TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

Ch1 Cab1 Cont Civil Gal Contentieux

Affaire n° : N° RG 23/00345 – N° Portalis DB2Z-W-B7H-HD7E

Jugement n° : 25/00251

MB/CH

JUGEMENT DU QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [O]

demeurant [Adresse 1]

Madame [N] [O]

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Danièla GOMES-GONCALVES, avocat postulant au barreau de MELUN, Maître Florence CALLIES, avocat plaidant au barreau de LYON

DÉFENDEUR :

S.A.S. MAISONS PIERRE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Giany ABBE, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 07 Octobre 2025 sur le rapport de Mathilde BERNARD.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 04 Novembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Martine GIACOMONI CHARLON, Premier Vice-président

Assesseur : Caroline GERARD, Juge

Assesseur : Mathilde BERNARD, Juge

En présence d'[P] [J], auditeur

GREFFIER :

Carole H’SOILI

DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Martine GIACOMONI CHARLON, Premier Vice-président, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, Greffier, le 04 Novembre 2025, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [D] [O] et Madame [N] [O] (ci-après « les époux [O] ») ont conclu avec la société MAISONS PIERRE un contrat de construction de maison individuelle portant sur l’édification d’une maison à [Localité 3] (77). L’acte est daté du 2 novembre 2021.

A l’occasion de ce contrat, les époux [O] ont versé au constructeur un acompte de 7 316 euros représentant 5 % du prix forfaitaire des travaux de construction.

Les époux [O] ont également signé une promesse unilatérale de vente avec la société PAMEO, portant sur un terrain situé à [Localité 3] (77) correspondant à celui visé au contrat de construction de maison individuelle. Cette promesse est datée du 2 novembre 2021.

Par avenant du 22 novembre 2021, les parties ont convenu de travaux supplémentaires venant augmenter le prix de la construction.

Par lettre recommandée du 12 juillet 2022, les époux [O] ont indiqué à la société MAISONS PIERRE qu’ils renonçaient à leur projet de construction du fait de difficultés relatives au statut juridique du terrain à acquérir, et sollicitaient le remboursement de l’acompte versé, en vain.

Par courrier du 28 juillet 2022, les époux [O] ont indiqué à la société PAMEO renoncer à lever l’option d’achat du terrain objet de la promesse de vente, à la suite d’un recours administratif formé par des tiers contre un permis d’aménager ledit terrain. Le promettant a acquiescé à cet acte par courrier du 10 août 2022.

Par acte délivré le 11 janvier 2023, les époux [O] ont fait assigner la société MAISONS PIERRE devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins notamment de restitution de l’acompte versé dans le cadre du contrat de construction.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2024, les époux [O] demandent au tribunal de :

□ A titre principal, « juger nul » le contrat de construction de maison individuelle,

□ A titre subsidiaire, « juger que le contrat […] et son avenant est caduc » (sic),

□ A titre plus subsidiaire, écarter la sanction visée à l’article 17.2 des conditions générales du contrat, et « en tout état de cause » dire non écrites les clauses des articles 17.1 et 17.2 du contrat de construction,

□ A titre infiniment subsidiaire, réduire la clause pénale y figurant à la somme de 1 euro,

□ En conséquence :

— condamner la société MAISONS PIERRE à leur restituer l’acompte d’un montant de 7 316 euros, ou à titre infiniment subsidiaire, à leur payer la somme de 7 315 euros par compensation avec la clause pénale réduite à un euro,

— assortir la somme retenue des intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2022,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

□ En tout état de cause :

— débouter la société MAISONS PIERRE de ses demandes,

— condamner la société MAISONS PIERRE à leur verser :

* la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts au regard de leurs préjudices financier et moral,

* la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société MAISONS PIERRE aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Daniela GOMES GONCALVES,

— écarter l’exécution provisoire de droit en cas de condamnation au bénéfice de la société MAISONS PIERRE.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [O] font valoir à titre principal la nullité du contrat de construction de maison individuelle, en ce qu’il aurait été signé avant la promesse unilatérale d’achat du terrain, par application de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation. Selon eux, le fait que les deux contrats comportent la même date ne suffit pas à prouver leur concomitance. Ils exposent avoir signé le contrat de construction de maison individuelle sans date, et qu’il a été daté au 2 novembre 2021 ultérieurement, comme le démontre le dépôt du chèque correspondant à l’acompte avant même cette date.

À titre subsidiaire, concernant la caducité de ce contrat et de son avenant, ils visent l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Ils considèrent que le contrat de construction de maison individuelle ainsi que les avenants en ayant modifié le prix doivent être notifiés au maître de l’ouvrage avec une information sur sa faculté de rétractation et sur le délai d’exercice de cette faculté. Ils soulignent que la lettre recommandée avec accusé de réception visant cette notification n’a pas été signée par les deux époux et n’indique pas précisément le point de départ de leur faculté de rétractation. Ils ajoutent qu’une nouvelle information sur le délai de rétractation aurait dû être portée à leur connaissance dans le corps de l’avenant signé, et par lettre recommandée avec accusé de réception. Ils en concluent que la rétractation est régulièrement intervenue le 12 juillet 2022, le délai de rétractation n’ayant jamais commencé à courir.

A défaut, au visa de l’article 1186 du code civil, ils soutiennent que la caducité est intervenue par la disparition d’un élément essentiel du contrat, faute d’achat du terrain, et que l’absence d’aboutissement de la promesse de vente ne résulte pas d’une décision unilatérale de leur fait mais d’une décision commune de leur part et de celle de la société PAMEO, en suite d’un recours intenté par les riverains contre le permis d’aménager le terrain.

Ils tiennent le même argumentaire en se référant à l’article 16 du contrat de construction de maison individuelle prévoyant comme condition suspensive l’acquisition du terrain concerné.

À titre plus subsidiaire, concernant les demandes reconventionnelles adverses en paiement de la clause indemnitaire prévue au contrat, ils exposent n’avoir commis aucune faute dans la non-réalisation de l’acquisition du terrain, puisqu’un recours contentieux avait été engagé à l’encontre du permis d’aménager, et qu’il importe peu de savoir si le recours a abouti ou non. Ils estiment que le seul fait de ne pas attendre la fin de la procédure devant le tribunal administratif ne constitue pas une faute et rappellent que la levée de l’option d’achat n’est qu’une faculté. Ils en concluent qu’il ne peut leur être demandé aucune indemnité.

A défaut, ils soutiennent que la clause visée est abusive au visa de l’article R. 212-2 du code de la consommation en ce qu’elle autorise le professionnel à conserver des sommes versées par le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir réciproquement le droit pour le consommateur de percevoir une indemnité d’un montant équivalent, et que la somme de 14 633 euros est disproportionnée.

S’agissant de leur demande de dommages-intérêts, les époux [O] font valoir notamment que l’attitude de la société MAISONS PIERRE a causé à la demanderesse dépression, crises d’angoisse et insomnies.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2024, la société MAISONS PIERRE demande de :

— fixer le montant de l’indemnité contractuelle de résiliation solidairement due par les époux [O] à la somme de 23 361 euros,

— condamner solidairement les époux [O] à lui verser :

* la somme de 16 045 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision, avec capitalisation des intérêts,

* la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter les époux [O] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner les époux [O] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société MAISONS PIERRE vise l’article L. 231-4 du code de la construction et de l’habitation ainsi que les articles 1103, 1104, 1304, 1304-3 et 1304-6 du code civil.

Elle soutient que la promesse unilatérale de vente consentie aux époux [O] par la société PAMEO l’a été sans condition de délai et que la purge des recours contre le permis d’aménager évoqué n’est pas mentionnée dans la promesse et ne saurait être considérée comme une condition suspensive de celle-ci. Elle ajoute ignorer si le permis d’aménager en cause a été annulé ou non par la juridiction administrative. Selon la société MAISONS PIERRE, c’est donc d’un commun accord, et non pas par l’effet d’une condition suspensive, que les époux [O] et la société PAMEO ont résilié la promesse litigieuse. Elle conclut que ces derniers ont ainsi empêché la réalisation de la condition suspensive du contrat de construction de maison individuelle liée à l’acquisition du terrain, laquelle doit être de ce fait réputée accomplie. Elle en déduit que la clause pénale stipulée est due.

Sur la demande adverse de nullité, la société MAISONS PIERRE fait valoir que le contrat de construction de maison individuelle n’a manifestement pas été signé avant la promesse de vente. Elle estime que la signature d’un chèque de banque antérieure à celle du contrat de construction n’est pas inhabituelle, préparant la relation contractuelle, et que le contrat désignait bien le terrain destiné à l’implantation de la construction.

Sur le moyen adverse tenant au droit de rétractation du maître de l’ouvrage, la société MAISONS PIERRE déclare que l’absence de mention relative à la faculté de rétractation dans la lettre de notification du contrat est sans incidence dès lors que la notice d’information annexée au courrier contenait les informations requises.

Sur la demande adverse relative à la caducité du contrat au titre des conditions suspensives, la société MAISONS PIERRE soutient que la résiliation de la promesse de vente du terrain par le maître de l’ouvrage est inopposable au constructeur tiers à celle-ci, et précise à nouveau que cette résiliation est imputable aux époux [O], ce qui exclut l’application de l’article 1186 du code civil.

Concernant le moyen adverse tiré du caractère abusif de la clause pénale, et la demande de réduction de celle-ci, la société MAISONS PIERRE conclut que ladite clause permet de couvrir les frais engagés par le constructeur mais également de l’indemniser d’une partie du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation de l’opération, sans créer, au détriment du maître de l’ouvrage, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sur la demande adverse de dommages-intérêts, la société MAISONS PIERRE expose que le certificat médical établi à la demande de Madame [O] ne permet pas d’établir que ses troubles sont causés par la prétendue retenue abusive de l’acompte.

La clôture est intervenue le 9 décembre 2024, par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, en l’absence de fin de non-recevoir soulevée, il est considéré que la demande figurant au dispositif de la société MAISONS PIERRE tendant à la « recevoir et déclarer bien fondée en ses demandes » constitue une formule de style n’y ayant pas sa place et n’appelant pas à statuer sur une recevabilité non contestée.

Sur la demande de restitution de l’acompte et la demande reconventionnelle de paiement de l’indemnité forfaitaire

Sur la demande de restitution de l’acompte

Sur la nullité du contrat de construction de maison individuelle au titre de sa date de signature

L’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le contrat de construction de maison individuelle doit comporter la désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire.

Les époux [O] déduisent de deux jurisprudences fondées sur cet article que la promesse de vente ne peut être signée trop en amont du contrat de construction de maison individuelle.

En l’espèce, les époux [O] exposent avoir signé le contrat de construction de maison individuelle sans date, et qu’il a été daté au 2 novembre 2021 ultérieurement.

Or, ils n’établissent pas ce fait, leur pièce n°16 permettant uniquement d’établir que le document intitulé « modalités de règlement de l’acompte » a été signé le 22 octobre 2021 au plus tard, ce qui ne permet pas d’établir la date de signature du contrat de construction de maison individuelle qui a pu être conclu ultérieurement. En effet, il ne peut être exclu que les parties aient convenu d’un acompte avant même la signature du contrat de construction de maison individuelle en sachant qu’à défaut d’intervention de celle-ci, la convention serait nulle.

De même, les délais d’émission et de traitement d’un chèque de banque peuvent justifier que celui-ci soit établi et déposé auprès de son bénéficiaire avant la signature du contrat concerné.

Par ailleurs, il est relevé que le contrat de construction de maison individuelle mentionne le terrain concerné, respectant en cela le texte susvisé invoqué au soutien de la demande de nullité.

A titre surabondant, nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, et les époux [O] ne peuvent signer un contrat de cette importance sans le dater pour ensuite en demander la nullité à ce titre, étant observé que le contrat d’espèce comprend un espace prévoyant une date de signature à remplir juste au-dessus de celui prévu pour les signatures.

Le moyen est donc mal fondé.

Sur la faculté de rétractation des époux [O]

L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que pour un contrat de construction de maison individuelle, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’avis de réception de la lettre recommandée adressée au nom de chacun des époux coacquéreurs porte la signature d’un seul époux et non des deux, il n’est pas démontré que l’autre époux a reçu notification du délai de rétractation, le délai ne court donc pas à son égard.

En l’espèce, ces dispositions sont rappelées et renforcées par l’article 17.3 du contrat litigieux, article stipulant que la convention sera « adressé[e] par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. Sera jointe une notice d’information conforme au modèle type agréé par arrêté. A compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte, le maître de l’ouvrage dispose d’un délai de dix jours pour se rétracter. Passé ce délai, le contrat sera réputé définitif. ».

Or, la société MAISONS PIERRE n’établit pas que chacun des époux areçu notification du contrat avec une information complète sur le droit de rétractation et sur son délai d’exercice, alors même que cette notification complète et individuelle est contestée. La notice d’information évoquée par la défenderesse n’est pas même produite.

A défaut de preuve de cette notification, le délai de rétractation n’a pas commencé à courir à l’encontre des deux maîtres de l’ouvrage et la rétractation faite par courrier recommandé du 12 juillet 2022, et réitérée plus explicitement encore par courrier du 15 août 2022, est valable, étant observé que la défenderesse reconnait avoir reçu ces courriers dans sa réponse du 6 septembre 2022.

Le contrat n’est ainsi pas « caduc » au sens strict, le tribunal devant restituer aux actes juridiques leur exacte qualification, mais anéanti par l’exercice par les maîtres de l’ouvrage de leur faculté de rétractation. Il en va de même de l’avenant en constituant un accessoire.

Il sera par conséquent fait droit à la demande de restitution de la somme correspondant à l’acompte versé.

En application de l’article 1344-1 du code civil, cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2022, date de réception non contestée de la mise en demeure de remboursement.

Il convient en outre, en application de l’article 1343-2 du code civil, d’ordonner la capitalisation des intérêts produits par ces sommes et dus pour au moins une année entière, tel que sollicité par la partie demanderesse.

Il n’y a dès lors pas lieu d’examiner le moyen subsidiaire relatif à la caducité du contrat de construction de maison individuelle au titre des conditions suspensives.

C. Sur les demandes reconventionnelles de la société MAISONS PIERRE

L’article 17.2 des conditions générales du contrat de construction prévoit que : « La résiliation du contrat par le maître de l’ouvrage entraîne l’exigibilité, outre dessommes correspondant à l’avancement des travaux et celles exigibles conformément à l’échelonnement prévu à l’article 8.1 du présent contrat, d’une indemnité forfaitaire évaluée à 10 % du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction ».

L’exercice du droit de rétractation par l’un des époux entrainant l’anéantissement du contrat, le vendeur ne peut pas exiger l’application d’une clause pénale à l’encontre de l’un ou l’autre époux.

Le contrat étant anéanti, les demandes de la défenderesse au titre d’une clause indemnitaire ne pourront qu’être rejetées.

Sur la demande de dommages-intérêts des époux [O]

Les époux [O] ne précisent pas clairement le fondement de leur demande, mais visent l’obligation d’exécuter les contrats de bonne foi, et il s’infère de leurs écritures une critique de la résistance abusive de la société MAISONS PIERRE dans la restitution de l’acompte versé.

Sur ce, la responsabilité de la société MAISONS PIERRE ne saurait reposer que sur la démonstration d’une faute de celle-ci, en lien avec le préjudice invoqué.

En l’espèce, les époux [O] produisent un certificat médical d’un médecin généraliste, du 3 février 2023, indiquant que Madame [O] « souffre de dépression suite à la situation existante avec l’achat du terrain et la construction de sa maison [et de] crises d’angoisse ainsi que d’insomnies, et suit un traitement ».

Ce certificat n’établit pas que la situation de la demanderesse soit en lien avec le comportement de la société MAISONS PIERRE, visant seulement la situation générale d’échec du projet immobilier.

La situation de son époux n’est quant à elle étayée par aucune pièce probante.

Le préjudice financier évoqué dans le dispositif des conclusions en demande n’est pas précisé dans le corps de leurs écritures.

Au demeurant, les maîtres de l’ouvrage n’établissent pas l’abus dans le refus de restitution de l’acompte, alors que la défenderesse se prévalait de moyens non dépourvus de sérieux.

La demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code procédure civile : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, la société MAISONS PIERRE, qui succombe, sera condamnée au paiement des entiers dépens de la présente instance, et toute demande contraire au titre des dépens sera rejetée.

La distraction des dépens sera accordée à l’avocat des demandeurs.

B. Sur les frais irrépétibles

Suivant l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. ».

En l’espèce, l’équité commande de condamner la société MAISONS PIERRE, partie condamnée aux dépens, à payer aux demandeurs la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, la demande de la société MAISONS PIERRE à ce titre fera l’objet d’un débouté.

C. Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 515 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, rien ne permet d’écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DEBOUTE Monsieur [D] [O] et Madame [N] [O] de leur demande de nullité du contrat de construction de maison individuelle conclu avec la société MAISONS PIERRE au titre de sa date de signature ;

CONSTATE l’anéantissement du contrat de construction de maison individuelle conclu par Monsieur [D] [O] et Madame [N] [O] avec la société MAISONS PIERRE, daté du 2 novembre 2021, et de l’avenant accessoire à ce contrat, suite à l’exercice de leur droit de rétractation ;

CONDAMNE la société MAISONS PIERRE à restituer à Monsieur [D] [O] et Madame [N] [O] l’acompte d’un montant de 7 316 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2022 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière au titre de l’anatocisme ;

DEBOUTE Monsieur [D] [O] et Madame [N] [O] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leurs préjudices financier et moral ;

DEBOUTE la société MAISONS PIERRE de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société MAISONS PIERRE à payer à Monsieur [D] [O] et Madame [N] [O] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société MAISONS PIERRE aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés par Maître Daniela GOMES GONCALVES conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 04 Novembre 2025, à l’audience de la première chambre civile du Tribunal judiciaire de MELUN par Martine GIACOMONI CHARLON, Présidente, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, greffier lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT