DOSSIER N° RG 23/03296 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YOUY

Jugement du :

12/03/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE MTT

[O] [D]

C/

[E] [W]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

M^e Jean-Baptiste BADO

M^e Anne-Sophie LEFEVRE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Jeudi douze Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

MAGISTRAT À TITRE TEMPORAIRE : Fanny WOUM-KIBEE

GREFFIÈRE : Maiia SPIRIDONOVA

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [D], demeurant 27A rue de Margnolles – Chez M. [P] [D] – 69300 CALUIRE-ET-CUIRE

représenté par M^e Jean-Baptiste BADO, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 421

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [E] [W]

né le 02 Février 1973 à VIENNE (38000), demeurant 2116 route de Mions – Lieudit Leyrieux – 69970 CHAPONNAY

représenté par M^e Anne-Sophie LEFEVRE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1259

Convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 26/12/2024

d’autre part

Date de la première audience : 22/02/2024

Date de la mise en délibéré : 26/06/2025

Prorogé du : 13/11/2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 janvier 2023, Monsieur [E] [W] a donné à bail à Monsieur [O] [D] un appartement meublé situé 60 rue d’Anvers à LYON (69007).

Monsieur [D] indique que le loyer d’origine a été fixé 900 toutes charges comprises.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 09/01/2023, et un état des lieux de sortie a été réalisé le 6 avril 2023, par voie d’huissier.

Par requête réceptionnée par le greffe le 4 mai 2023, Monsieur [O] [D] a sollicité la convocation de Monsieur [E] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LYON aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  1.350 euros à titre principal,

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral subi.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 22 février 2024.

A cette audience les parties sont toutes représentées. Le défendeur sollicite un renvoi auquel le tribunal fait droit.

L’affaire a par la suite fait l’objet de nouveaux renvois aux fins de réplique des parties.

L’affaire a été définitivement retenue à l’audience du 26 juin 2025 lors de laquelle, Monsieur [D] représentée par son conseil, a déposé un dossier de plaidoirie et a formulé des observations orales.

Se référant à ses dernières conclusions (« conclusions n°2 »), il formule les demandes suivantes :

— Condamner Monsieur [E] [W] à lui rembourser le trop-perçu de loyer, soit la somme de 1.350 euros, correspondant à la somme de 450 euros par mois, de janvier 2023 à mars 2023 inclus ;

— Condamner Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Monsieur [D] expose que Monsieur [W] n’a pas justifié du loyer prévu sur le bail, aux visas des article 140-I et 140-III-B de la loi n°2018-2021 en date du 23 novembre 2018 dite loi ELAN. Il estime que le loyer fixé par de défendeur à la somme de 900 euros est excessif et illégal, et en contradiction avec l’encadrement des loyers applicable à la ville de Lyon.

Au surplus, il conteste la forfaitisation des charges aux visas des articles 23 et 25-10 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il précise que les charges locatives ont été fixées dans le non-respect des dispositions légales en vigueur.

Enfin, il soulève qu’à la prise de bail, aucun diagnostic de performance énergétique lui a été fourni, le privant des éléments de surface, et de consommation énergétique du logement.

Monsieur [E] [W] est représenté.

Il dépose également des conclusions, en réponse n° 2, aux termes desquelles il conteste les éléments soulevés par Monsieur [D].

Ainsi il conclut au débouté de l’ensemble des demandes de ce derniers et sa condamnation au sommes suivantes :

—  90 euros à titre du prorata du loyer du mois d’avril 2023 partiellement réglé et des réparations locatives, et constater que ce montant a été déduit du dépôt de garantie.

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Il réfute l’argument selon lequel Monsieur [D] aurait été trompé alors qu’il se trouvait en situation d’urgence. Il affirme que ce dernier a pris le bail en toute connaissance de cause et non dans l’ignorance des règles légales applicables.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, prorogée à ce jour, par mise à disposition au greffe, les parties présentes ayant été informées de la date fixée.

MOTIFS

Sur les prétentions

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes tendant à voir « constater » ou « rappeler » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal. Il en est de même des demandes tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

En outre, en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’est statué que sur les prétentions reprises dans le dispositif des écritures de chacun.

Sur la demande de restitution du trop-perçu des loyers

Sur le contrat de bail applicable

Selon l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il est constant que Monsieur [O] [D] a pris à bail le logement appartenant à Monsieur [E] [W] à la date du 9 janvier 2023, et qu’il a quitté ce même logement le 6 avril 2023.

Monsieur [D] conteste la régularité du contrat de bail au motif qu’il n’a pas signé ce contrat, et transmet au tribunal une copie du contrat non signée. C’est dans ces conditions qu’il a sollicité un avenant au contrat de bail, auprès de son bailleur, répondant aux dispositions en vigueur, par une mise en demeure en date du 6 février 2023.

Cependant, Monsieur [D] a transmis un bail régularisant le bail original aux termes duquel il fixe les conditions suivantes :

— Loyer de base 378,16 euros,

— Complément de loyer : 250 euros,

— Charges récupérables forfaitaires : 271,84 euros.

Il sera constaté que ce bail n’a pas non plus été signé par le demandeur, cependant celui-ci ne conteste pas en avoir pris connaissance.

Au surplus, monsieur [D] reconnait avoir séjourné dans le logement meublé situé 60 rue d’Anvers à LYON (69007) de Monsieur [W] du 9/01/2023 au 6/04/2023, et avoir procédé au paiement de la somme de 900 euros par mois.

Il conviendra ainsi de retenir les dispositions de l’avenant transmis par Monsieur [W] à Monsieur [D] comme étant le contrat applicable entre les parties.

Sur le montant du loyer

Il ressort des dispositions de l’article 140 de la loi ELAN du 28 novembre 2018, dans sa version en vigueur à compter du 22 août 2021 applicable aux contrats renouvelés tacitement après la publication de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 la modifiant, qu’un dispositif d’encadrement des loyers peut être mis en place sur certains territoires, le représentant de l’Etat dans le département fixant chaque année par arrêté un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, par catégorie de logement et par secteur géographique.

En application de l’arrêté préfectoral du 29 septembre 2023, en vigueur depuis le 1er novembre 2021, cet encadrement des loyers a été mis en place sur la commune de LYON.

Il est établi que ce dispositif d’encadrement est applicable aux baux meublés ou non meublés signés à compter du 1er novembre 2021 ou en cas de changement de locataire ou de renouvellement du contrat postérieurement à cette date.

Le loyer fixé librement par les parties lors de la signature du contrat ne doit ainsi pas dépasser un loyer de référence majoré.

En application de l’article 140 VI de la loi ELAN susvisée, le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer, est supérieur au loyer de référence majoré fixé par arrêté.

Monsieur [D] a fixé le montant du loyer à la somme de 378,16 euros qu’il conviendra de retenir conformément au dernier avenant présenté par le défendeur.

Il conviendra de noter que le loyer est conforme au loyer de référencé majoré, le logement étant situé 60 rue d’Anvers à LYON (69007).

Sur le complément de loyer

En application de l’article 140 III-B Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Selon les dispositions de l’article 1302 du code civil : “Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution”.

La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

En l’espèce, Monsieur [W] a fixé le complément de loyer à la somme de 250 euros par mois en sus du loyer de base.

Afin de justifier du complément de loyer, ce dernier expose que le bien est situé en hyper centre, qu’il a été refait à neuf, et est entièrement équipé, qu’il dispose d’une porte blindée et d’un interphone.

Cependant, il convient de soulever que pour le complément de loyer soit recevable, les justifications doivent être tangibles avec des prestations hors du commun, soit une vue exceptionnelle, un espace extérieur privatif, une hauteur sous plafond, des équipements de luxe intégrée, un stationnement. Si ces éléments sont caractéristiques de la possibilité d’un complément de loyer, il sera constaté que l’appartement de Monsieur [W], situé rue d’Anvers à Lyon (69007), ne dispose d’aucun d’entre eux.

Ainsi, il conviendra de rejeter le complément de loyer appliqué, et de condamner Monsieur [W] à restituer la somme de 750 euros (soit 250 x 3) à Monsieur [D].

Sur la forfaitisation des charges locatives récupérables

Les charges locatives récupérables sont la contribution du locataire aux dépenses engagées par le propriétaire pour le fonctionnement de l’immeuble. Elles sont limitées à certaines dépenses en application de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et du décret n°87-713 du 26 aout 1987.

La liste fixée par décret est une liste limitative des charges récupérables sur le locataire. Cela signifie que le propriétaire pourra demander le remboursement de toutes les dépenses qui y figurent, mais uniquement de celles-là : toutes celles qui n’y figurent pas incombent au propriétaire (Civ. 3ème, 27 novembre 2002 n°01-11130 et Civ. 3ème, 1er juin 2005, n°04-12137).

Monsieur [W] a fixé le montant des charges récupérables à la somme de 271,84 euros, en ce compris la part d’amortissement des fournitures du logement meublés.

Il convient d’ores et déjà de retirer la part d’amortissement des fournitures du logement, l’amortissement s’opérant comptablement et non au titre des charges répercutées au locataire, étant précisé qu’aucun texte ne prévoit explicitement cette opération à l’encontre du locataire.

S’agissant des charges courantes Monsieur [W] justifie par la production de facture les dépenses engagées par ses soins pour l’appartement rue 60 rue d’Anvers à LYON (69007), étant précisé qu’un seul bien était loué lors du séjour de Monsieur [D].

Il conviendra de maintenir à la somme de 271,84 euros, compte des justificatif transmis par le défendeur.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Monsieur [O] [D] sollicite la somme de 1.500 euros au titre d’un préjudice moral, au motif qu’il a dû multiplier les démarches, et que son mal être s’est accentué par le fait qu’il ne sentait pas serein dans l’appartement loué auprès de Monsieur [W].

Il conviendra de rappeler que Monsieur [D] n’est resté environ 3 mois dans le logement appartenant à Monsieur [W], qu’au surplus ce dernier était fragilisé par une situation personnelle qu’il assimile à un mal-être.

En tout état de cause, il ne peut pas attribuer à Monsieur [W] un préjudice moral induit par les échanges avec ce dernier durant trois mois.

Dès lors, il convient de rejeter leur demande de réparation à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [W]

Monsieur [W] a sollicité la somme de 90 euros au titre du prorata du loyer d’avril, ce que ne conteste pas Monsieur [D].

Il conviendra de condamner Monsieur [D] à payer la somme de 90 euros au titre de loyer impayé au mois d’avril 2023.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [E] [W] sera condamné au dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer et il lui sera alloué une indemnité de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, " Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. "

En l’espèce, l’exécution provisoire n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Dès lors, il y a lieu de maintenir l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [E] [W] à payer à Monsieur [O] [D] la somme de 750 euros au titre de la restitution du complément de loyer,

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à payer à Monsieur [E] [W] la somme de 90 euros au titre du solde locatif,

CONDAMNE Monsieur [E] [W] à payer à Monsieur [O] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

CONDAMNE Monsieur [E] [W] aux dépens,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LA GREFFIÈRE LA JUGE