AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 1]

[C], [S], [R] [E] c\ [M] [Z], [A] [F]

JUGEMENT DU 16 Février 2026

DECISION N° 26/00025

N° RG 24/01923 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PWAM

DEMANDEUR

Monsieur [C], [S], [R] [E]

né le 23 Février 1966 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Cécile ZAKINE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [M] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 1]

comparante,

Madame [A] [F]

[Adresse 3]

[Localité 1]

comparant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Caroline CHASSAIN, Vice-Président, siégeant en qualité de juge des contentieux de la protection

Greffier : Madame Laurence BOYER

À l’audience publique du 06 Janvier 2026, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 16 Février 2026.

Expéditions et copies exécutoires délivrées aux parties le : 16 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par requête adressée au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 8 avril 2024, enregistrée au greffe le 9 avril 2024, Monsieur [C] [E] a attrait Monsieur [M] [Z] et Madame [A] [F] devant la juridiction de céans à l’effet de les voir condamner à lui payer la somme de 699,42 euros au titre de l’arriéré locatif et de fixer le loyer en cours à la somme de 990,30 euros tel qu’il résulte de la revalorisation sur la base de l’IRL, avec exécution provisoire.

Il fait valoir, pour l’essentiel, qu’il a signé un contrat de bail avec Monsieur [M] [Z] et Madame [A] [F] le 21 octobre 2018 portant sur une maison de village et un garage privatif sis [Adresse 3] à [Localité 4] et que ses locataires refusent la révision du loyer, prévue au contrat, sur la base de la variation de l’IRL.

Il produit un constat d’échec d’une tentative de conciliation en date du 21 mars 2024.

A l’audience du 6 janvier 2026, Monsieur [C] [E] est représenté par son conseil qui se réfère à ses écritures développées oralement. Il sollicite que la juridiction :

— juge recevable l’intervention volontaire de Monsieur [K] [E],

— déboute Monsieur [Z] et Madame [F] de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions comme irrecevables et mal fondées,

— fixe à la somme de 1.022,56 €, le montant mensuel du loyer conformément à la clause d’indexation contenu dans le contrat de bail ,

— rejette la demande de renvoi pour question préjudicielle pénale comme procéduralement irrecevable et manifestement dilatoire ;

— condamne in solidum Monsieur [Z] et Madame [F] au paiement de la somme de la somme de 72 à titre de dommages et intérêts ;

— condamne in solidumn Monsieur [Z] et Madame [F] au versement aux Consorts [E] de la somme de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— condamne in solidum Monsieur [Z] et Madame [F] au paiement de la somme de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entier dépens de l’instance.

De leur côté, Monsieur [M] [Z] et Madame [A] [F], présents, se réfèrent à leurs dernières écritures signifiées au Tribunal Judiciaire (sans date) et reçues le 30 octobre 2025. Ils sollicitent que la juridiction :

— dise qu’elle statue en premier ressort, à charge d’appel ;

— les reçoive dans toutes leurs demandes incidentes ;

— déclare irrecevables et infondés les écritures et les moyens du bailleur et en conséquence, le déboute de toutes ses prétentions ;

— déclare irrecevables les attestations irrégulières produites par le bailleur ;

— ordonne la suppression des écritures calomnieuses qui auraient été déposées par le bailleur ;

— constate que les demandes de paiement de loyers arriérés est sans objet;

— rejette la demande de fixation du montant actuel du loyer mensuel révisé à la somme stipulée au bail, soit la somme actualisée de 1022,56 € au 15 octobre 2025;

— juge que l’indexation n’est plus possible depuis la reconduction du bail qui a eu lieu le 21 octobre 2024 ;

— renvoie à la juridiction pénale pour question préjudicielle afin que le juge pénal statue en premier lieu sur la responsabilité pénale du bailleur;

— ordonne les mesures d’instruction nécessaires à la résolution du litige et en particulier l’audition de témoins et la production des pièces listées dans la discussion ;

— constate l’insalubrité et l’indécence du logement qui résulte du constat de Maitre [V] [L] réalisé le 5 novembre 2024;

— constate qu’aucune notification de travaux dans les règles édictées par l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 n’a été adressée aux locataires par le bailleur depuis la visite de l’entreprise diligentée par ses soins le 28 novembre 2024 pour établir un devis de remise aux normes de décence du logement;

— condamne le bailleur à la restitution de l’intégralité des loyers perçus depuis l’entrée dans les lieux du preneur, soit la somme de 77470.72 EUR à la date du 15 octobre 2025;

— fixe les intérêts moratoires des créances des locataires à la date de la première audience orale du 1er juillet 2024 ;

— condamne le bailleur au remboursement de tous les travaux avancés par les locataires pour le bailleur dont les sommes sont détaillées dans la discussion ;

— condamne le bailleur à répéter les charges indues au titre de la TEOM pour le garage et pour les parties de la parcelle [Cadastre 1] qu’il s’est réservé et ce, depuis le 21 octobre 2018;

— condamne le bailleur à une avance pour travaux d’un montant de 12.500 afin que les locataires réalisent les travaux détaillés dans la discussion en vertu de l’article 1222 du Code civil;

— condamne le bailleur à la somme de 20.000 € au titre du préjudice moral des locataires;

— condamne le bailleur à l’amende civile d’un montant de 5.000 € pour résistance abusive ;

— condamne le bailleur à la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— répondre à toutes les demandes des locataires formulées.

Le conseil du demandeur indique avoir reçu les pièces et conclusions des défendeurs.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures.

SUR QUOI

Sur la demande d’irrecevabilité des écritures de Monsieur [C] [E]

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

En l’espèce, Monsieur [M] [Z] et Madame [A] [F] sollicitent que les écritures de Monsieur [C] [E] soient jugées irrecevables par la juridiction mais ne précisent pas exactement pour quel motif légal.

Leur demande sera donc rejetée.

Sur la demande de rejet des attestations et des écritures de Monsieur [C] [E]

Aucune raison valable ne justifie d’écarter les pièces et écritures de Monsieur [C] [E].

La demande formulée par Monsieur [M] [Z] et Madame [A] [F] à ce titre sera donc rejetée.

Sur l’intervention de Monsieur [K] [E]

Aux termes de l’article 328 du code civil, « l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ». L’article 329 du même code, ajoute que « l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention ».

Le bien donné à bail à Monsieur [M] [Z] et à Madame [A] [F] fait partie d’une indivision.

Le contrat de bail mentionne que Monsieur [C] [E] représente celle-ci côté bailleur.

Monsieur [K] [E] ne démontre pas faire partie de cette indivision.

Son intervention sera donc déclarée irrecevable.

Sur la demande de renvoi devant une autre juridiction et de sursis à statuer

L’article 108 du code de procédure civile dispose que « le juge doit suspendre l’instance lorsque la partie qui le demande jouit soit d’un délai pour faire inventaire et délibérer, soit d’un bénéfice de discussion ou de division, soit de quelque autre délai d’attente en vertu de la loi ».

L’article 81 du code de procédure civile dispose, par ailleurs, que « lorsque le juge estime que l’affaire relève de la compétence d’une juridiction répressive, administrative, arbitrale ou étrangère, il renvoie seulement les parties à mieux se pourvoir. Dans tous les autres cas, le juge qui se déclare incompétent désigne la juridiction qu’il estime compétente. Cette désignation s’impose aux parties et au juge de renvoi ».

L’article 4 du code de procédure pénale dispose, par ailleurs, que « l’action civile en réparation du dommage causé par l’infraction prévue par l’article 2 peut être exercée devant une juridiction civile, séparément de l’action publique. Toutefois, il est sursis au jugement de cette action tant qu’il n’a pas été prononcé définitivement sur l’action publique lorsque celle-ci a été mise en mouvement.

La mise en mouvement de l’action publique n’impose pas la suspension du jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu’elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d’exercer, directement ou indirectement, une influence sur la solution du procès civil ».

En l’espèce, les défendeurs considèrent qu’il convient de suspendre l’instance en cours au motif de l’existence d’une « question préjudicielle », qui ne peut, cependant, concerner que les cas dans lesquels un litige ressort de la compétence d’une autre juridiction que la juridiction judiciaire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Au soutien de leur prétention, les défendeurs expliquent que « il ressort de l’examen des pièces du dossier un nombre de fautes et de manœuvres dolosives dont la gravité, la répétition et le soin particulier mis en oeuvre pour les commettre indiquent à l’évidence qu’il ne peut s’agir d’évènements fortuits mais au contraire d’une volonté de commettre des infractions de nature pénale.

Le bailleur, qui se dit professionnel de la construction, a tout d’abord soigneusement évité de passer par une agence immobilière qui aurait immédiatement remarqué que les diagnostics faisaient défaut, que le bail ne contenait pas les mentions obligatoires et qu’il était truffé de clauses abusives.

Concernant l’état du bien, une agence immobilière aurait indiqué au bailleur que la maison et ses équipements ne répondaient pas aux normes de salubrité, de sécurité et de décence sur l’ensemble de la surface habitable. De plus, un professionnel de l’immobilier aurait été dans l’obligation de renseigner les locataires sur la situation réelle du bien en les informant que l’espace devant leur maison donnant accès à la terrasse et au garage n’était pas une voie publique mais un terrain privé. Le bailleur, qui se prétend professionnel de la construction a ainsi pu proposer à la location trois locaux enclavés sans accès privatif pour y rentrer, un habitat indigne comportant une cheminée dont il connaissait les vices de la construction et la dangerosité pour la vie des occupants.

Affranchi de tout contrôle, le bailleur a réussi à ce jour à obtenir la somme de 1.022, 56 euros mensuels pour un logement insalubre et indécent dont il espère réduire la surface habitable devant le Juge d’environ 20 m² tout en conservant le même montant de loyer mensuel et en continuant à se soustraire à son obligation de mise en conformité avec les règles de salubrité, de sécurité et de décence de l’intégralité du logement.

Il entend faire fixer cette escroquerie par jugement du Tribunal ayant autorité et force de chose jugée, en espérant de surcroît qu’elle sera rendue en dernier ressort.

Pour ce faire, il a tenté d’obtenir de M. [H] des diagnostics comportant une surface habitable faisant disparaître 20m2 du logement loué, soit un tiers (1/3) de la superficie totale pour les présenter au Juge aux fins de se soustraire à l’obligation de réaliser des travaux de mise en conformité avec les règles de décence énergétique sur tout le niveau R+2.

Les faits et la procédure relatés ci-avant et les pièces produites par les parties montrent à l’évidence que le bailleur a tenté d’user de faux en écriture et que de nombreuses autres qualifications pénales sont susceptibles de s’appliquer à ses agissements, parmi lesquelles et sans préjudice de l’examen de l’affaire par la juridiction pénale on trouve:

— tentative d’escroquerie au jugement ;

— violation des obligations des professionnels de la construction et mise en danger de la vie d’autrui en raison du vice de construction de la cheminée connu par M. [C] [E], qui se dit professionnel de la construction (taille du conduit sous dimensionné, absence d’arrivée d’air, présence d’une poutre sur un foyer ouvert avec les risques d’incendie qui en découlent, maçonnerie qui se descelle, conduit entouré de lambris bois au deuxième étage).;

— infractions au code la construction et de l’habitation et au code de la santé publique, en particulier, pour insalubrité en raison de l’absence d’éclairement naturel suffisant et de location de combles déguisés sous le terme de « chambre » ou « pièce sous toiture»;

— violation de la vie privée;

— harcèlement moral, etc.

M. [K] [E], quant à lui est l’auteur de recel de toutes les infractions dont il est au courant en sa qualité de membre de l’indivision et en tant qu’ intervenant volontaire à la présente procédure.

Dès lors, il y a lieu de saisir la juridiction pénale des infractions commises par les frères [E] et tous auteurs que l’instruction fera connaître. En particulier, il convient de s’interroger sur le rôle et la responsabilité de Madame [O] [E].

Par conséquent, il est demandé au Tribunal de renvoyer l’affaire à la juridiction pénale pour la saisir d’une question préjudicielle pénale sur l’ensemble des faits décrits dans la partie « Faits et procédure » ainsi que dans la partie « Discussion » des présentes écritures. »

Il ne résulte pas des pièces versées aux débats que l’action publique ait été mise en mouvement par les défendeurs relativement aux faits qu’ils dénoncent. La plainte, déposée par eux en 2019 pour violation de domicile, ne suffit pas à mettre en mouvement l’action publique, et, par conséquent, ne justifie pas le prononcé d’un sursis à statuer de droit (Cass. 1ère civ., 9 déc. 1970).

Enfin, la juridiction ne détient d’aucun texte légal le pouvoir de renvoyer une affaire civile au juge pénal.

Monsieur [M] [Z] et Madame [A] [F] seront donc déboutés de leur demande.

Sur l’indécence alléguée du logement, les mesures d’instruction sollicitées et le trouble de jouissance

Il apparaît nécessaire d’examiner, au préalable, les demandes reconventionnelles des défendeurs liées au prétendu état d’indécence de leur logement, avant que de pouvoir statuer sur les demandes de Monsieur [C] [E], les allégations des preneurs étant susceptibles d’avoir une incidence sur les demandes du bailleur.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au litige, dispose que : « le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Cette disposition est complétée par l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent qui prévoit que : « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre ».

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée prévoit, en outre, que « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 ».

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile prévoit que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Enfin, l’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, les défendeurs évoquent l’existence d’un état d’indécence de leur logement depuis la prise à bail et refusent que leur soit appliquée une revalorisation des loyers, prévue selon stipulation du bail en fonction de l’évolution de l’IRL.

Ils versent aux débats un certain nombre de courriers adressés à leur bailleur depuis leur entrée dans les lieux ainsi que des photographies que la juridiction ne peut, cependant, prendre en compte, celles-ci n’étant pas authentifiables et n’ayant pas date certaine.

Ils produisent également un constat d’huissier en date du 5 novembre 2024, lequel rapporte les éléments suivants :

« CUISINE

1- Présence de condensation sur la fenêtre :

Les requérants m’indiquent que lorsqu’ils cuisinent, les vapeurS ne peuvent s’évacuer et que par conséquent, de la condensation se créée sur la fenêtre OUEST.

Monsieur [Z] met alors en préparation des légumes à cuire dans une casserole remplie d’eau à 10 Heures 05.

Aucune trace de condensation n’est visible sur la fenêtre à ce moment-là.

A 10 Heures 24, je constate la présence de condensation en quantité sur la fenêtre.

2-Débit réduit du robinet de la cuisine:

Je constate que le débit d’eau du robinet de la cuisine est faible alors que le mitigeur est ouvert à son maximum.

3-Moisissure en allège de la fenêtre OUEST:

De grandes plaques de moisissure sont visibles en allège de la fenêtre.

Je ne constate pas la présence de moisissure en allège de la fenêtre SUD.

4- Moisissure à l’angle gauche de la pièce:

Des plaques de moisissures noirâtres sont également visibles sur la hauteur du mur à l’angle gauche de la fenêtre (derrière le réfrigérateur).

4-Décollement de peinture:

Je constate que la peinture des mur se décolle en partie supérieure et en cueillie de plafond.

Je constate également un décollement de peinture en sous-face de l’encadrement de la fenêtre SUD et sur côté gauche.

5-Trous dans la crédence murale:

Deux percements sont visibles dans la crédence murale.

5-Goulotte en plastique se décolle du mur:

Je constate que la goulotte installée sur la crédence murale se décolle.

6-Reprise d’enduit sous le meuble évier:

Je constate la présence d’une reprise d’enduit sous le meuble évier.

6-Prises électriques fonctionnelles :

Je constate que toutes les prises électriques de la pièce fonctionnent.

7-Etat des meubles de cuisine:

Je constate que le tiroir du meuble présent à gauche de l’évier est noirci.

Je constate la présence de coulures résiduelles sur les façades du meuble haut.

Je constate que la peinture de la sous-face du meuble haut est écaillée.

8-Cables électriques ressortent du sol:

Je constate que trois câbles électriques de couleur noir ressortent du sol, derrière le réfrigérateur et courent au sol pour deux d’entre eux et le dernier rejoint une boite de dérivation fixée au mur.

9-Etat du sol:

Je note que le sol est couvert de tomettes provençales en mauvais état. En effet, je constate qu’un grand nombre d’entre elles sont fissurées, d’autres se décollent du sol, notamment au niveau de l’évier.

Plusieurs reprises en ciment sont visibles, notamment derrière le réfrigérateur et la plus importante au centre de la pièce.

Je constate également que le sol de la pièce s’affaisse.

10– Infiltration par le sol:

Les requérants m’indiquent que le sol n’est pas étanche, de sorte que lorsqu’un liquide tombe au sol dans la cuisine, il pénètre le sol pour venir ruisselé par le plafond à l’étage inférieur.

Je demande alors à Madame [F] de verser de l’eau au sol au niveau de la table à manger.

Je descends alors dans le salon et je constate alors que de l’eau s’échappe du plafond en ruisselant sur la poutre en bois.

Je constate qu’une goulotte contenant des câbles électrique est fixée sur la même poutre.

10- Percement dans fenêtre QUEST:

Je constate la présence d’un percement circulaire à l’angle supérieur droit de la fenêtre OUEST.

Le percement si situe entre l’encadrement et le vantail.

11-Porte donnant sur le palier:

Je constate que le pêne Monsieur [C] [E]-tour ne reste pas logé dans la gâche de sorte que la porte de la pièce ne se ferme pas.

Absence de hotte aspirante et de VMC: Je ne note la présence d’aucune hotte ni d’aucune VMC dans la pièce.

12-Absence d’aération au fenêtres:

Je ne note la présence d’aucune aération installée sur les fenêtres de la pièce.

BUREAU:

1- Etat du sol:

Je constate une nouvelle fois que plusieurs tomettes sont fissurées.

Je constate que le sol s’affaisse au niveau de la fenêtre.

2- Absence d’aération sur la fenêtre :

Aucune aération n’est positionnée sur la fenêtre.

3- La fenêtre ne se verrouille pas:

Je constate que la tige basse de la crémone de la fenêtre est décalée par rapport à son logement, empêchant ainsi le verrouillage complet de la fenêtre.

4- Décollement de peinture :

Je constate que la peinture en allège de la fenêtre se décolle.

4- Cassure barre de renfort volet :

Je constate que la barre de renfort permettant la fixation du volet à la paumelle est cassée en son angle.

5- Porte de la pièce se ferme seule :

Je constate que la pote de la pièce se ferme seule lorsqu’elle est en position ouverte.

5- Garde-corps Palier :

Je constate que le garde-corps de la cage d’escalier est composé de tasseau de bois d’environ 5 centimètres d’épaisseur.

Ces tasseaux sont fixés à l’aide de vis directement dans la maçonnerie et fixé à l4aide de pattes de fixation de deux centimètres de côté.

Je constate que la structure est branlante.

Je note que le tasseau vertical ploie fortement sous la pression (environ 10 kilogrammes).

ETAGE 2:

PALIER – CHAMBRE :

1- Surface non habitable:

Côté OUEST de la pièce je constate que le plafond est mansardé

Je constate qu’une partie de la pièce à une hauteur inférieure à 1,80 mètres.

Je prends alors métrage de la zone inférieure à 1,80 mètre et j’obtiens 2,9m².

2- Lambris:

A l’angle gauche de la pièce, cõté OUEST, je constate que plusieurs lames de lambris se décollent.

Je constate qu’elles sont rongées et noircies.

3- Sol:

Au SUD de la pièce je constate qu’une partie du sol est réhaussé sur environ 1 mètre carré.

L’impression générale est que le lino a été posé à même le sol comme le montre la partie qui remonte sur le socle et le découpage autour du socle qui laisse apparaitre la maçonnerie.

La fenêtre dispose d’une allège de moins de 5 centimètres de hauteur.

Je constate que la fenêtre ne dispose pas de poignée à proprement dite, mais uniquement d’un fil de fer rigide.

ll m’est impossible d’ouvrir la fenêtre du fait d’une contrainte matérielle. Et ce malgré une force considérable déployée.

5- Moisissure dans encadrement de fenêtre:

Je constate que l’encadrement de la fenêtre en infesté de moisissure noirâtres et ce sur la totalité de sa surface.

6- Jeu présent en partie supérieur des vantaux :

La fenêtre étant en position fermée, je constate un espace en partie supérieure entre les vantaux et leur encadrement.

7-Pas de volet ni de persienne:

Je ne constate la présence d’aucun élément permettant l’occultation de la lumière du jour.

8- Présence de barreaux à la fenêtre:

Je constate la présence de barreaux métalliques dans l’encadrement de la fenêtre.

9- Etat de l’encadrement de fenêtre:

Je note que l’appui de fenêtre est complètement fissuré.

Une fissuration est également visible en allège.

9- Faible luminosité dans la pièce :

A 10 heures 35 par temps ensoleillé , je constate que la luminosité naturelle est très faible.

Je ne constate la présence d’aucun plafonnier dans la pièce.

La pièce dispose uniquement d’une applique murale positionnée en tête de lit.

10- La porte ne se ferme pas :

Il est à noter que le pêne Monsieur [C] [E]-tour ne parvient pas à se loger dans la gache, empêchant ainsi la fermeture de la porte.

11- Absence de chauffage:

Je ne constate la présence d’aucun dispositif de chauffage dans la pièce.

12- Conduit de cheminée:

Lambris à proximité immédiate du Conduit de cheminée.

ETAGE RDC:

SALLE DE BAIN :

1- Moisissure dans la cabine de douche:

Je constate la présence de plaque de moisissure dans la cabine de douche.

2- Ecaillements de peinture:

Moisissure au niveau de l’applique murale.

4- Système de chauffage désuet :

5- Pas de prise électrique dans la salle de bain :

6- VMC ne fonctionne pas:

Je constate la présence d’une bouche WMC dans la salle de douche.

Le requérant m’indique que la VMC doit se mettre automatiquement en fonction lorsque la douche est utilisée pour évacuer la condensation, mais que cette dernière est défaillante.

Monsieur [Z] met en fonctionnement la douche, 5 minutes plus tard, je constate que la WMC ne s’est pas mise en route et que la salle de douche est envahie par les vapeurs de douche.

La douche étant arrête, je constate que près de 35 minutes plus tard, de la condensation est toujours visible sur le miroir et la paroi de douche.

7- Pression du robinet réduite :

Je constate que la pression du robinet se réduit lorsqu’un autre sanitaire est utilisé.

Débit réduit pression de la douche lorsqu’ un deuxième point d’eau est ouvert.

Encadrement porte: L’encadrement de la porte est infesté de plaque de moisissures.

10- Chant des étagères:

Les chant des étagères se décollent.

Sanitaire indépendant : Je constate que le verrou de la fenêtre ne se ferme pas.

SALON :

1- Cheminée et convecteur électrique :

Je constate la présence d’un seul chauffage électrique pour toute la pièce.

Je constate la présence de briques correspondante au briques présente dans le conduit de cheminée, dans le foyer de cheminée.

Je constate que la hotte présente des trous donnant sur le foyer. Je ne constate la présence d’aucune trappe visible.

Il n’y a pas de dispositif d’appel d’air visible.

2- Plafond :

Je constate que le plafond est bosselé.

3- Fenêtre SUD:

Des coulures brunâtres sont visibles sur l’appui de fenêtre et les menuiseries.

4 Fenêtre OUEST:

La tige supérieure de la crémone reste fixe, empêchant ainsi le verrouillage complet de la fenêtre.

5- Porte d’entrée:

Je constate que la porte n’est pas posée d’aplomb de sorte que cela crée des espaces en partie gauche, en partie supérieure et inférieure de la porte, créant ainsi des appels d’air.

Je ne note la présence d’aucun calfeutrement efficace. Une baguette d’habillage est simplement positionnée en partie haute.

EXTERIEUR:

1- Fenêtres salon décrépies :

Je constate que les fenêtres sont largement décrépies, les huisseries se délitent.

2- Butée de volée fenêtre cuisine :

Je constate que le diamètre du trou dans la façade permettant le positionnement de la butée de volet est plus important que celui de l’axe de la butée.

3- Fenêtre de chambre:

Je constate la présence d’un crochet métalliques en linteau de la fenêtre.

4-Boite aux lettre neuve:

Je constate que la boite aux lettres est neuve. »

Les défendeurs sollicitent reconventionnellement que soient ordonnées toutes mesures d’instruction nécessaires telles que l’audition de témoins et la production de pièces par le demandeur, que le bailleur leur restitue l’intégralité des loyers perçus depuis l’entrée dans les lieux, soit la somme de 77.470,72 euros, que ce dernier soit également condamné à leur rembourser les travaux effectués depuis leur entrée dans les lieux et à leur verser une avance de 12.500 euros sur les travaux de réfection du logement à entreprendre.

Il convient d’emblée de constater que le logement n’est pas totalement inhabitable et que la demande de restitution des loyers depuis l’origine ne peut prospérer de ce fait. La demande de remboursement des loyers s’analyse, en réalité, en une demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance qui sera requalifiée comme tel par la juridiction.

Il convient de constater que les défendeurs ne formulent pas une demande d’expertise judiciaire de leur logement, à leur frais, seule à même de faire la part des dégradations locatives et des travaux relevant du bailleur et de déterminer l’origine des désordres et les travaux précis à même d’y remédier. Il n’appartient pas à la juridiction de procéder elle-même à des investigations qui sont, en l’espèce, compte tenu de la nature du litige, de nature expertales.

Ainsi, la demande d’avance au titre des travaux restant à réaliser, flous par définition en l’absence d’intervention d’un homme de l’art à même de renseigner la juridiction, sera rejetée. Il convient ici de rappeler qu’il n’appartient pas aux preneurs de déterminer eux-mêmes la nature des travaux dont leur logement aurait besoin compte tenu des désordres constatés et de présenter ensuite la facture de ceux-ci à leur bailleur.

S’agissant de la demande de remboursement de travaux effectués par les locataires, il est réclamé le remboursement de la pose d’une clôture, l’achat d’une nouvelle boite aux lettres et la réfection des prises électriques de la cuisine.

S’agissant de la pose d’une clôture, le bailleur indique qu’il avait proposé lui-même de faire procéder à la pose d’une clôture, laquelle a été refusée par les preneurs au motif, notamment, que la hauteur prévue de celle-ci (1,10 m) était insuffisante. Le manque de dialogue entre bailleur et preneurs a abouti à ce que ces derniers entreprennent eux-mêmes les travaux en mai 2019. Or, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, dispose que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». La demande de remboursement de la pose de la clôture, à supposer qu’elle incombe au bailleur, est ainsi prescrite.

L’état des lieux d’entrée n’est accompagné d’aucune photographie et ne comporte aucune indication sur l’état de la boite aux lettres. Au demeurant, la demande de remboursement de l’achat d’une nouvelle boîte aux lettres en 2018 est également frappée par la prescription triennale.

Enfin, il est sollicité le remboursement de l’abonnement annuel du contrat d’entretien EDF au motif que des prises électriques ne fonctionnaient pas dans la cuisine au moment de l’entrée dans les lieux, ce qui ne ressort pas de l’état des lieux du 20 octobre 2018.

Au final, la demande de remboursement au titre des travaux effectués sera rejetée.

S’agissant du préjudice de jouissance, il résulte des pièces versées aux débats que les preneurs ont adressé au bailleur, dès leur entrée dans les lieux, des courriers afin de demander que divers travaux soient réalisés (exemple courrier du 24 octobre 2018 sollicitant, notamment, l’installation d’une poignée de porte dans la chambre, de resserrer le robinet de l’évier de la cuisine, de réparer des tomettes au sol, d’installer une porte de cuisine, de changer la boite aux lettres, etc) jusqu’en 2020. Puis, après l’introduction de l’instance par le bailleur, le constat d’huissier est intervenu le 5 novembre 2024.

Il résulte incontestablement de celui-ci que divers désordres sont à déplorer dans le logement, lesquels sont constitutifs d’un trouble de jouissance. L’estimation de l’inconfort que ces désordres représentent n’est pas aisée en l’absence d’expertise, même amiable. De même, la datation de ce trouble de jouissance est incertaine.

Compte tenu des éléments versés aux débats, Monsieur [C] [E] sera condamné à verser à Monsieur [M] [Z] et à Madame [A] [F] la somme de 2.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

Sur la demande de revalorisation du loyer

Compte tenu des désordres relevés dans le constat d’huissier du 5 novembre 2024, cette demande sera rejetée. Monsieur [C] [E] sera ainsi débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1302 du code civil dispose que « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ».

L’article 1302-1 du même code prévoit que « celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ».

Monsieur [C] [E] sollicite que Monsieur [M] [Z] et Madame [A] [F] soient condamnés in solidum à lui payer la somme de 72 euros de dommages et intérêts correspondant à une facture de déplacement d’un diagnostiqueur en date du 27 janvier 2020 pour le même montant, motif pris que les preneurs ont refusé son intervention.

Il s’agit donc d’une demande de remboursement relativement au contrat de bail en cours, soumise à la prescription triennale. Il sera observé à cet égard que le bailleur a engagé son action le 9 avril 2024, plus de trois ans après l’émission de cette facture. Son action est donc prescrite.

En tout état de cause, le bailleur ne prouve pas l’existence d’une faute et d’un préjudice à l’égard des preneurs, les éléments versés aux débats étant insuffisants à cet égard.

Il sera donc débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Monsieur [C] [E] soutient que Monsieur [M] [Z] et Madame [A] [F] font preuve d’une particulière mauvaise foi dans l’exécution du contrat de bail et lui cherchent querelle constamment. Il souligne que leur caractère agressif et intimidant a découragé nombre de professionnels à intervenir dans leur logement pour effectuer des travaux.

S’il convient de constater que la paix ne préside pas, en l’espèce, aux relations entre bailleur et preneurs, Monsieur [C] [E] ne caractérise pas avec suffisamment d’évidence l’existence d’un comportement abusif de la part de Monsieur [M] [Z] et de Madame [A] [F] et l’existence d’un préjudice moral.

Il sera donc débouté de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de répétition de la TOM perçue par le bailleur

Un bail étant en cause, cette demande de répétition est sujette à application de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Les preneurs sollicitent le remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qu’ils ont, selon eux, indûment réglée pour les années 2019, 2020 et 2021.

L’indivision a reconnu avoir fait régler une partie de cette taxe aux preneurs pour un garage qu’ils conservent pour leur usage personnel et qui est situé au même endroit que le logement donné à bail. Le bailleur indique avoir procédé au remboursement des sommes prélevées indûment pour les trois dernières années, soulignant que les preneurs sont prescrits pour la période antérieure, soit pour les années 2019, 2020 et 2021.

Monsieur [M] [Z] et Madame [A] [F] soutiennent, pour leur part, qu’ils n’avaient pas connaissance des éléments leur permettant d’effectuer les calculs adéquats et que le point de départ de la prescription ne court qu’à compter du moment où ils sont en possession de ces éléments.

Aucune certitude n’existe quant au moment où les défendeurs ont connu le moment qui leur permettait d’agir en répétition des charges indues liées à la TOM.

Si leur demande paraît donc pouvoir être accueillie, ils ne formulent, cependant, aucune demande chiffrée. Ils seront, par conséquent, déboutés.

Ils sollicitent par ailleurs que la juridiction condamne le bailleur à leur rembourser la part de la TOM qu’ils paient annuellement correspondant à des parcelles non bâties dont le bailleur se serait réservé l’usage. La juridiction ne possédant aucun élément à ce sujet, ils seront également déboutés.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Monsieur [M] [Z] et Madame [A] [F] sollicitent l’allocation de la somme de 20.000 euros au titre de leur préjudice moral qu’ils indiquent subir du fait du comportement de leur bailleur, lequel cherche visiblement, selon eux, à leur faire quitter le logement et exerce sur eux des pressions intolérables.

Cependant, ils ne caractérisent pas, de la part du bailleur, l’existence d’une faute et, en ce qui les concerne, l’existence d’un préjudice indemnisable de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Monsieur [M] [Z] et Madame [A] [F] ne caractérisent pas, en l’espèce, l’existence d’un retard de Monsieur [C] [E] dans le paiement d’une somme d’argent à leur égard de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 dispose, par ailleurs, que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie (…) ».

Partie perdante, Monsieur [C] [E] sera condamné aux dépens.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent (…) ».

En l’espèce, les défendeurs ne sont pas assistés d’un conseil. Ils ne justifient donc pas de frais irrépétibles.

Les parties seront, par conséquent, déboutés de leurs demandes formulées à ce titre.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Caroline CHASSAIN, Vice-Présidente, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevables l’action et les pièces de Monsieur [C] [E].

REJETTE la demande d’intervention volontaire de Monsieur [K] [E].

DEBOUTE Monsieur [M] [Z] et Madame [A] [F] de leur demande de renvoi de l’affaire à la juridiction pénale.

DEBOUTE Monsieur [M] [Z] et Madame [A] [F] de leur demande de sursis à statuer.

CONDAMNE Monsieur [C] [E] à verser à Monsieur [M] [Z] et à Madame [A] [F] la somme de 2.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

DEBOUTE Monsieur [C] [E] de sa demande de revalorisation du loyer.

DEBOUTE Monsieur [C] [E] de toutes ses autres demandes.

DEBOUTE Monsieur [M] [Z] et Madame [A] [F] de toutes leurs autres demandes.

DEBOUTE les parties de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [C] [E] aux dépens.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI FAIT ET JUGE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT