DOSSIER N° RG 25/03116 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3BJB

Ordonnance du :

16/01/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine ROBIN

Expédition délivrée

le :

à : M^e Marie-Josèphe LAURENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi seize Janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne

GREFFIER : CHALANCON Capucine

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [G] [R],

demeurant 24 rue Paul Bert – 69003 LYON

Monsieur [H] [Z],

demeurant 24 rue Paul Bert – 69003 LYON

représentés par M^e Catherine ROBIN, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 552

d’une part,

DEFENDERESSE

Société ALLIADE HABITAT,

dont le siège social est sis 173 avunue Jean Jaurès – 69007 LYON

représentée par M^e Marie-Josèphe LAURENT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 768

Citée à étude par acte de commissaire de justice en date du 08 Juillet 2025.

d’autre part

Débats à l’audience publique du 05/09/2025

Renvoi : 03/10/2025

Renvoi : 14/11/2025

Mise à disposition au greffe le 16/01/2026

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 17 septembre 2019, la Société Anonyme ALLIADE HABITAT (ci-après la SA ALLIADE HABITAT) a donné à bail à madame [G] [R] et monsieur [H] [Z] un logement sis 24 rue Paul BERT 69003 LYON, pour une durée de trois ans et pour un loyer mensuel initial de 553,63 €, provisions sur charges comprises, et pour une durée d’un an.

Reprochant à leur bailleur l’état d’indécence de leur logement, notamment en raison d’une fuite d’eau persistante et de la présence de nuisibles, madame [G] [R] et monsieur [H] [Z] ont fait, par acte de commissaire de justice du 08 juillet 2025, assigner la SA ALLIADE HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON statuant en référé, aux fins de voir ordonner une expertise, d’être autorisés à consigner les loyers sur le compte CARPA de leur conseil jusqu’à parfaite réalisation des travaux nécessaires et d’obtenir le paiement d’une provision à valoir sur la liquidation de leurs préjudices.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 septembre 2025 lors de laquelle un renvoi a été ordonné à la demande de madame [G] [R] et monsieur [H] [Z] aux fins de réplique. Un second renvoi a été ordonné pour réplique de la SA ALLIADE HABITAT.

Elle a été retenue à l’audience du 14 novembre 2025 lors de laquelle les demandeurs, représentés par leur conseil, ont déposé un dossier de plaidoirie visé par le greffe et formulé des observations orales.

Aux termes de leurs dernières écritures, ils formulent les prétentions suivantes :

A titre principal,

— Enjoindre à la SA ALLIADE HABITAT d’effectuer des travaux de mise en conformité de leur logement, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 100€ par jour de retard ;

— Les autoriser à consigner les entiers loyers sur le compte CARPA de la SCP ROBIN VERNET à compter de l’échéance exigible suivant la décision à intervenir et jusqu’à réalisation parfaite et entière des travaux de réparation ;

A titre subsidiaire,

— Ordonner la réalisation d’une expertise en vue de déterminer la nature des désordres, leur origine, leur imputabilité et la nature des responsabilités ainsi que la nature des préjudices subis et la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état ;

En tout état de cause,

— Condamner la SA ALLIADE HABITAT à leur verser la somme provisionnelle de 5000 € à titre de dommages et intérêts à valoir sur la liquidation de leurs préjudices définitifs ;

— Condamner la SA ALLIADE HABITAT à leur verser la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SA ALLIADE HABITAT aux entiers dépens de l’instance.

Ils fondent la demande d’injonction à faire des travaux et de consignation sur les articles 835 du code de procédure civile, 6 et 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que sur les articles L1331-22 du code de la Santé publique et 2 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Ils soutiennent subir depuis presque six années une fuite d’eau persistante à l’origine d’infiltrations, au niveau de la colonne des eaux usées de l’immeuble et passant par les WC, outre la présence de nuisibles.

Ils déplorent, malgré l’information du bailleur, la persistance de ces troubles conférant à leur logement un caractère insalubre.

Au visa des articles 1231-1 du code civil et 835 du code de procédure civile, ils sollicitent une provision à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices, alors qu’ils indiquent subir un préjudice de jouissance depuis l’entrée dans les lieux en 2019 et que leur état de santé est particulièrement précaire, de sorte que leur souffrance morale et physique soit aussi être indemnisée.

Enfin, ils fondent leur demande subsidiaire d’expertise sur l’article 145 du code de procédure civile.

La SA ALLIADE HABITAT, représentée par son conseil, dépose également un dossier de plaidoirie visé par le greffe et formule des observations orales.

Aux termes de ses dernières conclusions, elle formule les prétentions suivantes :

— Débouter mes demandeurs de leur demandes, fins et prétentions ;

— Condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les défendeurs aux entiers dépens de l’instance.

Au visa des articles 835 et 9 du code de procédure civile, 7 et 7-1 de la loi du 06 juillet 1989, la SA ALLIADE HABITAT fait valoir que les demandeurs doivent faire la démonstration de la responsabilité du bailleur et justifier de ce que celui-ci n’a pas été diligent, et que les demandes indemnitaires se heurtent à la prescription triennale. Au surplus, elle rappelle que les locataires sont tenus d’une obligation d’assurance couvrant les dégâts des eaux, avec renonciation générale à recours.

Elle estime en tout état de cause qu’aucun désordre de nature à rendre le logement indécent n’est justifié, que des professionnels sont en outre déjà intervenus et indique que les locataires ne se sont pas tenus à la disposition des professionnels une fois leur réclamation entendue.

Elle considère que les demandes indemnitaires se heurtent à des contestations sérieuses.

S’agissant de la demande de travaux et de consignation des loyers, elle indique que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’indécence du logement.

Enfin, elle s’oppose à la demande subsidiaire d’expertise, compte tenu de l’intervention de professionnels qualifiés et de l’absence de motif légitime.

Il est renvoyé aux écritures respectives des parties pour un plus ample exposé du litige, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, les parties ayant été informées de la date fixée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les prétentions

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes tendant à voir « constater » ou « rappeler » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal. Il en est de même des demandes tendant à voir « juger » ou « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la condamnation à effectuer des travaux sous astreinte et la consignation des loyers

L’article 835 prévoit que le juge des contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, pour prévenir un dommage imminent, ou encore pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble.

Le juge des référés dispose d’un pouvoir d’appréciation pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation. Il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage ou l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, d’assurer la jouissance paisible du logement qu’il doit au surplus maintenir en bon état d’usage et de réparation.

Il est constant l’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation de résultat ne cessant qu’en cas de force majeure, obligation qui a caractère d’ordre public.

Il importe peu que le preneur ait eu connaissance de l’indécence du logement lors de la signature du bail puisqu’il appartient au bailleur de faire en sorte de respecter son obligation, et ainsi de ne pas mettre à disposition de son cocontractant un logement qui ne répondrait pas aux critères de la décence. Le bailleur est également tenu de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation en vue d’un usage normal du logement. Il doit prendre en charge les grosses réparations autres que locatives.

Dans le cas d’une indécence partielle permettant de vivre malgré tout dans le logement, le locataire victime n’est en droit que de saisir la justice à des fins de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, à compenser éventuellement avec le montant des loyers payés et à coupler au besoin avec des exigences de travaux à accomplir relevant de la responsabilité du bailleur.

Il y a lieu de rappeler que l’état d’indécence est défini dans le décret du 30 janvier 2002 en son article 2, dans sa version antérieure au 18 août 2023 applicable au présent litige, comme celui générateur de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Pour être décent, le logement doit notamment être protégé contre les infiltrations d’air parasites, les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés devant présenter une étanchéité à l’air suffisante. En outre, le logement doit permettre une aération suffisante, les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation devant être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les demandeurs indiquent que le logement donné à bail est en état d’insalubrité, faisant état :

— D’une importante infiltration d’eau, persistante, au niveau de la colonne des eaux usées de l’immeuble, passant par les WC, ayant conduit à l’effondrement du plafond et d’une partie du plancher ;

— D’une humidité importante dans le placard du salon, mitoyen des WC ;

— D’un décollement du revêtement encollé du plafond du salon ;

— D’une absence de fonctionnement de la VMC dans la salle de bain et les WC ;

— De la présence de nuisibles.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée daté de l’année 2019, qu’ils versent aux débats, que le logement n’a pas été délivré à l’état neuf, que la salle de bain ne comportait pas de VMC réglable et que les murs et le plafond des WC comportaient des traces d’infiltration.

Le procès-verbal de constat du 13 novembre 2024 établi par commissaire de justice fait effectivement mention de l’effondrement du plafond autour d’une descente des eaux usées dans les toilettes, avec des marques de moisissures et des auréoles, les photographies annexées confirmant les observations. Il y est par ailleurs indiqué que la toile sur le plafond du séjour se décolle et que des masticages et fissurations sont apparentes sur le mur du placard liant le séjour aux toilettes. Enfin, des dégradations sont relevées dans les parties communes autour du tuyau prolongeant la descente présente dans les toilettes du logement objet du litige.

L’existence de la fuite est corroborée par la production d’un courriel du 17 mars 2025 et d’un courrier du 12 mai 2025 (pièces 9 et 11 produites en demande) adressé à la bailleresse par la Ville de LYON, Direction de la Santé, rappelant la réalisation d’une enquête de salubrité le 29 avril 2025 ayant révélé l’existence d’une fuite active sur la colonne d’eaux usées de l’immeuble engendrant des dommages chez les demandeurs, et le dysfonctionnement de la VMC des WC.

Si la matérialité de cette fuite est ainsi établie, les parties ne justifient pas en avoir informé le bailleur dès son apparition, le courrier le plus ancien versé aux débats étant daté du 09 janvier 2024 et non accompagné d’un accusé de réception. Les captures d’écran des sms reçus par les locataires (pièce 22 en demande), ne permettent pas d’établir la teneur de demandes des locataires à l’égard d’ALLIADE HABITAT.

Au surplus, les photographies produites ne sont pas datées et ne permettent pas de constater la persistance d’un trouble à la date de l’audience.

Or, la SA ALLIADE HABITAT justifie en revanche de l’intervention de professionnels en vue de résorber un dégât des eaux en 2020 (facture du 14 décembre 2020), et de traiter les désordres liées à la colonne des eaux usées (rapport SARP LYON HABITAT du 10 juin 2025, bon de commande du 16 juin 2025 SARL EMS 69 ; courriels et courriers justifiant de l’absence des locataires au moment des interventions fixées (pièces 8 à 11 produites en défense)]. Une facture EMS 69 du 08 septembre 2025 permet de relever en outre que l’entreprise mandatée est intervenue aux fins de fermer la tuyauterie et de procéder à la mise en peinture.

S’agissant du décollement de la toile du plafond, les demandeurs ne rapportent pas la preuve de ce que ce désordre relèverait de la responsabilité du bailleur, cet élément pouvant relever d’un défaut d’entretien par les locataires. Au surplus, la persistance de ce trouble au jour de l’audience n’est pas établie.

De plus, si le bailleur ne justifie pas avoir fait réparer la VMC des WC mais celle de la cuisine pour laquelle il produit des factures, il convient de rappeler que l’entretien des aérations incombe aux locataires, que ces derniers ne justifient pas de la persistance de ce dysfonctionnement au jour de l’audience et que la cause du dysfonctionnement n’est pas connue.

Enfin, aucun élément relatif à une éventuelle déclaration à l’assurance des locataires n’est versé aux débats.

Dès lors, force est de constater que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un trouble illicite manifeste au sens des dispositions susvisées, permettant au juge des référés de se prononcer sur le litige dans les limites de son office.

Les contestations opposées par le bailleur aux demandes de travaux n’apparaissent pas en effet immédiatement vaines et laissent subsister un doute sur l’issue du litige dans le cadre d’une instance au fond.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de travaux sous astreinte et il convient de rejeter la demande de consignation des loyers en découlant.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation des préjudices

Il y a lieu de faire application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, déjà visé ci-avant.

En outre, aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, il résulte des développements ci-dessus que les demandeurs échouent à démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite s’agissant des travaux à effectuer dans le logement. Le trouble de jouissance ne peut ainsi donner lieu à indemnisation, l’obligation d’indemnisation du bailleur apparaissant en l’espèce sérieusement contestable, tous les désordres allégués n’ayant pas été justifiés, mais également au regard de la réparation de la colonne par le bailleur, du lien possible du désordre avec les parties communes et de l’absence de production d’une déclaration du dégât auprès d’une assurance par les locataires.

S’agissant des nuisibles, les seuls devis et facture DKM experts du 18 juin 2024 et du 24 juin 2024 accompagnés de photographies peu lisibles pour certaines et datées manuscritement ou non datées, ne peuvent suffire à justifier de l’existence du trouble allégué alors que le bailleur justifie avoir mandaté une entreprise en vue de la dératisation du logement en janvier 2024 et en février 2024 et en juin 2025 pour la désinsectisation du logement, aucune infestation n’ayant été constatée par la suite, qu’aucune pièce antérieure à l’année 2024 ni aucune pièce postérieure à ces rapports d’intervention ou factures ne fait mention de la présence de nuisibles.

Enfin, les certificats médicaux versés aux débats permettent d’établir l’état de santé précaire des demandeurs sans toutefois pouvoir relier les pathologies décrites à une indécence du logement. Il y a lieu de préciser que la « nature du logement » invoquée dans le certificat médical du 28 avril 2025 peut en outre se rapporter à d’autres critères que celui de l’indécence.

En conséquence, l’obligation en indemnisation du bailleur apparaît en l’espèce sérieusement contestable, et il n’y a pas donc lieu à référé sur ce point.

Sur la demande subsidiaire d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Il appartient, en application de l’article 9 du code de procédure civile, à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, il résulte des développements ci-dessus que les demandeurs ne démontrent ni la persistance des troubles liés à la fuite sur la colonne des eaux usées, et à la présence de nuisibles, ni de la plus-value d’une expertise, mesure d’instruction au coût élevé, s’agissant d’un dysfonctionnement de la VMC, ou encore du décollement de la toile du plafond du salon, alors, de surcroît, qu’ils ne justifient pas des relances adressées à ce titre au bailleur.

A défaut de plus ample preuve, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’expertise.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, madame [G] [R] et monsieur [H] [Z], parties succombantes, doivent être condamnées in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procedure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Si en application de l’article 514-1 alinéa premier du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, lorsqu’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, il résulte de l’alinéa 2 du même texte que, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit notamment lorsqu’il statue en référé.

Dès lors, la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes relatives à la réalisation de travaux sous astreinte ;

REJETONS, en conséquence, la demande de consignation des loyers ;

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de provision à valoir sur les préjudices de madame [G] [R] et monsieur [H] [Z] ;

REJETONS la demande subsidiaire d’expertise ;

RENVOYONS les demandeurs, le cas échéant, à se pourvoir au fond ;

CONDAMNONS in solidum madame [G] [R] et monsieur [H] [Z] aux entiers dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits

par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président,