minute n°:

N° RG 25/01650 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D74Z

Code : 5AA

Etablissement public OPAC DE [Localité 1] ET [Localité 2]

c/

[I] [Q]

copie certifiée conforme délivrée le 02/04/2026

à

— Maître Myriam KORT CHERIF de la SELARL BLKS & CUINAT AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de MACON/CHAROLLES

+ exécutoire

— [I] [Q]

— Préfecture

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON

contentieux de la protection

JUGEMENT DU 02 AVRIL 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

Etablissement public OPAC DE [Localité 1] ET [Localité 2],

RCS de [Localité 3] sous le n° 778 596 502

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Myriam KORT CHERIF de la SELARL BLKS & CUINAT AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de MACON/CHAROLLES

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [Q]

né le 19 Août 1979 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Karen MORIN, Magistrate à titre temporaire.

V. JANVIER, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 mars 2026

Le Président a, à l’issue des débats, avisé les parties présentes, ou régulièrement représentées, que le jugement serait rendu le 02 AVRIL 2026.

JUGEMENT :

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 alinéa 2 et 451 du code de procédure civile le 02 avril 2026 par Karen MORIN, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection, qui a signé le jugement avec la greffière.

N° RG 25/01650 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D74Z

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 mars 2019, l’Office public d’aménagement et de construction du département de [Localité 1]-et-[Localité 2] (ci-après désigné l’OPAC 71) a donné à bail à Monsieur [Q] [I] un appartement situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 271 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2025, l’OPAC 71 a fait signifier à Monsieur [Q] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 283,85 euros en principal, au titre des loyers et charges.

Par notification du 11 aout 2025 L’OPAC 71 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2025, L’OPAC 71 a fait assigner Monsieur [Q] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

• ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

• condamner Monsieur [Q] [I] au paiement des sommes suivantes :

○ la somme de 1 562,30 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 octobre 2025,

○ une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

○ la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

○ les dépens,

• dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 1] et [Localité 2] le 4 novembre 2025.

L’affaire a été audiencée le 5 mars 2026.

À l’audience, l’OPAC 71, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1947,42 euros arrêtée au 5 mars 2026, loyer du mois de février 2026 inclus.

L’OPAC 71 soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Q] [I] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 1er août 2025. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Q] [I], assigné à étude ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [Q] [I], assignés à étude ne comparait pas et n’est pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 29 juillet 1998, pris dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 novembre 2025, soit au moins deux mois avant l’audience.

Par ailleurs, l’OPAC 71 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de L’OPAC 71 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 mars 2019, du commandement de payer délivré le 1er août 2025 et du décompte de la créance actualisé au 5 mars 2026 que l’OPAC 71 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 1 624,37 euros, loyer du mois de février 2026 inclus, frais déduits (123,55 pour le commandement de payer, 182,76 pour l’assignation, 2 x 7,62 pour pénalité d’enquête sociale et 1,50 pour les frais de rejet).

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, pris dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et que le locataire en situation de régler sa dette locative peut se voir accorder, même d’office, par le juge des délais de paiement.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 1er août 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 mars 2019 à compter du 1er octobre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Q] [I] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er octobre 2025, Monsieur [Q] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Q] [I] à son paiement à compter de 2 octobre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 si le locataire a déposé un dossier de surendettement et a repris le paiement du loyer courant le juge du bail constate l’acquisition de la clause résolutoire dans le cas où les conditions sont réunies et accorde des délais de paiement jusqu’à l’adoption d’un plan conventionnel de redressement, l’adoption de mesures imposées, la décision imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou ouvrant une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure.

En l’espèce, il ressort de la procédure que Monsieur [Q] a payé le montant de deux loyers le 10 février 2026 et a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 18 décembre 2025. Par conséquent il convient de lui accorder des délai de paiement jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Il ressort du diagnostic financier produit que Monsieur [Q] perçoit un revenu de 1672 euros avec une charge de loyer de 560 euros. Depuis la décision de recevabilité du 18 décembre 2025, les prélèvements de crédit et/ou d’échéancier de dette ont été suspendus. Par conséquent, Monsieur [Q], dans le cadre des délais de paiement accordé, devra s’acquitter de mensualité de 100 euros en sus du montant de son loyer

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Q] [I] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [Q] [I] à payer à L’OPAC 71 la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de l’OPAC 71 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 mars 2019 entre l’OPAC 71 d’une part, et Monsieur [Q] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 1er octobre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [Q] [I] à payer à l’OPAC 71 la somme de 1624,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2025 sur la somme de 1 283,85 euros, et du présent jugement sur le surplus,

SURSOIT à l’exécution des poursuites et ACCORDE à Monsieur [Q] [I] pour s’acquitter de cette dette des délais de paiement sous la forme de mensualités de 100 euros, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement, les versements suivants chaque mois avant la date anniversaire du premier versement, et ce jusqu’à l’adoption d’un plan conventionnel de redressement, l’adoption de mesures imposées, la décision imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou ouvrant une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure ;

DIT que, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE à Monsieur [Q] [I] et à tout occupant de son chef de libérer le logement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [Q] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE, par conséquent, Monsieur [Q] [I] à payer à l’OPAC de [Localité 1] et [Localité 2] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [Q] [I] à payer à l’OPAC 71 la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Q] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 1er août 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du Greffe au Représentant de l’Etat dans le Département, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 2 avril 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION