droit d’autrui mais avec la bénédiction du titulaire de ce droit, ce qui n’est pas le cas ici car la prise de possession s’est faite sans l’autorisation à la majorité de l’article 26 et le syndic avait également à l’époque signalé sa désapprobation quant au percement du mur porteur (courrier du 17 février 1989).

En conséquence, il y a bien une véritable possession caractérisée par un corpus et un animus domini et qui est non équivoque.

Cette possession est en outre continue et non interrompue puisque Monsieur [E] est toujours à ce jour propriétaire de son appartement intégrant la partie du couloir commun et ayant pour entrée le mur porteur percé. De surcroît, Monsieur [E] a fait établir en 1993 une servitude conventionnelle sur le lot 47 qu’il vendait avec le lot 46 afin d’assurer l’accès à l’appartement qui n’était plus possible par la partie du couloir de distribution en raison de la fermeture à laquelle il a procédé. Et, à l’assemblée générale du 10 décembre 2020, il a porté à l’ordre du jour une résolution dans le but de se voir céder cette partie du couloir commun donnant accès aux lots 40 et 41.

La possession est aussi publique. Le courrier du 17 février 1989 déjà cité montre en effet que le syndic, et par voie de conséquence le syndicat des copropriétaires, avait connaissance des travaux depuis cette date. D’ailleurs, dans ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires ne critique pas le caractère public de la possession.

La possession est également paisible parce qu’elle est exempte de violences matérielles ou morales aussi bien lors de son appréhension que durant son cours.

Enfin, si le syndic a manifesté une opposition dans son courrier du 17 février 1989, le syndicat des copropriétaires ne rapporte néanmoins la preuve de l’existence d’aucun acte interruptif ou suspensif de prescription, ce que n’est d’ailleurs pas ce courrier.

Par conséquent, depuis le 17 février 1989, date à laquelle il est certain que la possession est non clandestine, Monsieur [E] exerce sur le pan du mur porteur percé et la partie du couloir permettant initialement l’accès aux lots 40 et 41 une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

La prescription trentenaire est donc acquise depuis le 17 février 2019 minuit.

Monsieur [E] a donc acquis par usucapion la propriété du pan du mur porteur percé et de la partie du couloir qui assurait à l’origine l’accès aux lots 40 et 41.

En conséquence, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens des parties, les résolutions 18.1 et 18.2 seront annulées.

Sur la demande de nullité de la résolution 18.3

La résolution 18.3 a été adoptée aux fins de vérifier, par le biais du syndic, que les réseaux d’évacuation des lots n° 40 et 41 ne soient pas raccordés sur les lots n° 46 et 47 mais sur les réseaux communs et de, dans l’hypothèse où ils sont raccordés sur ces lots, les supprimer aux frais de Monsieur [E].

Ainsi, il est question d’effectuer une recherche pour déterminer si les réseaux d’évacuations de lots d’un copropriétaire sont ou ne sont pas raccordés à ceux des lots du copropriétaire mitoyen et, dans le cas d’un raccordement, de les faire supprimer aux frais du propriétaire qui s’est raccordé.

En d’autres termes, il s’agit d’effectuer une vérification et éventuellement une suppression sur des canalisations situées au sein de lots de copropriétaires et qui constituent des parties privatives en vertu du règlement de copropriété (page 20 du règlement de copropriété).

Ces sujets relèvent donc des relations entre ces copropriétaires, mais pas du syndicat des copropriétaires.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens des parties, il convient d’annuler la résolution 18.3.

Sur la demande de communication de documents sous astreinte

Cette demande du syndicat des copropriétaires visant à obtenir la communication par Monsieur [E], sous astreinte, de tout document attestant que les réseaux d’évacuation des lots 40 et 41 ne sont pas raccordés à des lots privatifs, elle ne pourra, compte tenu de ce qui a été dit à propos de la résolution 18.3 et de son annulation, qu’être rejetée.

Sur la demande de nullité relativement aux résolutions 19.2 et 19.3

A titre liminaire, il convient d’indiquer que si, dans son dispositif, Monsieur [E] sollicite l’annulation des décisions prises en application des résolutions 19.2 et 19.3 de l’assemblée générale du 29 avril 2021, il apparaît néanmoins, à la lecture de sa discussion et de celle du syndicat des copropriétaires, que c’est bien la nullité des décisions de rejet de ces résolutions prises par l’assemblée générale que réclame Monsieur [E]. Sa demande sera donc requalifiée comme telle.

Sur cette nullité, tout d’abord, il est de jurisprudence constante qu’en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, il peut être sollicité la nullité aussi bien d’une décision d’adoption d’une résolution que d’une décision de rejet de cette résolution.

En conséquence, Monsieur [E], contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, peut réclamer la nullité des décisions de rejet des résolutions 19.2 et 19.3.

Ensuite, Monsieur [E] fait valoir que le rejet des résolutions 19.2 et 19.3 lui cause un préjudice en ce qu’il tente de vendre son bien, que les potentiels acquéreurs souhaitent une modification de l’état descriptif de division pour fixer définitivement les droits acquis, et qu’en conséquence, l’opposition du syndicat des copropriétaires à cette modification lui fait perdre la chance de pouvoir vendre son bien.

Cependant, Monsieur [E] ne produit aucun élément à l’appui de ces affirmations.

En conséquence, il sera débouté de sa demande de nullité des décisions de rejet des résolutions 19.2 et 19.3.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens, qui ne comprendront en revanche pas ceux découlant des articles 10 à 12 du décret du 12 décembre 1996 en cas d’exécution forcée puisqu’il ne s’agit pas de frais certains mais éventuels.

Les dépens seront distraits au profit de Maître Maxime GHIGLINO.

Le syndicat des copropriétaires, tenu des dépens, sera aussi condamné à verser à Monsieur [E] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [E] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité des résolutions 18.1 et 18.2 adoptées lors de l’assemblée générale du 29 avril 2021 ;

PRONONCE la nullité de la résolution 18.3 adoptée lors de l’assemblée générale du 29 avril 2021 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société REGIE GINON, de sa demande de condamnation sous astreinte de Monsieur [B] [E] à produire tout document attestant que les réseaux d’évacuation des lots 40 et 41 ne sont pas raccordés à des lots privatifs ;

DEBOUTE Monsieur [B] [E] de sa demande de nullité des décisions de rejet des résolutions 19.2 et 19.3 prises lors de l’assemblée générale du 29 avril 2021 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société REGIE GINON, aux dépens, en ce non compris les frais découlant des articles 10 à 12 du décret du 12 décembre 1996 en cas d’exécution forcée ;

DIT que ces dépens seront recouvrés directement par Maître Maxime GHIGLINO ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société REGIE GINON, à verser à Monsieur [B] [E] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Monsieur [B] [E] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, François LE CLEC’H, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT