N° du RÔLE :

N° RG 25/00334 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D3ED

N° de minute :

S.C.I. LA VILLE

C/

S.A.R.L., [I], [X]

Code de la nature de l’affaire : 30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Copie exécutoire + 1 copie délivrées le :

à :

Me, [R] COMBIER

M^e Géraldine GRAS-COMTET

+ 1 copie dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MACON

Chambre Civile

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

DU 09 FEVRIER 2026

ENTRE :

DEFENDERESSE AU PRINCIPAL

DEMANDERESSE A L’INCINDENT

S.A.R.L., [I], [X], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuelle COMBIER, avocat postulant au barreau de MACON, M^e Eric DEZ, avocat plaidant au barreau de l’AIN

ET :

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL

DEFENDERESSE A L’INCINDENT

S.C.I. LA VILLE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Géraldine GRAS-COMTET, avocat au barreau de MACON, M^e Benoît DE BOYSSON, avocat au barreau de l’AIN

❖

Nous, Audrey LANDEMAINE, Juge, Juge de la mise en état, assisté de Aurélie LAGRANGE, Greffier,

L’affaire appelée à notre audience de mise en état du 15 décembre 2025, a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu l’article 789 du code de procédure civile,

❖

FAITS ET PROCEDURE

Suivant contrat du 7 janvier 1985, la société SCI LA VILLE a donné à bail à la société, [I], immatriculée sous le n°309 238 802 et gérée par Monsieur, [V], [I], une usine à usage industriel d’une superficie de 1200 m² avec terrain attenant situé à SAINT MAURICE de SATONNAY (71).

Ce bail, complété le 26 décembre 1987 par la location d’une étuve et d’un appentis, a été renouvelé le 10 février 1994 puis tacitement reconduit depuis le 3 décembre 2002.

Créée le 8 aout 2004 et gérée par monsieur, [E], [A], la société, [I], immatriculée sous le n°479 195 737, s’est trouvée substituée aux droits dudit contrat de bail, en lieu et place de la société, [I] (n°309 238 802).

Par acte du 7 décembre 2017, la société, [I] (n°479 195 737), alors en liquidation judiciaire, a été cédée à la société, [I] –, [X], créée le 31 juillet 2017 et également gérée par monsieur, [E], [A].

Le 25 mai 2023, la SCI LA VILLE a délivré congé avec offre de renouvellement à son locataire et le 2 novembre 2023, un nouveau bail a été conclu.

Le 9 février 2024, la SCI LA VILLE a signé une promesse unilatérale de vente du bâtiment au bénéfice de la société, [Y].

Cette dernière ayant fait usage de sa faculté de substitution, la vente a été réitérée le 24 mai 2024 au profit de la SCI DU COLOMBIER, immatriculée sous le n°928 688 886 et gérée par Monsieur, [E], [A].

C’est dans ce contexte que par exploit du 6 mars 2025, la SCI LA VILLE a fait assigner la SARL, [Y] aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 153 924 euros au titre des loyers impayés et de la clause d’indexation.

L’affaire a été appelée à l’audience d’incident du 15 décembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 décembre 2025, la SARL, [Y] demande au juge de la mise en l’état de :

déclarer la SCI LA VILLE irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir ;condamner la SCI LA VILLE aux dépens, avec distraction au profit de Maitre COMBIER, avocat sur son affirmation de droit ;condamner la SCI LA VILLE à payer à la SARL, [Y] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.A l’appui de ses prétentions, la SARL, [Y] soutient, au visa de l’article 789-6° du code de procédure civile et l’article 122 du code de procédure civile, que la SCI LA VILLE n’a pas qualité à agir puisque, à la date de l’assignation, elle n’était plus propriétaire de l’immeuble donné à bail commercial à la société, [Y] et qu’elle a subrogé conventionnellement l’acquéreur de l’immeuble dans tous ses droits et actions dépendant du contrat de bail, alors même qu’aucune action n’avait été engagée préalablement à la cession. La société demanderesse à l’incident rappelle que le défaut de droit d’agir constitue une fin de non-recevoir rendant la SCI LA VILLE irrecevable en ses demandes.

Par ailleurs, la SARL, [Y] relève que Monsieur, [Z], [M] n’avait pas qualité à agir pour le compte de la SCI LA VILLE puisqu’il n’en était plus le gérant, son mandat de co-gérant ayant été révoqué par jugement du tribunal judiciaire de Mâcon du 2 décembre 2024. Elle précise que ledit jugement est assorti de l’exécution provisoire et que l’appel ne peut donc être considéré comme suspensif.

Pour répondre au moyen de défense adverse selon lequel Monsieur, [Z], [M] aurait été désigné en qualité de liquidateur amiable par assemblée générale du 3 janvier 2024, la SARL, [Y] expose que, nonobstant l’absence de tout caractère probatoire du document produit, ladite désignation aurait dû faire l’objet d’une publicité et d’inscription modificative auprès du registre du commerce comme il est prévu par les articles R.123-66 et R.123-70 du code de commerce.

De la même manière, pour répondre au moyen de défense adverse selon lequel la SCI LA VILLE serait encore gérée par Madame, [R], [Q] depuis l’assemblée générale du 12 novembre 2019, la SARL, [Y] relève que là encore cette nomination n’a fait l’objet d’aucune inscription modificative auprès du registre du commerce et que, si Monsieur, [Z], [M] a dûment été désigné en qualité de liquidateur amiable, comme le soutient la société défenderesse, il n’y a donc, par hypothèse, plus de gérant depuis le 3 janvier 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 décembre 2025, la SCI LA VILLE, conclut au débouté de l’ensemble de ses demandes formulées par la société, [I], [X] et demande, en tout état de cause, au juge de la mise en l’état de :

condamner la société, [I], [X] aux dépenscondamner la société, [I], [X] à payer à la SCI LA VILLE la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer aux demandes de la SARL, [I], [X], la SCI LA VILLE affirme que l’action en recouvrement des loyers impayés antérieurement à l’acquisition est une action personnelle qui ne se transmet pas à l’acquéreur de l’immeuble et qui reste attachée à la personne du vendeur, la subrogation n’ayant pas vocation à s’opérer pour les droits qui restent propres. Elle relève en outre que l’acte de vente ne mentionne aucunement que le vendeur aurait renoncé aux sommes dues mais qu’il précise, à l’inverse, que « les parties feront leur affaire personnelle de tous comptes de prorata de loyers et de remboursement éventuels de loyers d’avance ou dépôts de garantie ».

S’agissant de la qualité à agir de Monsieur, [Z], [M] pour le compte de la SCI LA VILLE, elle relève qu’il a été interjeté appel de la décision judiciaire révoquant le mandat de co-gérant de Monsieur, [Z], [M].

Par ailleurs, elle indique que les associés avaient, dès avant cette date, par assemblée générale du 3 janvier 2024 désigné Monsieur, [Z], [M] en qualité de liquidateur amiable. Elle précise – pour répondre aux moyens adverses – que l’absence de publicité au RCS ne saurait empêcher de se prévaloir de la réalité juridique dans le cadre d’un contentieux judiciaire.

Enfin, elle explique que la société SCI LA VILLE est cogérée par Madame, [R], [Q] depuis l’assemblée générale du 12 novembre 2019, que cette désignation a bien a été publiée au RCS et que la modification de gérance a été publiée au BODACC.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de relever que les moyens développés par la SARL, [Y] concernant la domiciliation de la SCI LA VILLE et concluant à la nullité de l’assignation sur le fondement de l’article 54 du code de procédure civile, ne constituent que des arguments dès lors que le dispositif ne contient aucune demande en nullité de l’assignation, et que ces moyens ne soutiennent donc aucune prétention. Par conséquent, en application de l’article 768 du code de procédure civile, le juge de la mise en état ne procédera pas à leur examen.

I. Sur la recevabilité de l’action de la SCI LA VILLE

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai pré x et la chose jugée.

L’existence du droit d’agir en justice s’apprécie à la date de la demande introductive d’instance.

A. Sur la qualité à agir de la SCI, [P]

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il convient de préciser que l’intérêt ou la qualité à agir ne sont pas subordonnés à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action, et que l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.

Il ressort des articles 1217 et suivants du code civil et de l’article 1199 du même code, qu’il appartient au créancier d’une obligation contractuelle d’en demander l’exécution. Ainsi, celui qui se prétend créancier d’une obligation contractuelle est recevable à en demander l’exécution.

L’artice 1188 du code civil énonce que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes et que lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

En l’espèce, la SARL, [Y] affirme que la SCI LA VILLE n’a pas qualité à agir contre la société, [Y] pour réclamer le paiement des loyers impayés, puisqu’elle n’est plus propriétaire du bien et qu’elle a subrogé conventionnellement l’acquéreur de ce bien dans tous ses droits et actions dépendant du contrat de bail.

La SCI LA VILLE relève que la subgrogation n’a été stipulée que pour les droits déjà nés, et qu’il n’était pas prévu que l’acte de vente interfère avec les éventuelles dettes de loyer et accessoires.

Il y a lieu de constater que la promesse de vente au bénéfice de la société, [Y] signée le 9 février 2024 par la SCI LA VILLE contient la clause suivante :

« PROPRIETE JOUISSANCE

Le BENEFICIAIRE sera propriétaire des BIENS le jour de la constation de la vente en la forme authentique. Il en aura jouissance à compter du même jour, par confusion sur sa tête de ses qualités de locataire et de propriétaire. Les parties feront leur affaire personnelle de tous comptes de prorata de loyers et de remboursement éventuels de loyers d’avance ou dépôts de garantie ».

L’acte de vente définitif conclu en date du 24 mai 2024 entre la SCI LA VILLE la SCI DU COLOMBIER ne reprend pas cette clause mais indique quant à lui les éléments suivants :

« PROPRIETE JOUISSANCE

L’ACQUEREUR est propriétaire du BIEN à compter de ce jour. Il en aura la jouissance à compter du même jour par la perception des loyers. (…)

L’ACQUEREUR verce ce jour au, [Localité 1] par la comptabilité du notaire soussigné, le loyer du mois de mai 2024 à concurrence de la somme de 1.824€.

Les parties conviennent expressément de ne pas réaliser de prorata de loyer au titre dudit mois de mai 2024, ce que l’ACQUEREUR accepte expressément.

Dès le transfert de propriété, l’ACQUEREUR sera subrogé au VENDEUR dans tous les droits et obligations du contrat. »

La clause ci-dessus tirée de l’acte de vente du 24 mai 2024, rédigée de manière très générale et ne visant pas les loyers et leur montant, ne permet pas de conclure à une subrogation s’agissant de la créance échue de loyer de la SCI LA VILLE au moment de la vente.

Or, un tel renoncement à une créance personnelle et à l’action qui en découle ne saurait résulter que d’une intention expresse et non équivoque.

A l’inverse, il était indiqué dans la promesse unilatérale au bénéfice de la société, [Y] que les parties feraient leur affaire personnelle de tous comptes de prorata de loyers, ce qui peut raisonnablement être interprêté comme l’intention des parties de ne pas comprendre dans l’acte de vente, et notamment dans le prix de vente, le règlement des loyers impayés. Or, le prix de vente est resté le même entre la promesse unilatérale de vente et l’acte de vente finalement réalisé, de sorte que la SCI LA VILLE ne peut être considérée comme désintéréssée du paiement des créances échues et non réglées au moment de la vente.

Il résulte de ce qui précède que la clause litigieuse ne saurait être interprétée comme emportant subrogation de l’acquéreur au droit du vendeur à ses créances propres déjà échues.

Dès lors, la SCI LA VILLE, qui se prétend débitrice de loyers impayés antérieurs à la vente, a bien qualité à agir pour obtenir leur paiement.

B. Sur le pouvoir de représentation de Monsieur, [Z], [M] pour le compte de la SCI LA VILLE

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 117 du code civil, le défaut de capacité d’ester en justice et le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant d’une personne morale constitue une irrégularité de fond sanctionnée par la nullité de la demande, non l’irrecevabilité.

En tout état de cause, il y a lieu de relever que seul le liquidateur amiable est le seul habilité à représenter la société en justice. L’article 1844-8 du code civil précise que le liquidateur est nommé conformément aux dispositions des statuts et que sa nomination n’est opposable aux tiers qu’à compter de sa publication. Il en découle que l’inobservation des formalités de publicité est sanctionnée par l’inopposabilité aux tiers, non par la nullité, et ne l’empêche pas de représenter légalement la société (Cour de cassation, chambre commerciale, 12 juillet 2004, 03-14.557).

En l’espèce, il y a lieu de relever d’abord que l’exécution provisoire ordonnée par le jugement du tribunal de Mâcon du 2 décembre 2024 et prononçant la révocation du mandat de cogérant de Monsieur, [Z], [M] empêche celui-ci d’agir en qualité de gérant, quand bien même il a interjeté appel de ce jugement.

Pour autant, Monsieur, [Z], [M] fait état de sa qualité de liquidateur amiable de la société.

S’agissant de la nomination d’un liquidateur amiable, les statuts de la SCI LA VILLE disposent en leur article 14 que :

« la société est liquidée par la gérance en exercice lors de la survenance de la dissolution (…). La nomination des liquidateurs est publiée conformément aux dispositions règlementaires. Les liquidateurs ont tous pouvoirs pour terminer les affaires en cours lors de la survenance de la dissolution, réaliser les éléments d’actif (…), agir en justice (…) et généralement faire ce qui est nécessaire pour mener à bonne fin les opérations de liquidation. »

Il ressort du procès verbal de l’assemblée générale extraordinaire de la SCI LA VILLE en date du 3 janvier 2024 et faisant foi jusqu’à preuve du contraire, que la même assemblée générale, après avoir décidé de la dissolution de la société, qui prendrait effet « après la cession de l’ensemble des biens immobiliers et la distribution des dividendes », a désigné, en visant l’article 14 des statuts, Monsieur, [Z], [M] en qualité de liquidateur amiable, avec prise d’effet à la dissolution de la société.

Il ressort de la lecture du jugement de révocation en date 2 décembre 2024, qu’à cette date, les opérations de liquidation amiable étaient déjà en cours et que Monsieur, [Z], [M] a été révoqué en sa seule qualité de gérant pour des fautes commises en 2020, non en sa qualité de liquidateur.

Ainsi, bien que sa désignation en tant que liquidateur n’ait pas été publiée, Monsieur, [Z], [M] a bien légalement qualité pour représenter la société SCI LA VILLE.

E n conséquence, la fin de non-recevoir soulevée de ce chef sera rejetée.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL, [Y] succombant, elle sera condamnée aux dépens de l’incident.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité ne commande pas à ce stade de l’instance de faire droit aux demandes formées par les parties au visa de l’article 700 du code de procédure civile. Elles seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SARL, [I], [X] de sa demande aux fins de faire déclarer la SCI LA VILLE irrecevable en son action ;

DÉCLARE recevable la demande de la SCI LA VILLE aux fins de paiement des loyers antérieurs à la vente du 24 mai 2024 et clause d’indexation afférente ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL, [Y] aux dépens de l’incident ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 16 mars 2026 pour les conclusions de M^e COMBIER.

En suite de quoi, Audrey LANDEMAINE, Juge, Juge de la mise en état a signé, ainsi que Aurélie LAGRANGE, Greffier.

Le Greffier, Le Juge de la mise en état,